房地产投资环境与市场分析课程培训(二)课件.ppt

房地产投资分析,主讲：张晓鹏,课程复习,房地产的概念房地产的类型房地产的特征房地产市场的分级我国土地所有权土地使用权出让方式及年限生地、熟地、土地通平,普通住宅、商品房、保障性住房房地产投资三要素房地产投资收益来源房地产投资的特点房地产投资的类型房地产投资过程房地产投资分析的概念和研究范围、任务,第3章,第3章,学习重点与难点,学习重点：投资环境分析的重要内容投资环境分析方法房地产投资市场调查学习难点：环境分析方法市场预测方法,第一节 环境分析概述,房地产投资需要充分了解拟建项目的区位需求和有关地区对房地产项目建设的适合程度，这就需要进行房地产投资环境分析和市场分析。投资环境是指决定和影响投资活动的自然因素和社会因素相互依赖、相互制约、相互完善的矛盾统一体。,第一节 环境分析概述,一、投资环境分析的概念环境：围绕某一事物（主体）并对该事物产生影响的所有外界事物（客体），即是指某个主题周围的情况和条件的总和。投资环境分析：指对影响或制约其投资活动及其结果的自然、技术、经济、政治和文化等各种外部因素信息的收集，并利用科学的方法进行评价，最后得出可以反映其现状的评价结论的过程。,第一节 环境分析概述,二、投资环境分析的基本任务论证房地产投资方向是否正确，项目是否合理。评价开发建设条件。选择最佳建设地址,第二节 环境分析的内容,第二节 环境分析的内容,1、地理区位项目所在地区域位置及自然地理特征。是硬环境，投资者轻易无法改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点。决定着一个区域在全国地区发展战略中的区域开发顺序和时序安排；决定着资源或产品输入输出的成本；决定着信息流的强度影响决策过程与效率；,第二节 环境分析的内容,2、资源条件土地资源水资源能源海洋资源旅游资源生态环境资源3、基础设施交通、通讯、给排水、排污,第二节 环境分析的内容,4、政治环境政治局势政策制度政府管理服务水平5、经济环境宏观经济环境（GDP、国民收入、经济增长率、物价指数、消费结构等）市场环境（现状、未来、供给量、购买力、竞争对手）财务环境（税收、资金、成本、利润）资源环境（人力、原料）,第二节 环境分析的内容,6、社会文化条件社会秩序政治、经济生活秩序的稳定性、安全性社会信誉信誉体系（记忆、揭示、预警）社会服务（设施、效率、金融交通、通讯、信息）,第三节 环境分析的方法,1、冷热因素法1968年美国经济学家伊西利特法克和彼得对美国、加拿大在投资者选择投资场所时所考虑因素的调查后，发表国际商业安排的概念框架提出七大投资环境因素：政治稳定性、市场机会、经济发展及成就、文化一体化、法律阻碍、自然条件的优劣、地理及文化差异。,第三节 环境分析的方法,2、等级尺度法也称罗氏多因素评分分析法，有美国经济学家罗伯特斯托伯在1969年发表的如何分析国外投资环境的论文中提出的。源于东道国对外国投资者的限制和鼓励政策从而影响投资结果。八大因素：资本抽回限制规定、外商股权比例、对外商的管制和歧视程度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的意愿、当地资本可提供程度、近五年通货膨胀率。指标趋向具体、因素趋于数量化、没有考虑自然环境。,第三节 环境分析的方法,3、道氏评估法根据美国道氏公司在海外投资的经历提出的。投资风险：竞争风险（业务条件）和环境风险（外部条件）评估各因素 主要压力因素 8-10个获得成功的关键因素 四套预测方案 概率7年中关键因素最可能变化的情况变化比预期好变化比预期差最差结果,第三节 环境分析的方法,4、多因素和关键因素法香港中文大学闵建蜀提出的多因素分析法11因素：政治、经济、财务、市场、基础设施、技术条件、辅助工业、法制、行政效率、文化、竞争。,第三节 环境分析的方法,4、多因素和关键因素法关键因素法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的一般因素中找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些挑选出的关键因素，采用多因素分析方法进行评价。我国住宅重点因素一般因素次要因素,第三节 环境分析的方法,5、综合评价法,第三节 环境分析的方法,6、层次分析法简介例：假期旅游，是去风光秀丽的苏州，还是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般会依据景色、费用、食宿条件、旅途等因素选择去哪个地方。,第三节 环境分析的方法,6、层次分析法简介层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是美国匹兹堡大学教授A.L.Saaty于20世纪70年代提出的一种系统分析方法。他模仿人的决策思维过程，开发一种定性和定量相结合的分析方法，主要解决多因素复杂系统，特别是难以定量描述的社会系统的分析方法。层次分析法在决策工作中有广泛的应用。主要用于确定综合评价的权重系数或相对优劣次序。它常常被运用于多目标、多准则、多要素、多层次的非结构化的复杂决策问题，特别是在战略决策问题的研究中，具有十分广泛的应用。,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本思路关键先分解后综合的系统思想,整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。从首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，将因素按不同层次聚类组合，形成一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层（总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法从假设有n个物体A1，A2，An，它们的重量分别记为W1，W2，Wn。现将每个物体的重量两两进行比较如下：,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法若以矩阵来表示各物体的这种相互重量关系，A=,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法A称为判断矩阵若取重量向量WW1，W2，WnT，则有：AW nWn是A的一个特征值，W是判断矩阵A的特征向量，即每个物体的重量是A对应于特征根n的特征向量的各个分量。根据线性代数知识可以证明，n是矩阵A的唯一非零的，也是最大的特征值。,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法上述事实告诉我们，如果有一组物体，需要知道它们的重量，而又没有衡器，那么就可以通过两两比较它们的相互重量，得出每一对物体重量比的判断，从而构成判断矩阵；然后通过求解判断矩阵的最大特征值max和它所对应的特征向量，就可以得出这一组物体的相对重量。,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法基本流程,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法基本步骤,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法基本步骤建立层次结构模型在这一个步骤中，要求将问题所含的要素进行分组，把每一组作为一个层次，并将它们按照：最高层（目标层）若干中间层（准则层）最低层（措施层或方案层）的次序排列起来。,层次结构模型,第三节 环境分析的方法,前面举例的层次结构模型,第三节 环境分析的方法,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法构造判断矩阵在这一个步骤是AHP决策分析中一个关键的步骤。判断矩阵表示针对上一层次中的某元素而言，评定该层次中各有关元素相对重要性程度的判断。假定A层中因素Ak与下一层次中因素B1，B2，Bn有联系，则我们构造的判断矩阵如下表。,第三节 环境分析的方法,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法构造判断矩阵在其中，bij 表示对于Ak 而言，元素Bi 对Bj 的相对重要性程度的判断值。,第三节 环境分析的方法,层次分析法的基本原理与计算方法构造判断矩阵一般取1，3，5，7，9等5个等级标度，其意义为：1表示Bi与Bj同等重要；3表示Bi较Bj重要一点；5表示Bi较Bj重要得多；7表示Bi较Bj更重要；9表示Bi较Bj极端重要。而2，4，6，8表示相邻判断的中值，当5个等级不够用时，可以使用这几个数。以上各数的倒数，表示两目标反过来比较。,第四节 市场分析概述,一、市场分析的作用掌握需求变化趋势，预见项目变现能力，市场竞争力、投资绩效、获利程度。从而减少盲目性，增强经营管理的主动性；利于做好投资决策；为价格及营销策略提供基础依据。,第四节 市场分析概述,二、市场分析的限制及程度市场分析的限制费用时间技能偏好,第四节 市场分析概述,二、市场分析的限制及程度市场分析的深入程度,第五节 市场调查与预测,一、市场调查的方法与程序方法询问法：访谈、电话、信函、置流问卷观察法：直接观察、间接观察实验法：实验求证法、随机尝试法,第五节 市场调查与预测,一、市场调查的方法与程序市场调查的程序：提出问题，确定调查目的决定收集资料的方法（第一手资料、第二手资料）设计调查表数据处理、分析与解释提出调查报告,第五节 市场调查与预测,二、市场预测的种类与方法市场预测的种类：现状、供需、价格、竞争力、风险时间跨度、范围、深度市场预测的方法：直观判断集体判断法专家意见法,第五节 市场调查与预测,二、市场预测的种类与方法市场预测的方法：直观判断专家意见法专家会议德尔菲法德尔菲法1964年兰德公司提出优点：成熟、省费用、效果好、实用性强缺点：需要多轮反复、专家密切配合,第五节 市场调查与预测,德尔菲法（Delphi Method）简介德尔菲是古希腊地名。相传太阳神阿波罗(Apollo)在德尔菲杀死了一条巨蟒，成了德尔菲主人。阿波罗不仅年轻英俊，而且对未来有很高的预见能力。在德尔菲有座阿波罗神殿，是一个预卜未来的神谕之地，于是人们就借用此名，作为这种方法的名字，首次是用于预测技术。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法（Delphi Method）简介1964年美国兰德(RAND)公司的赫尔默(Helmer)和戈登(Gordon)发表了长远预测研究报告，首次将德尔菲法用于技术预测中，以后便迅速地应用于美国和其他国家。除了科技领域之外，还几乎可以用于任何领域的预测，如军事预测、人口预测、医疗、保健预测、经营和需求预测、教育预测等。此外，还用来进行评价、决策和规划工作，并且在长远规划者和决策者心目中享有很高的威望。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的基本特征德尔菲法本质上是一种反馈匿名函询法。其作法是，在对所要预测的问题征得专家的意见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反馈给各专家，再次征求意见，再集中，再反馈，直至得到稳定的意见。其过程可简单图示如下：匿名征求专家意见归纳、统计匿名反馈归纳、统计，若干轮后，停止。总之，它是一种利用函询形式的集体匿名思想交流过程。它有区别于其他专家预测方法的三个明显的特点。它们是：匿名性、多次反馈、小组的统计回答。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的程序首先注意，德尔菲法中的调查表与通常的调查表有所不同。通常的调查表只向被调查者提出问题，要求回答。而德尔菲法的调查表不仅提出问题，还兼有向被调查者提供信息的责任。它是专家们交流思想的工具。在德尔菲法过程中，始终有两方面的人在活动：一是预测的组织者；二是被选出来的专家。德尔菲法的程序是以轮来说明的。在每一轮中，组织者与专家都有各自不同的任务。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的程序第一轮：由组织者发给专家的第一轮调查表是开放式的，不带任何框框，只提出预测问题。请专家围绕预测主题提出预测事件。如果限制太多，会漏掉一些重要事件。预测组织者要对专家填好的调查表进行汇总整理，归并同类事件，排除次要事件，用准确术语提出一个预测事件一览表，并作为第二轮调查表发给专家。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的程序第二轮：专家对第二轮调查表所列的每个事件作出评价。例如，说明事件发生的时间、叙述争论问题和事件或迟或早发生的理由。预测组织者收到第二轮专家意见后，对专家意见作统计处理，整理出第三张调查表。第三张调查表包括：事件、事件发生的中位数和上下四分点，以及事件发生时间在四分点外侧的理由。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的程序第三轮：把第三张调查表发下去后，请专家做以下事情：重审争论；对上下四分点外的对立意见作一个评价；给出自己新的评价(尤其是在上下四分点外的专家，应重述自己的理由)；如果修正自己的观点，也请叙述为何改变，原来的理由错在哪里，或者说明哪里不完善。专家们的新评论和新争论返回到组织者手中后，组织者的工作与第二轮十分类似：统计中位数和上下四分点；总结专家观点，重点在争论双方的意见。形成第四张调查表。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的程序第四轮：请专家对第四张调查表再次评价和权衡，作出新的预测。是否要求作出新的论证与评价，取决于组织者的要求。当第四张调查表返回后，组织者的任务与上一轮的任务相同：计算每个事件的中位数和上下四分点，归纳总结各种意见的理由以及争论点。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法的程序注意：并不是所有被预测的事件都要经过四轮。可能有的事件在第二轮就达到统一，而不必在第三轮中出现。在第四轮结束后，专家对各事件的预测也不一定都达到统一。不统一也可以用中位数和上下四分点来作结论。事实上，总会有许多事件的预测结果都是不统一的。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法预测结果的表示德尔菲法的预测结果可用表格、直观图或文字叙述等形式表示。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法操作流程举例某银行要设计一种新理财产品，要预测其未来可能的销售量，做法是：1、专家选择。选择有丰富经验的理财经理、理财业务人员等9位（一般为单数，方便求中位数）专家；2、将新理财产品的名称、说明书连同调查表“背对背”地寄给这些专家，这里的关键是“背对背”，也就是防止专家们共同商议；,第五节 市场调查与预测,德尔菲法操作流程举例某银行要设计一种新理财产品，要预测其未来可能的销售量，做法是：3、汇总寄回的调查表，汇总数据中包括各专家判断的“最低值”、“最可能值”、“最高值”，再反馈寄给每位专家，但每个专家仍只能看到其他专家的打分，然后让专家们根据其他专家的打分，再重新评分；一般还要辅助以定性的方法，如让专家详细著明这样评价的理由。一般会反复三次。,第五节 市场调查与预测,德尔菲法操作流程举例4、根据第三次判断，预测新产品的销售量。一般有三个指标：（1）算术平均值，例如，如果“最低值”的算术平均值为8、“最可能值”为11，“最高值”为15，那么整个的算术平均值就是（8+11+15）/3=11.33；（2）加权算术平均值。一般权数的经验值是“最低值”0.2，“最可能值”0.5，最高值0.3；（3）加权中位数平均值。,第五节 市场调查与预测,二、市场预测的种类与方法市场预测的方法：时间序列法运用数理统计方法寻找数据随时间变化的规律，从而推测未来情况简单移动平均法加权移动平均法,课程小结,Thank You!,