成都眉山房地产市场报告课件.pptx

,谨呈：保利地产,眉山城市进入性研究,城市宏观环境分析,城市外部环境,【城市区位】,四川地级市，面积7186平方公里，位于四川,盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南 连乐山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，离成都市区最近的地级市，位 于成都半小时经济圈，是“成都平原经济圈”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市 圈发展主轴上的重要节点。,成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位置成都都市圈发展主轴节点,60,双流机场,50,简阳机场,70,成都,乐山,55,【城市发展】,三位一体，机遇与发展并存，发展利好紧邻成都，有利于承接成都国际金融、旅游等中心职能的辐射，承接成都产业技术、资金的转移,空间布局上，眉山区域围绕宜业宜商宜居的国际化现代新城区，落实现代产业、现代生活、现代都市三位一体高铁、高速、快速路推进了成眉同城化时代来临，眉山逐步融入成都交通枢纽体系,眉山市整体规划图,“绵-成-乐”城际铁路,成都都市圈生态功能区划,眉山,【天府新区辐射】,背靠天府新区，经济、人口辐射利好背靠天府新区成都直管区，部分纳入四川天府新区范围，规划成眉战略新兴产业区，以新材料、生物 医药、节能环保产业和科技研发为主导，对未来眉山在经济发展、人才引进上起到良好的助推作用。,城市内部环境,【城市概述】,行政区划2000年6月10日设立 管辖两区四县幅员面积7186k2016年常住人口349.85万,自然人文资源自然人文资源丰富：岷江和青衣江贯穿境 内；眉山市人文旅游 资源有东坡文化、长 寿文化等。主要旅游景点：三苏 祠、瓦屋山国家森林 公园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、东坡湖公园、龙鹄山。,新兴产业发展“两化互动、产城一体”理念打造的现代 工业旗舰和城市组团，由两个组团、七个 园区组成。北组团为天府新区成眉工业集 中区、彭山经济开发区和成眉石化园区，南组团为眉山经济开发区新区、金象化工 产业园区、甘眉工业园区和机械工业园区,历史文化名城，最年轻地级市，自然人文资源丰富,眉山位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游，眉山是国家、省历史文化名城、园林城市、文明 城市、全国社会管理综合治理优秀市。2000年6月设立眉山市，是四川省最年轻的地级市之一。眉山也是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点 位置及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是 国家星火计划农村信息化试点市和四川省制造业 信息化工程重点城市。2013年，眉山成功创建国家园林城市。2015年11月，列为第二批国家新型城镇化综合 试点地区。2016年，眉山市荣获亚太地区（二三线城市）首选旅游目的地称号。,【城市发展战略】,总体战略：融入成都、中部崛起、两翼突破、全域共进融入成都，积极承担区域分工以区域分工加速工业化发展，进而带动城镇化进程，吸引成都市劳动力密集型产 业、土地密集型产业和高耗能产业落户。中部崛起，强化中心带动作用重点发展“眉山彭山青神”中部城镇密集地区，强化极核中心城市带动作 用。两翼突破，打造特色城镇密度带市域东西两翼分别形成以农业和旅游为特色的城镇密集地带。全域共进，发挥重点城镇枢纽作用充分发挥极核和重点城镇在城镇体系中承上启下的枢纽作用，依托区域内的发展,轴线，形成带动整个市域城乡社会经济全面发展的格局。,成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：眉山地位为成渝经济圈中的重 要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为“以东坡文化为特 色的历史文化名城，现代生态田园城市”；眉山通过围绕区域中心城市、新 兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。,资料来源：眉山市政府,【城市发展规划】,总体布局：十字带动、两翼齐飞、全域共进,2000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立 地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹棱县、青神县和新设立的东坡区。2014年，国务院同 意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。,“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带；“两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴；“全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇 联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体发展。,彭山眉山青神 南北纵向城镇主轴线,丹棱洪雅城镇 发展次轴线,文宫彭山市 域北部东西次轴线,仁寿井研城镇 发展次轴线,仁寿眉山丹棱洪雅东西横向城镇发展主轴线,东坡区,资料来源：眉山市政府,【城市交通规划】,以成乐高速、成乐城际快速铁路为依托，重点强化省道103的交通联系职能，在眉彭地区各组团间 建立公交导 向的BRT快速通道，串联南北各城镇组团，构成多中心,、网络型和生态化的空间结构。,高速公路：成乐高速/雅眉资遂高速公路：三纵七横三纵：成眉快速通道、103省道、岷江东路七横：青龙北路、彭山北路、主城区北路、106省 道、青神-仁寿路等铁路：成绵乐城际铁路、成昆线、成昆复线航运：彭山、眉山2处港口,打造复合交通走廊 建立TOD快速通道,成眉快速通道 大件路,S106,成乐高速,岷江东路,雅眉资遂高速,洪仁路,S103,眉青路,彭仁路,蒲黑路,万黑路,眉彭青都市带综合交通规划图,资料来源：眉山市政府,【城市旅游资源】,三大旅游资源：东坡文化、黑龙滩、瓦屋山,融入成渝，南北对接高端定位，精品营造东坡为魂，文化引领,旅游总体布局：一带：岷江文化休闲旅游带。两环：东环线（成都黑龙滩眉山成都）；西环线（成都眉山洪雅成都），组成了“8”字形的旅游交通线路网络。三大旅游经济区：东坡文化旅游经济区、黑龙滩休闲旅游经济区、瓦屋山生态旅游经济区。三大片区分别突出文化旅游、休闲旅游和生态旅游三大主题。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,2012,2013,2014,2015,2016,GDP,775.22,860.04,944.89,1029.86,1117.23,同比增长,14.50%,10.80%,10.10%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,12.00%,14.00%,16.00%,0,200,400,600,800,1000,1200,经济总量眉山市2016年GDP为1117.23亿元，在四川省21市州中排名12位，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好。近五年眉山地区生产总值,GDP,同比增长,10.20%8.40%线性(GDP)资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,人口情况眉山全市常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低水平高速增长的阶段。,资料来源：眉山市政府,296.64297.84298.97,300.09,4443424140393837363534,0,50,100,150,200,250,300,350,2012年,2016年,近五年眉山市常住人口及城镇化率变化趋势 43.38300.13,2013年眉山市常住人口（万人）,2014年城镇常住人口（万人）,2015年城镇化率（%）,【城市发展关键指标】,资料来源：眉山市政府,20307,22368,24381,26205,28335,7001,7895,8803,10247,11203,19766,21901,24135,26395,28691,8236,9332,10433,12756,13935,50000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,2014年,居民收入情况从近五年省、市居民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平 均线，居民收入情况属于中等水平。近五年四川省、眉山市居民可支配收入对比图,2012年四川省城镇居民人均可支配收入,2013年四川省农村居民人均可支配收入,2015年眉山市城镇居民人均可支配收入,2016年眉山市农村居民人均可支配收入,【城市产业发展】,2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增长9.3%。,7.3%,5.2%,5.6,%,5.1%,5.5%,61.2%,66.8%,66.2%,67.0%,73.1%,31.5%,28.0%,28.2%,27.9%,21.4%,0.0%,20.0%,80.0%,100.0%,2016,2015,2014,2013,2012,产业发展现状全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境 运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上 有利于房地产市场环境。近五年眉山市三产构成情况,40.0%第一产业,60.0%第二产业第三产业,资料来源：眉山市政府,资料来源：眉山市及各县（区）政府,作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告将聚焦东坡区进行分析。,【东坡区概述】,行政区划幅员面积1331k辖15镇、8乡、3街道2015年常住人口83.92万,自然人文资源自然资源：岷江贯穿全境，穿城而过；主要旅游景点：三苏祠、东坡湖公园、水天 花月；传统文化美食：东坡 肉、东坡饼、东坡豆腐,鱼。,市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心,东坡区古称眉州，又称齐通，位于眉山市西南 方向，眉山市市辖区，市政府驻地，是眉山政 治、经济和文化中心。东坡区是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、中国泡菜之乡。全区面积1331平方公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，2015年全区常住人口83.92万人。2012年被评为第二批国家现代农业示范区；2013年被评为全国土地集约节约模范县；2014年被省委、省政府表扬为县域经济发展 先进县，全区县域经济综合实力晋级升位，由2010年第26位跃升到第19位，成功迈入全省县域经济发展第一方阵。,新兴产业泡菜食品、生物医药、机 械电子三大主导产业产值 占工业比重达63%,发展总体思路：主动融入成都都市经济圈、天府新区、四川自贸区倾力打造“特色产业聚集区、宜居宜 业生态区、全面小康先行区、法治良 序示范区”,资料来源：东坡区政府工作报告,【东坡区发展思路】,【东坡区发展规划】,空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团,“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边 界并疏解过境交通压力。“两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现 代商务商业中心。“三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分 隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、西部工业物流片区。“四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片 区内南北向三条发展轴。“多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市 分隔成若干功能组团。,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区交通规划】,构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城市交通地位,公路：新建2条高速公路和2条快速通道，改善中心城区对外交通；中心城区外围形成公路环，疏解过境交通。,铁路：提升中心城区铁路客运功能，铁路货运中心向城外转移。,水路：中心城区南侧设港口一处；东坡湖公园东北侧、太和镇岷江西岸各规划客货码头1,处。资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区内部交通】,构建“三横五纵”城市交通干道体系，建设7条跨江通道，形成畅通城市交通体系,城市道路交通系统：城市快速路：城区外环交通性主干道：三横五纵生活性道路：以组团内部主次道路为主,跨江通道：现有2条跨江通道：岷江一桥、岷江二桥新增5条跨江通道,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,中部片区：历史文化名城包括老城核心组团、东坡岛、东站板块，南湖板块，主要以三苏文化、综合服务 业并逐步改善品质，打造历史文化名城。岷东新城片区：生活品质之城主要依靠大学城，现代服务业，三苏文化延续及系统展示打造高端宜居社区。西部片区：现代工业新城依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km，“两化互动、产 城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。南部片区：泡菜城产业园区，万科意向布局崇礼镇区域。,十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展以中部老城区为核心，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片 式格局，主体向北、重点向东、适度向西、优化南部、提升 中部，多点开发、多组团发展,西部现代工业新城,中部历史文化名城,岷东新区生活品质之城,南湖半岛,东坡岛,北部新城,经开新区,老城区,岷东大学城,东站,崇礼,【东坡区发展进程】,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区生态环境】,岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水 系规划，实现“山水田园城市”发展目标,岷江,东坡湖,东坡湿地公园,苏洵公园,诗书城公园,苏澈公园,苏堤公园,欢乐谷休闲庄,水天花月,市政府,绿地系统结构一心：东坡岛中央公园一环：快速环路防护绿带,两带：岷江沿岸生态保护绿带、交通廊道生态防护林带六楔：利用河流、绿地，各片区组团之间形成六条生态绿地多园：结合河流，城市主要道路的节点处形成多个城市公园,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区发展关键指标】,267.2,294,323.07,351.73,382.23,15.20%,10.00%,9.89%,8.87%,8.67%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,12.00%,14.00%,16.00%,500,300250200150100,450400350,2012年,2013年,2014年,2015年,经济总量作为眉山中心城区，东坡区经济总量始终处于全市首位，GDP不断提升，增速减缓但仍保持8%以上的较高水平，城市经济整体向好东坡区2012-2016年地区生产总值,总量：2016年东坡区GDP总量达到382.23亿元，增长8.67%，占眉山市经济总量的34.21%；排名：全市排名第一位;增速：近五年东坡区GDP增长率逐步放缓，但仍保持8%以上的较高水平；趋势：随着目前政府更加重视绿色GDP，强调GDP对民生、环境等的贡献，预计未来GDP的绝对增速将放缓。,2016年数据来源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,82.8283.283.783.92,84.12,40.23,41.61,43.13,44.37,44.77,48.60%,50%,51.50%,52.90%,54.80%,56.00%55.00%54.00%53.00%52.00%51.00%50.00%49.00%48.00%47.00%46.00%45.00%,3020100,40,80706050,90,2012年,2013年,2016年,常住人口,2014年城市常住人口,2015年城镇化率,常住人口及城镇化率东坡区常住人口较稳定，2016年达84.12万人，其中城区常住人口44.77万人，整体城镇化率呈快速增长态势，2016年达54.8%，城市化水平较高。近五年东坡区常住人口及城镇化率变化趋势,常住人口：东坡区目前常住人口约84.12万人，其中城区44.77万人，城市人口占比达到53.22%；城市发展增速：近年来城镇化率保持高速增长，2016年东坡区城镇化率达到54.8%，远高于眉山平均水平；人口展望：近5年的人口增长缓慢，但随着未来户籍制度改革及“二胎”政策的全面放宽，以及城市发展的吸引力增强，预计未来的人口增长速度将得到提升。,数据来源：东坡区政府,人口变动情况2012-2015年东坡区整体迁入人口大于迁出人口，属于人口导入型城市，随着与成都产业转移的加剧以及眉山城市 的快速发展，未来城市吸附力将进一步增强，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人口将为房地产发 展奠定消费基础。,2012-2015年东坡区户籍人口及人口变动趋势,因政治中心的行政优势，东坡区近四年整体迁 入人口大于迁出人口，城市吸附力在眉山范围 内较为突出。成都城市挤压、两地发展融合及东坡区自身城 市的快速发展，将吸引大量人口回流。眉山承接成都产业转移将促使东坡区产业获得 强劲发展，由此将推动部分产业人才进入。随着城市化进程加快，农村人口的持续迁入产 生大量购房需求，促进房地产销量增长，稳定 房价，增强市场抗风险能力。新进城人口消费观念、消费能力局限性较大，客户的市场教化需要一个过程。,数据来源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,居民收入情况东坡区居民人均可支配收入逐步上涨，2016年城镇居民人均可支配收入达29711元，农村居民人居可支配收入达15391，居民购买力持续增强。,21203,23556,25941,27269,29711,17.80%,11.10%,10.10%,5.12%,9%,2.00%0.00%,4.00%,6.00%,8.00%,12.00%10.00%,14.00%,16.00%,18.00%,20.00%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,近五年东坡区城镇居民人均可支配收入变化趋势,2012年2013年2014年城镇居民人均可支配收入（元）,2015年2016年城镇居民人均可支配收入（%）,8865,10079,11366,14088,15391,18.04%,13.70%,12.80%,9.25%,9.3%,0.00%,2.00%,8.00%6.00%4.00%,10.00%,12.00%,14.00%,16.00%,20.00%18.00%,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,18000,近五年东坡区农村居民人均可支配收入变化趋势,2012年2013年2014年农村居民人均可支配收入（元）,2015年2016年农村居民人均可支配收入（%）,数据来源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,居民消费情况近五年东坡区社会消费品零售额保持12%以上的高增速，2016年达152.2亿元，在眉山市各区县处于第一集团，居民消费力较强。,87,99.6,112.3,14.93%134.9,14.50%,12.80%,12.40%,10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,12.8%12.00%,16.00%14.00%,160140120100806040200,近五年东坡区社会消费品零售总额变化趋势 152.2,2012年2013年2014年社会消费品零售总额（亿元）,2015年2016年社会消费品零售总额增速（%）数据来源：东坡区政府,总额：2016年东坡区社会消费品零售总额达到152.2亿元，比上年增长了12.8%；增长：2012-2016年东坡区社会消费品零售总额以12%以上的增速持续增长；排名：2016年在眉山市六个区县中，东坡区社会消费品零售总额排名第二，与仁寿县同处第一集团，较第三名有绝对优势。,【东坡区发展关键指标】,【东坡区产业发展】,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%,70.00%,80.00%,90.00%,100.00%,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,产业发展现状东坡区以第二产业为支撑，第三产业地位不断提升，产业结构逐步清晰、发展路径明确，工业、服务业带动经济发展的同时也将吸引大量人口迁入，为房地产发展制造利好环境。近五年东坡区三产构成情况,第一产业,第二产业,第三产业,数据来源：东坡区政府,向西拓展，南北延伸，形成“三楔两轴、两心四区”的眉山整体产业空间布局，其 中东坡区主要有眉山经开区、金象化工产业园、铝硅产业园、机械产业园。,天府新区彭山经开区（青龙）主业：新能源、新材料、现代物流积极引入太阳能光伏产业、风能产业、生物 质能、垃圾焚烧发电等高端能源产业，积极 发展节能和环保产业；积极培育现代物流产业、包括农副产品物流配送（含冷链）、食品物流质量安全控制技术服务、第三方物流服务设施建设。,天府新区彭山经开区新区新区（公义）主业：节能环保和农副产品深加工积极发展节能和环保专用设备制造业，创新高效节能和环保产品；优化提升农产品加工业，包括天然食品添加 剂、天然香料新技术开发与生产、高附加值 植物饮料的开发生产与加工等。,成眉石化产业园区主业：高端油气化工以天然气和石化下游项目为重点，大力发展 污染少、附加值高的高端石油精细化工；大 力引进相关产业和项目，提升产业集聚能力，促进规模化、集聚化和国际化发展。,眉山经开区新区主业：医药化工、电子信息、现代物流引入生物药、疫苗、血液制品、中药、天 然药、化学药、医疗器械及诊断试剂、日 用化工等；积极培训与现代物流产业，包括农副产品 物流配送（含冷链）建设、食品物流质量 安全控制技术服务、第三方物流服务建设 等。,金象化工产业园主业：天然气精细化工重点打造三聚氰胺产业链，建成世界级三 聚氰胺产业高地、丙烯项目产业链。,铝硅产业园区主业：冶金新材料以有色金属、光伏产业为主，大力发展硅棒、硅片、太阳能电池和组件等产品以及切 割钢丝、坩埚等配套产品；大力发展铝板带、铝线材、铝箔、铝压铸件、高精铝及各种铝合金制品等深加工。,眉山机械产业园主业：机械装备以机车制造为龙头，发挥国家级、省级企 业技术中心优势，加大产品研发力度，提 升产品质量和市场竞争力。,东坡区,【东坡区产业发展】产业规划格局,机会产业发展,机会 产业,机械装 备制造,电子信息,生物 医药,现代 物流,新材料,食品 加工,机械装备制造、食品加工、生物医药、电子信息、现代物 流、冶金新材料等新兴产业方面将迎来良好的发展空间,【东坡区产业发展】,【】城市能级判定,眉山市位于成都半小时经济圈内，通过七横七纵的高速、快铁、快速通道形成的交通体系与成都有机联系，区域发展价值较为优越。东坡区作为眉山主城区，各项经济指标均呈上升趋势，虽然增速受全国经济环境影响有所减缓，但城市经济实力依然持续加 强，随着成、眉发展融合进程加快，城市产业结构优化调整，对外承接产业转移，未来具备较强竞争力。食品、生物医药、机械电子属东坡区支柱产业，在天府新区强势规划辐射下，城市产业和经济发展前景向好，具备一定人口吸附能力，潜在市场客户容量存在潜力。,大环境利好、自体发展较强、城市进一步发展，能级逐渐提升，存在一定的市场机会。,房地产环境分析,备注：研究范围为眉山主城区,宏观市场分析,眉山积极楼市政策期结束，部分刚性需求得到提前释放，改善性需求在东坡区市场逐步显现；成都房地产调控政策持续加码，眉山作为承接城南挤压外溢客户和天府新区利好的首位城市，不在限购范围，房地产,发展机遇显著。,【房地产政策简析】,住建部：房企取得预售证后应10 日内应对外销售央行：限制信贷流向投机性购房,限贷再升级成都：二套房贷款首付提至6成，利率上浮 10%银监会：打击“首付贷”限商：商业类项目严禁变居住用 途,限购再升级将成都高新区西部园区、锦 江区、青羊区、金牛区、武 侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区归入限购区,“限地令”,限购升级成都高新区天府新区成都 直管区限仅户籍居民或稳 定就业并连续缴纳社会保 险或个人所得税1年以上 可在区域内购买首套房,成都限购高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实 行住房限购，同一身份自然人、法人只能 新购买1套商品住房（购买二套房商业性 个人住房贷款首付款比例不低于40%,凡在眉山城区购买商品房 的，按60元/平方米给予 购房补贴二手房营业税免征由5年 改为2年；二套房商首付 降至4成；公积金首套房 降为20%,针对所有眉山市民以及外地 针对农民买房：政府补贴来眉创业人员，政府补贴300元/，开发商200元/200300元/，开发企业优惠200元/,补贴政策到期，不再出 台相关促进政策,成都政策,眉山政策,【房地产整体市场】,主城区商品住宅市场去库存背景下，眉山主城区商品住宅进入缺货状态，价格稳步提升，住宅成交均价为约6000元/，目前楼市进入调整发展期。,25.0020.0015.0010.005.000.00,6000500040003000,2016年1月-2017年11月眉山主城区商品住宅月度供销走势,新增面积（万）,销售面积（万）,存量面积(万),成交均价（元/）,184.66,145.71,69.97,138.25120.70,159.52,93.75,160.40141.44,174.51,158.56,134.54,4332,4224,4223,4604,515690.3693.49100.0050.36,150.00,200.00,6000550050004500400035003000,2014年,近5年眉山主城区商品住宅供销走势,50.000.002013年新增面积（万）,2015年销售面积（万）,2016年存量面积(万),2017年1-11月成交均价(元/),数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）,【房地产整体市场】,眉山主城区商业市场眉山主城区商业市场整体形势严峻，库存量逐年增高，去化压力大，目前商业均价约10600元/。,120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00,20000150001000050000,2016年1月-2017年11月眉山主城区商业月度供销走势,新增面积（万）,销售面积（万）,存量面积(万),成交均价（元/）,17.88,47.58,25.40,5.68,9.75,38.999.55,26.0511.49,19.02,65.35,806633.56,9145,91.789197,98.849234,103.0710600,50.00,100.00,150.00,5000,10000,15000,近五年眉山主城区商业供销走势,00.002013年2014年2015年2016年2017年(1-11月)新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价(元/),数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）,【土地市场】,土地供需趋势（仅商、住用地）近年因房地产市场处于去库存阶段，东坡区近年土地市场供需呈逐年递减态势，2017年成交土地楼面均价1139元/。,2015年2016年2017年供应面积（亩）2570.81559.791144.6成交面积(亩）2350.251177.05469.98,1559.79,1144.6,1177.05,469.98,300025002000150010005000,2015年-2017年11月土地供求趋势2570.82350.25,供应面积（亩）成交面积(亩）,872,11371139,0,200,400,600,800,1000,1200,2015年-2017年11月楼面地价（元/）,数据来源：眉山市国土资源局,政府背景企业拿地活跃程度逐渐上升，且基本以原价取地，市场化开发企业拿地数减少、溢价较高。,【土地市场】拿地、溢价情况,数据来源：眉山市国土资源局,7,12,15,6,4,1614121086420,2015年-2017年11月东坡区拿地宗数分布图,政府背景企业,市场化开发企业,3.00%,1.57%,1.95%,35.90%30.89%,2.97%,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,2015年-2017年11月东坡区土地溢价率情况图,政府背景企业,市场化开发企业,【土地市场】最新土拍动态,123,拍卖时间：12月20日土地位置：齐通路与青衣街交叉口西南 角土地面积：125.77亩土地用途：住宅兼容商 服容积率：1.0R2.0建筑密度：28%限高：100m，地下深度不超过 15m起拍价：21500万元成交金额：44000万元溢价率：104%楼面价：2623.8元/竞得人：恒大,拍卖时间：12月20日土地位置：齐通路与文定街交叉口西南角 土地面积：122.98亩土地用途：二类住宅兼容商业用地 容积率：1.0R2.0建筑密度：28%限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：20000万元成交金额：52000万元 溢价率：160%楼面价：3171元/竞得人：眉山天邦,拍卖时间：12月20日土地位置：齐通路与文定街交叉口东南 角土地面积：157.81亩土地用途：住宅兼容商服容积率：1.0R2.0建筑 密度：28%限高：100m，地下深度不超过 15m起拍价：27500万元成交金额：63500万 元溢价率：130%楼面价：3017元/竞得人：万景集团,12月眉山城区最新土拍价格再创新高，城北楼面价已突破3000元/大关，显示出高涨的市场信心。,【土地市场】土地供应性质趋势,数据来源：眉山市国土资源局,近年供应土地性质以商住用地为主，比例在2016年大幅上涨，纯商业用地降幅较大，17年仅占比7%。,16%,39%,7%13%,45%,75%,80%,0%,20%,40%,60%,80%,120%100%,2015年,2017年,2015年-2017年11月东坡区供应土地性质宗数占比趋势,20%5%2016年纯住宅纯商业商住用地,【土地市场】土地潜在供应趋势（仅商、住用地）,资料来源：眉山市国土资源局,31,5,62,47,8,19,0,城区土地放量受控，2017年-2019年仅供应1315.27亩商住用地，供应区域集中在城市北部。,备注：政府公开供应计划，根据实际情况常有新增供地,【】宏观市场小结,房地产政策紧控，成都市场大环境压抑，客户外溢。眉山作为成都郊区首位城市，属热点市场里的非限购区域，大市场利好明显。东坡区自身房地产市场发展较为健康，去库存阶段结束，市场需求旺盛，产品供不应求。未来土地供应趋紧且价格上升趋势明显，将进一步对房地产市场形成刺激，市场价格有望继续走高。,眉山城区房地产市场发展迎来机遇，提档升级趋势呈现,市场格局分析,经开区西区（西部现代工业化新城）眉山经济开发区西区即现有的眉 山经济开发区新区和眉山金象化工产 业园区，规划总用地面积为20.09平 方公里，经开新区以医药为主导产业，引进以生物制品，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链；金象化工定位为以天然气化工为主导的 化工园区，向精细化工方向发展的循 环经济产业园区。,中部眉山东坡区传统居住集中区，依托 老城不断扩张发展，近几年房地产市 场表现较为活跃。,岷东新区岷江东岸，辖96平方公里，其 中，城市规划控制面积69平方公里，承载人口30万，起步区21.4平方 公里，是眉山市按照“跨江东进、拥江发展”城市发展战略和“和谐、自然、人文的生活品质之城”的 建设理念，于2011年9月设立的城 市新区，规划用10年时间再造一座 眉山新城。,经开区东区（泡菜产业园）眉山经济开发区东区即现有的 眉山中国泡菜城，产业特色为基地 有机农业、工厂生产加工、居住旅 游展会，三次产业互融互动。规划 总用地面积为13.61平方公里，东 区规划区涉及东坡区崇礼、永寿2 个乡镇。,成都第三绕城,眉山东坡区核心城区包含经开区（西区+东区），中部历史文化名城和岷东新区三个部分，传统居住集中于 中部城区，产业分据东西。成渝高速,106省道,蒲仁路,岷东新区,西部现代工 业化新城（经开区西 区）,中部历史 文化名城,岷江,【东坡区核心城区简述】,中部格局,【中部格局】,目前市场整体在售货量较少，老城板块无项目在售，东坡岛、东站板块进入开发尾期，南湖板块、北部新城板块、岷东新区块尚余部分土地待开发，未来均是房企进入眉山的可选板块。北部新城板块,东坡岛板块,岷东新区板块,东站板块,老城区板块,南湖板块,经开区东区(泡菜产业园),玫瑰园.世纪城,林元康城,旺达广场,加州国际城,雕像国际广场,苏词翰林,阳光传世风景,阳光1519,紫胤府,龙玺台,南湖别院,南湖壹号,兰溪江山美墅,冠城学府,纯高层,高层、别墅,均价：5000-6000元/,均价：5500-6500元/,均价：5000-6000元/,均价：8000-9000元/（高层）12000-13000元/（别墅）,均价：5500-6500元/（高层）13000元/（别墅）,均价：6000元/（高层）13000元/（别墅）,【整体市场】,目前市场以刚需刚改产品为主，主力产品为80-120套三套四，改善型产品溢价情况良好，市场改善需求初步释放。,【北部新城板块】板块概述,北部新城板块依附板块内市政单位逐渐发展成为眉山市新城区，但目前板块内生活配套还有待完善，有少量待开发土地，以及部分可拆迁（厂房、棚户）的开发土地（预判拆迁资金较高），整体生活氛围尚未成熟，已开发项目基本为刚需项 目。,在售住宅项目情况区域内在售项目主要为刚需产品，在投资需求涌入背景下 市场接受度较高；主力户型集中为70-90套三功能型刚需产品；住宅整体均价5000-6000元/，开盘后去化速度较快，在售项目后期还有部分货量待推。,住宅产品以70-90套三功能型刚需产品为主，住宅均价为5000-6000元/。,【北部新城板块】板块市场情况,【东站板块】板块概述,依托距离优势、东客站枢纽成为眉山老城区向外发展的首站，已具备较为成熟的生活配套，板块内目前在售项目较少，后期可 开发力度小,在售住宅项目情况区域内在售项目主要为刚需、刚改产品；主力户型集中为70-120套三、套四产品；住宅仅一个主力项目在售，均价7000元/。,住宅产品以70-120套三刚需刚改产品为主，住宅均价为5500-6500/。,【东站板块】板块市场情况,【东坡岛板块】板块概述,东坡岛板块依托东坡岛湿地公园独有的生态景观优势，市政重点打造区，成为眉山居住品质最高的、房价标杆所在区域；目前仅少量项目在售，基本已完成开发,在售项目情况区域内高层目前断货，在售项目主要销售联排、双拼、独栋别墅等产品；高层主力面积80-140，别墅主力面积200-350；市场高层整体均价为8000-9000元/，别墅整体均价为13000 元/。,住宅产品以80-140高层，200-350别墅为 主；高层整体均价为8000-9000元/，别墅整 体均价为13000元/。,【东坡岛板块】板块市场情况,【眉山老城板块】板块概述,眉山老城板块属于眉山市中心区域，交通、医疗、学校、商业等生活配套齐全，整个区域重点打造人文景观及特色商业，整体已开发完成，但居住品质较低。,【眉山老城板块】板块市场情况,在售住宅项目情况区域内基本无在售项目；主力户型集中为60-120刚需及刚改产品；电梯住宅整体均价为5000-6000元/，老小区物业陈旧，整体均 价为3000-3500元/，价格较低。,住宅产品以60-120刚需及刚改产品为主，住宅整体均价为5000-6000元/。（该板块因属老城区，在售新盘仅雕像国际广场）,【南湖板块】,板块概述南湖板块虽生活配套还处于有待成熟的阶段，但距离老城区近，且具备一定临河景观优势、整体区域环境较好，目前在售项目基本售罄，后期还有部分土地待开发，由于土地资质较好目前有多家开发商有意向拿地，可能处于与政府协议中。,在售项目情况区域内在售项目主要为刚需及刚改产品，满足眉山城区及周边城市 客户对居住购房需求；主力户型集中为70-120刚需及刚改产品，别墅面积段200-350；高层整体均价5500-6500元/；别墅整体均价13000元/；主要 为尾盘销售；,住宅产品以70-120高层，200-350别墅为主；高层整体均价为5500-6500元/，别墅整体均 价为13000元/。,【南湖板块】板块市场情况,【】中部格局小结,城北新城板块及南湖板块具备可发展机会；北部新城板块：距离中部成熟板块较近，政务发展中心，但整体居住品质较低，生活配套尚未成熟，有部分待开发土地（需棚改），具备可发展机会；东站板块：目前已基本发展成熟，后期可开发力度小；东坡岛板块：整体占地较小，目前已进入开发尾声，后期可开发力度小；老城板块：眉山最早的老城区，居住品质较低，但整体已开发完成；南湖板块：距离老城区较近，具备一定临河景观优势，生活配套尚未成熟，有部分土地待开发。,岷东新区格