张家口市物业服务收费管理规定.doc

张家口市物业服务收费管理规定第一条    为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据国家发展改革委员会、建设部制定的物业服务收费管理办法和河北省物价局、建设厅制定的河北省物业服务收费管理实施办法，结合我市实际，制定本规定。第二条    本规定适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。第三条    本规定所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条    物业服务收费实行统一政策、分级管理。市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，负责全市物业服务收费管理并指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。市主城区的物业服务等级标准和指导价格标准，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定和公布。各县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责贯彻落实上级物业服务收费管理的相关政策，制定、公布辖区内物业服务等级和指导价标准，并报市物价局、房管局备案。第五条    物业服务收费，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条    物业服务收费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等项服务所收取的费用。清洁卫生，是指对住宅区内道路、公共走廊、通道的清扫、室外上下水管道的清理，化粪池的清掏，水塔的清洗消毒以及生活垃圾清运至转运站（垃圾清运车）。绿化养护，是指对住宅区内栽种的花草、树木，定期修剪、喷药、浇水等。秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅区内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等日常运行维修、养护管理。不包括上述设施的中修、大修和更新、改造。普通住宅区以外高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价。特约服务收费实行市场调节价，由双方约定。特约服务费是指物业管理企业接受少数业主的委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。物业管理区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规定执行，其中住宅区车辆停放服务收费，实行政府定价。具有固定的停车场、车棚，并有专人看管的，可以收取车辆停放服务费。第七条    实行政府指导价的普通住宅区公共性物业服务收费，由市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定市主城区相应等级的基准价及其浮动幅度。制定等级基准价要根据物业服务合理成本、法定税费和物业管理企业的利润，利润率一般不应超过物业服务成本的10%，每一等级收费标准的浮动幅度不应超过该等级基准价上下10%，并根据社会平均成本变动情况适时调整，调整后及时向社会公布。每个物业小区具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及其浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条    所有物业管理企业的物业服务收费应向物业所在地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。备案应提交的资料：（一）物业管理企业资质证书、营业执照复印件。（二）小区基本情况及相关资料。（三）物业服务收费项目、收费标准。（四）物业管理服务合同复印件。第九条    物业管理企业要按照政府价格主管部门实行明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将该物业管理区域内物业服务内容、服务标准以及相应的收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。并公布同级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的普通住宅区物业管理服务等级及服务收费标准。如果所有等级公布有困难的，也应公布本小区的等级及收费标准。第十条    业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。采取哪种形式由双方协商议定。普通住宅区公共性物业服务费用采取酬金制的，物业管理企业的酬金按比例收取的一般不应超过物业服务成本的10%。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条    在业主委员会选聘物业管理企业前，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应包括前期物业服务合同。前期物业服务合同要根据当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门制定的物业服务等级和收费标准，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。同一物业管理区域内涉及物业买受人共同利益的约定要一致。前期物业服务合同可以约定期限，但业主委员会与物业管理企业签订有效的物业服务合同，开始生效时，前期物业服务合同终止。第十二条    实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；        4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，要通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。第十三条    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业要向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。第十四条    物业服务收费采用酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十五条    物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十六条    业主（非业主使用人）应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负有连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。        第十七条    纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已交给业主的物业但尚未居住的，物业服务费用由业主按约定收费标准交纳。张家口市物业服务收费管理规定的要求，结合本地实际情况，制定当地物业管理服务等级标准及物业服务收费指导价标准，并报市物价局、房管局备案。二、对张家口市物业服务收费管理规定实施前已经政府定价的普通住宅区的物业服务收费项目和标准，可继续执行至该住宅区新的物业服务合同约定的生效时间。三、住宅区业主委员会按照张家口市物业服务收费管理规定与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效前应由物业服务企业根据张家口市物价局、张家口市房管局关于普通住宅区物业服务收费实行备案管理的通知（张价字2006第94号）要求，到当地物价局、房管局备案。四、物业服务收费实行公示制度。各物业服务企业要将物业服务内容和收费标准在小区显著位置予以公示，以方便业主明白交费。五、各级房地产行政主管部门要搞好普通住宅区的业主委员会组建工作，引导业主积极参与管理，发挥主人翁的作用，保障业主的合法权益。附：1、张家口市人民政府办公室转发市物价局、市房管局张家口市物业服务收费管理规定的通知（略）     2、张家口市普通住宅区物业服务收费指导价标准     3、张家口市普通住宅区物业管理服务等级标准 二六年六月二十六日张家口市普通住宅区物业管理服务一级标准服务等级一    级基础条件小区封闭；配有保安人员；绿化覆盖率35以上(包括水面)，道路硬化率100；有一定规模的园林景致；有固定的体育活动场地，且不少于二项设施；有固定活动场所，专用固定停车泊位不少于1个10户；物业管理用房不少于小区总建筑面积2；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统等三项以上安全防范措施。服务内容服    务    标    准房 屋 管 理  l、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施提供管理服务。        2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传公示栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标志齐全、规范、美观。        3、房屋外观完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。        4、有房屋装修管理服务制度，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。        5、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。设施设备维修养护    1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。        2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。        3、实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率100。        4、水、电等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。        5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。        6、楼道灯公共照明设备完好率98以上。        7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。        8、雨水井、化粪池每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。        9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护    l、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记出入证管理。        2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。        3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。        4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置；非机动车辆停放整齐。        5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖，雨蓖子，小品、花、草、树木等。        6、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。        7、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保 洁 服 务  1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。        2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。        3、公共楼道每两天清扫1次；扶手每两天擦洗1次，保持干净整洁。        4根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。        5、按楼栋口收集垃圾，每天1 次。        6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。        7、垃圾设施每周清洁3次，无异味。        8、公共区域玻璃每年擦洗2-3次。        9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。        10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂，乱贴乱画、乱堆放等现象。        11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。        12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理  1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状，发现已死花草树木应在二周内清除，并适时补种。        2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时及时修剪。        3、及时清除杂草、垃圾、烟头纸屑，有效控制杂草孽生。        4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。        5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。        6、辅助设施完好，整洁无损。        7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。合 管 理 服 务1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员70持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费管理，日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)，各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100。8、提供有偿特约服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达85，并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。12、协助召开首次业主大会会议，协助产生业主委员会并配合其工作。张家口市普通住宅区物业管理服务二级标准服务等级二    级基础条件小区封闭；配有保安人员；绿化覆盖率30以上(包括水面)，道路硬化率85以上；有固定的体育活动场地，且不少于一项设施；有固定活动场所，专用固定停车泊位不少于1个15户；物业管理用房不少于小区总建设面积的2；具有楼宇可视或对讲系统、监控系统等二项以上安全防范措施。服务内容服    务    标    准房 屋 管 理1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施提供管理服务。2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标志。3、房屋外观完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、有房屋装修管理服务制度；对进出小区的装修车辆、实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有巡查记录；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告；问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。5、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。设施设备维修养护      1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。        2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。        3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95以上。        4、水、电等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。        5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。        6、楼道灯公共照明设备完好率90以上。        7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。        8、雨水井、化粪池每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。        9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护  1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记出入证管理。        2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于6次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。        3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。        4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置；非机动车辆停放整齐。        5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖，雨蓖子。小品、花、草、树木等。        6、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。        7、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保 洁 服 务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。        2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。        3、公共楼道每两天清扫1次；扶手每两天擦洗1次，保持干净整洁。        4根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。        5、按楼栋口收集垃圾，每天1 次。        6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。        7、垃圾设施每周清洁3次，无异味。        8、公共区域玻璃每年擦洗2-3次。        9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。        10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂，乱贴乱画、乱堆放等现象。        11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。        12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理    1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状，发现已死花草树木应在二周内清除，并适时补种。        2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时及时修剪。        3、及时清除杂草、垃圾、烟头纸屑，有效控制杂草孽生。        4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。        5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。        6、辅助设施完好，整洁无损。        7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综 合 管 理 服 务1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员70持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费管理，日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)，各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100。8、提供有偿特约服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达85，并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。12、协助召开首次业主大会会议，协助产生业主委员会并配合其工作。张家口市普通住宅区物业管理服务三级标准服务等级三    级基础条件  小区封闭；配有保安或门卫人员；绿化覆盖率20以上(包括水面)，道路硬化率75以上；有简单的体育活动器械、设施；固定的活动场所；有不少于小区总建筑面积2的物业管理用房，具有一项以上安全防范措施。服务内容服    务    标    准房 屋 管 理  l、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施提供管理服务。  2、小区主出入口设小区平面示意图或宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标志。  3、房屋外观完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画，乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。  4、有房屋装修管理服务制度；对进出小区的装修车辆实行出入证管理，对装修现场进行巡视与检查，有巡查记录；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告；问题严重的报告有关部门处理，督促装修垃圾及时清运。  5、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。设施设备维修养护   1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。   2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。   3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率90以上。   4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。   5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。   6、公共照明设备完好率90以上。   7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。   8、雨水井、化粪池每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。   9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护   1、门岗室整洁，设专人24小时值勤，对本区机动车出入验证；对外来机动车登记。   2、发现火警或治安隐患，事故及时报告有关部门。   3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。   4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置；非机动车辆停放整齐。   5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。   6、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。   7、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保 洁 服 务   1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。   2、公共楼道每周清扫2次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。   3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。   4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。   5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。   6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。   7、公共区域玻璃每半年擦洗1次。   8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。   9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。  10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理   1、布局合理，符合规划要求；植物生长一般；无枯枝、死树、无树挂；发现死树应在三周内清除并适时补种。        2、草坪平整，及时清除杂草、垃圾、烟头纸屑，有效控制杂草孳生。        3、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。        4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。        5、适时组织防冻保暖，预防病虫害。        6、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综 合 管 理 服 务1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。        2、 按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。        3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。        4、管理人员60持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。        5、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)，各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。        6、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户；处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100。        7、提供有偿特约服务，公示服务项目及收费标准。        8、开展回访工作，回访率70以上，对薄弱环节进行改进。        9、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。        10、协助召开首次业主大会会议，协助产生业主委员会并配合其工作。张家口市普通住宅区物业管理服务四级标准服务等级四    级基础条件      小区封闭；设有门卫人员值班；有简单的绿地、树木植物；道路硬化率在70以上；有固定的物业管理服务用房。服务内容服    务    标    准房屋管理1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施提供管理服务。        2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。        3、有房屋装修管理服务制度，对进出小区的装修车辆实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有巡查记录；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。设施设备维修养护    1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。        2、急修报修及时到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率85以上。        3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。        4、公共照明设备完好率85以上。        5、设备用房整洁。主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。        6、雨水井、化粪池根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。        7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护    1、配备门卫室，设专人24小时值勤，对外来人员、车辆实行询问，协助维护公共秩序。        2、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。        3、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。        4、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保 洁 服 务  1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。        2、公共楼道每周清扫1次，扶手每周擦洗1 次，保持干净整洁。        3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。        4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。        5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。        6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。        7、公共区域玻璃每年擦洗1 次。        8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。        9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。        10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理   1、绿篱适时修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。        2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。        3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。        4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。综合管理服务  1、建立日常物业管理制度。        2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。        3、管理人员60持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。        4、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)，各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。        5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100。        6、开展回访工作，回访率65以上。        7、每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。        8、协助召开首次业主大会会议，协助产生业主委员会并配合其工作。张家口市普通住宅区物业管理服务五级标准服务等级五    级基础条件相对独立的小区或较集中的楼群；有条件的设有门卫；有物业管理用房。服务内容服    务    标    准房屋管理   1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施提供管理服务。        2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。        3、有房屋装修管理服务制度，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理。设施设备维修养护     1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。        2、急修报修及时到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率75以上。        3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。        4、公共照明设备完好率70以上。        5、设备用房整洁。主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。        6、雨水井、化粪池根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。        7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护    1、有门卫室的设专人24小时值班，对外来人员、车辆实行询问，协助维护公共秩序。        2、小区内公共设置安全警示标志。        3、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。        4、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务  1、小区内公共区域每天清扫1次，干净整洁。        2、根据小区实际情况合理布设垃圾收集容器。        3、垃圾清运日产日清，无满溢现象。        4、垃圾设施保持清洁卫生。        5、根据实际情况开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。        6、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理1、对小区内植物适时修剪；        2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。        3、发现病虫害及时处理。综合管理服务  1、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。        2、管理人员50持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。        3、有完善的物业管理方案，档案管理制度健全。        4、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100。        5、开展回访工作，回访率50以上。        6、按有关规定和合同的约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。        7、协助召开首次业主大会会议，协助产生业主委员会并