房地产电话销售技巧培训课件.ppt
置业顾问销售基础业务培训系列一电话接听&电话追踪2010年11月,学习目标,通过本次学习，我们致力于达到以下目标：系统地掌握有关客户触点-“电话沟通”的基本流程与操作标准解决在电话沟通中可能将要面对的一切问题！掌握客户信息通过有效分析进行解码通过客户线索拓展客户通路，搭建脉络营销的方法,前 言 电话接听的重要性第一板块 电话接听的操作流程与规范动作第二板块 电话接听的记录与分析第三板块 电话回访追踪与分析第四板块 客户拓展 脉络营销第五板块 案例交流与总结,学习内容,了解客户为什么打电话？,前言 电话接听的重要性,房产销售最常用的是通过广告对楼盘进行介绍，引起欲购房者的兴趣，一旦产生兴趣，购房者一般会发生两种行为：一、打电话咨询一下楼盘的基本情况；二、直接到现场看房，往往由于房产广告铺天盖地让购房者无从选择，不可能每一楼盘都去现场看房，所以一般会先打电话咨询一下，那么这样做得到的结果又是三种行为：1、很感兴趣，立刻安排时间去看房；2、有一点兴趣，有空去看房；3、没什么兴趣不去看房。引起这截然不同的三种结果取决于：1、楼盘的自身情况；2、接听电话的置业顾问。,-展示公司形象的一个窗口，大、小公司？专业非专业？信誉？信用？-展示个人形象的一个窗口：声音，个人特点，人品，素质，生活印象-索要我们想要的咨讯：第一要件和第二要件第一要件：客户的姓名，地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、户型等对产品具体要求的资讯。关键点：与客户联系方式的确定为首要，以便追踪和邀约客户,前言 电话接听的重要性,你是否明白你接听电话代表着什么？,电话接听的功效,一、通过电话留给客户的第一印象，内容包括产品和销售 人员本身；二、通过电话邀请客户尽快上门；三、通过电话了解客户来现场之后的情况；四、通过电话再次邀请客户上门；五、通过电话找寻潜在客户，开发新客户；六、通过电话增进友谊，拉近与客户的距离；七、通过电话运用SP技术，促进销售早日达成；,前言 电话接听的重要性,经过千辛万苦的跋涉，他们终于到了沙漠的边缘。根据经验，他们需要备好水、粮食，喂好骆驼，还有，检查枪支弹药是否有问题（防土匪用）。,由于对地形不熟悉，他们需要请一位当地人作为向导。,启程之前，先要选择一个预期有利的天气。如果天公不作美，麻烦就大了！,进行过程中，碰到绿洲，应该进行修整。贮水、饮骆驼、休息。,中途要经过一个原始部落，为了避免麻烦，要奉献金银财宝给部落的首领，作为借道的代价。,到达遗址。要小心翼翼地防止机关的暗算，同时，还要迅速、准确地找到宝石可能的大体位置。,经过努力，冲破重重艰难险阴，终于找到了那颗价值连城的宝石。,凯旋！,沙漠探险的故事,注重细节帮助我们走得更远！,改善我们的电话质量应从两个途径入手,第一，有良好的电话流程作为方向的指引；第二，通话人清楚地知道在该流程中的每个环节的细节。,操作流程,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,准备,接听,回答,询问,通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、进度、付款方式、等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。,接听电话前办公台预先准备笔、便签纸和梵石花园来电信息登记表接听电话时左手持话筒，右手持笔记录,客户来电时，电话铃响三声内主动接听，并使用统一用语“您好，梵石花园！”。超过三声接听应道“抱歉，让您久等了，这里是梵石花园”。接听电话时应面带微笑，声音清晰、自信而亲切,在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的姓名，地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、户型等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定为首要,操作流程,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,邀约,记录,分析,根据记录的客户来电信息，反复揣摩重要的客户信息：需求、接受度、抗性、购买心理特征，为下一次电话追踪打基础,电话中邀请客户到售楼部或工地现场参观，约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候,电话接听完毕，立即将来电客户信息以及电话接听内容记录在梵石xx项目来电信息登记表中，并将通话详细信息录入明源系统,电话追踪或者上门拜访的计划时间：一周之内回访（根据电话判断回访周期的长短）内容：沟通要点，抓一条主线沟通目的：通过此次电话追踪希望达到的目的要明确（好感/邀约）,制定计划,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,接听电话的所有道具电话登记表销售讲习夹本市交通图（熟悉项目周边地标建筑、交通路线）笔、计算器情绪的调整项目信息项目基础信息掌握近阶段广告推广信息情绪、语速调整饱满地情绪与圆润的嗓音的调整电话通话时间与语速之间的关系 事先准备好需要控制电话2-3分钟结束的方法，并记录下来,分解动作一：准备工作,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,广告推广强推期通话时间控制在2-3分钟左右，不要超过5分钟；礼貌委婉地向客户做好解释工作，建议对方留下电话或者另外邀约时间回电话；感觉客户还有意愿了解产品信息，马上用自己的手机回复持续销售期 通话时间应变处理电话量少时，尽可能在电话中与客户建立一种较为亲近的气氛，拉长通话时间可以告之客户热线电话较忙，以此获取与客户再次交流的机会,关键点：如何正确掌握热线电话的通话时间,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,分解动作二：接听,语言普通话、随机应变（方言）礼貌语言铃响1声接：太急促现场客户少来电少房子不好卖铃响2声接：您好，项目（名称）铃响3声以上后接：“让您久等了，这里是项目，请讲”避免口头禅：喂喂。语调与语速保持中等语速（太快？/太慢？），音调亲切，上扬，有节奏，有朝气，吐字清晰。女性音调甜美，温和；男性中气十足，宏亮有磁性；语气坚定自信，避免支支唔唔,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,分解动作二：接听,注意事项：电话三声内接起，若长时间未接起需在接起电话时，礼貌地说：”对不起让您久等了”经常称呼，令对方觉得自己重要 记下客户关注的重点内容，随机应变 避免电话响很得过久无人接听；避免发觉客人听不懂自己的语言或购买意欲不强时，语气立即显得不耐烦、蔑视。,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,关键点：如何将电话沟通的话题延展开,清晰地介绍产品卖点，引起客户的兴趣 解说卖点一定要突出！让客户感觉到他的特殊性和重要性。特殊性可以用比较法，比如：(1)在区域中我们是唯一具有(2)我们不但做到了，我们还特别增设了(3)这里有最(4)像我们这样好的在周边可以说绝无仅有。用这些语言来突出卖点的特殊性。,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,关键点：如何将电话沟通的话题延展开,清晰地介绍产品卖点，引起客户的兴趣重要性突出重要性常用方法：(1)两全其美法：例，一般在好地段，由于地价较贵，发展商往往会忽视小区环境包括绿化、格局，所以形成了一对矛盾，那就是在好地段买不到好环境的社区，而只是一味的建筑品质较高，而我们公司却在好地段上建设了一个社区环境、经化环境都非常高雅的这区，解决了这对矛盾，让客户实现了两全其美的梦想。（好地段上的绿色社区）再说，便宜的地段，便宜的房价，就买不到有品味，规划房型设计标准较高的楼盘，注定一些经济上不是非常阔绰的购房者，只能花三、四十万买安居房或低标准公寓楼，而我们都在低价段建设了一个设计高档的新型社区，房型设计超前，满足这些客户的虚荣心，实现两全其美的梦想（便宜的好房子）。（2）情景造梦法用贴近对方生活的语言形容编织一个只有入住本楼盘才能拥有的未来生活的梦。,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,分解动作三：回答,要领：不要被客户牵着走，要会去引导客户。最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答你所提问题后，再回答他的问题，但要把握分寸，不要咄咄逼人。不要过分夸大赞扬自己楼盘，要不瘟不火。要用简短而具有吸引力的语言，给客户良好印象。不要把楼盘所有情况在电话中一一介绍给客户，要保留一下，对他才更具有吸引力。想要进一步了解吗？请到现场来。,学会倾听专注地倾听客户的陈述，尽量避免中途打断客户说话。通话过程中为了使对方知道自己一直在倾听，或表示理解与同意，应不时轻声发出“嗯”、“是”、“对”、“好”之类短语。迅速记忆客户的提问并做出回答回答二至三个问题后转至询问的状态,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,学会倾听，正确掌握客户需求,沟通最重要的不是察言观色，也不是善变的口才，而是学会倾听，通过倾听发现客户的真实需求，了解客户的真正意图。,学会倾听,案例,苏格拉底的故事“我除了要教你怎样演讲外，还有再给你上一门课，就是怎样闭嘴。”“上帝给了我两只耳朵，而只有一张嘴，显然是希望我们多听少说。”小套换大套的故事“我想买100多方的，总价不超过200万的房子，你们销售人员说卖完了。”“我自己的房子也很大的，就是想买套好点的户型。”,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,分解动作四：询问,转至询问的状态回答两三个问题后需要尽快从被动转为主动 范例：“您看，你喜欢的这个户型我们正好有样板房，电话里表达不是很清楚，建议您直接来看下样板房吧”“是的，您说得很对，目前市场确实受到影响，但是。”运用恰当的询问方式提问 开放式提问 范例：“您希望了解多少面积的产品？”；“您能接受多少总价的产品，我可以帮您推荐下”“您是怎么了解到我们的楼盘信息的？”,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,分解动作四：询问,运用恰当的询问方式提问 特定的问题 范例：“您是想买小户型，对吗？”；“您看我们的产品有一房至三房，50方至120方精装修，你想了 解哪一类型？”封闭式提问 范例：“您是想买50方的小户型，对吗？”；“您是通过短信了解到我们的信息，对吗？”可选择式提问 范例：“您看您是想了解户型不是一些具体的房型面积？”；“您看我是先给您介绍一下壹方大厦的产品类型？还是面积、价格？”“如果你觉得没有时间过来，你看我方便是下午给您送资料还是明 天给您送资料？”,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,关键点：分析客户的问题与需求，对症解答,接听电话时必须了解对方的情况和购房需求，了解情况和购房需求是为了分析每一个客户和分辨不同的客户，做到知己知彼，从中找寻对方的个性和关心点。便于以后有针对性的销售。为了解客户有关家住、人口、工作地点、购房动机，需要时应多用一般疑问句，少用特殊疑问句，有时可以用选择疑问句。范例（一般疑问句）：王先生家住附近吧？李先生是看新闻报知道我们这里的吧？孙小姐买房是和父母一起住吗？严小姐考虑买三房吧？范例（特殊疑问句）：王先生家住在哪里？李先生是怎么知道我们这里的？孙小姐买房几个人住？严小姐想买多大的？范例（选择疑问句）：王先生家住徐汇区还是长宁区？李先生是看报还是朋友介绍来的？孙小姐买房自己用还是和父母一起住？严小姐考虑买三房还是二房？,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,分解动作五：邀约,电话交流过程中已经感受到客户对产品有些兴趣,通话时间在可控范围内，沟通接近尾声,前面与客户沟通的内容已对客户产生整体印象,抓住与客户沟通的最后一个话题随机应变提出邀约,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,约客户到现场基于给客户留下好的印象约客户到现场注意事项：不要用提问式的方法，而要用选择式的方法提问。范例：不要问：“你看，先生什么时候过来（到现场）？”他会回答你：”我有空就来。“而要问：“先生你看，你星期六过来还是星期天过来？”（给他限定）。他会回答：“我星期天吧。”，你说：“那好，星期天我等你。”电话接听标准语言例举：“（案名），您好！”“先生或小姐，再见。”“欢迎到楼盘参观。”前往拜访客户基于给客户留下好的印象在电话接听时留下伏笔，寻找到拜访的借口 范例：你可询问“你看，先生我们这个是热线电话比较忙，咱们 电话里没有太多时间让您全面了解我们的项目，我正好下午有些时间，方便的话，我给您把资料先送过来，顺便给您讲一下主要项目内容便于您理解”,关键点：正确掌握邀请客户来访或前往拜访的方法,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,约客户到现场实战演练（二轮）场景说明：客户情况：壹方大厦意向客户 30岁左右男性（富二代）性格自塑（小组讨论）掌握信息：收到邮寄DM资料 邀约目的：来看售楼处与样板房 演练方式：每组各派一名代表分别扮演客户与销售人员；扮演客户的那一组讨论好设定的客户类型家庭结构及购买 需求，做好记录；每一组将自己电话重点需要讲的内容做好记录，双方模拟 电话接听；以邀约客户为最终结果；模拟结束后大家讨论电话接听中的成功与问题之处，并寻找解决办法；,第一板块小结练习（玲：4；琦：2；婷：3；敏：2）,第一板块 电话接听操作流程与规范动作,约客户到现场范例：过程一：今天下午现场人很多，如果您不急呢，我看明天上午来看房比较好，到时我等您（如果回答没有空）过程二：那么先生您的工作一定很忙，这样我看，星期五晚上或星期六上午 您休息的时候来好吗？说真的买房子是大事一定要多比较，但我很 肯定，您到我们这里看一下，我一定让您不枉此行。（如果回答还是可能没空，一般对方会很不好意思，同时对方会给你一个时间）（如果回答有空他会来得，可能对方意向不大，也有 可能对方性格属于比较稳健，很有自我想法的。）过程三：买不买没有关系，事实上多看看肯定是没有错的，希望有机会与您见面，到时我一定会尽地主之谊，帮您好好介绍一下。”,第一板块小结练习,分解动作六：记录,第二板块 电话接听的记录与分析,电话开始之前，准备好草稿纸用于记录电话内容,与客户电话沟通时迅速在草稿纸上记录核心词,同时，将可能与客户沟通的项目卖点核心词写下,通话结束后马上将沟通重点记录在登记表中,立刻录入到明源系统,第二板块 电话接听的记录与分析,正确使用明源销售软件的客户交互功能,明源系统客户交互记录存在的问题线索管理 案例：任先生 销售机会 案例：信息录入板块内容范例：宣国华（进入明源系统查看记录）信息录入的正确操作步骤客户交互信息的录入内容 范例：进入明源系统查看记录,分解动作七：分析,第二板块 电话接听的记录与分析,根据电话沟通内容进行三方面分析客户特征模糊分析（每一次的沟通都期待着让客户的脸越来越清晰）客户需求深入分析（每一次的沟通都期待着对客户的需求越来越明确）回复内容分析反思（每一次的沟通都能递进式地将产品与客户需求趋于匹配）,案例分析1：“某某先生：政府机关里的，自己做过规划，问价格，下午过来。”,客户特征：男性，公务员，理性思维，严谨；客户需求：？电话回复内容反思：对价格的敏感性？年龄？话题延展（政府机关，做过规划，引导了解客户需求；下午过来如何介绍自己？,案例分析2：“姜李李以前的客户，询问壹方，说过来了找姜李李，合适会买”客户特征：？客户需求：？电话回复内容反思：,分解动作七：分析,第二板块 电话接听的记录与分析,案例分析3：“2010.9.28.龚先生来电询问壹方位置及价格，说话很慢的一个大叔。”客户特征：客户需求：电话回复内容反思：,案例分析4：“徐先生，询问价格、面积、优惠、楼层、售楼部位置、精装修情况、下班时间”客户特征：客户需求：电话回复内容反思：,第二板块 电话接听的记录与分析,掌握正确的记录与分析客户信息的方法,客户特征描述：抓住客户类型特点进行提示性描述,产品推荐内容描述：电话沟通中的推荐核心内容记录,客户需求描述：记录核心关注点，产品抗性,接听应答过程反思与分析:让产品与客户需求匹配,初步制订下次回访周期与内容,第二板块 电话接听的记录与分析,寻找追踪客户的对策,电话追踪是在客户来电询问后，还未到现场来看房，销售人员再次打电话给客户，邀请他到现场的电话行为。电话追踪的关键是强调买房要多看现场，而我们的楼盘绝对是值得一看的。对策一：约定好时间未发生时：寻找合适的时机与说词 当我们在电话接听时最后与客户约定好一个来访时间，如果相隔日子很短，比如一天、两天，此期间可以不用电话邀约。但保险的作法是打个电话再邀请一下。范例：“张先生，您好！我是壹方大厦的小张，不好意思打扰您了，昨天您打电话来说好，今天下午您到这里来看房，为了到时更好的为您介绍，能否考虑在四点至五点来，因为下午一点至三点，正好政府领导来参观，可能那时我们这里会很忙，怕您来了我接待不周，不过若是您吃过晚饭后和家人一起来，也很不错，我可以等您。听说今晚天气不太好，建议您出门备把伞。”解析：充分体现我们的服务周到，关心客户细致入微，特别对他非常重视，又表现本楼盘知名度和美誉度较高，所以吸引领导来参观，这么一来在未见面之前，你已经给对方留下了很好的印象,第二板块 电话接听的记录与分析,寻找追踪客户的对策,对策二：约定后时间未完成时：掌握主动性，引导客户 在约定来现场日期之后客户没有如期而至的邀约，首先让对方感觉失约不好意思，故先掌握主动权，先提起客户未到之事，打开话题，然后马上约对方找个理由，不要让对方感觉有负担。范例：“李先生您好！我是壹方大厦的小张啊，我昨天等了您一下午，您没有来啊。”“不过还好昨天下午人很多，我也没闲着，相信您一定很忙或者有重要事，像您这样的老总我知道抽点时间也不容易。不过没关系，今天正好是周末，您可以同家人一起来。”解析：充分体现我们的专业服务精神，对约定的信守。同时表现对客户以诚相待及为客户着想的心态；又表现本楼盘确实市场反响不错，吸引了很多客户前来参观；同时用周末的最佳时机创造机会,第二板块 电话接听的记录与分析,寻找追踪客户的对策,对策三：制造一种巧合，让对方产生看房的冲动 根据公司近阶段已经进行的营销推广策略或者即将推出的某些举措，制造正好让对方赶上最佳时机，吸引到客户，让其产生前来看房的冲动，同时没有太多理由拒绝。范例：“现在是正式开盘的前期，也就是内部开盘期，付款方式和价格都很优厚，同样的房子在不同时期，由于开发周期及市场价格因素影响，再加上旺销，对购买者来说是差异还是很大的。”“王先生，真的很巧，昨天是我们壹方大厦原有留给关系客户的保留房退出，一下午就卖掉了二套，因为它楼层好，面积适中，性价比很高，如果您现在来看房，马上就能找到令您心动的好产品了。”“李小姐，昨天我们已经公开展示样板房了，那么也就是您看房所想看的所有素材，一应俱全。”“我们得到通知，最近几天，由于我们楼盘销售过半，公司决定价格作一定上调，虽然您还未来过现场，不过我把您当成老客户，我希望在此之前您先来一次，如果看了您有满意的结果，价格将比以后来的实惠。”“您看，其实您最终买不买无所谓，买房子关键就是要多看房，多比较，这样最后买到的房往往会比较称心。因此，你多跑几家项目肯定是对您比较有利的”解析：充分体现我们对客户以诚相待，急客户所急，为客户利益着想；不断将产品进展与优惠信息逐渐透露给客户，引起客户兴趣；,第二板块 电话接听的记录与分析,寻找追踪客户的对策,关键点：再与对方约定一个时间来看房。注意点：如果一组客户经过两次以上邀约后还是未到现场，但是也未表示不来或没兴趣，却只是说很忙，那么这一类客户，你可以一直与他保持联系，但不需要每次约时间邀请到现场。只要关心他对买房看房的动态就可以了。,了解客户关于产品更详细的情况；传递最新信息（价格方面/政策方面/活动方面/房源方 面/楼盘方面等与购房有关的信息）确认房子要与不要？纯粹的感情维系；回访的最终目的是约好客户何时能准确到访,第三板块 电话回访追踪与分析,电话回访追踪的目的（包括短信追踪）,无为的、根本起不到作用的电话回访；不了解情况，没问清楚情况盲目的回访；根据自己的判断去回访，松紧有弛；无论客户买或不买，到访或不到访，不能给客户留下反感的印象；客户回访不能半途而废，既然问的，就尽量的问到底，哪怕他明确 告诉自己不买了或者购买其他项目房产；非特殊情况下，应掌握客户的工作与休息时间，避免在回访时客户 正在休息或者正在处理紧急事务；,第三板块 电话回访追踪与分析,电话回访追踪避免如下事项,避免过长时间的给客户在电话里沟通，因为那样会是我们比较被动，我们永远铭记：销售案场就是我们的阵地，我们的主动权也在销售案场；尽量不要与客户谈购房无关的话题；在没有了解对方的确切底细之前，对于公司比较机密的文件不要随意告诉客户；电话里我们不要也不能切客户，也尽量不要将优惠等对客户购房比较敏感的话说出去（比如点位到某程度就定房/比如不交钱留房等等）因为那样根本就不管用，我们激动并不代表客户和我们一样激动。,第三板块 电话回访追踪与分析,电话回访追踪避免如下事项,第三板块 电话回访追踪与分析,做好客户追踪前的准备工作：列好电话清单,对客户我们了解吗？了解的很清楚吗？用不用重温一下客户交互明细？我们的状态是否已经调整好的？电话回访时，我们是否已经有了比较好的口径？我们打电话回访时，时机与时间选择的正确吗？我们知道我们所说的能不能打动客户以致于足以让客户产生购房欲望？我们是否已经想好了给客户留了一个或者多个“扣”（比如到访时间/比如下次打电话的时间/比如在某个时间听电话）？我们知道影响客户购房的根本原因是什么吗？对于客户在电话中提出的问题我们是否已经预估到了并已经想到了解决的办法？不管每次回访的结果如何，我们必须做到有追踪，有记录，避免下次再次回访时不知上次结果如何；,第三板块 电话回访追踪与分析,做好客户追踪前的准备工作：自问准备好了吗？,电话回访如同下棋一般，需要提前考虑几步棋才能更好地预估对方的“走法”，因此把握客户心理加以推敲是前提；电话回访（客户跟踪）是一场“持久战”。二周前、二月前、半年前的客户都有可能再次成为我们的业主，我们不要也不会轻易放弃，除非客户已购其他项目房产，如果哪一天，我们没有客户了将会显得尤其重要。所以它是考验我们的最基本的一种能力，最基本的韧性；破除对方戒备心理形成轻松愉快的谈话气氛是电话追踪是否成功的关键所在。,第三板块 电话回访追踪与分析,追踪前关键点：细节+坚持,第三板块 电话回访追踪与分析,掌握正确的电话追踪的方式：详细的客户分析,电话回访要达到的最终目的是让客户再来现场达成销售，追踪的任务是解决客户不来的原因，给对方一个必须再来的理由，SP促销是追踪可运用的手段，重要的是对追踪客户要做详细分析。,范例：客户情况，王先生单独来过一次，最近在莘庄附近看房，年底结婚用，工作在徐汇，搞电脑，对新梅花苑有好感。追踪分析：工作在徐汇却在莘庄看房，表明其购房能力可能有限，看重交通便利。结婚用房，对现房会更有兴趣。年轻小白领，对新事物会有好感。搞电脑的可能个性属于理智稳健型。第一次是单独来的，也就是未婚妻子未来看过，最近仍在看房，区域应该是地铁沿线，可能竞争个案有新梅花苑、新奇士、东苑绿世界等。追踪重点：青年人对环境、住房品味、立面感觉、规划未来比较有兴趣，这正是上海莘城的优点，可以重点说明，从社区可能搞区域网入手，求教一些这方面常识，投其所好，谈莘闵地区房产发展史，排除早些开发的楼盘竞争，包括新梅花苑等现房；另外强调地铁南广场建设上班交通相比周边更为方便，最后邀其未婚妻一同来看房。,第三板块 电话回访追踪与分析,掌握正确的电话追踪的方式：详细的客户分析,范例：创世纪花园。客户情况：李先生夫妇俩来看过房，浦西著名酒店总经理，买房为了一步到位，已在菊园下订，想最后再比较比较。追踪分析：酒店负责人、商人往往虑荣心较强，订房后再比较，明显此次购房十分谨慎，另外可能菊园还未令他非常满意。看了浦东陆家嘴又看徐家汇，此客户不属于区域购房客户。只要是好房子都会考虑。，地段概念不强，很可能属于投资、居住皆可。追踪重点：对方是虚荣心较强的人，抓住这一点，可以看一下身份地位与居宅的关系，通过地段等各方面表现，并于有意无意的吹捧一下对方，对此次购房十分谨慎，那么我们可以站在一个客观的角度作为一个专家为对方参谋，告知作为住家购房和投资购房要注意些什么，同进强调本案优势内容。另外客户对地段概念不强，那么我们都要在这一方面重点说明，地段对生活的影响。,第三板块 电话回访追踪与分析,掌握正确的电话追踪的方式：合理运用SP方法,方法一：运用政府以项目的高关注或者已购买行为，对跟风政府的客户起到引导作用；范例：有政府领导参观给予颁奖。本案成为各级领导主要居住购房目标。方法二：运用近期的销售政策作为沟通的理由及有利于客户的着眼点范例：因为强销，现卖价过低会影响总体销售利润，公司决定近期涨价。方法三：琐定房源运用竞争策略形成紧张的局面引导客户范例：有其它业务员的客户与他同样喜欢同一套房，因为好房子当然喜欢的人多，所以让客户抓紧时间决定。方法四：有意识与其他人员配合，同时推荐相同房源给不同的客户形成竞争，找理由传递信息范例：比如说对方的第二选择已经被其它客户买了，第一选择有其它客户要交订金。,第三板块 电话回访追踪与分析,掌握正确的电话追踪的方式：电话追踪的铺垫,方法一：上一次接待或者电话沟通时留下的问题，电话回复客户；范例：“张先生您上次让我帮您问一下买房可否入户的问题，我这里专门给您打电话寻找权威部门了解了入户政策，我们这个项目不在入户范围内。具体的入户政策是这样的。”方法二：客户与你约好大致某些天过后要给你电话讨论房子的事情，你可以借同事接到你的一位客户电话为由，电话给客户，对方回答没有打过，那么你的回答是“对不起，搞错了，因为我这一天一直心里掂挂着他，因为”；方法三：有关于本案的新消息要告知对方；范例：“李小姐我们项目的样板房出来了，你看这两天来看的客户很多，建议您抽空今天就来一趟吧，我等着您”方法四：关心对方买房情况，提供建议。范例：“李小姐你的房子考虑得怎样了，其他地方有没有看过？我也可以给你参谋一下帮你选些好户型呢”,如何挖掘客户的人脉关系，进行脉络营销,第四板块 客户拓展 脉络营销,找到关健人物：社会关系广阔亲朋购买力强朋友圈内有影响力与我们企业或产品有较强认同感,第四板块 客户拓展 脉络营销,如何通过电话挖掘客户的人脉关系，进行脉络营销,方法一：从业主中找到具备上述条件的关键人物，通过建立良好的服务与沟通，成为对方的朋友保持联络；范例：节假日短信问候，知寒问暖表示关怀。项目进展信息释放时请对方带朋友来坐坐聊聊；长期电话跟踪让业主带客户的方法建立朋友圈；方法二：根据来电客户号码百度掌握其行业背景，展开单位关键岗位的信息传递；范例：壹方大厦受众群之一外贸行业，通过了解慈溪的外贸企业寄送DM及主动手写邀请信函（附个人名片，便于跟踪）方法三：根据现有DM寄送客户名单，进行电话回访追踪范例：以DM寄送是否收到为回访由头，进行电话追踪直接了解客户对产品的接受程度，寻找到潜在有意向的客户进行持续跟踪并邀约来访。,谢谢聆听 THANK YOU,1、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。2、把脸一直向着阳光，这样就不会见到阴影。3、永远不要埋怨你已经发生的事情，要么就改变它，要么就安静的接受它。4、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。5、通往光明的道路是平坦的，为了成功，为了奋斗的渴望，我们不得不努力。6、付出了不一定有回报，但不付出永远没有回报。7、成功就是你被击落到失望的深渊之后反弹得有多高。8、为了照亮夜空，星星才站在天空的高处。9、我们的人生必须励志，不励志就仿佛没有灵魂。10、拼尽全力，逼自己优秀一把，青春已所剩不多。11、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。12、每个人心里都有一段伤痕，时间才是最好的疗剂。13、如果我不坚强，那就等着别人来嘲笑。14、早晨给自己一个微笑，种下一天旳阳光。15、没有爱不会死，不过有了爱会活过来。16、失败的定义：什么都要做，什么都在做，却从未做完过，也未做好过。17、当我微笑着说我很好的时候，你应该对我说，安好就好。18、人不仅要做好事，更要以准确的方式做好事。19、我们并不需要用太华丽的语言来包裹自己，因为我们要做最真实的自己。20、一个人除非自己有信心，否则无法带给别人信心。21、为别人鼓掌的人也是在给自己的生命加油。22、失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。23、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。24、那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。25、自己打败自己是最可悲的失败，自己战胜自己是最可贵的胜利。26、没有热忱，世间便无进步。27、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。28、青春如此华美，却在烟火在散场。29、生命的道路上永远没有捷径可言，只有脚踏实地走下去。30、只要还有明天，今天就永远是起跑线。31、认真可以把事情做对，而用心却可以做到完美。32、如果上帝没有帮助你那他一定相信你可以。33、只要有信心，人永远不会挫败。34、珍惜今天的美好就是为了让明天的回忆更美好。35、只要你在路上，就不要放弃前进的勇气，走走停停的生活会一直继续。36、大起大落谁都有拍拍灰尘继续走。37、孤独并不可怕，每个人都是孤独的，可怕的是害怕孤独。38、宁可失败在你喜欢的事情上，也不要成功在你所憎恶的事情上。39、我很平凡，但骨子里的我却很勇敢。40、眼中闪烁的泪光，也将化作永不妥协的坚强。41、我不去想是否能够成功，既然选了远方，便只顾风雨兼程。42、宁可自己去原谅别人，莫等别人来原谅自己。43、踩着垃圾到达的高度和踩着金子到达的高度是一样的。44、每天告诉自己一次：我真的很不错。45、人生最大的挑战没过于战胜自己！46、愚痴的人，一直想要别人了解他。有智慧的人，却努力的了解自己。47、现实的压力压的我们喘不过气也压的我们走向成功。48、心若有阳光，你便会看见这个世界有那么多美好值得期待和向往。49、相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。50、不能强迫别人来爱自己，只能努力让自己成为值得爱的人。51、不要拿过去的记忆，来折磨现在的自己。52、汗水是成功的润滑剂。53、人必须有自信，这是成功的秘密。54、成功的秘密在于始终如一地忠于目标。55、只有一条路不能选择那就是放弃。56、最后的措手不及是因为当初游刃有余的自己57、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。58、没有人能替你承受痛苦，也没有人能抢走你的坚强。59、不要拿我跟任何人比，我不是谁的影子，更不是谁的替代品，我不知道年少轻狂，我只懂得胜者为。60、如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。61、宁可笑着流泪，绝不哭着后悔。62、觉得自己做得到和做不到，只在一念之间。63、跌倒，撞墙，一败涂地，都不用害怕，年轻叫你勇敢。64、做最好的今天，回顾最好的昨天，迎接最美好的明天。65、每件事情都必须有一个期限，否则，大多数人都会有多少时间就花掉多少时间。66、当你被压力压得透不过气来的时候，记住，碳正是因为压力而变成闪耀的钻石。67、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。68、人生道路，绝大多数人，绝大多数时候，人都只能靠自己。69、不是某人使你烦恼，而是你拿某人的言行来烦恼自己。70、当一个人真正觉悟的一刻，他放弃追寻外在世界的财富，而开始追寻他內心世界的真正财富。71、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。72、人生应该树立目标，否则你的精力会白白浪费。73、山涧的泉水经过一路曲折，才唱出一支美妙的歌。74、时间告诉我，无理取闹的年龄过了，该懂事了。75、命运是不存在的，它不过是失败者拿来逃避现实的借口。76、人总是在失去了才知道珍惜！77、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。78、生活远没有咖啡那么苦涩，关键是喝它的人怎么品味！每个人都喜欢和向往随心所欲的生活，殊不知随心所欲根本不是生活。79、别拿自己的无知说成是别人的愚昧！80、天空的高度是鸟儿飞出来的，水无论有多深是鱼儿游出来的。81、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。82、如果我坚持什么，就是用大炮也不能打倒我。83、我们要以今天为坐标，畅想未来几年后的自己。84、日出时，努力使每一天都开心而有意义，不为别人，为自己。85、有梦就去追，没死就别停。86、今天不为学习买单，未来就为贫穷买单。87、因为一无所有这才是拼下去的理由。88、只要我还有梦，就会看到彩虹!89、你既认准这条路，又何必在意要走多久。90、尽管社会是这样的现实和残酷，但我们还是必须往下走。91、能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。92、你能够先知先觉地领导产业，后知后觉地苦苦追赶，或不知不觉地被淘汰。93、强烈的信仰会赢取坚强的人，然后又使他们更坚强。94、人生，不可能一帆风顺，有得就有失，有爱就有恨，有快乐就会有苦恼，有生就有死，生活就是这样。95、好习惯的养成，在于不受坏习惯的诱惑。96、凡过于把幸运之事归功于自我的聪明和智谋的人多半是结局很不幸的。97、如果我们一直告诫自己要开心过每一天，就是说我们并不开心。98、天气影响身体，身体决定思想，思想左右心情。99、不论你在什么时候结束，重要的是结束之后就不要悔恨。100、只要还有明天，今天就永远是起跑线。,
