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论物业服务企业与相关主体的关系 摘要：本文针对我国物业管理现状，论述物业服务企业与相关主体的关系，包括以下几项：物业服务企业与房地产开发商的关系，物业服务企业与公用事业单位（企业）的关系，物业服务企业与业主及业主委员会的关系，物业服务企业与社区居委会的关系，物业服务企业与政府相关职能部门的关系。关键词：物业管理；物业服务企业；物业管理相关主体物业管理行业起源于英国，在我国发展时间短。在新的市场环境下，物业服务市场日新月异，在相关法律制度不完善，从业人员物业服务意识水平不高以及业主自身权利义务意识不到位的情况下，物业服务企业想要健康发展就需要处理好与其相关主体的关系。随着日益激烈的市场竞争和劳动力等成本的上涨，物业服务企业的生存压力不断加大，物业服务企业想要树立巩固自己的品牌，在行业中占据一定地位和固定市场就应理顺与个主体的关系，寻找企业的发展道路。在地域方面，我国南北方物管行业发展差别较大，南北方地区皆有物管行业高水平发展的城市。以城市来看，一线城市物业管理行业发展水平普遍高出二三线城市。但无论是南方、北方或是一、二、三线城市的物管行业都面临着相似的行业发展问题，诸如：行业公众形象、行业制度问题等。物业服务企业想要继续发展就要正确解决这些问题。而这又是基于物业服务企业对自身以及与相关主体关系有着正确的认识上进行的，可见认清物业服务企业与相关主体关系的有着重要的意义。一、物业服务企业与房地产开发商的关系物业管理行业的产生与房地产经济的发展有着密不可分的关系，是两个相互促进的行业。房地产业的高速发展使得物管行业的队伍日渐壮大的同时，品质优良，服务可靠的的物管企业可以提高的房地产商品的价值，对房地产商品进行日常维护从而延长房产寿命，促进房地产商品的销售，从而推进房地产业发展。相对应的，虽然物业服务企业与房地产商也有着不可分割的联系，同时双方也是独立的。目前我国物业服务企业与房地产商有着隶属与非隶属两种关系。所谓隶属关系是指房地产开发企业为了满足房地产营销和售房服务的需要，设置分公司或投资设立物业服务公司实施物业管理。目前这种从属关系被称为物业服务企业与房地产开发商之间的"父子关系"，而这种现象会引出"混业经营"问题。“混业经营”必然导致业主、物业服务企业、房地产商三方关系混乱，使三方责、权、利归属不清。隶属于房地产商的物业服务企业难以真正发挥早期介入的作用，一方面损害业主利益，另一方面降低物业服务企业信任度，为以后的工作开展带来困难同时损害行业的公众形象。非隶属关系则是房地产商委托独立的物业服务企业实施物业管理服务工作。委托服务的方式有两种情况。业主委员会成立之前，由房地产商通过公开招投标的方式选聘专业物业服务企业，双方构成聘用的合同关系。业主委员会成立之后，选聘服务企业由业主大会决定。非隶属关系的物业服务企业在一定程度上减少了在进行日常工作时偏袒房产商，欺骗业主的现象。该关系下产生的物业服务企业是由公平竞争的方式产生的，一定程度上提升了物业服务企业的服务质量，提高行业竞争公平性，同时完善行业结构。这种非隶属关系符合市场需要和行业发展规律，也是大势所趋。合理的符合市场运作及行业发展规律的二者之间的关系应是平等的，在关系平等的基础上，物业服务企业才能充分发挥自身作用，保障业主及企业自身利益，使三方责、权、利关系得以明确。同时房地产商与物业服务企业的独立与平等的关系去除了部分房地产商给予其下属企业的品牌效应，有效的促进并维护企业之间的平等竞争，保证了行业健康发展的基础。 二、物业服务企业与公用事业单位（企业）的关系“公用事业单位”即公用事业经营企业，是指在物业管理区域内，向业主或居民提供供水、供电、供气、环卫、通讯、有线电视等公用服务产品的法人企业。由于公用事业单位在向业主提供公用事业服务时要深入到小区中，在与业主的业务交流以及费用收取方面都会涉及到物业服务企业，同时服务的实施还要在物业服务企业的协助下完成。可见物业服务企业与公用事业单位有着密不可分的联系。但是在这样密切的关系下，存在着激烈的矛盾和明显的漏洞。当权责不清的情况发生后，业主夹在公用事业单位和物业服务企业中间，问题的不到解决，深切的影响到业主日常生活，业主应有的权利也无法得到保障。而漏洞则被没有行业道德的物业服务企业利用，为一己之私侵害业主利益，损害行业形象。目前，物业服务企业在提供物业管理服务的过程中与公用事业单位有着在物业服务企业存在着矛盾，比较突出的有：物业服务企业与水、电、暖等公用事业单位的维修界线划分问题。物业服务企业与公用事业单位的矛盾不单是某一方的原因，政府部门对公用事业服务市场的监督机制也存在缺陷。随着物业管理条例的实施，物业服务企业与公用事业单位的关系形成新格局。物业管理条例相关规定中确立了公用事业单位与业主的关系，物业服务企业不再承担“公用事业”的责任，分清了矛盾的责任归属。然而构建新型关系还存在困难，一方面是公用事业单位的经营垄断，服务责任不清，权利义务不对等的思维模式。另一方面是历史形成的物业管理职能的扩大化。所以物业管理条例的相关规定的进一步细化将有助于双方工作的协调。同时在公用事业单位与业主的业务往来中，物业服务企业可以发挥自身优势，开展创新服务模式，为公用事业单位与业主的业务往来提供便利。 三、物业服务企业与业主及业主委员会的关系业主与业主委员会的关系是以委托授权为基础的被代理人与代理人的关系。业主委员会基于业主授权所为的行为视为业主所为,由业主承担法律责任。业主与物业服务企业间的关系是一种特殊的委托关系,二者由这一特殊的委托关系相联系,共同构成了物业管理法律关系中最重要的两个主体。在物业管理中业主是指“物业的主人”，根据条例的规定，业主即指房屋的所有权人。业主是物业服务企业直接面对的主体。业主委员会是指通过业主大会选举产生，由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理的民间性组织。关于业主与物业服务企业的关系有多种理解，然而业主与物业服务企业应是两个法律地位完全平等的主体，业主接受物业服务企业提供的服务，同时拥有对服务方的选择权利。在物业管理活动中，业主是物业管理服务的对象，物业服务企业是服务的提供者。物业管理的业务往来应在双方摆正自身位置的基础上进行可以减少矛盾及误解的产生。其二者的关系与业主大会成立有着直接联系。在业主大会未成立的阶段，二者主要表现为物业服务企业与单个业主的关系。同时前期物业服务企业是由房地产开发企业选聘而非业主选择，所以二者之间常常会发生矛盾和纠纷。按照物业管理条例的有关规定，业主大会成立后，单个业主可以通过业主大会选聘新的物业服务企业，自物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同自动终止。一旦单个业主通过业主大会选聘物业服务企业，二者之间就形成了一种间接委托的关系，然后由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。从业务上看业主委员会与物业服务企业的关系是委托者和受托者的关系，互不隶属，是完全平等的民事主体。物业服务企业通过与业主签订物业服务合同收取提供服务获得的报酬，合同一旦签订双方分别承担不同的权利和义务。物业服务企业按照合同约定提供相应物业管理服务，同时在工作中接受业主委员会及业主的监督，业主委员会同业主则协助物业服务企业的工作，缴纳物业管理费用。作为物业服务企业，在工作中应依法经营，谨记行业道德准则，认真对待和处理业主的诉求。对于服务的内容应与业主充分协商，确定服务细节，从而提供更优质的服务。作为业主，理应积极参与物业管理的相关事宜，当权益受到侵害时应理性维权。业主委员会作为业主大会的执行机构，是整合广大业主共同意愿，维护业主合法权益的有效组织形式，是小区公共利益的代表。在业主委员会制定小区规章制度时，物业服务企业应给予诚恳客观的建议。三方之间的关系融洽程度对和谐小区的建设有着重要的影响，各方都应摆正位置，增进沟通交流，互相理解。四、物业服务企业与社区居委会的关系社区居委员会与业主委员会都是存在于小区的社会自治组织。双方职责关系上多有交叉，实际管理范围确定较为困难，职责作用边界不清。由于两者在组织性质、管理范围、服务对象、工作内容和工作目标上具有密切的联系，两者之间需要相互配合，需要建立团结协作的关系。同时社区居委会和物业公司在小区日常管理中也存在不同程度的矛盾。其主要表现：有的物业公司与居委会，因职责分工不明确，出现了经济利益界限不清、工作职责不清、服务设施使用争端，导致关系不融洽，在责任不清的工作上会出现双方互相推诿的情况，问题的不到迅速有效地解决，使小区的管理职责得不到有效的落实，从而引发各种各样的问题和矛盾。二者间服务管理内容有重叠。目前，法律法规对居委会的服务内容不够明确。一般居委会承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作。而物业公司管理服务的内容也包括了保安、交通、绿化、卫生和物业（指小区建筑及公共设施设备）的使用管理、维护、更新，以及按照使用人要求，及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大致相同，职责交叉，在管理上有重复也有做不到的方面，容易造成工作不落实和工作相互推诿。根据物业管理条例“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会工作，并接受其指导和监督。”因此，社区居委会与业主委员会之间是一种指导与被指导、监督与被监督的关系，帮助与配合的关系。在此基础上，两者也是具有独立性的且不可替代。社区居委会在物业管理中有着重要的作用，其参与业主委员会的筹建及换届选举，同时还涉及到选聘、解聘物业服务企业。社区委员会通过协调物业服务企业与业主委员会之间的工作，参与物业管理工作，可以帮助问题得到有效正确的处理，促进和谐社区的建设。五、物业服务企业与政府职能部门的关系行政管理部门对物业管理的关系是管理与被管理，指导与被指导的关系，通过法律经济等手段规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。与物业管理有关的行政管理部门包括：国家级的物业管理主管机构；省市级的物业管理主管机构；基层物业管理主管机构；基层政府及其派生机构；规划、城管、环卫、公安等有关行政管理部门；工商行政管理部门；物价行政管理部门及税务行政管理部门等。房地产行政管理部门为物业管理的行政主体，其对物业管理行业所实行宏观调控、市场引导、执法管理，不直接干涉具体工作。同时物业服务企业也应接受其他行政管理部门的管理与指导。物业服务企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导、要依法向国家纳税，应接受物价行政主管部门的物价管理，物业安全管理工作要接受当地公安局或派出所的监督和指导；物业服务企业的环境管理要接受环卫部门和园林部门的监督和指导。企业在发展运行中遵循国家法律法规和相关部门的监督指导，才能符合时代发展需求，沿着正确的方向前进，物业服务企业才能健康发展。而物业服务企业在拟定企业发展目标和服务时，也要主动接受行政部门的监督，接受行政主管部门的指导，主动配合行政部门的工作、遵守相关规章制度、根据行政部门的规划指导发展。物业企业的本质是服务，只有立足在服务的基础上，做好本职工作，才能在服务市场中有一席之地，进而建立与各行政主管部门之间的良好的关系。物业企业与行业协会的关系也是物业企业与政府行政管理部门中重要的一部分。物业管理行业协会是由从事物业管理的实际工作者和理论研究的专家、物业管理服务交易的直接参与者以及政府宏观物业管理机构等组成的主要以法人单位为会员的民间行业组织。行业协会的存在可以强化职业道德规范，保护业主利益；依据国家法律法规，按社团法人的职责，为企业服务，为会员单位服务；普及物业管理知识、介绍经验以及相关法律宣传；充当政府贯彻落实政策、规范企业行为和市场行为的助手。2010年6月26日，中国物业管理协会第三次会员代表大会会议审议通过了 中国物业管理协会章程，中国物业管理协会会费缴纳标准与管理办法等文件不仅促进行业发展，完善行业结构还引导着行业健康发展。物业服务管理企业应紧密关注行业协会的行业通知以及相关行业文件获得最新的物业行业信息，完善企业各项物业服务，传达给从业人员最新行业知识从而提升企业形象，巩固企业地位，营造出业主与企业双赢的局面。 参考文献： 1黄安心物业管理原理M重庆：重庆大学出版社，2009 2宋建阳物业管理概论M广州：华南理工大学出版社，2011