建立社区化的工业园区——关于工业园区物业管理经营模式的思考.doc

建立社区化的工业园区关于工业园区物业管理经营模式的思考2015-02-0609:34:21绪论物业管理行业是新兴的、发展的、内涵的领域。我国物业管理20年的和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已显 绪论物业管理行业是新兴的、发展的、内涵的领域。我国物业管理20年的和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已显示，在城市管理和两个文明建设中的作用也。，全国物业管理企业已逾2万家，物业管理从业人员达200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等物业，管理物业面积已有数百亿平方米，物业管理已了庞大的市场基础，物业管理的市场化也在启动。在我国物业管理行业发展的20年中，积累了值得深思和总结的经验与的教训，在理论和实践上都有许多问题值得探讨。 工业园物业管理是全方位、多层次的管理。要确立“以人为本、用户至上”的经营思想,即以人为服务主体,深层次地服务主体的构成，再企业不同层次的生活和生产需求,物业管理工作内容、服务标准管理，从而的社区化服务体系，使工业园物业管理工作，以的需要。 ，我国工业园物业管理有问题。从宏观上讲，物业管理的立法过多地住宅小区，工业园物业管理立法还不很；工业园区物业管理的市场化程度不高，专业性的物业管理企业较少。从微观上讲，工业园设计不很，配套设施不很齐全，业主及物业管理企业对前期介入的程度。，社区化的工业园区势在必行。 社概念是个阶段演绎的，人们开始以群居的居住在大区域内，诸多大型居住区，从解决简单的居住问题到需求。“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地”。这本是黄帝宅经中的一句话，但它辨证地道出了居住形态发展史中人与住宅关系的概括。 工业园主要功能是企业的生产需要，但生产需要以生活需要为前提。也说，应该为企业的生产需要必要的生活设施配套，社区化的工业园区。 一、工业园区物业管理的现状分析 1、工业园概念 工业园区指由规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局且能够从事工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。 2、工业园区物业管理的现状 （1）工业园区物业管理立法不 城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园建成，房屋售后物业管理也越来越。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中的新生事物，的物业管理法律规范，物业管理过程中产生的纠纷得解决。我国自1994年，就开始了物业管理的立法工作，并已体系。 到为止，还一部权威性很强的法律，或者说，还一部全国人大制定并的物业管理法律。而且法规大多数物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还制定的法律法规，没能用的法律法规来规范。 而且，就物业管理法律法规来说，也着的不、不严密、不、的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所法律法规都非常、便于操作的规定。又如，了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但如何追偿，追偿怎么办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都的规定或说明，使得工作中面临有法依的尴尬。 物业公司催费用，只好停水停电的办法，这是，那么违反哪一条法律法规，也很。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担的责任，但如何承担责任，在情况下应该承担，情况下不承担，也法律法规。可以停车发票保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到为止，还一家开发商向住宅管理划拨这笔款项，即使开发商有想法，也不知道把这笔款项划拨到地方。 应当承认，物业管理企业的某些职能与的某些职能重叠和交叉，是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等。二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的点不同，会在工作中引发冲突。对此除了沟通、消除误解外，还需要法律上二者各自职责范围及其在领域的机制。 工业园区物业管理来讲，我国的立法更是滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业园物业管理大多参照住宅小法律规范。 此外，对工业园区物业管理中遇到的法律理论问题，在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以。 （2）工业园市场化程度不高 ，全国物业管理市场一触即发的状态。市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。可以预测，未来3-5年是物业管理市场的“战国时代”。到2015年末，全国性的物业管理品牌格局将，届时，企业再想物管市场，分得一杯羹，更大，为时已晚。，对物管企业而言，是抢占物管市场的最佳良机。 当前物业管理市场的主要有如下三种： 公开招投标占领市场 公开招投标的物业管理权。这是物业管理市场化最的。但公开招投标物业管理权的物业少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要在的公共型物业。 协议招标占领市场 协议招标的物业管理权。是较优秀物业的开发商邀请知名品牌的物业管理公司管理。，在物业管理市场上，常见，而且项目数目较多。 自建自管拥有市场 情况房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司管理。这是非常的。管理了物业管理的市场化进程。 工业园物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，由指定或开发商自建的物业管理企业管理。 （3）规划布局，房屋设计的使用功能 从来看，是经国务院批准设立的级开发区，经省、市批准设立的省、市级开发区，规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园，但的工业厂房从设计上就考虑房屋的使用功能，规划布局也。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不，入驻企业员工入厕难，一来，就大大了物业管理的难度，的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。 （4）工业园配套设施 我国的开发区大都建在远离市区或边缘，地理位置优越，但基础设施配套设施。是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很。 3、工业园区物业管理的发展状况 （1）我国物业管理行业发展状况 现阶段，物业管理行业尚未真正规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场成熟之外，全国大部份地区物业管理起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已的深圳市来看，仍着问题： 以型为行业发展的主要特征企业多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配1万平方米。 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低、重复性的产业队伍涌现，从而管理手段落后，管理参差不一，产品（服务）结构不，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的。 物业管理行业低重复建设的，小而全的物业管理企业势必资源配置不、资源浪费的严重后果：一 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费，企业成本；另一工程技术人员工作量极不饱和，的现代化设施、设备的重大技术问题仍需依赖专业公司；，库存备用材料、低耗物料又占用企业流动资金，流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，价为保护伞，以纯粹的物业管理主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理，未从上计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，模式成熟的市场、的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业体制改革和产权制度改革方向不的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 （2）工业园区物业管理发展状况 从国内市场来看，我国城镇化步伐的，工业园建设，工业园物业管理市场也日趋发展成熟，及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场而逐渐，在行业竞争中所起的调控作用也将市场的规范发展而淡化，工业园物业管理正向规范化、法治化迈进。 从国际市场来看，我国加入t，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接，使国内企业面临巨大竞争和冲击。t带来的是公平竞争的市场环境。说是机遇，对国内外企业是的机遇，必将“与狼共舞”的格局。工业园物业管理企业也将三个，国内企业与国外企业联姻的合资控股企业；独资的国外物业管理企业进军，企业迎来“洋管家”；国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务。 二、社区化工业园物业管理模式 1、工业园区物业管理思路 （1）“以人为本、用户至上”的服务思想 不可否认，“物业管理”新生事物曾一度被单纯地看作是动产的管理、，机械地理解物业管理的认识至今还有。不否认对“物业”管理的性和性，但将物业工作面对的方面的服务看成管理主体以外的附属物则是严重的误区。 误区将认识上的模糊从而工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动；而业主要求时，物业人员却而应接不暇、手忙脚乱，工作量增大，业主满意率却降低的，究其原因是抓住。物业管理是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流。物业管理离开了“人”服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而人与物之间机械、活动的。 ，物业管理企业“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。 （2）确立工业园区物业管理的经营模式 工业园物业管理面对的是企业，服务质量不高，将的招商引资工作。，如何较为的管理模式，对工业园物业管理企业将是一项极为的课题。现有工业园物业管理模式主要有如下三种： 委托物业管理 管理是物业管理企业全委托接管物业。主要为：全委托接管开发商开发的物业，这自建自管模式；另全委托接管别的开发商开发的物业。情况下，物业优秀，有的利润空间。 顾问物业管理 管理物业管理企业不直接管理物业，而是为物业管理企业的物业管理活动顾问、咨询。管理主要在：物业优秀，发展商不愿意全委；物业，顾问公司不愿意全委。 合作物业管理 管理两家物业公司股份制等合作管理。情况是：物业，有的赢利空间；两家物业公司想合作将双方的利益起来，合作，风险。 （3）社区化的工业园区 社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园主要考虑因素： 人口适宜容量 工业园适宜人口是社会经济发展、消费、自然资源和生态环境的函数,是生存质量的前提下的人口规模。 考虑地域要素和社会心理要素 所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，生存发展的硬件设施、独立和稳定的地域。工业园区是为发展地区经济，对外招商引资而修建的，考虑工业园地理位置、交通条件等因素。 所谓社会心理要素，是指群体对个体的产生决定性的，的生活、规范和心理取向。社区对本社区归属感，产生群体的集体意识和。工业园区以生产为主，但仍然企业的社会心理，脱离整个社会环境。 工业园区内各入驻企业需求 不同的企业对工业园需求各不相同。在工业园区物业管理过程中要考虑经济上的性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽地企业的要求，为的招商引资。 物业配套设施 当前工业园物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。，工业园配套设施建设，职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业全方位、多功能、综合性的物业服务。 精神文明建设，工业园社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要精神文明建设。应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、发展，园区企业一家人的“大家庭”理念，的社区文化。 经济的发展和社会的进步，工业园建设，入驻企业生产、生活环境的需求也逐渐。企业不再仅仅解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求生活质量。 物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。是t后，在物业管理费随便地大幅的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就千方百计降低企业营运成本，千方百计服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，了入驻企业的需要，而且为工业园物业管理企业了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可业主或物业使用人，工业园区物业服务质量的满意度。 工业园区社区化可以涉及的领域，市场前景广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业其它连锁店等。 2、工业园区物业管理的特点及难点 （1）工业园区物业管理的特点 工业园区内标准厂房的产权。 大多数工人的素质较低。 厂房内的机械及藏量过多的货物超出楼面结构的承载标准。 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 升降机使用频繁,损耗。 工业楼房老化磨损速度,保养费高。 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高。 公用地方及走火通道经常堆放杂物。 （2）工业园区物业管理的难点 工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。 险情。因使用频繁或使用不当，房屋的损坏，以致带来结构的，险情难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。 功能特殊。使用的特殊性难以整洁，污水不便。 3、工业园区物业管理组织机构 工业园物业管理企业要组建的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有： 厂房区域内建筑物管理的日常事务； 对外，街道办事处交办的社会任务； 各生产企业对共用的使用，绿化布局，督促卫生制度的； 整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员； 房屋修缮基金并设立专项账目； 制定管理规定，会议，检查管理办法的情况和工作进度。 4、工业园区物业管理的前期介入 （1）从法律角度看物业管理前期介入 前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。前期物业管理过程中，物业管理企业大开发建设委托或选聘的，物业管理企业与业主之间（更多精彩来自“秘书不求人”）签订物业管理合同。，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。 物业管理纠纷产生后，业主最常的措施拒付物业管理费。物业管理企业受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而物业管理企业的权利和义务。，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的多种多样。何种的合同，物业管理企业的主要合同权利收取物业管理费。 （2）工业园区物业管理前期介入的性 物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的工作关系密切开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。 我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的种种难题，与物业管理企业前期介入没能有关系。物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入，不但能在接管物业后迅速投入到的运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等的工作关系，理顺服务渠道。、工业园区物业管理的接管与验收 招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未综合的验收与接管，给物业管理企业许多管理隐患。，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应组建物业接管验收对接管物业详细的验收。接管验收问题的，物业管理企业应当协助接管验收同发展商或业主协商，迅速解决问题。 物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局，以工业园供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办，解决工业园治安等问题；同银行，解决工业园区费用的银行代收代缴问题。 6、工业园日常物业管理 （1）房屋管理 工业园区内的厂房管理，主要是房屋结构完好和安全使用。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业并施工图纸、经批准后才可以。因施工楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见。 （2）设备管理 工业园区各企业生产的，对工业园主要的设备管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。，公共管对整个工厂的运作事关重大，其护维修养护，如电话线、污水管等的维修养护工作等。，对设备和公共设施及公共管的管理： 载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，电梯的运行，对保障所有企业的生产生活有作用。管好用好电梯，对电梯司机的培训，并配备专业的维修技术人员，完全专业化的要求管理。的管理好电梯，物业管理人员应该电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。 工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大，而且水电的终止对厂家的损失有时是难以估计的，水和电的供应是工厂工业生产保障，对它们的管理是不容的，为此，物业管理人员要工厂供水及供电的保障工作。，要对高压变电房的管理，完全供电的安全操作规程管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，电力供应。值班人员应用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电在较为经济的状态，以降低电耗，节约能源。 公共管的维修养护。这的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不检修，势必工厂和工人的工作。，对公共管的维修养护。 （3）消防管理 学习消防知识,熟悉并能使用消防设施和器材； 消防监控中心的日常值班。消防监控中心是火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应24小时值班。要对整个工业园区消防监控,并值班记录。值班人员要忠于职守,工作。对经理和公司人,应管理、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的整改。 、消防法规,防火安全制度和措施。专职消防人员每天巡视工业园每个角落,并消除火灾隐患;对防火责任制、防火岗位责任制情况检查,并汇报、交流、评比；对业主或物业使用人的生产场所防火制度情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当。 工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。 管理好工业园区内的消防设备、设施和器具,检查、试验、大修、更新,它们完好状态。 组织消防宣传教育,防火宣传,动员和组织区内教育,防火意识。宣传可灵活多样,生动活泼,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。揭露批评违章,培养全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,向业主或物业使用人传授消防知识。 对工业园区内要害部位检查是预防火灾的一项措施。是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。 管理好消防监视中心的设备、设施,保障监视中心工作状态。 火灾时,协同公司、到场，现场指挥和扑救。 制止任何违反消防安全的和企图。 （4）绿化及清扫保洁管理 工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，工伤事故的。同物业一样，工业园区绿化卫生管理也要。当然，在管理上有些差异，如绿化应工业厂房生产特点种植能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会工业生产的不同而有不同的要求。 工业厂房使用功能上的特殊性，厂房难以清洁，如重工业生产厂房。厂房要求清洁度高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房，平时要保护清洁的措施，如车间要管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大，但仍要设法，以生产。 （5）安全防范管理 的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要的检查登记； 无关人员厂房和仓库的重地； 值班巡逻制度安全措施； 两人仓库、锁门等制度。 (6)交通秩序和车辆管理 工业园区内多、人员多、货物进出频繁，车辆多。但建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命的威胁。，物业管理企业要在工业园区内规划、统筹安排、使用、便于管理、安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人管理，车辆完好无损。 此外，还一套的停车场日常管理制度，工业园区的交通秩序。 三、未来工业园区物业管理的发展趋势 1、市场化 物业管理是微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引资金和人才的。资本对利润的追逐，了物业管理企业之间的竞争，会物业管理的市场化进程，物业管理品牌化格尽快。 物管企业市场更多的物业，规模效益和品牌效应；物管企业可以兼并、联合和重组等，规模化管理和企业集团，以企业的竞争力。市场洗礼，会品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争激烈而且层次更高。状况会使的企业不敢介入或者无法介入物管行业，行业发展的已定，行业间重新洗牌的性。 2、经营化 21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未发展机遇。社会进步和经济发展的速度，工业园区内企业的要求，市场对工业园物业管理发展了更高的要求。工业园物业管理服务应由简单型、劳动密集型向技术型、知识密集型转变，企业的市场竞争力。 ，物业管理企业一要管理和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，地降低成本。另一要企业的发展优势，一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的，拓展新的经营领域。、经营房地产行业领域的，如房地产项目的规划、设计、销售，投资的策划；、经营与物业管理密切的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，物业的增值潜力，物业管理企业的发展后劲，企业规模效益。 3、生态化 工业园区建设的基点是环境容量(环境承载力),这在物业管理“可持续发展”中显得尤为。生态工业园区建设是生态学原理,以空间的为,以科学的人工化环境措施去人与人、人与环境的关系,工业园区内部结构与外部环境关系,使人类在空间的、程度、结构、功能等与自然生态系统相,为人类安全、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境。它是在对工业园区环境质量变异规律深化认识的基础上,有计划、有系统、有组织地安排工业园区人类活动的强度、广度和深度的。 4、社区化 在现代社会，人类生活不再是追求的独立或者零散地分布，而是组成规模的生活或生产。社区本质上是由的人口因生活或生产在一起而的。生活或生产在一起，自然会产生矛盾，其产生于各自所建筑物问题，也产生于共用和问题，还产生于相邻关系或居住关系。要物的和生活的秩序，而秩序不宜由直接。如今，以物业管理为纽带最基础的社会自治机制，是现代城市建设和社区建设的措施。 工业园区建设的发展，社区化的工业园区已趋势。物业管理企业从园区绿化、景观、文化设施、环境卫生等,构筑符合园区业主或物业使用人的大文化社区框架，工业园安全防范系统、设备监控系统、资讯通讯系统，增大工业园区物业管理的科技含量，与社会同步。 ,从工业园区内的环境,建造宜人宜园的绿化环境。抓好环境清洁、美观和绿化养护,企业生产环境、生产质量和吸引新企业人园都将举足轻重的作用。 ,高品位的文化娱乐设施,有计划地文化活动。可以在园区内种类全、品质高的文化娱乐设施,包括文化广场、球场、游泳池、多功能会议厅、保龄球馆、培训中心、娱乐中心等。每年还可以有计划地高品位的文化艺术活动,如高新技术研讨会、环园长跑、文化艺术节、读书摄影诗歌竞赛、保龄球挑战赛、大型游园活动、每周一升国旗等等。、区域化 所谓工业园区物业管理区域化，按行政区域设定物业区物业管理，以工业园区规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、生活和便于管理为原则，以工业园区整体管理为目的设定若干个物业区。应当肯定的说，工业园区按行政区域设定物业区物业管理几个的好处： 有利于工业园整体管理。工业园区物业管理的好差，直接反映出工业园管理，而且直接对外开放和招商引资的环境。 有利于物业管理企业规模效益。物业管理企业着管理规模偏小，经济效益差的问题，问题已严重制约了物业管理企业的发展。按行政区域设定物业区物业管理，管理规模按单体管理工业园规模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人员的远低于面积的，物业管理就会规模效益，进而物业管理企业自我发展的良性循环。 有利于减轻业主或物业使用人的经济负担。行政区域设定物业区物业管理，规模大，物业管理的收费同单独工业园管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，自然可以减轻业主或物业使用人的经济负担。 有利于共用设备设施的维修养护。工业园建设是规划的，许多大型设备设施和地下管等区域使用。受益的。分割管理，不利于整体设备、设施维修、更新和改造，按行政区域设定物业区管理，才有利于设备、设施的维修和养护。 有利于创建文明城市、文明城区活动的。行政区域设定物业区物业管理，同现在按单独工业园区物业管理相比，更有利于整个区域内的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的，更有利于创建文明城市、文明城区活动的。 四、社区化工业园区物业管理的措施 ,我国涉及工业园区物业管理的立法滞后，管理体制尚未理顺，市场覆盖面太小,社会化程度较低，而且物业管理企业素质参差不齐,与社会的关系不很，工作范围也不。如何社区化工业园物业管理，以社会现代化和文明程度的需要？这是回避的问题。我，工业园物业管理企业消极地等待和开发商，审时度势，对待现阶段工业园区物业管理发展所面临的问题，转变、更新观念，超越自我。我几条措施，与大家探讨： 1、以立法工业园区物业管理生存和发展的基础 新兴的管理行业，它需要的建章立制,有法可依,有章可循。在实践中，尝到了物业管理立法的甜头。，物业管理中的法律法规还不，涉及工业园物业管理更是少的可怜。 ，在调查的基础上，总结物业管理立法与执法的经验教训，对物业管理法律法规予以修正、补充和,与市场经济相、与国际惯例相衔接、符合市场经济和社会发展需要的法律体系，以物业管理市场发展的迫切需要，规范物业管理市场，物业管理市场竞争，配置物业管理市场资源，物业管理服务的质量和，保护市场各方主体的正当权益，物业管理行业的健康发展。 2、以资质管理规范工业园区物业管理服务 1996年开始，主管开始在物业管理行业推行资质证书管理制度，规定条件才能领取物业管理资质证书，具备资质证书才能从事物业管理，资质证书等级管理，直接与收费标准、管理资格、市场竞争挂钩。资质证书管理制度，地了物业管理企业服务、队伍素质、管理规模的，地规范了物业管理企业的，保护了消费者和行业的利益，了物业管理朝着规模化、集约化方向发展，为物业管理有序市场奠定了基础。 3、以招标工业园区物业管理市场竞争 ，全国各地已了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望市场占有率，行业竞争日趋激烈。竞争有序、公平的状态，就有不正当竞争的蔓延，暗箱操作，将不利于行业的健康发展。在公开、公平、公正的竞争机制下，才能一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。 与其它行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，企业的自我和创新，间的竞争和交流，将带领行业内其它企业的进步和。而物业管理招投标的推行正为本行业内型企业的迅速成长了便利条件。主管又地监督，保障招标活动的公平、公开、公正，举措，地了物业管理行业的市场化进程。 4、以物业考评工业园区物业管理的 为行业的服务，主管每年度应举行物业管理评优活动，把考评创优与企业等级、收费标准、市场竞争、物业品牌等紧密，调动物业管理企业的性。主管可从各物业管理公司挑选考评人员组成考评组，汇报、查阅资料、现场考查、抽查人员、走访业主或物业使用人等多种手段，对照考评标准和规范化服务的要求，细致地对参评管理服务中的问题总结、分析，帮助参评找出解决问题的对策，使参评的管理服务更上一层楼。考评，行业间的交流学习，行业的管理，企业的规范化管理，市场竞争力，为行业今后的发展培养锻炼一大批年轻的、高素质的专业人才。、以物业协会充当政企沟通的桥梁行业发展 物业管理协会是物业管理行业的自律组织，她为物业管理整体发展、物业管理观念民心做了工作。她极力宣传行业理论与法规，搭建政企沟通桥梁，全力为会员排忧解难，解决诸如税费、人才的培训与交流、停车场丢车赔偿、水电中间层的管理等问题。卓有成就的工作，物业管理协会了行业正当的权益，了行业内外交流，了行业理论的发展、了行业前进的步伐。 物业服务、管理工作在的产生有其而的历史背景，她的发展因地域而异、因事物而异、更因人而异。物业管理简单的行业，她的内涵。要于物业管理充满生机的领域，努力塑造时代的人文，朝阳产业的发展、进步。