昆明春季房交会总结报告调查研究分析课件.ppt

2013年昆明春季房交会总结报告,第一篇 背景研究第二篇 房交会概况第三篇 参展项目分析第四篇 房交会客群分析地五篇 房交会参展商分析第六篇 房交会地产业内观点第七篇 总结及房地产后市分析,目 录,目 录,宏观经济研究 房地产政策 土地市场分析 二级市场分析 2013年春交会背景,第一篇 背景研究,背景研究,背景研究/宏观经济研究,云南省近几年经济处于高速增长期，增速位列全国领先水平，2012年城市化率高达39.3%，城镇化水平不断提高，促使农村人口大量涌入城市；人均可支配收入增长速度一直高于全国平均增速，人民生活水平不断提高；近一年内云南省CPI指数也一直处于大幅度的增长，这样给云南房地产市场的蓬勃发展带来了良好的契机，创造了有利的条件。,背景研究/房地产政策,确保2013年全市新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。,年内房价涨幅目标要低于15%。今年市两会期间，昆明市政府工作报告提出，2013年昆明市经济社会发展主要预期目标建议为：城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长15%以上。那么，新建商品住房的涨幅应该是控制在15%以内，看来控涨仍是主要的调控指标，这一次比2011年定的13%的涨幅还要放宽一些。,继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策。进一步做好普通商品房供应，确保2013年住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。,限购措施不扩大不缩小。2011年2月底昆明执行的限购政策至今有效。首次对住宅用地供应量的保障和保障性安居工作提出很多细致的要求。2012年，省政府下达的昆明市新建城镇保障性住房任务动工率达107%，建设进度全省领先，2013年昆明将续建保障性住房任务。,成立市、县（市）区两级房地产市场调控领导小组，加强对本地房地产市场调控工作的领导。市政府将加强对各县（市）区人民政府和市属有关主管部门执行住房保障政策和稳定住房价格工作的督察、考核和问责。对执行政策不力者，由市监察局约谈并问责。,房价调控不力，市监察局约谈问责。根据国家统计局公布的2月昆明新房价格环比停涨，供不应求的状况并不明显，所以云南只需要落实国务院之前发布的新“国五条”。云南省的细则重点在于加强价格监管和市场房企的管理，成立市、县（市）区两级房地产市场调控领导小组，对房价的的控制会进一步加强。,房地产政策/昆明市新“国五条”政策及解析,背景研究/土地市场分析,注：数据来源于昆明市国土资源局网站,根据2012年1月至2013年3月昆明市土地成交情况可以看出：同期相比，2013年13月土地成交面积及金额远远高于2012年，尤其是1月份给2013年开了一个好头。2012年上半年土地市场一直处于低迷状态，下半年出现好转，3013年开年比较红火，2、3月份处于平稳增加的状态。,2012年全年昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房面积同比去年增长15.65%。2013年开年首月，商品房成交面积866562.1平米，2月份成交面积316038.27平方米，同比去年2月份，成交面积减少202393平方米，降幅仅39.04%。3月份成交面积为639100.12，环比2月的337863.49，增加301236.63m2，涨幅89.2%。,注：表中数据根据昆明房地产信息网统计，仅供参考。,背景研究/二级市场分析,从总体趋势上来看，昆明主城四区以及呈贡新区2月成交面积和成交套数呈加速下降的趋势。,注：表中数据根据昆明房地产信息网统计，仅供参考。,2012年全年昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房套数同比去年增长10.42%。2013年开年首月，昆明楼市商品房成交套数以9874套的佳绩，创20个月以来成交套数新高。2月份成交3839套，同比去年2月份减少1658套，降幅仅30.16%，3月份成交7282套，同比去年3月份增加了2671套，涨幅达63.3%。,在新“国五条”细则的影响下，2013年开年昆明楼市成交同环比都大幅增长。,背景研究/二级市场分析,2013年房产春交会到来前夕，昆明开发商的一些促销优惠活动，促进了商品房成交价格的下跌。,背景研究/二级市场分析,中国指数研究院公布，3月份重点监测的100个城市中，84个城市住宅均价环比上涨，16个城市环比下跌。昆明样本房子均价8296元，3月昆明房价环比下跌0.58%。且环比跌幅居全国第五。比起2月份来，每平方米下跌48元。,中国指数研究院2月份重点监测的100个城市中，74个城市住宅均价环比上涨，26个城市环比下跌。昆明样本房子均价8344元，2月昆明房价同比下跌1.7%。比起1月份来，每平方米下跌68元。,中国指数研究院1月份重点监测的100个城市中，64个城市住宅均价环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。昆明样本平均价格为8412元/平方米，环比比起去年12月，每平方米下降102元，降幅为1.2%。,背景研究/2013年春交会背景,国家统计局公布了2013年近几个月100个大中城市住宅销售价格变动情况，全国主要城市的房价出现了普遍上涨的态势。房地产价格在持续攀升，环比价格最高涨幅高达3.1%，同比价格最高涨幅8.2%。二手房方面，北上广等十大城市主城区二手住宅环比都在不断的攀高，价格全部上涨。到底是什么原因导致多数城市房价出现上涨？,在“国五条”政策出台的大背景下，面对一直居高不下的房价备受广大的购房者、媒体、房地产发展商等各行各业的关注。,昆十条”的出台，使“昆明限购令”升级。更加严格制约了购房者的出手机会。对开发商而言，“限购令”+“昆十条”，无疑成为新一轮需要应对的难题。昆明土地供地量和成交量都大幅度下滑，在城中村项目用地数量却急剧减少。全国知名品牌地产企业进驻昆明，旅游地产、商业地产等项目急剧增多。目前，昆明商品房成交面积和套数都不断增长，成交价格小幅下降。房产广告媒体投放量明显下降。受“国五条”政策影响，造成人们恐慌性购房和观望状态。在政策打压、房价下跌、购房观望的情况下，昆明房地产发展趋势究竟是什么样子？未来市场发展趋势如何？将面临什么样的挑战和机遇？昆明各大房企将如何应对？,房交会概览 房交会主题 房交会展场信息 参展项目概况 房交会展厅现场 房交会优惠,第二篇 房交会概况,房交会概况,名称：第九届云南地产文化节（昆明）春季房地产展览交易会时间：2013年4月11日-4月15日 地点：昆明国际会展中心 主办单位：云南日报报业集团承办单位：春城晚报、云南新闻广 告公司、西安曲江千秋文化传播有限公司,本届房交会总参展面积达4万余平方米，将汇聚160余家优秀的参展企业，其中64家房地产参展企业携98个楼盘、写字楼、商业物流等项目齐齐亮相。另外，泰国、马来西亚和塞浦路斯3家外国房企也携项目首次亮相本届房交会。此外，本届房交会现场还将有建材、家装、橱柜厨具、电器产品、智能设施等共计100余家相关行业入驻展示和服务。,房交会概况/房交会概览,“四月房展 云南楼市重大节日”,房交会概况/房交会主题,1号馆,2号馆,4号馆,5号馆,6号馆,2013年春季房交会主要由五个展馆和中央广场六部分构成。,中央广场：设有新都昌地产的新都昌商业广场，昆明国福地产的国福现代城，松驰汽修和晶视觉摄影。1号馆：主要设有昆明斗南国际花卉产业园、中昆投资、西房集团、金茂置业、大理独秀、金耀颐和房产、风云广告、玉泰房产、世纪金源，出此之外还有部分杂志媒体公司。2号馆：主要设有澳都家居、海比家居、创艺装饰等装饰公司。4号馆：主要有千益丰（企业）集团、云南绿色地产、兆丰地产、德润城投、大理银水帝都、融科智地、云南盛世锦华地产、腾冲恒益东山等地产公司（企业）的地产项目和部分传媒公司。5号馆：主要设有和谐地产、云南长丰地产、凯旋利集团、云南中豪置业、诺仕达集团、长基地产、中海地产、中原实业、保利云南置业、程宇地产、富民枫桥房产等地产公司（企业）的地产项目。6号馆：主要设有俊发地产、佳达利地产、百大集团、广电、澎柏投资、官房集团、鼎杰地产、奥宸、建工和顺、滕俊、龙宇地产、通泰置业、云岭地产、长水航城等地产公司（企业）的地产项目。,中央广场,房交会概况/房交会展场信息,房交会概况/参展项目概况,本届房交会共计64家房企携98个项目参展，其中泰国智达盛世有限公司的“清迈特瑞亭港”项目、马来西亚碧桂园房地产有限公司的本土项目以及塞浦路斯房产共计3个国外项目也参展。此外5家服务机构，本土17家媒体及1家广告公司，65家相关配套企业也共同参展。展会面积超过4万平方米。相比2012年的春季房交会，今年参展面积以及参展楼盘数量均有增加。,此次参展的项目大多还是形象展示，可售的楼盘并不多，并且没有明确面向市场的具体信息，很多项目也表示预计会在下半年面市放量。,今年的春交会有超过30个新盘是首次展出，其中包括大鳄房企中海地产滇池项目，云南本土领军房企俊发地产旗下俊发城、俊发河畔俊园、俊发时代俊园、俊发俊福花城，国企云南中原实业集团城市一环重点项目置地广场，昆百大集团开发的百大国际城项目，云南德润城市投资发展有限公司新项目德润朗悦湾等等新项目。,俊发地产：俊发滇池ONE、俊发七彩俊园、俊发滨江俊园、俊发盛唐城、俊发河畔俊园、俊 发金尚俊园、俊发水岸家园、俊发城、俊发风华俊园、俊发时代俊园、俊发俊福花城；云南奥宸房地产：奥宸财富广场期、奥宸中央广场、奥宸中心、奥宸纳帕溪山、奥宸广场 中原实业集团：置地广场、中天城、中天融域、中天山语城；昆百大集团：野鸭湖酩悦台、百大新都会、百大国际城；昆明佳达利房地产：春城海岸、别样幸福城、凤凰龙庭；中昆投资：中昆昆医改造项目、中昆花红园、中昆乡鸭湖；云南中豪置业有限责任公司：中豪螺蛳湾国际商贸城、中豪泛亚国际、中豪广场；千益丰（企业）集团：誉峰峰景/誉峰国际、名匠誉峰、誉峰财富中心；云南盛世锦华房地产：圣芭芭拉、凤凰嘉园、东城财富中心；,房企多盘联展特点显著，云南俊发房地产有限责任公司11盘联展，为参展企业中所携楼盘数量最多的企业。其次，云南奥宸房地产开发有限公司5盘联展居其后，云南中原实业集团4盘联展。,房交会概况/参展项目概况,房交会概况/参展项目概况,主城区：昆明主城及呈贡新区参展项目近70个，几乎占据了本届房交会参展楼盘阵列的三分之二，主要集中在广福路片区和滇池板块，片区项目物业基本以低密度高端住宅项目为主。卫星城：参展的郊县楼盘项目约7个，较2012年有所减少，从区域上看，以富民和嵩明为主，除了有城市中心综合体低密度生态项目，还有新城及公寓和产权式酒店等多种物业。地州项目：参与本次展会的地州项目有近15个，均以大理、腾冲、西双版纳、曲靖区域为主。其中，大理项目参展5个，均以高品质住宅亮相，大多以旅游地产项目为主。国外项目：此次参展的3家外国项目，分别来自泰国、马来西亚和塞浦路斯。,此次房交会的参展项目主要集中在昆明主城区，同时地州上的项目也有很大一部分参展，而相比之下卫星城的项目相对去年有所减少。,房地产参展企业数量减少。今年春交会参展的房地产项目较前几年的春交会有所增加。昆明市场占云南房地产主导地位。,房交会概况/参展项目概况,昆明主城区：住宅均价从呈贡新区的5000多元/平方米主城区的10000多元/平方米不等。其中，南片区住宅均价1万元/平方米以上。其次，北市区住宅均价在850010000元/平方米左右。卫星城：富民、安宁、嵩明等区域洋房均价在4000元/平方米左右，别墅价格从700010000元/平方米不等。云南各地州：大理酒店式公寓均价在10000元/平方米度假别墅13000元/平方米左右，曲靖住宅均价在4000元/平方米左右，腾冲及西双版纳普通住宅也在4000元/平方米左右。周边国家：价格不详。,本次房交会，从价格上来看主要呈现的趋势还是有所上涨，昆明市主城区均价近万元每平米，主打物业类型为高层、商铺和花园洋房。,房交会概况/房交会展厅现场,俊发地产 此次房交会同时推出11大楼盘集中展示，不休借助豪华奔驰敞篷跑车和美女助阵。,龙宇地产 此次房交会只展出一个项目，可谓气势恢宏，单会展面积就与俊发地产的面积一样大。,房交会概况/房交会展厅现场,昆明通泰置业 宽敞开阔的谈判区域给人们一种舒适放松的心情，同时墙体全方位的项目展示让客户可以深入认知项目的情况。,中海地产 此次会展外立面采用中国红的颜色吸引广大群众的眼前。,佳达利地产 采用都市简约风格装饰。,昆都国际 展厅设计与项目现场的销售中心装饰风格一致。,房交会概况/房交会展厅现场,云岭地产 采用西方欧式建筑风格，具有欧洲皇家贵族风采。,长基地产 采用经典木质建筑结构，带有云南少数民族的风土人情的风格。,房交会概况/房交会展厅现场,中豪螺蛳湾 利用以假乱真的海蓝色光线，制造出清澈的河流作为谈判区域，以表现人文和自然的心灵回归,盛世锦华 采用大型LED电子屏技术，同时沙盘利用平面图纸展现，以音乐吸引大众听觉。,房交会概况/房交会展厅现场,长水航城 采用飞机模型，T台走秀，大型LED电子荧屏等多种方式展现了作为未来昆明国际机场休闲、舒适、商务的生活节奏和方式。同时，气势恢宏的正面入口更加衬托了项目的庞大。,房交会概况/房交会展厅现场,公元1903,奥宸地产,广电地产,澎柏投资,中原实业,保利地产,官房地产,广电地产,融科智地,大理上和置业,凯旋利集团,诺仕达集团,房交会概况/房交会展厅现场,房交会概况/房交会优惠,此次房交会上，总体优惠不多已开盘的楼盘中，仅有少数楼盘有1%到3%不等的优惠，也有个别楼盘推出了少量特价房。即将开盘的楼盘均价大多未定，且很多楼盘预计给出的优惠很小。销售人员说“今年新开盘的住宅项目销售较好，所以没有太多优惠活动。”,昆明市主城区参展项目概况 昆明市卫星城参展项目概况 云南省各地州参展项目概况 外地参展项目概况 房交会参展项目总结,第三篇 房交会参展项目分析,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况,昆明市各片区2012年5月至2013年3月参考价格走势图,楼盘简介：润城规划占地2000亩，位居云南省级行政中心区域，是中国昆明泛亚金融产业中心园区（简称“金产区”）内唯一千亩级城市综合大盘。500万平米建筑体量，涵盖超大规模180万平米商业中心、城市高尚美宅、五星级酒店、甲级写字楼、LOFT、SOHO、多功能时尚主题生活广场、运动休闲馆、幼儿园、沃尔玛山姆会员店、师大附中附小润城学校等。润城第一大道，云南首个以金融商务、商业为定位的综合地产项目。写字楼、LOFT创意空间、SOHO公寓、创新双临街庭院街铺四大全系产品，火势发售中，润城二区、润城第一大道全面接受登记。,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/个案分析/润城,楼盘简介：占地205亩，总建筑面积达88万平方米，物业类型有高端住宅、5A 甲级写字楼、SHOPPINGMALL、SOHO 公寓、高端酒店等；项目涵盖办公、零售、创意、公园和住宅，以复合业态全面对接未来进驻业主的多元化需求。其中，项目包括1.4 万平方米的公园、24 班小学和12 班幼儿园配套，而项目商业体量达到万平方米，开发商自持商业比例近50%。目前商业部分已经有大润发超市、国美电器、上影永华等先期进入，除此之外，这里还将引入KTV 量贩、品牌餐饮店等等，致力于满足西市区100 万居民的购物消费需求。项目预计今年年底或明年初开盘，届时将推出商铺和住宅。其中，住宅为17-34层高层点式住宅，楼层数根据采光、日照的不同有序分布，户型面积78-163平米。目前认筹卡办理中，认筹卡每张5000元可抵扣1万元房款，成功购房还可享受2%的优惠。,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/个案分析/人民路壹号广场,楼盘简介：螺蛳湾中心，老螺蛳湾原址升级，一环200万超大体量，商业、商务综合体。集中商业约70万。螺蛳湾中心涵盖：9大中心（时尚购物中心、商品采购中心、休闲娱乐中心、儿童生活中心、美食味觉中心、生活文化中心、商务金融中心、高端会议中心、城市创业中心）重组城市商业秩序 5大物业模式（近百万平米商业中心、国际5A甲级写字楼、铂金五星级会议酒店、多功能尊贵商务楼、上千套中心华宅）协力共赢繁荣 4大购物主题区（购物公园、时尚欢乐城、缤纷廊、家庭生活中心）尽享世界繁华,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/个案分析/螺蛳湾中心,楼盘简介：1个大型购物中心：由10万平米开放式购物广场构成，由俊发自持运营，内部初步规划有IMAX-3D院线、国际品牌旗舰店、精品超市、高端百货、顶级餐饮和休闲娱乐等商业业态；2个休闲主题公园：中央休闲公园和滨江休闲公园；3个国际金融商务中心：由3个分区组成，内部规划有超五星酒店、超5A甲级写字楼和精品酒店式公寓，内部商业将会引进银行和金融证券公司；4个特色时尚商街：由3栋精品SOHO公寓和1条长为1公里长的开放式街区构成，其中C2街区是我们的启动区；5个优质学校：分别为3所共45班幼儿园，1所36班小学，1所30班中学；目前本项目是昆明市北市区学校配备最多的社区，为孩子们准备了从幼儿园到中学的高档教育资源；6个精品住宅区：6个精品住宅区共有约1万户，约3万人口。,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/个案分析/俊发盛唐城,楼盘简介：昆明联想科技城项目是今年第十届东盟华商会上的七个重点招商项目之一。据介绍，项目包括总部基地、研发中心、科技金融中心、科技孵化中心、物联网型文化、商业中心、体验式3C数码广场等6大功能区，是集一总部、三中心、一示范区为一体的综合性创新产业型项目。其地上建筑面积超过180万平方米，建成后将实现利税超30亿元，安置就业数万人。随着区域总部基地的聚集，还将带动大批的联想系企业及上下游合作伙伴落户昆明投资兴业，以强大的经济引力，打造成为西南地区一流的国际商务中心。,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/个案分析/联想科技城,楼盘简介：中豪螺蛳湾国际商贸城中央商务区共C-7、C-8、C-9三个地块，三个地块共同围合商贸城中心湖，为商贸城地区景色最秀美的一角。区域规划22幢办公楼、裙楼商业，包括：大型高端商业中心、酒吧街、威尼斯水城、奢侈品旗舰展示中心、五星级酒店，构筑西南展示窗口，搭建全球一体化经济平台。项目总建筑面积：121万平方米，配套车位10846个，容积率5.45，绿化率32.2%，打造螺蛳湾地区高品质的商务中心区，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合。,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/个案分析/中豪广场,本次春季房交会昆明市楼盘主要为昆明主城区楼盘，通过区域划分为昆明东、西、南、北四区和中心区、经开区、呈贡新城区七个片区来作为参考研究区域，占总参展楼盘的70%左右，总共有69个参展项目。,房交会参展项目分析/昆明市主城区参展项目概况/分析总结,昆明楼市2013年将持续稳步发展从参加数据和项目情况看，今年年初，昆明楼市或将平稳发展。昆明市开年楼市膨胀主要受国五条影响下很多二手房大量交易，今年新盘持续增加，就房交会新推出楼盘占30%左右。本次参展楼盘的形象展示阶段统计项目增加大部分楼盘都做为形象展示展出，占参展楼盘总数的比重达到了60%左右，这些楼盘多数是在今年下半年开盘面市的项目，在政策调控影响下，整个昆明房地产市场持续稳步发展，房价也将稳步上扬。品牌地产项目相继落户昆明从本次房交会来看，保利、联想、中海等知名企业纷纷携昆明首盘集聚房交会，同时还有未参加房展的蓝光地产、招商地产、绿地集团、龙湖地产、苏宁环球等诸多全国各大知名房企纷纷进驻昆明，大大提高了昆明楼市的品质。2013年春季房交会昆明市楼盘是昆明楼市至今相对参展新盘较多的一次，品牌地产的进驻势必为昆明房地产注入高品质的房地产项目，同时为市民提供了更大的购房选择空间。因此，可以看出昆明楼市今后将在住房品质、生活服务等多方面得到提高。,房交会参展项目分析/昆明市卫星城参展项目概况,房交会参展项目分析/昆明市卫星城参展项目概况/个案分析/野鸭湖,项目规划充分依托原生水域资源，设计了近200亩的人工湖面，同时在商业街区的重要节点打造了近40亩的大型休闲花卉广场与约140亩的花卉主题公园。整个规划包括高档商业街区、餐饮美食街、星级度假酒店、特色花街、高级会所、电影院、超市、学校，总面积约7万平米的超大配套设施。项目建成后将形成一个集酒店、会议、旅游、休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的超大复合型特色旅游休闲小镇.。乡鸭湖以“一街做轴分南北，湖水为景含建筑”的规划思路，在居住空间上采用了广场街巷布局方式；对于岛屿规划采用软性分区，将建筑自然的排布在水系曲线分割出的岛面上，四面临水，这种布局将建筑完美的种植在水面上，让建筑与水，人与自然相映成趣，令居住者拥有绝对的私密空间和无尚尊崇。乡鸭湖是建筑和生活融合在一体的双重艺术，拥有的不仅仅是加州风情，更是建筑的精、气、神的所在。乡鸭湖小镇建筑风格特点，是建筑形态上有很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的简瓦，注重与局部弧线形立面的结合，以虚、实相间的处理手法，勾画出热情、浪漫的加州文化的精髓。在建筑设计中，采用独特的手法，凸现加州风情的建筑特点，同时又蕴涵了内敛细致的海派情节，将传统与现代在不知不觉间得以交融。高层住宅18层。,房交会参展项目分析/昆明市卫星城参展项目概况/个案分析/野鸭湖,房交会参展项目分析/昆明市卫星城参展项目概况/个案分析/山与城,房交会参展项目分析/云南省各地州参展项目概况,项目简介 规划建造368栋（套）别墅，包括单体别墅及联排别墅，整个别墅项目分为：爱心苑、漾苑、阳光15度、云苑、永苑、剑苑、洱苑、祥苑、宾苑、鹤苑、会所、网球场、酒店会都等区域。项目分三期开发。别墅以古老的白族民居为建筑特色，将白族民居和现代化设计理念结合，主体二层局部三层建筑。,房交会参展项目分析/云南省各地州参展项目概况/个案分析/感通别墅,房交会参展项目分析/外地参展项目概况,泰国智达盛世有限公司的“清迈特瑞亭港”项目位于泰国清迈，而清迈是泰国曼谷后的第二大关键城市，也是中国通往东南亚的大门，被称为最具有投资价值的公寓。另外，“泰国清莱8号别墅项目”也是首次来云南参加房交会，项目一共有29套别墅，售价从90万元人民币/套起，中国人购买这个项目的别墅后可以自己度假去住，也可交给公司帮出租出去。由于价廉物美，吸引了众多喜欢去泰国度假的市民来围观。,马来西亚碧桂园房地产有限公司的本土项目地处东南亚第一经济文化圈腹地，马来西亚柔佛州首府新山，五分钟通往新加坡关口，位于马来西亚政府重点兴建的伊斯干达经济特区内，打造新山市全新金融商务中心及海滨城市，5分钟达新山市中心，10分钟享城市级配套，1小时内覆盖新加坡和新山旅游、购物、娱乐、教育、医疗配套的缤纷生活配套。据了解，高层洋房面积段为76-290，360度户户有景观，南向尽览180度一线海景；现代公寓面积段为40-70，商业上盖，无限升值前景，俯瞰新山，见证城市发展。塞浦路斯房地产则带着别墅和公寓项目来参加昆明房交会。据介绍，在他们公司购买价值30万欧元的公寓即可快速的帮助业主办理永久居住权。这也是他们项目在中国市场受欢迎的主要原因。,房交会参展项目分析/外地参展项目概况,本次参展的楼盘情况如下：此次房交会上，有近十个多郊县楼盘亮相，相对主城区价格偏低、良好的项目品质、潜在的投资价值，优美的居住环境大大吸引了不少投资客户。如宜良县的汤池胜景，富民县的山与城等价格在4000-5000元/平米左右，今后升值空间都比较大。地州市房地产企业主要有来自于大理、曲靖、保山等地的房地产企业携各自优秀楼盘参展，由于地州市近年来旅游业蓬勃发展，在本次展会中大多以旅游度假型项目为主。如依托大理古城、感通小镇、保山的腾冲世纪城等，度假产业的兴起，不仅带动了云南旅游产业的发展，同时也为购房者开拓了新的置业和投资方向。本次参展的大多项目中，很多项目都覆盖了商业街、步行街等完善的商业配套，原因主要分为三方面，一方面吸引投资客户的眼球，第二方面增加项目在生活配套服务的竞争力，第三由于近年来实施了限购令很多投资客户难以从住宅物业入手，很多转向商铺投资。昆明市销售物业形态多以商铺、住宅为主，而地州项目销售物业形态多以休闲度假别墅为主；从区域位置上，本次房交会上，参展最多的楼盘区域主要集中在昆明市区较多，尤其是南部因呈贡新城的大力开发，地铁线的连接以及优美的环滇池海岸线的居住条件吸引了更多开发商和购房者的购买力。,房交会参展项目分析/总结分析,此次春季房交会昆明市参展楼盘（呈贡归为昆明主城区、安宁、嵩明、石林、宜良、晋宁等归类为昆明市卫星城），为八十多家，占总参展楼盘的80%左右，仍占据昆明的主力市场。,房交会客群分析 国五条影响下的客群变化,第四篇 房交会客群分析,房交会客群分析/房交会客群分析,综合春交会各天的数据来看：4月11、12日房交会刚开幕，同时很大一部分有购房需求或能力的人都还处于工作日中繁忙的工作中抽不开身；4月13、14日是周末，很多上班族的加入，使得入馆参观人数增加；同时，通过五天的展示，部分购房者都会仔细对参展项目进行比较，使得这两天内意向签约量高达453套。而受春交会落幕及撤展的影响；4月15日接待人数和意向成交量跌至谷底。,房交会客群分析/国五条影响下的客群变化,在楼市调控政策的作用下，昆明居高不下的房价，以及首付提高和加息等对于贷款购房者所形成的压力，使得一部分刚性需求者一直搁置购房的计划。而昆明近年来的限购令的实施，限定了很大一部分炒房者的购房资格，使得部分投资型购房者被迫转向其他投资项目。今年“新国五条”细则中按房产差价20%征收个税等调控政策更加遏制了绝大多数炒房者的投资性买卖房屋的现象，也有效的控制了房价的飞速暴涨现象。,刚需性购房者，是目前的住宅产品的主力消费群。刚需性购房者不在限购范围内，但总价承受能力多在100万以内，属于价格导向群体，此时有很大一部分已经出手。改善性购房者受限购影响较小，但受国五条政策的影响比较大，注重户型舒适性和项目环境，但总价承受能力集中在 100-150万之间，受房价和品质双重导向，观望情绪较重。投资性购房者而由于受限购令的限制和国五条政策的影响，而转向不受限制的商业产品和占据优质自然资源的地州投资物业。此次房交会改善性购房者和投资性购房者明显减少。,房交会本土地产商分析 房交会外来地产商分析,第五篇 房交会参展商分析,房交会参展商分析/房交会本土地产商分析,在全国知名房企纷纷抢滩二三线城市之际，云南本土房企也未放慢自身发展的步伐。本届春交会上，俊发地产、诺仕达集团、龙宇地产、中豪集团、实力集团等房企抢下大面积展位，实力不容小视。,俊发地产携旗下11个项目亮相春交会，彰显霸气。俊发滇池ONE、俊发七彩俊园、俊发滨江俊园、俊发盛唐城、俊发河畔俊园、俊发金尚俊园，悉数在列，俊发以这样的方式向市民展示着本土龙头房企的强势。加上富民水岸家园、外省的俊发城、俊发风华俊园、俊发时代俊园、俊发俊福花城，从高层住宅到低密度物业，从清水房到精装修，从昆明到全国，恰逢“扩张年”的俊发正式从“云南俊发”向“中国俊发”迈进，成为了云南本土房企的骄傲。,云南龙宇房地产开发有限公司携润城项目亮相春交会，润城在整体规划中，拥有180万平米的巨量商业物业，是昆明拥有商业体量最大的超大型城市综合体，周边直接辐射人群约20万，方圆1.5公里内固定消费人口将达60万，是南市区乃至整个昆明的首席人文生活超级大盘，为真正成为城市功能中心奠定了坚实的基础。,诺仕达集团打造南亚第壹城而声名鹊起。位于呈贡的七彩云南第壹城、雄踞昆明东城的七彩云南花之城、位于石林的旅游地产项目七彩云南名胜世界和位于晋宁的旅游地产项目七彩云南古滇王国已相继开工。对商业和旅游业的敏锐触觉将使诺仕达集团在2013年再度成为昆明楼市焦点。作为云南旅游团队行程中最后一站，为旅游客人提供高品质、差异化、综合性的旅游体验及服务，也将成为昆明东的全新坐标。,房交会参展商分析/房交会本土地产商分析,此次房交会本地房企多盘联展，规模庞大，可谓气势磅礴，充分展现了云南本土地产的实力。云南实力集团携6盘联展，具体有：实力心城、东盟森林、苍海一墅、壹方城、东盟总部基地、实力玖如堂。云南中原实业集团携4盘联展，具体有：中天城、中天融域、置地广场、中天山语城。昆百大集团携3盘联展，具体有：百大国际城、百大新都会购物中心、野鸭湖酩悦台。,中豪集团中豪广场推出2013年全新产品，其中最具特色的是云南独有的威尼斯大运河购物中心，整个中豪的展台就是以此为主题打造的。威尼斯大运河购物中心的河道两边是意式风格的商铺，顶端被一幅偌大的天幕覆盖，天幕可配合电脑控制的灯光效果，营造出晨昏日出日落的云彩和天色，配合特色街景及两个码头特色演绎广场的主题商业区，环境典雅瑰丽。,与2012年房交会相比，在今年的春交会展位多了几家全国知名品牌，其中有挺进昆明主城的保利地产和首入昆明楼市的中海地产，同时联想科技城的也格外引人瞩目。,保利地产保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利六合项目位于人民路以西核心地，业态涵盖住宅、商业和商务，将建成未来昆明主城内的首席中央商务生活圈。,昆明联想科技城位于昆明市五华区泛亚科技新区内，由联想控股成员企业融科智地和云南汉鼎投资有限公司合作建设，昆明联想科技城是集一总部、三中心、一示范区为一体的综合性创新产业型项目，其中包括总部基地、研发中心（含云计算中心、闪联和移动互联研发中心）、科技金融中心、科技孵化中心（青年创富中心）、物联网型文化、商业中心（含文化商业步行街）、体验式3C广场等6大功能区。,房交会参展商分析/房交会外来地产商分析,房交会参展商分析/房交会外来地产商分析,中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，1979年发轫于香港，1992年于香港上市，34年里，走过了40座城市，贡献了中海紫御、中海国际社区等200多个人居品质传奇，成就革新中国人居模式第一力量。昆明是中海进驻内地的第37座主流城市，“学府路8号”是落地昆明的首个项目，也是中海在昆明选址主流地段的第一步，在中海的各种严苛标准之下，为昆明人奉献一个中海模式下的“主流新昆明”，将“精品”的开发理念、将住宅的宜居度带到昆明，将一种精致的生活体验带给昆明精英，这是中海“大昆明”战略的核心所在。,本次房交会除了中海、联想、保利等一线大鳄房企的昆明1号作品亮相，还有三家外国房企携项目参展给房交会增添了不少风采。,首次进入云南市场的泰国、马来西亚和塞浦路斯的三家外国房企携项目参展，为房交会增添多元化的房产信息。三家外国房企在房展现场的布局都比较简单，基本以图展为主，但很多看房者对此仍表现出很大的兴趣，纷纷咨询海外置地的条件和收益。他们带来的产品大多是旅游度假地产类项目，很多购房者也都认为，如果房子价位、区位、配套等各方面合适，会考虑投资旅游度假的项目。,房交会代理商观点 房交会发展商观点 房交会媒体观点,第六篇 房交会地产业内观点,房交会业内观点/房交会代理商观点,国五条还悬而未决虽然国五条和各个地方的相应细则都出台有一段时间了，但根据以往的经验判断，国五条还有一只靴子悬而未决，这种局面很容易造成市场的不安。因此，2013年的市场预计会出现一个先冷后热的局面。,至祥置业（昆明）有限公司董事副总经理黄雷,2013昆明春季房交会已经结束，本次春交会上显现了几个现象：官房集团重出江湖，是否意味着原有的市场模式已经改变？数家海外房企参展，是否传递出高额房产税迫使一份人投资海外？房价会中出现一次性购买8套房子的购房者并表示昆明房交不高，是否是炒房团卷土重来呢？,“目前国内很多一线城市各大品牌房企纷纷进入昆明，对本土企业来说是好事。昆明市场需要更多品牌开发商的出现，我们和外来企业之间是一种竞合关系，市场要靠大家一起来努力，只有共同发展、相互促进才能一起做大市场蛋糕。”“我们需要做的就是创造有效产品，而有效产品的标准就是买得起，住得起。”“春交会更多的是形象展示。展区主要是一个接待区的作用，是一个展示的区域，更多的是希望购房者到现场来，我们做了现场样板区，包括景观、会所、大堂等实景展现，目的就是让购房者感受到未来业主生活的文化，让购房者对产品有更深入的感知。”,实力集团营销中心总监李勇,房交会业内观点/房交会发展商观点,房企扩张开始经过一轮轮的政策调控洗礼，让昆明楼市进入了新的竞争时态。实力房企开始在城市版图中进行新一轮的扩张，这样的环境下，2013年的昆明楼市比较值得期待。而且可以因为高性价比因素，减少不必要的投入。,云南云安房地产开发有限公司总经理罗毅,优秀企业才能留下由于房地产行业发展良莠不齐，政策转向，开发商从住宅转向商业，但是大家都没准备好，如何做商业，如何运营都还处在迷惘阶段，在这样的竞争环境下，肯定会死掉很大一批企业，只有真正优秀的才留得下来。,昆明鼎杰房地产副总经理王震宁,产品更加精细化今年房交会开发营销手段推陈出新，比去年更热闹了。2012年房地产市场经历了一轮真正的洗牌，2013年洗牌的结果就已经非常明显了，产品更加精细化、人性化、差异化，同时市场也会朝着更加健康的方向发展。,云南铭泰房地产开发有限公司副总经理刘镇纲,“现在房地产处于一个稳步向上走的阶段，我们对昆明的市场很有信心，也计划把昆明作为开发主要阵地，特别是在校区改造项目中，正在探索一条更好的、多赢的路线。”此次参展的中昆广场项目就是昆明医学院校区改造项目，是中昆投资房地产开发项目中校区改造的首次探索。“中昆投资是浙江的企业，经过20年的发展，从浙江、安徽、绍兴到大理、西双版纳，从中国的东部到中部再转战西部，现在到昆明发展。昆明的机会很多，我们希望把沿海的理念带到昆明，让老百姓享受到更高端的城市生活。”,中昆投资有限公司董事长安少红,“小阳春”到来虽然今年3月出现了地产小阳春，往年是由于市场复苏，今年却是国家的严控政策导致的小阳春，行业称之为被动小阳春。不管是主动还是被动，开发商都乐于见到小阳春，利用这个节点吸引购房者，满足购房者的心里变化。,云南龙宇房地产开发有限公司总经理助理关德明,房交会业内观点/房交会发展商观点,主打刚需市场面对80,90后这些新生代刚需型购房人群，国福现代城无论从产品设计还是后期运营都考虑到满足年轻一代的需求。虽然现在国五条出台，但是关于昆明的细则还未正式出台，况且对于我们的一手房市场应该没多大影响，对市场我们还是很有信心。,国福房地产开发集团有限责任公司副总卢金玉,产品让人买得起好房子不仅是质量好、服务好，更是让购房者买得起，住得放心。尤其是品牌房企开发的高品质项目，选择这样的产品，居民的精品住宅需求不仅在实用性、生活品位等方面都有体现，而且可以因为高性价比因素，减少不必要的投入。,云南蓝光和骏房地产开发有限公司总经理助理蔡勇军,市场在回归虽然政策有很大不确定性，但是宏观来看，政策调控已经没有前一阶段的频繁，另外，它是面向整个房地产市场的，多年来的调控，没有让购房者失望，反而让他们更加坚强，而且，从购房者目前的市场应对力来看，整个群体也更加成熟冷静。,奥宸地产（集团）有限公司副总经理袁浩斌,房交会业内观点/房交会发展商观点,品牌提升靠用户项目后期的建设，基本是前期市场反响的一个完善过程。这些都是前期用户的体验结果，他们将自己的体验传达给身边的亲友，品质好不好，环境好不好，服务好不好，一系列的肯定，都将成为企业品牌核心发展的动力。,云南锦康投资开发集团有限公司营销总监赵瑜,保留原生态气息老城中心，历来都是一个城市经济文化的核心区域。对一个片区的提升，并不单纯是外观环境，更多的是