戴德梁行无锡城开蠡湖项目市场研究及定位报告.doc

市场研究及定位报告 Private & Confidential 2008年5月 致 城开集团 无锡城开蠡湖项目市场定位报无锡蠡湖综合项目，在无锡，多种物业，多种精彩！高端写字楼高星级酒店高品位商业高端服务式公寓她将以怎样的运营方式进入市场，体现更宽的视野？她应当以怎样的产品给予客户，给生活带来新的亮点？她将如何准确寻找目标客户，并深深打动他们？19多万平方米(地上面积约14万)，多种物业如何分配，才能紧握市场脉搏？不同类型的物业何时入市，才能最大程度地吸引眼球？ 项目总体定位体现“品牌、品质、品位”，树立蠡湖最高地产项目标竿。无锡IFC办公楼酒店式公寓商业中心精英人士第一商务空间产品细节品质第一生活居所精致生活体验第一休闲会所目录1、市场分析51.1市场分析51.1.1无锡房地产市场分析51.1.2蠡湖房地产市场分析131.1.3公寓市场分析141.1.4写字楼市场分析161.1.5商铺市场分析341.2竞争个案项目调查与分析531.2.1公寓竞争个案项目调查与分析531.2.2写字楼竞争个案项目调查与分析741.2.3商业竞争个案项目调查与分析931.3公寓消费者分析1181.4投资环境分析1501.4.1当前经济环境1501.4.2无锡城市特征研究1571.4.3产业发展研究1611.4.4蠡湖区域环境分析1641.5结论2、项目环境调研1672.1地块状况1672.2地块本身的优劣势1682.3地块周围景观1712.4环境污染状况1722.5地块周围的交通条件1742.6公共配套设施1752.7地块地理条件的强弱势分析1763、项目定位分析1783.1项目建筑功能选择定位1783.1.1业态分析1783.1.2定位分析1803.1.3酒店定位分析2133.1.3裙房商业定位分析2143.1.4建筑设备建议2263.1.5整体物业动线建议2413.1.6物业管理规划建议2433.2成本敏感性分析2443.4投入产出分析2503.4.1成本测算2503.4.2项目进度预测2513.4.3现金流分析2524、概念设计建议2544.1项目的规划布局和空间组织、各业态入口2544.2项目容积率的敏感性分析2564.3项目户型比例的搭配关系2574.4项目产品细节建议2584.5豪宅的功能判断及其面积划分2624.5.1豪宅功能判断2624.5.2户型划分原则2644.5.3豪宅产品建议2644.6项目环保节能概念建议265第一部分 市场分析1、市场分析1.1市场分析1.1.1无锡房地产市场分析n 2001年2005年，无锡房地产投资经历了一个逐步增速转而放缓的周期n 从2006年开始，房地产投资增长重现加速过程无锡历年房地产投资完成额无锡近年房地产开发投资n 从近三年多时间的社会投资来看，固定资产投资都以12%左右的比例增长n 房地产投资呈稳定上升趋势，特别在2007年创造了一个历史高点，并显示了较强的持续性，意味着房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一n 这也正是响应无锡市“十一五”城乡建设规划的要求大力发展房地产社会固定资产投资（亿元）n 从三年的土地成交情况来看，土地供应每年递增，大量开发商投资于无锡n 由于国家和政府大力控制，2007年相对土地供应量明显减少n 2008年，根据无锡市“十一五”城乡建设规划的相关要求，结合我市土地资源特征和人口增长特点，土地还将会继续推出，但价格有所提升土地供应量单位：万平米n 无锡近三年来，商品房施工、竣工面积均有大幅度增长n 从2007年的竣工面积来看，略下降于2006年，但这些商品房大部分将会在2008年得到竣工商品房施工、竣工面积（单位：万平方米）n 从2005年-2007年期间，无锡房地产市场供大于求n 2007年的商品房批准预售和实际销售面积均高于往年，突破历史新高n 从实际销售面积来看，近三年一直保持着稳定增长的情况，住房需求量逐年提高商品房批准预售、实际销售面积单位：万平方米n 从2007年6月-12月无锡市商品房成交量来看，稳定增长的速度保持不变n 9月-11月考虑的房地产市场的旺季，成交量均超过其他月份，而12月的淡季，成交量还能保持在4000套以上。说明无锡市场没有受到太大的政策影响，多为刚性需求者n 2008年1、2月考虑到过年前后，市场成交量缩减商品房成交量（套）n 宅均价持续稳定的增长，受政策影响较小。商品房住宅均价（元/平方米）2007年四个季度各区域住n 近三年来，无锡住宅均值保持着稳步上升。n 受2007年国家政策控制，住宅均值上升速度放慢，开始保持稳定。全市住宅均值（元/）n 20052007年房地产销售金额上升稳定迅速，整体发展良好n 2007年城市扩展进度加快，大大促进了房地产的开发速度商品房销售额n 2007年新推出土地主要集中在城北片区，未来蠡园以及太湖广场之间区域将成为土地放量的主要区域n 从城市规划来看酒店式公寓以及办公楼类型物业将主要集中在太湖广场及蠡园片区土地供应分布n 2007年第五批土地，其成交楼板价均高于以往同区类似地块土地供应价格元/平方米（楼板价）住3477住658商住办3164商237商1405商办1110商1245商住1125商办1145商住1599住2312商住3767商9048商办住1092商办3473.6商住办536商住2855商住办5692太湖广场商住办2897商办1468商住2209商住3699商办住3590商住3882商住1699住3290发展趋势研判n 无锡房地产投资、施工竣工面积、销售面积、金额近几年内均有较大幅度的提高，将在未来长时间保持上升势头 n 住宅均值和成交量一直都够保持稳步增长，受政策影响较少。长时间内，购房的刚性需求占有大量比例n 未来土地供应量将呈下降趋势，因此土地价格将会有相应的上升；必然会推动房地产价格的进一步上升无锡房地产市场小结n 无锡房地产发展水平相对其经济水平较低，发展潜力巨大n 目前无锡市的房地产发展情况良好，外来投机投资成分较少，增长幅度平缓，也避免了类似上海深圳等市场大起大落的现象n 各区域土地供应量的有限，因此土地价格将会有相应的上升；土地价格的上升必然会推动房地产价格的进一步上升1.1.2 蠡湖房地产市场分析润华国际大厦奥林花园 愉憬湾 金都地块 太湖明珠发展大厦 创意园2000年时，仅2.5平方公里的蠡园经济开发区土地已经基本开发完毕；目前区域内开发主要围绕集约化利用土地展开。n 目前区域内积聚了大量实力强劲的开发商，产品在升值，土地供应在减少，未来土地价格的提升是必然；n 几年内，蠡园经济开发区摩天高楼林立，区域形象大幅度提升，将同时提升以上物业的价值；n 未来蠡园定位为城市副中心，将是和太湖广场一样的高档综合体物业聚集区。1.1.3公寓市场分析中心区n 传统的金融商务中心，目前已经成熟，代表项目有红豆国际中心，摩天360大厦，客户资源可以覆盖全市以及周边地区太湖广场片区n 未来的城市中心，目前已经初具规模，新的高端项目较多蠡湖科技园n 相对其他区域拥有环境的优势，靠近新的蠡园经济区，前景看好，目前区域内已有佳城国际中心。新区n 主要针对新区内的外资企业，目前项目仅有雷迪森广场酒店，产品为产权式酒店以及酒店式公寓。惠山区n 价格相对其他区域较低，2007年底华美达公馆推出，主要优势为价格、行政配套以及品牌号召力。现状：n 无锡酒店式公寓市场起步晚、起点低，目前为止凯燕环球中心属于市场金字塔顶端的产品n 市场在初期表现出良好的信心和购买力n 但包括其在内的部分高端项目投入运营后暴露出较多问题，使市场受到了一定伤害，投资者信心受到挫伤1.1.4写字楼市场分析1.1.4.1无锡写字楼市场分析供需状况历年累计供应量及入驻率新增供应量及去化量n 无锡写字楼市场历年新增供应量相对不大，历史供应量增长缓慢n 到2007年，写字楼供应量仅约36万平方米n 近年来，随着无锡宏观经济持续向好，写字楼年增去化量有不断攀升的趋势n 2007年的去化量约为10万平方米n 目前无锡写字楼市场整体平均入驻率约为89%n 但随着未来众多大体量、综合型项目的相继供应，预计入驻率将有所下降注：数据来源-DTZ写字楼部；统计未包括较低品质的商住楼以及自用项目；供应时间以项目的竣工交付时间为准。1.1.4.2无锡写字楼市场分析区域分布市中心新区太湖广场蠡园n 无锡写字楼主要分布在市中心、太湖广场、新区以及蠡园区域等四大板块n 市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高n 新区写字楼品质不高，数量较少，写字楼发展与区域高新产业的发展密切相关，创业型企业众多，租金/售价相对较低n 蠡园区域主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流，租金/售价水平一般n 太湖广场板块是未来的城市新中心，现有写字楼数量很少，但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区域无锡写字楼的区域分布租金：1.0-3.0元/天/平方米入驻率：90%租金：1.0-1.7元/天/平方米入驻率：85%租金：1.0-1.6元/天/平方米入驻率：92%租金：1.6-3.0元/天/平方米入驻率：80%1.1.4.3无锡写字楼市场分析市中心板块n 分布：写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域；n 品质：大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦、金陵大饭店项目；未来供应项目将以高品质综合性项目为主；n 空置率：市中心写字楼的入驻情况较好，平均空置率约为10%；n 租金：市中心写字楼的租金水平相对较高，金陵大饭店的租金报价可达3.0元/平方米/天，其它项目在1.0-2.2元/平方米/天1. 金陵大饭店2. 佳福大厦3. 摩天360 4. 华光大厦 5. 天安大厦 6. 东方广场A座 7. 东方广场B座8. 财富大厦9. 金鼎大厦10. 优族联盟11. 泰翔大厦12. 华宇大厦13. 站前商贸区14. 长庆大厦 15. 时代中心大厦未来供应项目已交付项目注：统计未包括品质较低的商住楼和自用楼； 数据来源-DTZ写字楼。市中心写字楼案例摩天360n 位置：崇安区人民中路123号n 发展商：无锡三阳银辉房地产开发公司n 业态组合：商业，酒店式公寓、办公楼n 占地面积：4400平方米n 规模： 办公建筑面积约4万平方米n 建筑层数：50n 竣工日期：2005年市中心写字楼案例东方广场n 位置：崇安区中山路人民路n 发展商：无锡商业大厦集团有限公司n 物业管理：上海陆家嘴物业管理公司n 规模：总建筑面积45130平方米，办公建筑面积21138平方米n 建筑层数：29n 竣工日期：1996年，2004年重新装修市中心写字楼案例财富大厦n 位置：崇安区人民中路220号n 投资商：香港华人国际投资集团n 发展商：温州华晨投资有限公司n 规模：约3万平方米n 建筑层数：24n 竣工日期：2007年面积分割A 84.93平方米B 83.99平方米C 98.65平方米D 194.68平方米E 161.85平方米F 223.72平方米1.1.4.4无锡写字楼市场分析新区板块n 分布：新区现有写字楼数量较少，主要分布在长江路沿线；n 品质：除了百仕达大厦品质相对较高外，其它写字楼品质都很低；n 空置率：新区政府招商力度较大，同时区域内写字楼总量不大，目前平均空置率较低，约为8%；n 租金：租金水平较低，除百仕达大厦的租金报价可达1.6元/平方米/天之外，其它项目的租金报价都在1.0元/平方米/天1. 软件园2. 科技创业园3. 东方银座 4. 百仕达大厦5. 金源大厦 6. 创源大厦 已交付项目未来供应项目新区写字楼案例百仕达大厦n 位置：新区长江北路6号 n 发展商： 无锡百仕达投资有限公司 n 规模：总建筑面积约2.5万平方米，办公建筑面积约1.5万平方米n 建筑层数：13n 竣工日期：2005年1.1.4.5无锡写字楼市场分析蠡园板块n 分布：写字楼主要分布在太湖大道沿线以北；n 品质：新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等；n 空置率：该区域写字楼客户入驻表现一般，平均空置率约为15%；n 租金：华仁逸景大厦的租金报价可达1.7元/平方米/天，其它现有项目的租金报价水平在1.0-1.5元/平方米/天蠡园区域写字楼案例西BD联创大厦n 位置：滨湖区蠡园开发区隐秀路n 发展商：无锡市政设计研究院n 规模：总建筑面积约4.2万平方米n 电梯系统：三菱LEHY电梯，速度2.5米/秒n 空调系统：日本大金VRV ，独立新风系统n 竣工日期：2007年底代表客户无锡百泰建筑设计有限公司无锡业鼎制冷设备有限公司无锡中环国际建设设计有限公司无锡埃菲尔广告设计有限公司无锡威盛文化传播有限公司无锡众合建筑设计有限公司无锡民源装饰工程有限公司江苏地基工程有限公司无锡怡信天成投资顾问蠡园区域写字楼案例华仁逸景大厦n 位置： 滨湖区太湖大道、明园西路交汇处n 发展商：华仁集团江苏房地产开发有限公司n 占地面积：8,302平方米n 规模：总建筑面积约3.3万平方米n 标准层面积：1350平方米n 层高：3.8米n 电梯系统：5部OTIS电梯n 空调系统：VRV1.1.4.6无锡写字楼市场分析太湖广场板块n 分布：写字楼主要分布在太湖广场周边；n 品质：现有写字楼数量很少；未来供应量大，包括世贸中心、茂业城以及九龙仓项目n 空置率：现有写字楼的空置率约为20%；n 租金：数码大厦租金报价可达1.5元/天/平方米，凯燕环球中心的租金报价可达3.0元/天/平方米1.1.4.7主要在售及即将开盘项目情况n 目前的销售项目主要集中在市中心和蠡园板块n 红豆国际广场预计2008年5月开盘，预计报价可达20,000元/平方米n 目前蠡园板块的项目售价较难突破12,000元/平方米的瓶颈n 报价12,000元/平方米的润华国际大厦去化情况明显缓慢在售或即将开盘销售项目注：数据截至2008年3月，数据来源为项目组调研后结合经验作出的综合估计。在售项目户型分布（按数量）在售项目户型分布（按面积）户型分割特征n 目前无锡写字楼市场上，300平方米以下户型的供应面积占到了90%以上，分割原则以销售灵活性为主n 小面积写字楼供应中，以100-200平方米的户型分割为主n 300平方米以上的大面积多为整层供应，300-500平方米面积供应量相对较少写字楼购买目的（无锡市）写字楼购买目的（蠡园开发区）购买目的分析n 目前无锡写字楼销售市场中，以投资为目的的购买占到了约60%的比例n 项目组调研过程中发现，近几年以满足自用需求为目的的购买有上升趋势n 与市中心相比，蠡园开发区内的写字楼购买则主要是出于自用需求，占到了约70%的比例n 而且，为满足自用需求而购买蠡园区域写字楼的企业主要是无锡本地企业1.1.4.8无锡写字楼市场分析小结无锡写字楼市场供需状况n 每年新增去化量有不断攀升的趋势，2007年新增去化量约有10万平方米，目前无锡写字楼市场平均入驻率约为89%n 但未来市中心、太湖广场以及蠡湖区域都有众多大体量、综合型项目相继供应，写字楼去化压力较大写字楼租赁市场状况n 无锡写字楼租金水平普遍较低，大多数写字楼的租金报价集中在1.0-2.2元/天/平方米n 蠡园区域目前的租金报价在1.0-1.7元/天/平方米，空置率约为15%n 无锡(国家)工业设计园出于税收任务以及导向性产业集聚的诉求，下辖办公项目在推向市场时，市场收益并非首先考虑因素写字楼销售市场状况n 目前红豆国际广场未开盘，预计报价为20,000元/平方米，蠡园区域最高销售报价为12,000元/平方米n 目前无锡写字楼市场上，在售写字楼项目以300平方米以下的小面积分割为主n 写字楼购买客户中，市中心的投资客户比重较高，但蠡园区域则以无锡本地的自用型客户为主1.1.5商铺市场分析人均商业面积2007主要城市人均商业面积比较n 按照2007年无锡常住人口计算，无锡市区的人均商业面积约为1.07平方米。与同期的国内主要城市相比，人均商业面积处于中等水平。n 未来无锡宏观经济的持续看好，城市规划，整体经济水平和居民购买力的提升也将要求无锡商业市场进一步向商业发达地区水平发展。商业市场存量2003-2007无锡商业市场存量与增长率n 自2003-2004年，无锡市商业市场的市场存量上扬态势较为稳定。2005年起无锡商业市场存量有较大幅度提升，这主要是由于保利广场、站前步行街区等大型商业项目上市供应引起的。n 2005年起，无锡商业市场的物业开始以大型综合性商业项目供应为主，因此此后几年物业供应均保持20%的增长率。无锡商业市场总体布局n 无锡商业市场整体集中在市中心区域，特别是由解放路围合而成的区域内。n 现有主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块。其中，崇安寺-三阳广场商业区最为集中。n 太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈。n 滨湖新城商业副中心则是未来无锡商业区域的主要供应。注：太湖广场商圈将在“项目周边商业市场”中分析。站前商业区n 站前商业区以无锡站为中心，包括由通惠路、工运路、解放北路、解放东路围合而成的区域。n 站前商业区现有总商业体量近42万平方米，主要供应量集中在站前步行街、保利广场、二百商厦三个大型商业物业。n 从该区域的整体业态配比来看，区域仍以零售为主，餐饮、休闲娱乐的比重较低。胜利门商业区n 胜利门商业区以解放路为主要发展轴带，自工运路起，经北大街至县前西街。n 区域内的商业设施主要分布于解放西路、解放北路两侧，包括一百商厦、新老交电商厦等主要商业设施，总商业面积约5.8万平方米。n 业态设置以中档零售为主，其中尤以生活电器类零售为代表性区域商业特色。崇安寺-三阳广场商业区n 崇安寺-三阳广场商业区以由解放路围合而成，集中分布在中山路、人民路两条主要干道。大型商业设施以中山路为发展轴，分布在中山路两侧。n 崇安寺-三阳广场商业区现有总商业体量约44万平方米，包括原花都百货、好买得、商业大厦、崇安寺商业步行街、大洋百货、大成巷步行街、三阳百盛、新世界百货、八百伴等众多大型主力商业项目。是无锡市内大型商业项目最为集中的商业区域。此外，沿中山路、人民路两条干道分布零售、餐饮、娱乐等众多商户。n 从该区域的整体业态配比来看，由于该区域集中大量百货公司，因此区域仍以零售为主。崇安寺商业步行街及中山路、人民路两侧的餐饮、娱乐业态实现该区域的业态多元化。南禅寺商业区n 南禅寺商业区位于解放南路、向阳路、槐古路围合而成区域内。整体依托古运河及河畔南禅寺、妙光塔三大景观精心规划建造。 n 南禅寺商业区包括步行街、妙光街、南禅寺文化商城、花鸟市场等主要部分，总商业面积近12万平方米。 n 从区域业态分布方面来看，南禅寺商业区整体以零售为主，档次相对较低。青石路特色商业街n 青石路是无锡最繁华的商业街中山路向北的延伸，地处北塘区，是无锡闻名的旅游、餐饮一条街，又名“欧风街”。 n 青石路商业街共有商铺211家，空置约5%左右，青石路商业街总体商业面积约2.5万平方米左右。 n 从区域业态分布方面来看，青石路特色商业街整体以餐饮为主，档次定位为中档。现有主要商圈总结n 无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三阳广场商业圈最为集中。n 崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域。同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态方面出现排他性的消费特征，从而导致新兴的站前商业区整体空置率较低，经营状况不理想。n 从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率较低。n 以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高。n 整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业态方面，Starbucks、Pizza Hut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。未来主要商圈n 根据规划，滨湖新城商业区将发展成为除市中心商业区外的另一个市级商业中心。n 由于滨湖新城内集中了万科、华润新鸿基、顺驰等大型中高档住宅区，因此新城内的商业定位整体也满足该部分居民需求，以中高档次定位为主。n 依据已知的商业规划，滨湖新城内的商业供应将主要集中在2个部分：n 沿蠡湖商业集中区n 滨湖新城核心区商业集中区n 其中，滨湖新城核心区商业将主要以金融、办公的配套商业为主，而沿蠡湖商业集中区则将以综合购物中心、餐饮、娱乐等为主。滨湖新城沿蠡湖商业集中区的商业主要为华润新鸿基的商业项目，其初步商业规划如下：n 由于滨湖新城属于新开发区域，区域内社区规模等尚未成熟，因此区域的商业开发尚未开展，开发商对此区域的开发也以谨慎战略为主。n 区域中高档住宅的定位决定该区域的商业定位也将以中高档为主，且其辐射范围将主要涵盖滨湖新城主要区域。主要商圈租金价格注：这里的租金水平是指一楼商铺使用面积租金。n 崇安寺-三阳广场商圈的租金领跑无锡主要商圈的租金水平，特别是零售业集中度较高，反映了无锡市民对于该核心商圈购物环境高度认同；n 由于站前步行街大体量的推出和租售策略不当，站前商圈受其的影响，整体租金水平处于较低水平。n 除核心商圈路段外，具有鲜明旅游和餐饮风格的青石街，由于其承租面积小，因此平均租金水平较高；餐饮娱乐市场分析无锡餐饮娱乐市场主要集中在四个区域：n 青石路沿线（欧风街）-以低价特色小吃以及欧洲建筑风格为特色，总体档次为中低档n 站前商业区-以保利广场内特色餐饮为代表，档次以中高档为主n 市中心商业区-以崇安寺为代表，整体餐饮档次为中档，其他中高端餐饮主要集中在人民东路和中山路上，以东方海港、港丽酒店、鑫溢酒楼为代表n 太湖广场-区域餐饮尚未成熟，目前以台湾欢乐城为代表，餐饮以中档特色餐饮为主根据无锡市不完全市调统计，抽取无锡的餐饮场所进行数据分析，分析结果如下：n 在对无锡餐饮场所的调查结果中，其中有约32%的餐饮场所聚集在崇安区；22%的餐饮场所聚集在滨湖区。n 在对无锡餐饮场所的调查结果中可以发现，无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。说明无锡市民在吃方面的选择上仍处于较传统保守的阶段。n 在图表中还可以看到，日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。无锡的日韩料理、西餐主要分布在崇安区、湖滨区、新区，崇安区、湖滨区的主要消费群体为年轻时尚消费客群，而新区的消费者为大量的外资企业办公消费群。n 随着无锡的经济和社会发展，新兴餐饮行业的出现也逐步被无锡市民所接受。这为本案餐饮类消费主题的项目开发提供了参考方向。在调查过程中，对于无锡市和项目所在的滨湖区的餐饮人均消费水平进行了不完全统计：n 整体而言，无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。这与无锡市民的餐饮消费观念比较传统保守有着必然联系。n 滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平，可以看到滨湖区人均消费80元以上的占到了餐饮消费28%，明显高于全市16%的比例。这组数据为本案餐饮类消费主题的项目档次定位提供了依据。n 总体而言，无锡市餐饮业态的现状为分布不集中，档次中低档为多，消费者的消费理念还处于较传统的阶段。但整体的发展趋势正向着年轻化潮流化时尚化的阶段迈进。本案应抓住无锡市新兴餐饮发展的节点，在项目的规模上、业态的形式上、档次的层次上进行差异性、错位性的定位。休闲娱乐类KTV商业市场分析无锡KTV娱乐市场分析n 对于无锡的KTV娱乐市场现状来说，除了钱柜、格莱美量贩KTV娱乐场所，整体档次中档偏低，平均消费额20-40元之间。从消费客群来看，多为年轻的追求流行时尚的消费群体。其中很大一部分比例为中、大学生，这部分的消费客群是直接影响到该业态的主体消费力较薄弱的原因之一。n 总体而言，KTV市场的消费情况属于当地娱乐行业中较活跃的一项，在未来的发展趋势来看，还有很大的空间。无锡酒吧分析n 无锡的酒吧发展较为成熟，目前无锡市酒吧将近有100家。分布在无锡市的各个区。n 无锡酒吧总体档次中档，部分酒吧档次中高档（如VVS酒吧、百度娱乐酒吧、A8动感酒吧等），分布较分散，但整体消费市场较活跃。无锡夜总会分析n 无锡的夜总会发展并没有酒吧那样成熟，目前夜总会主要集中在崇安区，而且数量有限。n 无锡夜总会总体档次中档偏上，整体消费市场较活跃。无锡浴场分析n 无锡的浴场发展较快，经营状况良好。n 无锡浴场总体档次为中档。由于洗浴类业态容易降低项目整体的定位档次，故本案中不建议引入该业态。无锡休闲娱乐市场总析n 无锡餐饮主要集中在崇安区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。n 无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。而滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案餐饮类消费主题的项目档次定位提供了依据。n 无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV 、洗浴按摩、酒吧、夜总会。n 洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗浴按摩、KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。n 随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起。1.2竞争个案项目调查与分析1.2.1公寓竞争个案项目调查与分析市场案例分布市场案例研究摩天360大厦n 物业位置: 人民路123号n 物业规模: 占地4400，建筑面积5.72万，酒店公寓132套n 开盘时间: 2004年6月22日n 建筑形式: 单栋48层n 销售情况：基本销售完毕，物业公司统一管理招租n 项目类型: 商业，酒店式公寓、办公楼n 销售均价: 酒店式公寓均价9000 元/n 购买客户类型:自主与投资群体不明确，因面积过大，租赁情况不理想，部分客户选择自住n 配套设施： 内部，西餐厅，会所；周边，市中心的配套15层商业；68层小户型挑高跃层办公；9 15层酒店式公寓；15 46层办公；47-48层3000平米商务会所 酒店式公寓面积175¡ª395之间主力面积180无专属大堂，走廊、电梯厅等装修过于简陋，缺乏功能分割，并不能达到专业酒店式公共空间要求项目简评：项目是原有烂尾楼改造，高度及外形较为突出，但是内部空间划分较差，酒店式公寓产品缺乏专业服务，户型面积过大，且与办公楼分区不明显，定位混乱；过分依靠位置优势。市场案例研究润华国际大厦n 物业位置: 太湖大道与青祁路n 物业规模: 占地15144，建筑面积148795，55层，酒店公寓299套n 开盘时间: 2007年7月8日n 建筑形式: A、B两座n A座为55层酒店及酒店式公寓；n B 座为45层办公楼n 项目类型: 美国豪生酒店，酒店式公寓、办公楼n 目前销售状况: 均价15000元/， 销售率10左右 n 购买客户类型: 投资为主，占到90%（区域包括无锡市区以及周边乡镇）n 配套设施： 内部，购物中心，酒店，会所；周边，体育中心，超市等户型面积（标准层）1-bedroom : 48平方米 * 1套1-bedroom : 80108平方米 * 11套2-bedroom : 225平方米* 1套（注：主力面积80-105平方米）公共空间n 入口大堂 : 12米挑空入户大堂装修标准n 五星级酒店标准、配备全部家具家电n low-e低反射断桥铝合金双层中空玻璃外墙n 墙壁进口墙纸贴面n 主门入口铺设羊毛地毯、室内实木地板n 天花板艺术吊顶设备设施n 分户式计量空调系统n 双路供电、供水系统n 网络通信系统、智能化安防系统n （该项目尚处于品牌招标阶段、品牌尚未确定)项目简评n 位于太湖广场和蠡湖新城的中间地带，硬件品质及形象比较出色；产品户型划分不够合理，一房面积偏大，再加上营销推广方面的很多缺陷，目前销售情况一般，但价格在推出后有一定幅度的上涨。在未来与本项目的竞争最为直接。市场案例研究禾嘉国际公寓n 物业位置 : 解放西路与北大街交叉n 物业规模 : 占地1.4万，建筑面积6.8万平方米，36，层酒店公寓546套n 开盘时间 : 2005年5月28日n 建筑形式 : 单栋，6层裙房商业，30层住宅n 销售进度 : 目前已销售完毕n 项目类型 : 酒店式公寓、商业n 销售均价 : 8500元/n 购买客户类型: 投资、自主各约50%（区域无锡本地市区为主）n 居住客户类型： 市区高级白领，少量新区外籍人士n 配套设施 ： 底层商业，主要依靠周边市中心配套项目简评：无锡最早的酒店式公寓，产品品质以及外部形象较差，地段优势明显；户型以小面积为主，总价较低，目前租赁情况良好，投资回报情况较好。市场案例研究佳城国际中心n 物业位置 : 太湖大道与鸿桥路交口 n 物业规模 : 占地10814，建筑面积63225 ，酒店式公寓88套n 开盘时间 : 预计2008年5月n 项目类型 : 酒店式公寓、办公楼n 预计均价 : 12000元/n 配套设施 ：底层商业，周边配套目前较为匮乏户型面积1-bedroom : 75平方米 * 2套2-bedroom : 150平方米 * 2套3-bedroom : 220平方米 * 2套 （注：主力面积75平方米）装修配套装修标准: 1500元/ 地板，墙面，吊顶；无家具家电； 设备设施; 博世彩色楼宇对讲系统 富士地下车库管理系统 HONEYWELL智能楼宇控制 VIDEX电子巡更系统 进口空调、品牌未定 德国蒂森克虏伯电梯项目简评：与本地块一路之隔，项目形象一般，以写字楼为主，酒店式公寓体量较少，装修不包括家具家电。市场案例研究中威国际公寓n 物业位置 : 惠山新城吴韵路文惠路 n 物业规模 : 占地7337，建筑面积31850 ，酒店公寓538套n 开盘时间