第4章物业管理合同.doc

第4章物业管理合同与管理规约 通过本章学习，了解物业管理合同的签订、生效、变更乃至解除的整个过程，了解各种物业管理公约、规定的种类；理解物业管理合同与管理规约的主要内容；掌握物业管理合同与管理规约的一般原则与通用内容，为将来从事物业管理及相关工作奠定良好的知识基础。重点在于物业管理合同与业主公约的主要内容；难点在于理解和掌握物业管理合同的分类与相互区别，及各种管理公约、规定的种类与相互关系。 物业管理从业人员。要求具有良好的自身素养，扎实的物业管理专业知识，及较强的法律意识、服务意识；热爱物业管理工作；具有良好的沟通和团队协作能力。 熟悉物业管理合同与管理规约的主要内容和一般性原则，能熟练运用相关知识、条款解释和解决物业管理实际中的问题，具有较强的服务意识、法律意识与沟通协调能力。物业管理合同 物业管理企业接受委托从事物业管理服务时，应当与委托人签订相应的委托合同。进而，明确双方的权利、义务，以便物业管理企业据此对签约标的物实施有效的管理。 4.11 物业菅理合同概述 1物业管理合同的概念 所谓合同，是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。物业管理合同是由物业管理企业、专业分包公司、业主委员会等各个有关当事人之间，为实现物业管理服务的目的，咀确相互权利、义务而订立的协议。 建设部1994年3月11日颁布的城市新建住宅小区管理办法第五条明确规定：房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。另外，上海市居住物业管理条例、深圳经济特区住宅区物业管理条例等地方性法规，对物业管理合同也做出了明确的规定。 2物业管理合同的特征 物业管理合同除具有经济合同的一般法律特征外，其自身还具有以下特征。 (1)物业管理合同以约定有关当事人在管理服务中的权利、义务关系为核心。其他经济合同，如房地产的开发、转让、中介等合同，均以相应的项目为核心。 (2)物业管理合同属于有偿的劳务合同。作为物业管理合同的核心与标的物的物业管理服务，实质上是一种为委托人提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务。 (3)物业管理合同属于承诺性、双方性合同。只有经过要约(委托)和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，物业管理合同才能成立。而且，物业管理合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定。 (4)物业管理合同通常属于集体合同。一般来说，物业管理合同是物业管理企业与业主委员会，而不是与单个业主签订的。作为集体合同，可能会使某些业主感到不适，必须加以科学引导。 3物业管理合同的作用 在计划经济时期，房屋管理属于后勤管理，依靠行政手段；在市场经济条件下，房屋管理属于物业管理，是市场行为，主要依靠合同约定。社会化、专业化、市场化的物业管理模式的实施原则是业主自治、自律与物业管理企业统一、专业化管理相结合，这个结合就是物业管理合同。物业管理合同在物业管理中具有不可替代的地位和作用。合同是否依法订立、合同的内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护各方在物业管理中的合法权益举足轻重。 随着物业管理市场的拓展、物业管理企业的改制，物业管理将更加规范化，其市场竞争将逐步加剧，物业管理合同的地位和作用就显得尤为重要。 41.2 物业管理合同的主体 1业主 业主是物业所有权人。在我国，业主作为一方主体，其范围十分广泛，既包括中国公民、法人和其他组织，也包括外国及港澳台的民事主体。按照有关法律、法规，取得业主资格的前提是，现房或期房的买受人须与售房者形成合法的现房或期房买卖关系，无效房屋销售合同的买受人不能转化为物业管理合同的当事人，不具有业主主体资格。 2物业管理公司 物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 任何一种性质的物业管理公司都须具备物业管理资质和法人资格，依法向工商机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。不具备资质和法人资格的物业管理公司签订的物业管理合同为无效合同，由此造成的后果由物业管理公司承担。 413 物业管理合同的种类 物业管理合同有不同的分类方式。依据委托人和委托阶段的不同可以把委托合同分成前期物业管理服务协议、物业管理合同两种。前期物业管理服务协议是开发商委托物业管理公司对物业进行管理的阶段性合同，是一种临时性的协议，委托人是开发商；物业管理合同是业主委员会与中标后的物业管理公司所签订的委托管理合同，委托人是业主。依据委托事项的不同可以把物业管理合同分为全权委托合同、单项委托合同。全权委托合同是将所有物业管理工作全权委托给中标的物业公司，物业公司承担合同签订的所有物业管理工作；单项委托合同是中标选聘的物业公司只提供业主所要求的单项物业管理。 从一般意义上讲，物业管理合同主要有四种：即前期物业管理合同、物业管理服务协议、物业管理委托合同、物业管理服务合同。四者之间相互衔接，以其各自的法律效力对物业管理关系起着规范、调节作用。 4.14 物业管理合同的主要内容 通常，物业管理服务合同应具备如下条款。 (1)总则。总则是对物业管理市场委托合同的总的说明。总则中，一般应当载明下列内容。 合同当事人，包括委托方(甲方)和受托方(乙方)的名称、住所和其他简要情况介绍； 签订本物业管理委托合同的依据，即主要依据哪些法律法规和政策规定； 委托物业的基本情况，包括物业的建成年月、类型、功能布局、坐落位置、四周界阴占地面积和建筑面积概况等。 (2)委托管理事项。一般来说，物业委托管理的事项主要有以下内容。 建筑物本体的维修、养护、更新和改造。 物业共用设备、设施(如共用照明、消防、电梯、中央空调、天线、高压水泵房等）的使用管理、维修、养护和更新。 物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的使用管理、维修、养护与更新。 附属配套建筑和设施(包括商业网点)的维修、养护与管理。 环境卫生管理与服务。 安全管理与服务(如治安管理、消防管理和车辆道路安全管理等)。 物业档案资料管理。 环境的美化与绿化管理，如公共绿地、花木、建筑小品的养护、营造与管理。 供暖管理。 社区文化建设。 四房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。 (3)管理服务费用。物业管理服务合同中的管理费用主要包括以下几方面内容。 管理费用的构成，即物业管理服务费用包括哪些项目。 管理费用的标准，即每个收费项目收费的标准。 管理费用的总额，即合计每建筑面积或每户每月(或每年)应交纳的费用总计。 管理费用的交纳方式与时间，即是按年、按季还是按月交纳，是分别交纳还是汇总交纳，什么时间或日期交纳等。 管理费用的结算，即交纳的费用是以人民币结算，还是以某一种外币结算。 管理费标准的调整规定，即管理费调整的办法与依据等。 逾期交纳管理费用的处理办法，如处罚标准与依据等。 专项服务和特约服务收费的标准。 公共设备维修基金的管理办法等。 (4)合同双方的权利与义务。不同的物业，其物业管理的项目和具体的内容也不同，物业管理服务需求及双方的权利与义务也不可能完全一致。当然，物业管理合同中的权利与义务关系也有一定的共性，例如：同是居住性物业，其委托服务合同双方的权利、义务关系就较为接近，同样，写字楼物业管理服务双方的权利、义务关系也是大致相同的。这一点在国家建设部颁布的城市新建住宅小区物业管理办法和建设部与国家工商行政管理局联合下发布的物业管理委托合同示范文本)中，都得到了很好的体现。根据城市新建住宅小区管理办法的规定，物业管理公司的权利主要有： 有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法。物业公司制定的 小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制定专项规章，例如，卫生公 约、保安公约等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主 大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普 遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章。 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务。 依照物业管理合同和有关规定收取费用。 有权制止违反规章制度的行为。 有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助。 有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各主面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位和人员承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业)，也不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理费。 物业管理公司赊享受上述权利外，也应承担下列义务 履行物业管理合同，依法经营。 接受管理委员会和小区居民的监督。 重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可。 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 (5)管理服务质量。明确物业管理服务的要求和标准，对于合同双方来说都是有益无害的。它既有利于物业公司给自己员工施加压力和添加责任，提高管理效率和管理水平，从而增强市场竞争力，也有利于业主做到心中有数，针对明确的监督参考标准更好地实施对物业公司的监督、检查。 为了体现物业公司实施物业管理的质量水平，或者说管理的要求和标准如何，可用量化的统计数字表示。对于一些难以量化的管理要求和标准，可以用一些定性的语言明确表示出来。例如 物业区域内的电梯要按规定运行；消防系统设备可随时启用；无乱停、乱放机动￥、非机动车的现象；绿地无破坏、践踏及随意占用的现象；商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴乱画现象以及实行24小时保安制度等等。 (6)专项维修基金的管理和使用。目前，专项维修基金主要是针对居住性物业而言的。专项维修基金对于保证物业共用部位和共用设施的维修养护，对于物业的保值、增值，具有非常重要的意义。对于一个物业管理区域而言，专项维修基金总量是一个不小的金额。从产权上讲，专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有，在实践上，专项维修基金大都由物业管理企业代管。为了发挥维修基金的作用，需要当事人在国家规定的基础上，对专项维修基金的管理和使用规则、程序等做出具体约定。 (7)物业管理用房。必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务活动的前提条件当事人需按照物业管理条例的规定，在合同中对物业管理用房的配置、用途、产权等相关问题予以细化。 (8)合同期限。合同期限既涉及物业公司的收费问题，也涉及物业公司以后的工作安排资金投入问题；同时，合同期限也这样或那样地影响着业主或使用人的经济利益、生活、学习与工作。所以，在物业管理合同中，一定要明确合同的起止时间。当然，这个起止时间定要具体，有时甚至要精确到某年某月某日某时某分。另外，有时还要规定管理合同终止时物业及物业资料如何交接等问题。 (9)违约责任。所谓违约责任，是指合同一方或双方当事人违反合同规定的义务，依照法律规定或合同约定由过错一方当事人所应承担的以经济补偿为内容的责任。违约责任应尽可能订得具体明确。通常，对于合同双方因合同发生争议，要求调解、仲裁、起诉的，可拄合同条款的约定，采用以下一种或几种方式解决。 向合同条款约定的单位或人员要求调解。 向有管辖权的合同仲裁机关申请仲裁。 向人民法院起诉。 发生争议后，赊出现下列情况，双方都应继续履行合同： 合同确已无法履行。 双方协议停止履行合同。 调解要求停止履行合同，且为双方接受。 仲裁机关要求停止履行合同。 法院要求停止履行合同。 (10)附则。附则一般记录合同双方对合同生效、变更、续约和解除的约定。通常应注明的内容主要包括以下几个方面。 合同何时生效，即首同的生效日期。 合同期满后，是否续约的约定，例如：在什么情况下双方续约，在什么情况下双方最后解除合同，如果续约应何时提出，或在合同自然期满前的多少天内提出等。 对合同变更的约定，包括对合同执行条件、收费、履行时间、管理项目、标准等变动的处理办法或约定。例如，对引起合同变更的补充协议如何看待(即法律地位问题)等都要做详细的约定。 合同争议解决办法的约定。 当事人双方约定的其他事项。 41.5 物业管理合同的签订 (1)物业管理合同的签订。对于新竣工物业而言，一般委托管理合同先由开发商与物业管理公司签订，然后由业主委员会与物业管理公司续签。如果业主委员会决定选聘新的物业管理公司，就不会与原来的物业管理公司续签委托管理合同；即使业主委员会同意与原来的物业管理公司续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同做出很大的修改。由此可见，开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主委员会的委托才是最终的决定。其招标物业是已使用过的物业则委托管理合同将直接由业主委员会与中标的物业管理公司签订。 (2)从物业管理招投标到签订物业管理合同。从物业管理招投标到签订物业管理合同，应注意以下五个方面的问题。 完善不规范条款。对招标文件中一些遗漏或差错(可能导致合同不完善、不规范)双方应互相配合，达成一致意见。 变更局部条件。某些局部条件(如服务技术条件、服务内容)的变动，双方必须进行讨论，协商变动对价格的影响。 讨论未中标公司的改进意见。从一些竞标失利的投标公司的标书中发现一些建设性的、符合实际的改进意见，针对这些意见进行商谈，确定是否采纳，对由此造成的价格变更，要在签订的合同中给予认可。 修改报价。通常中标公司的报价可能存在与招标文件不一致或计算方法差异，双方可就其中的偏差进行修正，最终确定出正式的合同价格。 签订谅解备忘录、发放中标函或签发意向书，拟定并签订合同协议书。 (3)物业管理合同的签订要点。物业管理合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实与合法的原则，经充分的协商、讨论达成一致意见后方可签订。物业管理工作自身的特点决定了合同签订时要注意以下五个要点。 物业管理合同的制定宜细不宜粗。 物业管理的委托是合同签订的主要目的。在签订时，应包含四个层次的阐述：a项目，即委托哪些管理服务项目应逐项写清；b内容，即各委托项目所包含的具体内容，越细越好；c标准，即各委托项目具体内容的管理服务质量标准；d费用，即各委托项目具体在管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用。 合同中不应有无偿无期限的承诺。 合同的签订既要实事求是，又要留有余地。 要明确违约责任的界定及争议的解决方式。 (4)物业管理合同的签订程序。通常，物业管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几个步骤。 签约前协商谈判。选聘方初步确定了将聘用的物业管理公司后，一般还要与其就以下内容进行协商谈判：未中标或未被聘用的公司的改进意见；服务技术条件、服务内容、合同条款等的部分变更；不规范条款的完善等。只有把这些内容确定后，才可能继续下面的步骤。 签订谅解备忘录。经过协商谈判之后，选聘方将与被聘用公司签订一份谅解备忘录。该备忘录是一份有关选聘内容的事实性说明书，主要记录谈判双方在签订合同前的谈判中所做出的所有决定和达成的一致意见。谅解备忘录将成为合同协议书的构成部分。 发送中标函或签发意向书。选聘方在征得被聘公司的同意之后，将向其签发中标函，并随函附上谅解备忘录。如选聘方不能立即签发正式的中标函，通常就会签发一分拟签订合同的意向书。 拟订并签订合同协议书。在实质性条款确定之后，双方进入合同形式条款拟订阶段，通常，需要参照建设部颁布的物业管理服务合同(示范文本)的格式拟定具体条款，最后双方签字，合同即告成立。4.2 物业管理公约与规定 “物业管理公约”是物业管理区域内的管理“宪法”，它明确了开发商、业主和物业管理公司各方面的权利、义务和责任：“物业管理规定”则是一系列涉及物业使用和管理的各类觌章制度，由具体到某一方面的管理规定组成，是进行有效物业管理的重要依据。 421 物业菅理公约 1管理公约的含义和作用 所谓“公约”，是指大家约定、共同遵守的行为准则，反映约定人的共同意志和利益，具有道德和法律约束力。物业管理公约是指根据国家的法律及政府房地产行政主管部门的有关规定及房屋预售(销售)合同，在特定的物业管理区域内，开发商、业主(包括使用人)和物业管理公司对物业的使用、维护和管理所做的共同约定及必须共同遵守的行为准则，它是物业管理区域内的管理“宪法”，是进行有效管理的基础。 众所周知，一个住宅小区，一幢楼宇，用户多、设备设施多，各种关系错综复杂，用户的各类要求琐碎。如何处理这些关系和矛盾，是物业管理中急需解决的问题。因此，要对住宅小区或楼宇进行统一管理，客观上需要一个统一用户意志和愿望、并为大家所共同遵守的 仟为准则，这就是管理公约产生的缘由。 物业管理公约一方面明确业主(包括使用人)、开发商和物业管理公司等各方面的权利和 义务，以准法律文件形式出现，具有法律约束力；另一方面具有道德约束力。物业管理公司理大力宣传物业管理公约，耐心向业主和租户讲解管理公约，增强物业管理公约的道德约束 力，这一工作在物业管理的第一阶段中显得尤为重要。 2管理公约的内容 不同的物业，管理公约不尽相同，但一般包括以下几个部分， (”前言部分。前言部分主要是说明制定公约的法律依据和产生公约权利与义务的基础。 制定公约的法律依据和产生公约权利与义务的基础通常是根据国家建设部及当地政府房地产 管理部门的有关法规、政策及房屋预售(销售)合同来确定。 (2)关键词说明部分。对公约中权力的主体、客体、客体的各个部分、各种关系进行准确的定义和说明。 (3)业主的权利、义务和责任部分。明确业主的权利、义务和责任。明确业主在享受权利的同时，必须履行的义务，缴纳管理费等费用，并遵守相关的管理规定、装修指南等管理规定。 (4)明确开发商的权利、义务和责任。开发商作为特殊业主，在物业管理的业主委员会成立前，同一般业主不同，起着非常特殊和重要的作用。因此有必要对开发商的权利、义务和责任进行明确的规定。 (5)管理公司的权利、义务和责任部分。明确管理公司的权利、义务和责任，制定管理实施细则。 (6)业主大会和业主委员会部分。明确业主委员会的成立期、权利和义务。 (7)管理公约承诺书部分。由于管理公约中条款多，是一个较为复杂的法律文件体系，不可能同每一个业主办理签约公证手续，因此只能同大厦第一单元购买者签约并办理公证手续，而其他业主只需要在管理公约承诺书上签名即可。 3。实际操作中应注意的问题 (1)个别业主认为开发商聘请的物业管理公司没有征得他们的同意，因此不合理、不合法，这可以用物业管理的阶段性及管理公约的演变的理由来解释。此外，在实际操作过程中，物业管理公司通常要在收楼前半年提前介入，有的甚至更早一些，在这种情况下，开发商不可能，也没有必要由业主决定聘请哪家物业管理公司，因为这时业主只交了部分房款，产权仍属于开发商。 (2)个别业主认为他们没有参加制定管理公约，管理公约是开发商和管理公司制定的，不同意管理公约中的某些条款，因此不肯签管理公约对于这种情况，要明确以下几点：物业管理区域需要管理公约，不然物业将变成无政府状态，会变得脏、乱、差；详细解释这些条款；管理公约有一个逐步完善的过程，待成立业主委员会以后，大家就有一个自己讨论通过的管理公约，而且还会在以后的实践中由业主大会或业主代表大会做不断地完善修改。对于极个别通过做工作还不签管理公约的业主，请他注明他认为不能同意的条款，并签字承诺遵守其他合理的条款。 (3)个别业主不同意管理费收费标准，也可由物业管理的阶段性及管理公约的演变的理由来解释。此外，业主入伙拿钥匙时，一定要先将物业管理公司的概况、所做过的工作及物业管理公司的目标告诉业主，说服业主积极缴纳有关费用。 422 物业管理规定 1物业管理规定的含义和作用 “物业管理规定”是一份综合性的管理文件。制定管理规定的目的是为了规范业主或使用人的行为，监督管理人员的工作质量，保障物业、公共设备和设施的正常使用，创造一个安全、方便、文明、舒适的工作环境或生活环境。管理公约从大的方面明确了开发商、业主和物业管理公司各方面的权利、义务和责任，但对于如何使用和管理物业的具体细节，尚未做出规定，因此在实际操作中，需要一份涉及物业使用和管理的各个方面的综合性文件，这就是管理规定。如果说管理公约是物业管理区域内的“宪法”，那么关于物业管理各个方面的管理规定则相当于刑法、公路法、森林法等各个方面的具体规定。 管理规定由一系列具体到某一方面的管理规定所组成。物业管理规定的主要内容包括：治安管理规定、消防管理规定、电视监控管理规定、机动车辆管理规定、非机动车辆管理规定、进出物品管理规定、清洁卫生管理规定、绿化管理规定、楼宇维修养护管理规定、设备养护管理规定、室内装修管理规定、电梯使用管理规定、禁止违章用地及违章搭建管理规定、费用分摊与缴纳管理规定、物业服务项目管理规定等。物业管理公司应根据物业的具体情况制定管理规定。对于住宅小区管理规定，在具体操作时，可以以一份文件的形式出现。 2制定管理规定的原则 (1)合法性原则。制定管理规定一定要符合房地产方面的法律、法规要求，以有关的法律、法规、房屋预售(销售)合同、管理公约为依据。 (2)实事求是的原则。要从物业的实际情况出发，制定适合本物业情况的管理规定。 (3)可执行性原则。在管理规定面前，要求人人平等，要求维护规定的严肃性。因此，在制定管理规定时，一定要考虑到它的执行难度，即可执行性，并不是“越严越好”。 423 业主公约 1业主公约的基本原则、内容 业主公约是一份由业主承诺，并对业主有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准则。业主公约一般在业主管理委员会成立之前，由开发建设单位(第一业主)会同物业管理公司一起制定并经购房业主承诺。业主管理委员会成立以后应当予以认可，并可按规定程序修改补充。业主公约应当向房地产管理部门登记备案。 (1)业主公约的基本原则。 业主物权至上原则。宪法规定，国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。建筑物区分所有权，是现代民法物权中明确规定的一项基本的不动产所有权形式，是指多个区分所有人共同拥有一栋建筑物(或一个物业管理区域)时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称，即建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 业主自决、自律原则。业主公约应是全体业主意思自治的反映，因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代庖，由建设单位制定业主临时公约便没有法律依据。 权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础构成的，离开了权利本位思想，民法将不具有任何意义。在充分保障业主的权利的同时，也必须对权利的行使做出一些限定，必须按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。 维护公序良俗原则。业主公约既包括法律、法规范畴的权利、义务，又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则。 (2)业主公约的基本内容。主要有以下几方面内容。 物业基本情况、共同设备设施和场所情况。 业主的权利与义务。 业主大会的产生、召集程序。 业主委员会的产生方式。 物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交。 业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式。 业主在物业管理区域内应遵守的行为准则。 违反业主公约的责任。 其他有关事项。 业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定，不得违反法律、法规的强制性和禁止性规定，不得违背公众道德和善良风俗。业主大会决议和业主委员会章程，决定均不得与业主公约冲突。 2业主公约的作用 (1)业主公约是加强物业管理的一种有效手段，它能最集中、最全面、最深刻地体现全 体业主的共同利益，并能有效规范全体业主和物业管理企业的行为。 (2)业主公约是在国家相关法律、法规基础上制定的，是一种合同性的公共契约，在法律上具有约束力，全体业主及相关主体必须遵守。 (3)业主公约是物业管理中的一个基础性的文件，与物业管理服务合同、业主委员会章程等构成了物业管理的基本框架，也是物业管理企业进行管理与服务时作为法理依据的法律文件。 物权法、物业管理条例中的重要原则就是建立在业主物权至上的自治、自律。业主公约是实现业主自治、自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境，所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治、自律的管理体制。发挥业主公约的积极作用，将有力地推动中国物业管理行业的健康、快速发展。 3业主公约的法律效力 业主公约是在国家相关法律、法规的基础上制定的，是一种合同性的公共契约，在法律上具有约束力，全体业主、使用人应当遵守。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部分备案。 业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定，不得与法律法规相抵触。业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。 4违反业主公约的法律责任 (1)业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的，应当承担相应的民事责任。 (2)业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。 (3)对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的，受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产管理部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。 (4)承担民事责任的方式包括：停止侵害、排除障碍、消除危险、返还财产、恢复名誉、赔礼道歉等。 424 用户手册 1用户手册的含义和作用 现代化楼宇或小区，配有价值巨大的设备设施，这些设备设施有哪些功能，如何使用这些设备设施，如何进行管理和保养，需要一份文件来对这些进行系统科学的说明和规定，这份文件就是用户手册，有的称为用户指南。用户指物业使用人，包括业主和租户。用户手册是物业管理公司发给用户的一本关于本物业的功能、管理公司提供的配套服务和用户的日常行为准则的指导性文件。目的是使用户更好地了解和使用此物业，通过用户和管理公司的共同努力，创造安全、方便、优雅、宁静与舒适的生活和工作环境。用户手册、管理公约、装修指南是管理、维护物业，充分发挥物业功能的三大文件。 2用户手册的内容 用户手册包括以下内容：常用资料、顾客服务、保安措施、用户服务、用户守则及责任等。用户手册、管理公约、装修指南这三大管理文件和物业管理规定，构成了物业管理规定的一个有机整体。管理公约从大的方面明确了开发商、用户、管理公司等各方面的权利、义务和管理原则，用户手册描述了物业的功能、管理公司提供的配套服务和用户的日常行为准则，装修指南给出了装修申报程序和对装修行为进行约束的有关规定。 425 楼宇装修与规定 1楼宇装修的含义 楼宇装修指楼宇竣工验收合格、交付使用后，业主或使用人办理完入伙手续后，在正式入住前，根据自己的使用特点和要求，对所购(租)房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时用户入住一段时间后，或用户调换后，往往又要将原来的装修推倒，按自己的意愿进行装修。以上几种装修，习惯上人们称为二次装修。 二次装修一般是在原来房屋初装修的基础上进行的，加上业主或使用人入住的时间先后等因素，因此与一般装修相比具有不同特点。 2二次装修的作业程序 二次装修关系到所管物业的洁静，关系到使用人的生命财产安全，因此，二次装修的管理是物业管理中的一项经常而重要的事项。办理二次装修的作业程序如下所述。 (1)用户装修申报。 业主向物业管理公司工程瓤提出装修申请，领取装修申报表、室内装修消防审批表。 工程部对业主的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。 业主尽快请设计公司进行装修方案设计(自行设计也可)，并选择合格的装修单位(由物业管理公司审查或由物业管理公司直接推荐)。 业主一般要在半个月内将装修设计图纸交工程部审核。 (2)物业管理公司审批。 在业主递交装修方案后一周内予以答复。对不合规范或资料不全的，要求业主进行修改，重新提交审批。 方案批准后，业主按规定到物业管理公司签订装修协议，并领取装修许可证。 (3)装修单位施工。 与物业管理公司签订装修施工责任承诺书，并领取施工许可证。 所有施工必须按物业管理公司审批的方案进行，不得有任何更改，如实际情况需更改，必须经物业管理公司确认，出具更改通知后才可施工。 装修单位在施工期间，应严格遵守装修管理规定及有关的大厦或小区管理规定，对严重违反的，施行罚款、停工或驱逐出楼宇或小区等处罚。 (4)物业管理公司验收。 装修工程完工后，业主通知工程部并会同有关部门对工程进行验收。 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。 竣工验收合格后，由工程部向业主或使用人出具竣工验收单。 业主凭竣工验收单到管理部、保安部办理必要的手续。 3。装修过程监管 为了确保装修的顺利进行，确保用户的生命、财产安全，必须加强巡视，加强对装修现场的监管，在定期巡查中纠正和阻止违规装修。特别要注意以下问题。 (1)装修设计中对水、电、中央空调的改动必须经过工程部各系统工程师的签字认可。 (2)装修不得改动消防设施，如喷淋、烟感系统等。 (3)装修间隔必须符合消防要求，采用阻燃材料。易燃材料要按消防要求，刷防火漆：强电线路要用铁管或阻燃塑料管消防保护，并作为隐蔽工程进行检查验收。 (4)烧焊不能与木工作业同时进行。施工现场严禁吸烟。 (5)装修工要进行登记，不准乘坐客梯，装饰材料只能用货梯和消防梯运载。 本章小结 所谓合同，是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更和终止民事权利、义务关系的协议。物业管理合同是物业管理企业、专业分包公司、业主委员会等各个有关当事人，为实现物业管理服务的目的，明确相互权利和义务而订立的协议。物业管理合同一般可分为前期物业管理合同、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、物业管理委托合同四种。它们的签订、变更及解除都必须符合相关的法律、法规，并履行相应的程序。 “物业管理公约”是物业管理区域内的管理“宪法”，它明确了开发商、业主和物业管理公司各方面的权利、义务和责任；“物业管理规定”则是一系列涉及物业使用和管理的各类规章制度，由具体到某一方面的管理规定组成，是进行有效物业管理的重要依据。 物业管理合同是物业管理企业开展物业管理服务的基础。用户手册、管理公约、装修指南是管理、维护物业，充分发挥物业功能的三大文件。 思考与练习 一、名词解释 1.物业管理服务合同 2.前期物业管理服务协议 3物业管理规定 4业主公约 二、选择题(14为单选，56为多选) 1在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的( )。 A物业管理服务合同 B前期物业管理合同 C前期合约 D前期合同 2依照现行法规规定，选聘、解聘物业管理企业是( )的职责。 丸业主 B业主委员会 巴业主大会 D。房地产行政主管部门 3