物业管理基本制度与政策精选内容 第一章 物业管理概述.doc

第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念（P01）（掌握）物业管理条例(以下简称条例)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (一)对条例所称物业管理定义的理解1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。物业管理条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。2物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（这部分内容一定要熟记，很容易被出题。）3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。例题:下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B ）A物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动B对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理C物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务D物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定(二)条例调整的范围1条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。从条例出台前各地立法情况来看，主要规范的是居住物业(住宅物业)的物业管理活动；对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大，业主对物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此条例应当更名为居住物业条例或者在条例中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，条例规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求(第二十四条)；同时条例第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。2条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。条例确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。在条例起草过程中，曾几易名称。究其原因，除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外，城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为，物业管理在我国尚处于起步阶段，目前阶段的物业管理，基本限于城市之内，因此，应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为，虽然从全国情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但不可否认的是，在一些比较发达的乡村，物业管理活动已经存在。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在，在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管理，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果条例只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。(三)物业管理的市场化特征 1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。（像这样的句子容易抽出来作为一个选择题或其中的一个选项。） 2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。例题：下列关于物业管理条例调整的范围的表述中，正确的是（ AD ）（多选题）A物业管理条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B物业管理条例只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C物业管理条例所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E物业管理条例的适用范围，只适用城市，不适用乡村解析：AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以C是错误的。3物业管理活动应当遵循市场原则业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。例题：物业管理活动的前提条件是（ C ）。A社会化分工原则 B专业原则 C市场原则 D标准化原则 4非市场性的房屋管理不属于物业管理有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于条例调整的范畴。条例将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。 二、物业管理的特征物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（一）社会化物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。 物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。例题：物业管理社会化的必要前提是（B ）A现代化大生产的社会专业分工B物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离C物业的所有权人在社会上选聘好物业管理企业D物业管理企业社会上找到可以代管的物业（二）专业化物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。例题：关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（ C ）A物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理B要求物业管理企业有专门的管理工具设备C物业管理企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格D要求物业管理企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理（三）市场化市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。例题：物业管理的基本特征包括（ BCE ）（多选题）A产业化 B社会化 C专业化 D标准化 E市场化第二节 物业管理的起源与发展一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅?希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅?希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。随着物业管理发展，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业二、城镇住房及住房制度改革我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下呼城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。随着我国改革开放逐步展开，早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。三、我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。四、我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。五、物业管理在社会经济中的地位与作用党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。 (一) 实施物业管理有利促进经济增长物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海785亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的223、145和223，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。 (三)实施物业管理有利于增加就业 物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。例题：物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（ ACDE ）。（多选题）A有利于促进经济增长B有利于提高人民文化素质C有利于增加就业D有利于维护社区稳定E有利于推动房地产业的良性发展解析：B“利于提高人民文化素质”没有提及。条例颁布前的物业管理制度建设第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以条例为分水岭，划分成条例颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。一条例颁布前的物业管理制度建设从20世纪90年代初到条例颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。 (一) 城市新建住宅小区管理办法个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：(1)确定了物业管理活动的主管部门；(2)确定了物业管理工作的基本内容；(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；(5)明确了管理委员会的权利与义务；(6)明确了物业管理企业的权利与义务；(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；(9)针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施(二)物业管理服务考评标准1全国优秀管理住宅小区标准为贯彻建设部城市新建住宅小区管理办法，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知。2全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则1997年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。3关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知。 修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分 细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管 理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。 (三)物业管理从业人员培训合格上岗制度针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知，通知主要内容包括：第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。实施办法对培训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。 第二，物业管理企业经理岗位规范。物业管理企业经理岗位规范包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。物业管理企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。 (四)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。(五)物业管理企业财务管理规定为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了物业管理企业财务管理规定，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业管理企业的财务管理行为。(六)住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。同时，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。(七)物业管理企业资质管理试行办法在物业管理迅猛发展形势下，众多物业管理企业应运而生，其中一些企业在资金、人员、经验和物质条件方面，难以适应所承接物业管理项目的需要，从而给物业管理市场造成一定危害。为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999年建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法，要求从事物业管理的企业必须按照试行办法的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。经过几年的试行，发挥了良好的效果，物业管理企业基本纳入行业管理，物业管理市场也基本得到稳定。(八)住宅室内装饰装修管理办法为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法(建设部令第110号)。该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业管理企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。该办法是物业管理企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。二、条例颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。条例颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。应当肯定的是，从条例颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。由于第三章将详细论述物业管理的各项基本制度，这里仅就条例颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍： (1)2003年6月，建设部发布业主大会规程； (2)2003年9月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法； (3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法；(4)2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准； (5)2004年3月，建设部发布物业管理企业资质管理办法； (6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标价规定 (7)2004年9月，建设部发布业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本)； (8)2005年11月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。例题：物业管理条例颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是（ ADE ）。（多选题）A配套性 B过渡性 C借鉴性 D经验性 E操作性解析：过渡性过渡性、借鉴性是物业管理条例颁布前这一阶段的物业管理政策法规主要特点。一、内容提要（内容提要部分要作为重点）1、条例的指导思想2、条例创设的法律制度及其内容3、条例的主要内容4、条例法律责任5、条例确立的基本法律关系 二、考试目的和考试要求(一) 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理条例核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理制度建设的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：条例的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：条例确立的基本制度，条例涉及的主要问题。条例的立法过程第四节 物业管理条例 （P19）2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、条例的立法过程（非重点内容，了解即可）1999年4月，建设部成立条例起草小组，开始条例的起草工作。在条例起草阶段，起草小组主要做了下列工作：(一) 收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况。为借鉴香港成熟的立法经验，起草小组多次与香港业界进行交流，并重点作了比较研究。(二)开展立法调研，掌握第一手材料为深入了解国内物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，作了调研。(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。(四)广泛征求意见，以求彰显民意按照立法程序要求，起草小组在起草出条例征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成条例(送审稿)，提请国务院审议。国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开条例(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为条例(送审稿)的修改完善打下了基础。在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对条例(送审稿)作了相应修改，最终形成条例(草案)。 2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将条例(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例(草案)。可以说，条例反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。二、条例的指导思想和立法原则 （重点） （P22）条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则： (一)物业管理权利和财产权利相对应的原则在我国物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。 (二)维护全体业主合法权益的原则为维护全体业主的合法权益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。(三)现实性与前瞻性有机结合的原则条例注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。条例注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，条例作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。(四)从实际出发，实事求是的原则我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。 三、条例创设的法律制度条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度(具体内容见第三章)。学习和贯彻条例，关键在于要准确把握条例所创设的法律制度的内涵。(一)尊重和维护业主的财产权利物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦