某写字楼物业管理费用测算.doc

某写字楼物业管理费用测算说明：根据物业管理法规之管理费构成要素，结合濮阳市现有物价标准，参考物业管理行业内经验，考虑大厦档次定位，另由于有些数据无法采集，只能估算，测算大致如下：第一部分 测算依据一、 测算主要指标系数 某写字楼项目经济指标用地性质商业用地建筑退线退黄河路红线17米，退长庆路红线15米，北侧退征地红线2.95米建筑密度54.8%容 积 率5.0停 车 位150个占地面积12096平方米建筑面积42308平方米项目结构共20层，地上19层、地下1层，其中地上14层为商业，519层为写字楼，地下1层为停车场，项目高度87米濮阳最高建筑物层高3.6米（一类层高）抗震烈度7度建筑材料钢结构、玻璃幕墙，与一线城市标志性建筑接轨，豪华气派，环保节能配套设施国际5A智能化系统，全面升级当地商务办公生活二、物业管理方案思路及人员编制 职位类型职位编制数量说 明管理类管理1、管理处经理1财务2、财会1人1客服3、客服主管14、资料员15、管理员1工程维修6、维修主管1护管7、护管主管1保洁8、保洁主管1操作类 9、工程维修人员 5 10、秩序维护员 9 11、保洁员 6合 计职位数合计：1128 第二部分 支出测算一、物业管理费用（月）支出测算序号项 目测算依据金额(元)备注一人工费1工资35000见附件12工装费293见附件23福利基金3476见附件3二办公日常费用1150见附件5三设施、设备维养费16326 见附件6四清洁绿化费用2583见附件7五安防费用786见附件8前五项之和：六公司利润按一至五项之和的12%计6951七政府税金按一至七项之和的6%计3893合计第三部分 各项费用计算 一、物业管理费计算 1、写字楼建筑面积为：23928.6； 2、月总支出：68775元 3、物业费标准 = 68775/23928.6 =2.87（元/ .月） 附件1 人员工资 序号职务人数(人)工资(元/人·月 )金额(元/人·月 )1项目经理1 270027002主管4180072003客服人员2130026004护管班长31400 14005护管员6 130078006保洁员6 90054007维修工5 1300 65008财务114001400合计35000元 附件2 服装费序号职务人数项目金额(元/套 )合计年（元/年）以2年折旧年限1管理层8 冬装 300元/套2400 200100夏装100 80066.6 332保安9冬装150/套 1350112.5 56夏装100/套9007537.5军大衣100元/4套40033.316.63保洁6冬装各200元/套120010050夏装合计 293附件3福利费用编号项目人数单价金额（元/）备注1节日/福利费28 50116.6 以一年两个节日算2社保/公积金10 3363360 合计3476.6附件4办公日常费用序号名 称单位数量单价（元）金额（元/月）备 注1电话费管理层55005002交通费4固定资产折旧费约30000元30000/5/12个月500元 包括通讯设备、办公设备、工程维修设备和其他设备，折旧年限一般为5年5低值易耗办公用品费约150元合 计1150元 附件5公共设施、设备维养费序号名 称单位数量单价（元）金额（元/月）备 注1房屋维护、共用设施设备、场地等维护、雨污管养护平米23928.6平米 0.05元/平方米.月1196.4 2标志牌、宣传栏、围栏、灯具等维护 3电梯年检费用部5 600元/部.年250元 4高压设备年检部2部变压器10000元/部833元 5电梯维护费部55000元/年.部 2083元/ 6公共设施日常运行费月 23928.6平米/1元/月按二分之一空置房11964 根据大厦配套设施估算7二次供水检测 2次一年 合计16326附件6清洁绿化费用序号项目单位数量单价金额 备注1 垃圾清运费 600 2 除四害消杀费 月 100 一年四个消杀期 3 保洁工具损耗月 150 4 清洁用品消耗平方米 400 大堂石材保养年8000160001333一年两次合计2583 附件7安防费用序号名 称单位数量单价（元）金额（元）备 注1对讲机损耗部8500166 以2年为折旧年限 2充电器、电池消耗部880320 以半年为折旧年限 3安防系统运行维护300 监控系统 合计786