当前房地产市场形势分析及行业发展研判课件.pptx

,此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,2012年5月,当前房地产市场形势分析及行业发展研判,林波易居企业集团 克而瑞 研究中心 总经理2020,一、近期房地产市场形势变化,2,1、政策面趋缓,3,政策定调：“房住不炒”，租购并举的住房基本制度,4,5,政策风向：中央表态坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责,各地方着手整顿市场秩序,6,政策变化：房地产税延期，武汉南宁多市放松限价，再提棚改货币化,房地产税延期人大常委会：房地产税法拟5年内提请审议,多市放松限价涉及武汉、南宁、广州等多个城市,再提棚改货币化住建部：棚改将秉持“尽力而为、量力而行”的原则，没有取消棚改货币化安置 而是因地制宜进行调整,政策走向预判：调控政策主基调不变，着力稳地价、稳房价、稳预期,7,原有调控政策主基调不变,“四限”政策中长期不退出,部分长效机制出台进行时,稳地价、稳房价、稳预期,2、货币环境变化,8,9,731政治局会议提及要保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。央行再次降准，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1%。本次降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。首套房贷利率上浮比例下调，杭州、合肥、佛山等多地房贷利率出现松动，其中杭州、佛山首套房贷利率回落，较基准上浮20%下降到10%，此外网传合肥首套房贷利率回归上浮10-15%，二套房上浮20-25%的正常轨道上了。,货币环境：金融去杠杆基调未变，企业融资渠道受限,而个人房贷变得相对宽松,二、央行年内3次降准。4月：释放增加资金4000亿元7月：释放增加资金7000亿元10月：释放增量资金7500亿元,10,居民房贷：个人房贷余额增速下滑21个月且绝对量冲高回落,居民房贷占新增贷款比重增至54%,短贷占比升至27%,在M2增速逐月回落背景下，货币派生效应减弱，2017年以来个人房贷新增量逐月下滑，房贷总量同比增速已下降21个月。,2016年1月-2018年10月居民个人房贷新增量及房贷余额同比增速,数据来源：中国人民银行,2015年1月-2018年10月居民房贷和消费贷占当月新增贷款比重变化,11,资金面预判：去杠杆与防风险并行，紧缩不会太过激，货币环境预期已转向中性偏积极,2005年至2018年10月存款准备金率变化和限购限贷政策调整与商品房销售面积增速变化相关性表现,连续降准使货币政策预期转向中性偏积极，在资金脱实向虚尚未本质转变下，购房者去杠杆预期被削弱，降准释放增量资金可能部分仍会流入房地产市场。从历史规律看，准备金率调整与商品房销售涨跌有直接显著相关性,本次降准同样会对楼市起到积极正向作用。,数据来源：中国人民银行、国家统计局,11,3、行业疑现拐点,12,13,全国月度房企新开工面积及其同比增幅走势（万平方米）,全国房地产开发企业土地购置面积月度同比增速（%）,数据来源：国家统计局,行业销售：10月销售规模环比降15%以上，预计末两月仍将下滑,10月商品房销售面积、金额环比降幅达15%以上，”银十”成交失色。而从投资开发角度来看，单月投资开发额环比回落，累计增速也比1-9月份回落0.2个百分点，增长后劲明显不足。与投资开发相关的新开工、土地购置面积增速等数据“降温”初有显现。,全国月度房地产开发投资额及其同比增幅走势（亿元）,全国月度商品房销售及其同比增幅走势（万平方米，亿元）,70城房价：一线房价9月开始环比转负，二线环比涨幅收窄，三四线涨幅扩大0.2个百分点,2017年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势,9月份开始半年来70城房价环比连续冲高后首次回落，一线涨幅连续4个月下滑至转负。10月份一线城市新房价格环比持平，二线城市房价保持上涨但涨幅收窄，三四线环比涨幅扩大0.2个百分点。,数据来源：统计局,14,4、一二线城市延续调整,15,16,市场变化：去化率普遍显著降低,首付分期、降价维权等市场转冷信号层出,19个一、二线城市10月和三季度新开/加推项目总体开盘去化率变化,数据来源：CRIC城市机构监测、研究中心调研整理,6-10月二线、三四线城市调研项目全新盘开盘当天签约率变化,一线新房：供应放缓成交与上月基本持平，广州供求均断崖式下跌创下近半年内新低,整体来看供应不济，京、沪两城环比小幅增长，深圳微降，但广州供应断崖式下跌，环比降幅高达70%；成交低位回升态势在本月戛然而止，四城成交量除深圳微增外，其余三城环比全线下跌，尤其广州的跌幅比较显著，环比跌幅高达56%。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,2018年10月一线城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）,17,2018年10月一线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）,2018年10月一线城市商品住宅库存及消化周期（单位：万平方米）,18,一线新房走势：京、沪两城量跌价涨，广州量价齐跌、深圳量价齐跌,2016年1月-2018年10月北京商品住宅成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,2016年1月-2018年10月上海商品住宅成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,2016年1月-2018年10月广州商品住宅成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,2016年1月-2018年10月深圳商品住宅成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,19,一线二手房走势：北京、深圳量跌价平、上海量价齐跌、广州量跌价平,2017年1月-2018年10月北京二手房成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,2017年1月-2018年10月上海二手房成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,2017年1月-2018年10月广州二手房成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,2017年1月-2018年10月深圳二手房成交量价（单位：万平方米、元/平方米）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,二线新房：10月供应量缩而成交同、环比均微升，福州、合肥环比倍增,2018年10月及前10月二线城市商品住宅供求情况（单位：万平方米）,10月，二线城市供应量环比下跌23%，同比增加55%，从城市来看跌多涨少，仅长沙、西安、成都、西宁、海口等城市环比仍呈上涨趋势。成交量小幅上涨，市场分化依旧，重庆仍处高位，福州、合肥环比倍增，成都、昆明热度依旧，杭州、青岛成交明显回落，厦门持续低位运行。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,20,二线库存：多数城市去化周期不足12个月，海口、厦门、杭州等消化周期明显拉长,2018年10月二线城市商品住宅库存及消化周期（单位：万平方米）,10月，二线城市库存量明显分化，成都、济南、西安、武汉去库存效果显著，同比跌幅均超20%；海口，南宁显著回升，同比增幅均超40%。多数城市去化周期基本维持在6-12个月，库存风险暂无虑，厦门、大连、沈阳等部分城市去化周期超12个月，库存风险浮出水面，尤其是厦门，受制于成交持续不振，消化周期显著拉长至47.2个月，高库存风险亟需引以重视。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,21,22,二线二手房走势：2017年以来规模萎缩，去年4季度以来成交先升后降,10月环比继续降8.4%,2017年1月-2018年10月二线城市二手房商品住宅月度成交面积（单位：万平方米）,*注：二线城市包括合肥、重庆、郑州、南京、杭州、青岛、成都、厦门、苏州,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,5、三四线城市热度明显降温,23,三四线城市市场：2017年以来三四线城市销售占比快速上升至69%,热点城市高度聚集于长三角和珠三角,数据来源：CRIC2016,2009年-2018年前9月各能级城市新建商品住宅成交面积比重变化,2018年1-10月全国三四线城市新建商品住宅成交面积前15城市(单位：万平方米）,数据来源：国家统计局,24,三四线市场：10月供应环比减少39%而成交环比增加8%，七成城市开始供求比小于1,2018年10月和前10月三四线城市商品住宅供求情况（单位：万平方米）,10月，三四线城市供应明显缩量，八成城市供应呈下跌趋势，并且惠州、徐州、佛山、无锡多城供应降幅在50%以上，仅烟台、东莞、汕头等部分城市低位回调。成交表较上月相比有所上扬，但涨幅有限，部分城市如汕头、东莞、珠海等跌幅超40%，受制于供应明显缩减，七成城市供不应求。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,25,2018年10月及前10月三四线城市商品住宅供求情况（单位：万平方米）,三四线库存：七成以上城市库存同比上升，宜兴、汕头等库存积聚、消化周期超30个月,2018年10月三四线城市商品住宅库存及消化周期（单位：万平方米）,10月，七成以上三四线城市库存量同比回升，常熟、徐州、清远同比增幅超90%，芜湖、无锡、江阴等仍处下降通道，同比跌幅超10%。半数城市消化周期步入上行通道，宜兴、汕头超30个月，库存风险不断积聚，芜湖、无锡、常州仍下降，消化周期不足6个月。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,26,6、土地市场量增价跌，流拍激增,27,28,土地市场走势：年末周期性传统高峰未现，一线城市量价齐升,全国336城市成交建筑面积18572万平方米，同比上涨14%，环比微降3%：一线城市本月成交378万平方米，回到年初1、2月份时候的成交高位，供应量持续增加，预计年末成交持续放量；二线城市成交4461万平方米，量涨价跌；三四线城市成交建面占比持续达到74%。整体来看10月的成交建面未像往年一样环比上涨，年末地市周期性上涨的规律被打破。成交均价方面，一线城市本月地价大幅回升至15160元/平方米，环比涨幅达到78%；二线城市价格环比下降21%，跌破3000元/平方米，三四线城市价格趋稳。,2017年10月-2018年10月全国336城各能级土地成交建面（万平方米）,数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC),2017年10月-2018年10月全国336城各能级土地成交均价（元/平方米）,29,土地流拍增加：10月流拍再创年内巅峰，集中于成都、郑州、合肥等土地供应较多城市,第三季度以来，土地流拍幅数显著增加，10月流拍幅数更达156幅，7月、9月分别流拍115、116幅，企业拿地态度显著向谨慎转变；流拍情况最严重城市为成都、郑州、合肥等持续有较多土地供应的城市，流拍地块主要位于这些城市的远郊区县或下辖县级市，与市中心距离较远；乌鲁木齐、太原等城市开发商观望情绪严重，土地流拍数量也较高。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,2018年重点一、二线城市流拍分布情况（幅）,2018年1-10月300城土地流拍数量月度变化,7、企业运营态势严峻,30,31,企业态度：万科“活下去”,2018年1-9月万科销售金额变化,回款：6300亿元，90%-95%,三季度拿地：总价1005.7亿元,6月末现金：1595.5亿元6月末短期负债：609.8亿元,销售：三季度下降快,32,销售业绩：百强房企销售减速，10月环比降10.5%、同比增速放缓,2018年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。而与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。虽然1-10月百强房企总体的业绩规模较上月降低，但单月业绩过百亿企业的数量还是达到了27家，排在全年较高的水平。,2018年1-10月TOP100房企单月业绩规模及同比增幅（单位：亿元）,2018年1-10月TOP100中单月业绩过百亿的房企数量（单位：个）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,33,拿地意愿：各梯队房企投资愈发谨慎，三成房企10月未拿地,在政策调控不放松以及融资环境偏紧之下，今年房企整体投资力度较弱。1-10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42，相比2017年0.6差距颇大，且各梯队来看全部较去年大幅下滑。其中TOP30以后房企下降力度更大，且显著低于行业平均，现金流紧张导致拿地受限。例如、中交地产、首开股份等企业，1-10月拿地销售比较去年下滑幅度超过50%。值得注意的是，10月份近三成企业未拿地，也反映了当前市场格局下开发商谨慎拿地的态度。,数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC),2017-2018年1-10月销售百强房企拿地销售比情况,备注：拿地销售比：各梯队房企新增土储价值之和/各梯队销售金额之和,34,融资环境：融资环境持续收紧，拿地阶段受限最为显著,随着行业集中度的不断提升，房企为了抢占生存空间，纷纷提出千亿口号，房地产行业呈现“家家都要冲千亿”的规模至上局面。而规模的发展离不开融资，只有配合适度的金融杠杆，房地产企业才能健康发展。拿地、开发和销售不同发展阶段房企资金需求和融资渠道不一，随着融资环境的持续收紧，目前房企拿地融资受到的限制最为显著。此外，10月份消息指出，涉房上市公司再融资暂不推进审核。,拿地融资,“明股实债”信托计划券商资管计划并购贷款信用债：公司债、海外债房地产私募资金自有资金销售回款ABS,开发融资,开发贷432信托自有资金销售回款信用债：短融、中票等,销售融资,按揭贷款首付款,融资方式,政策,2017年5月银监会检查是否通过股债结合等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。,2017年12月银监会明确信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域,2017年2月基金业协会发布16城私募资管不得投资普通住宅项目，包括北上广深、及南京、合肥等12个二线城市,2018年1月上海银监局强调并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用,2016年10月上交所、深交所规定公司债的募集资金不得用于购置土地。,2018年6月发改委、财政部强调了房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务,35,2018年1-10月典型房企融资总额9762亿元，同比减少7.55%，主要是恒大去年引入战略投资者融资额较大，加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响，1-10月房企融资总额9611亿元，同比增加0.04%，多数企业2018年1-10月份融资同比有稍微减少。TOP10房企融资同比减少19.79%，若是剔除中国恒大的影响，其余TOP10房企的融资规模同比增长19.9%，前十房企在融资收紧的情况还是有充足的融资实力。TOP11-30的房企整体融资额同比减少5.55%，平均融资额达218.4亿元，是融资最多的一个梯队，这些房企目前大多处于规模再增长的阶段，需要大量资金支持进一步扩张，但在目前大环境收紧情况下，同比去年有下降的趋势。,融资数据：前10月房企融资总量持续减少,备注：1、外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款2、企业范围为克而瑞监测的85家典型房企,数据来源：企业公告、CRIC整理,表：2018年1-10月各梯队房企融资规模变化（单位：亿元）,二、行业规模短期高位、中期平稳、长期回落,36,1、短期市场将进入调整期,37,38,历史行业周期：2005年以来历经四轮市场周期，2017年市场到达第四个高点,2007年全国商品房销售面积到达首个高点7.7亿平方米，2008年市场步入调整期；2010年全国商品房销售面积到达第二个高点10.5亿平方米，2011年市场略有调整；2013年全国商品房销售面积到达第三个高点13.1亿平方米，2014年市场步入调整期；2017年全国商品房销售面积到达第四个高点16.9亿平方米。,数据来源：国家统计局,CRIC整理,2005年至今全国商品房销售面积增速走势,上升期,调整期,上升期,调整期,上升期,调整期,上升期,39,城市市场周期：过往调整三四线维持4-5年、二线1-2年，下轮调整周期将拉长,二线城市,三四线城市,2011年,以宁波、沈阳为例,以无锡、常州为例,2013年,2015年,2010年,2015年,有价无市价见顶，量见底,以价换量,价跌量升,价跌量平，量价开始回升,以价换量、价跌量平，量价开始回升,有价无市价见顶，量见底,政策收紧、需求透支且新增供应增加，整体市场仍将降温，成交量也将下滑。部分政策相对宽松、人才落户效果突出的二线城市如重庆、沈阳、武汉、西安等市场短期持续向好。,二线,一线,短期内政策影响较大，成交难有非常亮眼表现；预计供应增加，成交也随之上升，但限签制约数据难免失真；项目分化仍将持续，个别价格倒挂项目仍一房难求。,三四线,城市市场短期预判：一线供求低位回升、二线整体降温，三四线逐步进入调整期,火热行情2018年短期仍将维持,但后续市场预计将显著分化；纯粹需求内生型的，在棚改货币化安置带动和返乡投资购房需求释放带来房价快速上涨之后，后继需求不足以支撑市场继续量价齐升，市场呈有价无市趋势；环一线和热点二线的三四线城市，市场热度将维持较长的时间，调整会比预期大大延迟。,40,土地市场短期预判：成交低位维持，流拍恐成常态化,整体供应上升一、二线土地小幅增加但仍维持低位；三四线城市土地供应相对充足。,供给,年内土地市场有进一步降温的可能持续限价，一、二线土地开发难度上升导致企业拿地积极性下降多数房企都将长三角、珠三角热点三四线作为重点深耕区域，这类三四线城市土地市场有望保持较高热度。,成交,41,2、行业中期将从高速增长进入有质量增长阶段,42,43,二孩生育率提升人口寿命延长家庭结构变化,改善,刚需,出生人口长期稳定，未来适龄购房群体基数依然庞大户籍改革叠加人才新政，人口流向大趋势未改。,三四线,三年内棚户区改造1500万套规模不变自身城市基建投入、城市吸附力增强，带来的存量改善和返乡投资置业需求,3-5年中期预判：规模已上台阶，仍能保持相对高位运行,棚改：2017年货币化安置带动21.38%住房销售，7成在售项目棚改客户占比约20%,2017年棚改开工量基本维持年均609万套，安置比例进一步提升至60%，实现去库存3.1亿平方米，占比多达21.38%，说明棚改货币化安置渐成房地产去库存的重要抓手，重要性愈加凸显。161城1021个调研项目显示，43%在售项目棚改客户占比低于10%，30%在售项目棚改客户占比维持在10%-20%之间。,2014-2017年棚改货币化安置去库存面积及占比（单位：亿平方米）,数据来源：CRIC调研,44,161个调研城市项目客户来源中棚改货币化安置客户占比分布,数据来源：住建部,45,棚改：2018-2020年仍将处于高位,棚改货币化安置将持续激发三四线城市市场需求,2015-2017年棚改市场进入高速发展期，年均棚改开工量都在600万套以上，累计完成改造1800万套棚户区。新3年棚改计划出炉，意即2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，其中2018年新开工580万套，棚改市场规模依旧维持在较高水平。,历年全国棚改实际开工量（单位：万套）,数据来源：住建部,1800万套,1500万套,46,刚需-人口变化：3年内结婚及新出生人口仍相对平稳，但2025年之后出生人口将陡降,数据来源：中国统计年鉴,1978-2017年全国人口出生人口、出生率、死亡率、自然增长率（单位：万人、）,2007-2017年全国结婚登记数量及结婚率（单位：万对、）,47,改善：短期二孩放开带动年均3%-5%改善需求,但未来将对购房需求刺激作用减弱,2013-2017年全国居民家庭生育率,数据来源：统计年鉴,