房地产开发与经营房地产业概述课件.ppt

房地产开发与经营,第 一 章,绪论,主要内容,第一节 房地产概述第二节 房地产业概述第三节 房地产开发与经营概述第四节 房地产市场及其运行规律,第一节房地产概述,一、房地产的含义（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。（2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。,第一节房地产概述,二、房地产与不动产的关系（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。（3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。,第一节房地产概述,Real Estate、Real PropertyReal estate:是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property:除real estate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。不动产物业,与房地产同义的名称：,意义为永久性的财产，或真正的财产。,中国台湾,中国香港,房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分离的部分，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。,第一节房地产概述,三、房地产属性房地产位置的固定性房地产使用的耐久性 房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性 房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性 房地产的易受限制性 房地产的难以变现性,第一节房地产概述,（1）房地产位置的固定性,上海音乐厅原貌,第一节房地产概述,打包的上海音乐厅,上海音乐厅新颜,正在顶升中的上海音乐厅,第一节房地产概述,居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年,国家规定的土地使用权最高期限是：,（2）房地产使用的耐久性,第一节 房地产概述,房地产位置固定不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同,（2）房地产使用的耐久性,房地产成为一种典型的异质商品的原因：,第一节 房地产概述,土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的自然供给缺乏弹性,（4）土地供给的稀缺性,土地供给的稀缺有具有特殊性：,第一节 房地产概述,房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。,（5）房地产投资与消费的双重性,第一节 房地产概述,住宅的利用需要有一定的配套服务设施 新建道路的投资会使路旁土地升值,（6）房地产的相互影响性,房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。,第一节 房地产概述,警察权 征用权 征税权 充公权,（7）房地产的易受限制性,政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现：,第一节 房地产概述,价值巨大不可移动性独一无二性需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,（8）房地产的难以变现性,导致房地产难以变现的原因：,第一节 房地产概述,四、房地产分类,按其用途划分：居住物业 商业物业 工业物业 旅游房地产 农业房地产 特殊用途物业,按经营使用方式划分：自用型房地产 营业性房地产 出租型房地产 出售型房地产,按其是否产生收益划分：收益性房地产 非收益性房地产,按开发程度划分：土地 在建工程 建成后物业,第二节 房地产业概述,一、房地产业的内涵是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。主体主要包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房 地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管 理服务商、房地产中介组织和其他主体。经济活动主要包括：房地产投资、房地产开发、房地产经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房地产中介服务及其他经济活动。,第二节 房地产业概述,二、房地产业在国民经济中的定位和作用（1）房地产业在国民经济中的定位：作为国民经济的基础产业：是社会经济活动的基本物质前提是国民经济发展的基本保证是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 是城市经济发展和城市现代化的重要基础 是社会财富创造的重要源泉,第二节 房地产业概述,作为国民经济的支柱产业：,*房地产业为支柱产业（来自：重庆报告），对GDP的影响分析,第二节 房地产业概述,第二节 房地产业概述,（2）房地产业在国民经济中的作用：为国民经济发展提供重要的物质条件 能带动其他相关产业的发展 改善人们的住房条件和生活环境 有利于优化产业结构，改善投资硬环境 有利于扩大城乡就业 可以增加政府财政收入,第二节 房地产业概述,三、房地产业与金融业（1）房地产业与金融业的关系：房地产业发展需要金融业的支持房地产开发需要获得金融机构的资金支持 房地产消费需要金融业提供消费信贷支持 房地产信贷是金融业的一项重要业务 抵押贷款证券（Mortgage Backed Security，MBS）担保抵押贷款证券（Collateralized Mortgage Obligations，CMO）,第二节 房地产业概述,（2）金融业对房地产业发展的作用：房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用,C1、C2代表两个时期的消费，(1,2)表示家庭的禀赋，G(g1,g2)代表一个消费束。在没有信贷市场的条件下，家庭只能消(1,2)其效用为U。存在信贷市场时，家庭的消费束为G(g1,g2),家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费，效用为1g1,且U。,第二节 房地产业概述,房地产信贷是房地产业发展的动力 房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障 金融业促进房地产投资多元化股权融资投资基金抵押贷款证券,第三节 房地产开发与经营概述,一、房地产开发与经营的含义房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。这一概念包含两层含义：房地产开发与经营是一个系统的过程。房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。,第三节 房地产开发与经营概述,二、房地产开发与经营的特点 房地产开发经营活动的复杂性 活动协调的复杂性 项目操作的复杂性 房地产开发经营的区域性 房地产开发经营活动的长期性 房地产开发经营活动的资金密集性 房地产开发经营活动的高风险和高收益性 房地产开发经营活动的政策性,第三节 房地产开发与经营概述,三、房地产开发与经营的参与者 政府 房地产开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者,第三节 房地产开发与经营概述,（1）政府其主要职能有三个方面：通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控对房地产开发与经营活动进行监督管理（2）房地产开发主体房地产开发企业房地产开发个人（3）土地使用权人土地征收、拆迁通过二级市场购置土地使用权与原土地使用权人进行合作,如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委,第三节 房地产开发与经营概述,（4）投资主体 投资主体投资房地产开发经营有两种方式：通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售（5）金融机构（6）建筑承包商（施工单位）房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者,如：银行、信托投资公司等,第三节 房地产开发与经营概述,（7）专业顾问建筑师工程师会计师造价工程师或经济师房地产估价师及房地产经纪人律师营销与策划人员（8）消费者房地产商品的最终使用人房地产开发经营活动收益的最终实现者,第四节 房地产市场及其运行规律,一、房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。,第四节 房地产市场及其运行规律,按区域划分：安徽房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场,按用途划分：住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场,按功能划分：房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场,按交易方式划分：房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场,如：别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等,二、房地产市场分类,第四节 房地产市场及其运行规律,三、房地产市场影响因素房地产市场的内部因素：建造时滞时滞 资讯时滞 非理性预期 生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌技术与设计理念的革新 投机心理,第四节 房地产市场及其运行规律,三、房地产市场影响因素房地产市场的外部因素：政治制度（基本影响因素）政策法律措施 通勤技术 自然环境 国民经济 金融业发展状况 人文社会环境,第四节 房地产市场及其运行规律,四、房地产市场指标房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。房地产市场指标分类：供给指标 需求指标 市场交易指标,第四节 房地产市场及其运行规律,（1）供给指标 新竣工量（New Completions,NCt）灭失量（vanishing amount Ofestate，t）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（Vacancy Rate,VRt）可供租售量（Houses for Sale/Rental,HSRt）房屋施工面积（Buildings Under Construction,BUCt）房屋新开工面积（Construction Starts,CSt）平均建设周期（Construction Period,CPt）竣工房屋价值（Value of Buildings Completed,VBCt）,第四节 房地产市场及其运行规律,（2）需求指标国内生产总值（GDP=CA+I+CB+X，CA为消费、I为私人投资、CB 为政府支出、X为净出口额）人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口）就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营好和个体就业人员、乡镇企业就业 人员、农村就业人员、其他就业人员）城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数,第四节 房地产市场及其运行规律,（3）市场交易指标 销售量（Houses Sold,HSt）出租量（Houses Rented,HRt）吸纳量（Absorption Volume,AVt）吸纳率（Absorption Rate,ARt）吸纳周期（Absorption Period,APt）预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产价格指数 房屋销售价格指数房屋租赁价格指数土地交易价格指数,第四节 房地产市场及其运行规律,五、房地产周期（1）房地产周期的概念 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏扩张收缩衰退四个环节。,第四节 房地产市场及其运行规律,（2）房地产周期存在的原因 宏观经济周期波动 供需因素 市场信息不对称 市场主体心理因素 政策因素 制度因素,第四节 房地产市场及其运行规律,宏观经济周期波动,第四节 房地产市场及其运行规律,供需因素房地产商品自身的供求房地产关联行业所提供商品的供给与需求 市场信息不对称供需双方对同一信息的获取时间不同供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡 供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡市场主体心理因素追涨不追跌一窝蜂的投机,第四节 房地产市场及其运行规律,政策因素 城市规划的调整 土地征收方式与补偿标准的变化 小城镇建设政策的出台与完善 制度因素国家政治制度房地产市场制度 预售制度 价格管制制度 课税制度 中介管理制度 交易申报制度,第四节 房地产市场及其运行规律,（3）房地产周期过程 1、封面 2、摘要 3、目录 4、正文 5、附表 6、附图 7、附件,2009年后，中国的房地产市场开始了新一轮的上涨，为了加强房地产市场的调控，各级政府纷纷出台调控政策。其中，最主要的政策有两条：一是“限购”；二是在土地出让环节从“竞地价”转为“竞地价竞房价竞保障房比例”。在政策的重压之下，房地产价格和房地产开发投资开始持续下滑。但政策持续到2012年3月后，各地房价开始缓慢“抬头向上”，10月份，房地产开发投资增速也转负为正。请讨论，政策调整对房地产的周期运行能产生哪些影响？是否可以改变房地产运行周期的轨迹？房地产调控政策如何制定才能更好地实现房地产市场的平稳发展？,讨论,