第四章 写字楼的物业管理知识.doc

第四章 写字楼的物业管理知识授课方式：理论课课时安排：四学时一 教学目的及要求1 了解写字楼的类型及现代写字楼的特点。2 熟悉写字楼物业管理的方式，目标及达标标准。3 掌握写字楼物业管理的内容与特点以及签订写字楼租赁合同，承租户的选择、确定租金的方法。二 教学内容1.写字楼的类型与特点2写字楼的管理方式与目标3写字楼物业管理的内容与特点4写字楼的租赁管理三教学重点1写字楼的类型与特点2写字楼物业管理的内容与特点3写字楼的租赁管理 四教学难点 1写字楼物业管理的内容与特点2写字楼物业管理的租赁管理五教学方法讲授法、案例分析法、讨论法六 教学手段 普通教师授课七板书设计1.写字楼的类型与特点2写字楼的管理方式与目标3写字楼物业管理的内容与特点4写字楼的租赁管理八教学过程第一节 写字楼的类型与特点一写字楼的含义写字楼是指供政府机构的行政人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。（为了满足不同用户的需求，写字楼越来越专业化，环境优越、通讯快捷、交通方便、有相配套的停车场等。）写字楼逐渐的向高层和超高层发展，设施设备在写字楼集中的地区往往形成了城市的“中心商务区”，为社会各行各业、各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离。 低层建筑：13层多层建筑：46层中高层建筑：79层高层建筑：10层以上的住宅和高度超过24米的公共建筑及综合建筑。超高层建筑：建筑物高度超过100米。 二写字楼的类型目前，我国写字楼分类尚无统一标准，主要依照其所在的位置、规模、功能进行分类。（一）按建筑面积划分1小型写字楼 建筑面积一般在1万平方米以下。2 中型写字楼 建筑面积一般在13万平方米3大型写字楼 建筑面积一般在3万平方米以上（二）按使用功能划分1单纯型写字楼2商住型写字楼3综合型写字楼（三）按现代化程度划分1甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况良好，建筑质量达或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。2乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼。物业使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持合理的出租率。三写字楼的特点（一）单体建筑规模大，机构和人员集中（二）使用时间集中，人员流动性大。（三）外观装饰标准高，内部空间分割灵活（四）设备系统先进，智能化水平高。与住宅相比，写字楼内部一般都配备有更为先进的设备设施，如中央空调、高速电梯、监控设备、现代通讯手段等，这些设备实施也是我们物业管理工作的重点对象。根据使用功能，写字楼的使用功能，写字楼可分为8大系统：1电气设备系统2通信系统3供热系统4，运载系统5运载系统6给排水系统7监控系统智能化是现代写字楼的标志。智能化建筑至少应具备5大要素：1 楼宇自动化系统（BA）2保安自动化系统（SA）3消防自动化系统（FA）4通信自动化系统（CA）5办公自动化系统（OA）此外，还有智能化建筑的综合布线系统把各系统有机的联系在一起，把现有的、分布的设备、功能和信息集中到统一的系统之中，实现系统集成，实现图文数据、语言信息的快速传递。（一） 功能齐全，设施配套 （服务前台、大小会议室、小型酒吧、车库、餐厅、商场、商务中心、邮电等）（二） 地理位置优越，交通条件良好。第二节 写字楼物业管理的方式和目标一 写字楼物业管理的方式根据产权性质划分，写字楼物业管理方式可分为委托服务型和自主经营型。（一）委托经营性物业管理委托服务型物业管理师业主或投资者将建成的写字楼委托给专业物业管理企业进行管理，物业管理企业只拥有物业的经营管理权，不拥有产权。（二）自主经营型物业管理自主经营型物业管理是业主或投资者建成的写字楼交由属下的物业管理机构进行管理和出租经营，通过收取租金收回投资。（获取长效、稳定的利润）二 写字楼物业管理的目标（一）为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境（二）确保写字楼功能的正常发挥（三）是物业保值增值（四）应与全国物业管理示范大厦标准及评分细则要求相符合第三节 写字楼物业管理的内容与特点一 写字楼物业管理的内容（一）写字楼使用前的准备工作1物业管理企业与业主或大厦业主委员会去签订物业服务合同，明确责、权、利关系并制定业主公约或用户公约。2制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度，服务质量标准、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。3根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体情况，成立大厦业主委员会。4根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项未就资金的支出。5物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、自治区物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。6按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。（二）租售营销服务写字楼是收益性物业，写字楼除了业主少部分自用外，大部分都用于出租，有时也会出售转手。写字楼客户的流动率较高，如果物业管理公司接受业主的委托代理物业租售业务，则营销推广是一项经常性的管理工作内容。为了使写字楼保证较高的出租和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务。（三）写字楼的商务服务写字楼一般设有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。1. 硬件配备写字楼商务中心要根据服务项目的需要配备一定设备，如：电话、传真机、电脑、打印机、电视、录音机、投影仪以及其他的办公用品等。这些设备的正常的使用和保养，是服务保障的前提条件。在使用过程中，应该严格按操作程序操作，定期对设备进行保养，由专业人员来进行维修。2. 服务要求客户对商务中心服务质量的评价，应以服务的准确、周到、快捷为出发点。要做到服务周到、快捷，必须选用知识全面、经验丰富、有责任心的工作人员，并制定明确的工作要求。3. 服务中心的服务项目（四） 写字楼的前台接待写字楼市场的竞争日益白热化，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能在写字楼市场的竞争中立于不败之地。（五） 房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理1. 房屋使用管理及维修养护与住宅和商厦等其他类型物业的做法基本相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划的私搭乱建，大厦外观完好、整洁，保证房屋的完好率、合格率，并建立回访制度和回访记录。做好房屋的二次装修的管理工作，确保楼宇结构和附属设备设施不受破坏。2. 设备设施使用管理及维修养护写字楼设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以设施设备使用管理及维修养护室写字楼物业管理的一个重要内容。应该制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常养护、检查工作，不能坐等报修。设备管理人员应实行24小时值班制度，在最短时间内处理突发运行障碍。（六） 环境保洁与绿化美化服务1. 保洁服务。2. 绿化美化服务。（七） 安全服务管理1. 保安服务。工作计划、安保制度（24小时值班制度、做好交接班）、岗位的合理配备、制定巡逻路线、注意特殊位置（出入口、仓库、隐蔽处、停车场）、完善闭路电视监控系统。2. 消防管理。（1） 建立完善的消防管理组织。防火责任人、以保安部人员为主的专职消防队伍和义务消防队伍。（2） 制定防火制度，将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户承担所属物业范围的防火责任。（3） 进行消防宣传。（4） 配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。（5） 定期组织及安排消防检查（6） 制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。人员疏散为先、转移危险物品、抢救贵重财产在后。3. 车辆进出与停车服务。做好停车场的管理工作，加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使输入写字楼的车辆井然有序，保证车辆和行人的安全。二 写字楼物业管理的特点（一） 保证设备完好，运行正常。（二） 提供安全保障，常备不懈。（三） 要求环境整洁，舒适优雅（四） 质量要求高，科技含量大。第四节 写字楼的租赁管理一 写字楼租赁合同的签订二 写字楼租赁合同的执行是指客户迁入写字楼、客户使用写字楼、客户迁出写字楼的整个过程。（一） 客户迁入程序1. 经营部工作职责2. 财务部工作职责3. 工程部的工作职责4. 保安部的工作职责5. 公关部的工作职责（二） 客户迁出程序经营部向有关部门发汇签单、各部门收到汇签表后做好相应工作。三 写字楼承租户的选择1. 承租户经营业务的类型及声誉。2. 承租户的财务状况3. 所需物业面积的大小4. 需要提供的物业管理服务四 写字楼租金的确定（一） 写字楼租金的构成1. 商品租金(1) 折旧费(2) 维修费(3) 管理费(4) 地租(5) 利息(6) 税金(7) 保险费(8) 利润2. 成本租金3. 基础租金4. 市场租金（一） 写字楼租金的确定方法