华润中心二期发展顾问报告.doc

1.深圳城市社会环境分析61.1.深圳常住人口社会阶层分析61.1.1.深圳常住人口阶层的构成情况61.1.2.深圳市社会结构总体特点71.2.深圳移民文化对社会经济的影响91.2.1.深圳移民社会的特征91.2.2.深圳移民文化特征92.深圳城市价值发展趋向112.1.深圳城市定位和发展112.1.1.政府的雄心112.1.2.深圳面临的竞争压力122.2.深圳城市中心悖论132.3.城市名片之渴153.项目分析173.1.项目概况173.1.1.华润中心简介173.1.2.一期项目发展情况183.2.项目地块分析203.2.1.项目地块周边基本情况203.2.2.项目地块周边环境分析213.2.3.对二期项目地块的评价233.3.项目所在城区分析253.3.1.项目所在城区发展特质及价值趋向253.3.2.周边区域城市更新计划263.3.3.周边城区区域发展更新对本项目发展的影响264.项目定位背景解析284.1.项目整体背景284.1.1.项目整体发展意义284.1.2.项目整体价值平台及一期发展状况对后续项目的影响294.1.3.开发商背景资源及其发展战略支撑304.2.商业中心对项目发展影响效应314.2.1.商业的人流集聚和城市空间重构314.2.2.商业与项目各可能发展方向的影响324.2.3.城区发展借鉴324.3.酒店功能对项目发展的影响344.3.1.酒店功能的资源平台效应344.3.2.高端酒店对区域价值的提升效能345.项目发展面临的挑战分析355.1.宏观层面区位面临的挑战355.1.1.城市发展演进带来的城市重心西移355.1.2.新兴区域性中心的挑战355.1.3.社会心理的预期变化影响365.2.微观层面地块面临的挑战365.2.1.中心城区的发展悖论365.2.2.城区交通微循环梗阻375.2.3.项目地块的“传统边缘化”挑战375.2.4.复合价值平台带来的双刃效应385.3.挑战应对策略396.项目发展策略思考406.1.二期项目的发展支撑分析406.1.1.二期项目的SWOT解析406.1.2.对项目的综合评价及发展策略416.2.二期整体发展策略436.2.1.项目竞争战略436.2.2.项目整体发展定位方向436.2.3.二期地块发展协同支撑及可能性方向447.住宅发展方向分析477.1.研究方向界定477.2.深圳城市高档住宅的界定及评估标准487.2.1.城市高档住宅范围界定487.2.2.城市高档住宅评判标准487.3.深圳城市高档住宅市场整体状况507.3.1.深圳城市高档住宅客户整体置业需求及趋向分析507.4.深圳城市高档住宅市场需求研究517.4.1.深圳城市高档住宅客户需求研究517.4.2.周边城区中高档住宅客户需求研究527.5.本项目地块特质及发展趋向对城市高档住宅的影响577.5.1.项目所在地块价值点趋向577.5.2.地块特质对城市高档住宅的影响587.5.3.项目整体定位及一期发展对城市高档住宅的影响587.5.4.项目附加衍生价值（教育价值）对城市高档住宅的影响587.6.本项目高档住宅发展定位597.6.1.项目城市高档住宅的方向性研判597.6.2.项目城市高档住宅的可行性及微观研判分析608.酒店公寓发展方向分析638.1.服务公寓的特征和类别638.1.1.酒店公寓的特点638.1.2.酒店公寓的分类638.2.深圳酒店公寓的发展及市场需求658.2.1.深圳酒店公寓的现状658.2.2.深圳酒店公寓的市场需求及变化趋向678.2.3.影响深圳酒店公寓发展因素688.3.酒店开发模式借鉴688.3.1.产权式酒店公寓（投资型公寓式酒店）丹枫·白露开发模式688.3.2.酒店式物业管理公寓688.4.对项目城区酒店公寓需求的研究698.4.1.对周边商务人士酒店公寓的需求研究698.4.2.周边城区中高端商务人士对酒店公寓的需求718.4.3.华润项目一期运作对酒店公寓的支撑728.5.项目二期酒店公寓发展定位738.5.1.项目酒店公寓的方向性定位738.5.2.项目酒店公寓的方向性研判738.5.3.项目酒店式公寓的相关方面定位749.商务办公方向研究779.1.深圳经济运行特征及商务办公物业表现779.1.1.深圳经济运行特点及其对商务物业的需求影响779.1.2.周边城区商务物业发展特点789.2.周边城区客户商务需求发展研究809.2.1.对深圳商务物业的需求研究809.2.2.周边区域商务办公物业现行情况分析819.2.3.周边城区甲级写字楼商务人士商务需求分析839.3.华润中心项目二期商务办公发展方向研判分析849.3.1.项目整体特质向对商务的影响849.3.2.项目商务发展方向性定位分析859.3.3.项目商务公寓相关具体物业定位8710.华润项目二期园林环境风格建议9110.1.华润中心项目二期园林环境设计原则9110.2.华润中心项目二期园林风格9110.3.华润中心项目二期社区园林环境细部建议9211.二期项目子项发展功能组合分析9311.1.二期各发展组合方案评价及价值（经济）分析9311.1.1.组合方案经济测算分析9311.2.三种方案效益比较10711.2.1.投资回报比较10711.2.2.累计现金流量和投资回收期比较10711.2.3.三种方案优化组合分析10911.3.商业+五星级酒店+高档公寓 模式的最优组合11311.3.1.假设条件：11311.3.2.四种组合模式11311.3.3.四种组合下投资利润率比较11311.3.4.最优组合下项目财务分析：11411.4.二期项目发展方案组合选择建议116主要结论本报告的研究从区域分析、需求分析的角度入手，在对本项目所处城区的城市价值予以充分认识的基础上，提出华润中心二期（除商业、酒店）外的功能选择方向及可能的组合方式：提出本项目具有可行性的三种物业发展方向是：居住公寓、高档酒店式服务公寓、商务公寓三种方案的成本利润率和投资利润率的大小顺序依次为：商务公寓酒店公寓居住公寓累计现金流量的大小排列依次为：酒店公寓商务公寓居住公寓投资回收期（静态）的快慢排列顺序依次为：商务公寓（最快）居住公寓酒店公寓（最慢）在三种功能组合的情形下，通过经济测算，确定一种可能的优化组合方案为：居住公寓：25000，商务公寓：35000，酒店公寓：30000（在此一方案下，本项目的财务净现值为208273137元，财务内部收益率为48.54%，动态回收期为1.66年。）在商业+五星级酒店+高档公寓模式下经过测算，投资回报率最大的一种可能的最优组合为商务公寓：50000平方米，酒店公寓：40000平方米（此时，项目的财务净现值为357300665，财务内部收益率为50.34%，动态回收期为1.44年。）1. 深圳城市社会环境分析简介：本章主要对深圳城市社会经济环境做一简要分析。本章第一部分对深圳常住人口的社会阶层做一基本分析，得出结论，在深圳的主流代表阶层中，新兴的富有群体和新兴的中间群体，构成了深圳房地产市场的主要购买力支撑，此类人群的中上层将会是本项目未来重要的广义目标客户群体。本章第二部分对深圳的移民文化及其特征亦进行相应分析。1.1. 深圳常住人口社会阶层分析1.1.1. 深圳常住人口阶层的构成情况目前国内还缺乏对现有社会阶层的深入研究，在这里我们借鉴中国社科院研究报告所提出的社会阶层分层研究方法，以职业分类为基础，以组织资源、经济资源和文化资源的占有状况为标准来划分社会阶层。根据其不同特征，将深圳市主流人群阶层分为五个等级十个阶层进行研究分析。调查结果显示，深圳特区内15岁以上人口在社会各阶层分布表明，深圳的人口构成及阶层表现出与市场经济发展密切相关。 深圳市特区内社会各阶层的百分比及推算人数阶层划分各阶层的百分比抽样频数（人）推算各阶层人口（万）社会管理者阶层0.7101.26经理阶层6.79212.03私营业主阶层4.2587.54专业技术人员阶层13.718824.61办事人员阶层18.725733.59个体户阶层9.913617.78商业、服务业劳动者阶层20.629337.00产业工人阶层5.4749.7不在业阶层2027535.92总计1001372179.62资料来源：中国社科院当代社会阶层研究报告统计、深圳统计年鉴深圳常住人口各阶层人文统计情况阶层划分平均年龄（岁）男性比例文化程度社会管理者阶层34.685.9%2/3大专以上经理阶层37.578.3%87大专以上私营业主阶层36.583.0专业技术人员阶层35.754.776.7大专以上办事人员阶层30.550.022大专以上个体户阶层34.264.8商业、服务业劳动者阶层26.849.080.5大专以下产业工人阶层30.9不在业阶层离退休31在校16.7不想工作31.7真正失业20.6资料来源：中国社科院中国社会阶层研究报告由上列图表显示，深圳中高收入群体占深圳常住人口的41.9。并且中高收入群体中不完全统计已有57.33%为大专以上学历。2000年深圳社会各阶层的个人月收入和家庭月人均消费水平阶层划分个人月收入（元）家庭人均消费水平（元）社会管理者阶层45001244经理阶层76661632私营业主阶层75721927专业技术人员阶层57991851办事人员阶层30451171个体户阶层60141306商业、服务业劳动者阶层2074802产业工人阶层1749不在业阶层1079平均35321292资料来源：中国社科院中国社会阶层研究报告 从表中我们可以发现，社会管理者、经理阶层、私营业主阶层和专业技术人员的整体收入水平是最高的，办事人员阶层和个体工商户阶层收入居中。其家庭消费水平与收入水平大体一致。1.1.2. 深圳市社会结构总体特点深圳市的人口结构中，新兴的社会阶层逐渐扩大，基本成为社会结构的主体。抽样调查显示：特区内新兴的经理阶层、私营业主阶层、个体劳动者阶层三个群体占劳动人口的20.8%。相关研究表明深圳特区的人口结构主要是由新兴的社会阶层构成，若以经济状况为标准，已经形成了以下四个特点。Ø 新兴的富有群体出现主要包括私营企业老板、职业经理、高级专业技术人员等。他们的普遍特点是文化素质比较高，掌握现代管理知识，了解商品经济的运行规则，具有一定的竞争能力。他们个人财产和收入可观，若将家庭总资产150万元及以上界定为富有群体，抽样调查显示，这个群体大约占15岁以上常住人口的6.3%，推算特区内大约有11.3万人。深圳市的高档消费群体中他们是主体，如拥有高档住房、开名贵的私家车等。Ø 新兴的中间群体形成主要由中级以上管理人员、政府中高级官员、中级以上专业技术人员、部分私营业主及个体户等构成。若将家庭资产60万150万元界定为中间群体，在深圳市15岁以上常住人口中约占26.8%，推算人口特区内约有45.48万。这个群体生活水平处于小康向富裕发展的阶段，有自己的住房、部分拥有中低档私家车，月收入除正常支出，有一定的节余。消费处于中档水平。Ø 新兴的中下层群体发展这一群体介于中间群体和贫困群体之间，大约占特区内劳动人口的30%左右，这是个构成非常复杂的群体。他们主要由办事人员、部分个体户、企业基层管理人员等构成。他们中一部分人受过良好教育，但因进入特区时间较短，处于资本积累阶段。这部分人经过一定的时间后，可能步入中间群体。另一部分人是从下层经过一定的奋斗走入这一阶层的外来劳务工，他们可能没有很好的教育资源，但是在深圳市特有的社会环境下，通过小资本的个体经营，逐步摆脱贫困群体，向中间阶层流动。Ø 新兴的城市贫困群体存在深圳市的贫困群体主要是外来劳务工中的中低收入者，主要是被雇佣的产业工人和商业、服务业人员。他们中年轻、未婚者占多数，没有自己的住房或财产，工作流动性比较大。若将个人月收入1000元以下定义为贫困群体，深圳特区15岁以上常住人口中35.7%的人属于这一群体，推算人口大约60.6万人，他们的收入基本能维持自己的衣、食、住、行，消费处于低档水平。通过对深圳人群阶层的研究分析，我们得出结论，在深圳的主流代表阶层中，新兴的富有群体和新兴的中间群体，包括私营企业老板、职业经理、高级专业技术人员中级以上管理人员、政府中高级官员、中级以上专业技术人员、部分私营业主及个体户等，Ø 以家庭资产在150万元以上界定为富有群体，约占15岁以上常住人口的6.3%,特区内约有11.3万人Ø 以家庭资产在60150万元以上界定为中间群体，约占15岁以上常住人口的26.8%,特区内约有45.48万人【资料来源：中国社科院中国社会阶层研究深圳课题研究报告】他们构成了深圳房地产市场的主要购买力支撑，他们中的中上层也是未来我们重要的广义目标客户群体。1.2. 深圳移民文化对社会经济的影响1.2.1. 深圳移民社会的特征深圳的飞速发展带来的是人口的迅猛增长：来自全国各地不同文化背景的移民，构成了深圳社会的主体，而深圳因此也就成为名符其实的移民社会。移民社会是一种特殊的社会实体，具有人口高度流动性特征。来自不同国家或地区的移民带来了各自的地域文化，这些色彩多样的地域文化在移民社会中互相交流、融合，从而使移民社会具有一种开放的文化心态。在移民社会，人们与外界进行频繁的交往活动，很少具有排外、封闭的心理；同时，人们漠视出身背景，注重个人的实力和创造潜能的发挥。开放性使移民文化的生长拥有自由的空间，从而保持着恒久的活力。深圳常住人口（含户籍人口及持暂住证的人口）的平均年龄只有27.4岁，暂住人口的平均年龄更低，只有25.19岁，远远低于全国其他地区人口的平均年龄。人口年龄构成的年轻化，使深圳社会的这些特征更加明显。深圳特殊的发展历程和地理位置，使得深圳移民文化表现出更加显著的开放性，这种开放性，使深圳人扩大了交往，开阔了眼界，提高了进取意识，也为深圳移民文化提供了更大的发展空间。全国各地的饮食都能够在深圳找到市场，各地的风俗习惯和民俗文化在深圳也都能看到，一些西方的风俗、习惯、礼节、节日，如情人节、圣诞节和日常礼仪标准、社交用语等也被深圳人广泛接受下来。这一切使得深圳社会文化具有浓厚、典型的移民文化色彩。1.2.2. 深圳移民文化特征Ø 浓厚的商业化气息Ø 开拓创新、务实竞争的意识Ø 快速的生活节奏及高效率的工作Ø 重创造、讲享受的幸福观念Ø 兼容并包容的心态和独立进取的人格移民人口以及所携带的资金、技术、信息，为城市巨大的聚集效应的形成创造了前提，资源的高度集中形成了密集的具有极强辐射力的城市空间。移民汇聚推动了广东的工业化进程，而工业化进程又带动了城市化进程。但是正如任何事物都有其双面性，在移民文化带来的的开放和兼容并蓄性的同时，也因为移民社会的不稳定性，加上目前深圳特殊的人口结构，造成了深圳普遍缺乏城市应有的认同归属感，城市的不稳定性特质显著，某种意义上导致城市的深层竞争力缺失。深圳557万人口中，户籍人口仅有150万，持暂住证的人口却高达400万多。因为没有合法的深圳身份，这些暂住人口中，很少人能对深圳产生深刻的认同感和归属感；户籍本来是一个人在生活地的合法身份，但抽样调查表明，即使在这150多万万户籍人口中，约一半的移民在心理上并不认同法律身份，有24的移民对法律身份与心理身份有双重认同，真正在心理上认同法律身份的不到30%。户籍制度的限制和部分深圳人心理上对法律身份的不认同，大大提高了深圳的移民社会不稳定的色彩。资料来源深圳大学学报2002在目前整个中国社会普遍欠缺诚信的社会现状下，深圳由于其鲜明的移民社会特征，在此一方面显得尤为突出。现代契约社会的形成要求有稳定的社会（市民）阶层的形成，而深圳归属感的缺失和人口结构的二元社会对立，造成深圳目前市民社会的行为在相当程度上处于“规则失范”的状态。移民社会初期缺乏诚信的特质在深圳尤为明显，而深圳人口的“特殊结构更加剧了在深圳游戏规则中建立“诚信”意识的难度。被各阶层认可的，以诚信为基础的契约化社会的游戏规则的确立是未来深圳发展面临的艰巨任务2. 深圳城市价值发展趋向简介：本章主要对深圳城市城市价值发展趋向做一简要分析。自分析深圳的发展定位角度入手，深入剖析由深圳城市发展的新阶段所带来的全新城市发展课题，以及由此而引发的对城市发展的精神内涵及城市顶尖价值城市名片的渴望。2.1. 深圳城市定位和发展2.1.1. 政府的雄心经过二十年经济飞速发展的积累，深圳已经成为中国举足轻重的经济重镇，整体经济实力和城市发展水平位居全国前列！随着深圳现代化、国际化进程进一步加速，直辖市或行政区域扩大的预期、CEPA的签署，深港加速融合演绎“双城记“的态势日趋明显。深圳，已经从当年纯粹的外在驱动型发展，逐渐开始向自我驱动型转变！深圳已经不再是当年的一个纯粹意义上的对外窗口和转化基地，客观上，深圳整体已经面临着对城市重新思考定位的迫切需求。在经济全球化带来的外部推动、深圳突破既有发展的内在需要、又有深港一体化共同繁荣发展的要求，深圳市政府对深圳确立的城市发展目标是：用20年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市，努力建设“五个城市”，分别是高科技城市、现代物流枢纽城市、区域性金融中心城市、美丽的海滨旅游城市、高品位的文化生态城市。深圳国际化城市的目标定位以提高国际竞争力为核心，意图把深圳建设成为亚太地区乃至全球性的国际化经济贸易中心城市”。这一目标包括四个方面的基本特征，即国际化高技术产品制造中心、区域化金融投资中心、国际化物流贸易中心和国际化文化旅游中心。同时包括三个方面的基本任务，即经济贸易国际化、服务功能国际化和社会文化国际化。u 深圳国土规划2020在此定位基础上，深圳市政府在深圳国土规划2020中，对深圳的中期发展的描述：Ø 2020中期发展目标与规模² 区域定位目标：加强深港合作及双城建设，推进国际化发展进程。² 产业发展目标：加快产业升级。延伸产业链，提高产业的根植性，扩大经济空间联系与辐射范围，建设以高新技术、现代物流、区域金融和旅游服务业主导的现代经济城市。² 城市建设目标：集约利用土地和水资源，保护生态环境，完善城市设施，美化生活环境，体现人文关怀，增强文化底蕴，提高城市综合环境优势。² 人口规模目标：至2020年，深圳的目标是人口规模控制在900万人以内。Ø 在空间结构与功能布局上：² 由“单中心 ”向“双中心“演进，在特区外形成几个中心功能较强的”副中心“；² 形成由双中心、副中心、组团中心、镇级中心等构成的多级空间网络结构，并与周围的香港、东莞、惠州实现有效衔接；² 形成中心功能区、西部产业功能区、东部产业功能区、中部服务功能区、东部沿海港口旅游功能区等大工业区。资料来源：深圳国土规划2020u 深圳市城市近期建设规划深圳根据国际化城市的发展目标，制定了深圳市城市近期建设规划（20032005），规划表明：根据规划文件,深圳近期将在“五个城市”的定位基础上,按照近期建设规划重点落实区域协调发展、可持续发展、城市空间发展、支柱产业发展和交通运输发展等5个方面的目标与对策，推进国际化城市建设，推动区域合作，进一步提升深圳在“珠三角”城市群的中心地位，这包括两个方面的内容：² 促进深港两地在各个领域的全方位合作，重点加强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境保护等方面的合作。 ² 加强与“珠三角”地区城市间产业的分工与协作，增强城市间的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环境保护的合作，特别是水环境综合整治及水资源分配的合作，促进区域整体的可持续发展和综合竞争力的提高。 2.1.2. 深圳面临的竞争压力深圳在迈向国际化城市的历程中，依旧面临着来自内外部多方面的的竞争压力：随着经济特区优惠政策逐渐让渡于全国性的普惠制度，特区的政策优势早已消失，在面对外部来自诸如长三角区域的强大全方位的竞争压力之下，深圳的突出优势是在高科技产业、制造业、金融保险房地产业和外贸业方面，但在科研和综合技术服务业、高等教育、卫生技术服务业和交通邮电通信业的中心性方面却都处在相对落后的状态，这直接导致了深圳的城市竞争劣势。而当代衡量一个城市的竞争力，已经越来越不仅仅局限于城市的硬件资源上，在城市的软性资源上，包括人才、资本、创造力、甚至城市精神等范畴内的竞争日趋激烈。对一个城市既有发展的突破与提升，不仅需要在城市硬件上继续完善，更需要有城市文化内涵的积累沉淀！2.2. 深圳城市中心悖论随着深圳经济的逐步发展，深圳的城市化进程和城市发展水平不断提升。经济的高速发展聚集了大量的人流，城市空间开始快速膨胀，活动区域开始逐渐扩展，城市日益庞大。深圳开始呈现出一种多中心发展的态势。u 罗湖中心区虽从严格意义上讲，深圳目前还没有形成一个真正意义上的中心商务区，但从宽泛意义上而言，以罗湖为中心的以金融、商贸、信息、娱乐、办公为主要内容的商务区业已基本形成，并成为深圳重要的商务中心。罗湖辖区共有各种金融机构500多个，300多个金融服务网点，27家外资金融机构在罗湖设立了代表处。全国各大证券公司在罗湖设立了总公司或分公司，股票交易市场遍布罗湖。各类商业银行、股票交易市场、期货市场、外汇调剂市场、金银专业市场在罗湖的建立，构造了一个多元化的金融网，占全市70%左右的大型商场，60%以上的星级酒店，汇聚了深圳大部分顶级娱乐休闲场所。形成了以老东门人民南路口岸广场为主的商业中心区，以蔡屋围为中心的金融商务区，以笋岗清水河布吉为中心的仓储、专业市场商业区。这些特征表明，罗湖商务区已经初具城市中心商务区的基本特征，担负着深圳中心商务区的基本职能。Ø 深圳金融中心深圳是内地三大金融中心区之一。而罗湖是深圳的金融中心，70的深圳外资金融机构汇聚与此。Ø 跨国公司企业区域中心花旗银行、汇丰银行、荷兰银行、东京三菱银行、法国兴业银行、友邦保险、美国安泰保险、东京海上火灾保险、英特尔、马士基、普华永道等世界著名企业已进驻罗湖。仅据统计，目前共有70余家500强企业进驻罗湖或设有代表处。商业、高端商务、顶级娱乐休闲是罗湖的城市亮点！但是，先天不足的城市规划，自发的无序的城市业态，城市发展空间的不足，是制约罗湖城市功能进一步提升的瓶颈，这在无形中限制了罗湖未来的提升与发展空间。受城市发展发展空间所限，深圳的经济发展中心一直西移，导致深圳城市发展空间的重心也在经历着一个渐次西移的态势。罗湖作为深圳最早建设的城区，人流密集，商贸繁荣。但是受到先天地理条件的限制，其现有的规划职能及城市空间环境已经越来越不能满足深圳城市未来发展的需求，因此，在政府的大力推动下，在福田中心区成为深圳九十年代以后重点发展的区域，深圳商务中心区逐渐呈现出一种由罗湖中心区向建设中的福田中心区转移的趋势。u 福田中心区（深圳中心区）福田中心区（深圳中心区）位于城市地理中心，由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成，总用地面积413.86公顷，是一片全新规划的区域。中心区目前规划总建筑面积为800万平方米。按照规划设想：中心区的主要职能是作为深圳的中心商务中心（CBD）。商务区内高楼林立，是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和行政文化中心，为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础。其发展目标是：为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境；为中心区的居民提供舒适、优美的生活环境。中心区交通便利，道路宽敞便利，能适应大容量机动车辆的运行，有足够的停车空间和便捷的公交系统。沿人行道种植了多种多样的当地树木花草，为行人提供了一个绿荫覆盖的舒适步行环境。所有这些协调措施将使深圳市拥有一个亚热带气候城市中独特的、亲切怡人的步行环境系统。u 政府对中心区的规划对福田中心区的定位政府将福田中心区发展目标：建设成适应21世纪深圳与国际交流功能要求的中心商务区；对罗湖中心区的定位与中心区结合，形成全市的行政、金融、商贸、信息、文化中心，是特区中部交通枢纽和物流中心。摘引深圳1996-2010年城市发展规划显然，在政府的意图之下，福田中心商务区的层次要高于罗湖中心区。只要福田中心商务区建成后，罗湖区的商务中心功能必将大大削弱，现在其拥有的深圳市金融中心、商业中心的地位必将让位于福田中心区。虽然规划其为全市的行政、金融、商贸、信息、文化中心，但具有国际交流功能的、强大吸引力的福中心区，难免不对罗湖现有及规划的中心功能造成冲击。深圳经济重心的西移是深圳城市CBD西移的最根本的内在因素。但是一个城市的商业中心区的形成有其自身独特的发展历程和客观规律，往往是一个渐进的过程。例如纽约曼哈顿中心区的每一次区位转移大致都经历了差不多一个世纪左右的时间。按照国外城市发展经验，一个城市中心商务区相对于城市其它功能地域，具有以下基本特征：Ø 具有区域最高的中心性。这个中心性不只是指地理位置，更重要的是指其作为区域中能级最高的地域的吸引和辐射的范围；Ø 最高的可达性和密集度；Ø 城市地价峰值所在；Ø 具有最高的人际、信息交流量；Ø 最高的第三产业聚集度。是金融、贸易、零售商业、管理、服务等第三产业档次最高、最为集中的地域。对比福田新中心区，罗湖携二十年发展的沉淀，拥有二十年的成熟，城市价值显著。虽然目前福田中心区在深圳经济快速发展的强力带动下，在高起点规划的引导和政府的大力推动下，及随着其自身对内对外条件的不断改善（如与香港联系的改善），区域吸引力正在迅速增强。但其目前更多地是呈现出一种政府主导的特征，行政拉力色彩浓厚，距离真正意义上的商务中心区还有很大的差距。成熟依然有待时日，其中心价值尚有待市场发展的进一步验证。这两大新老中心区硬件抑或软件上的种种不足及缺失，造成了深圳城市中心发展进程中的现阶段城市实质中心的严重缺憾，直接制约着深圳更加宏远的发展目标。2.3. 城市名片之渴纵观世界主要大城市的发展轨迹，我们可以发现，在城市发展到一定阶段的之后，在城市的中心，往往有着能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值洋溢城市精神的城市名片都市综合体。如日本东京的银座、巴黎的德方斯新城、上海的新天地等等。这里，在体现出城市菁华价值观、汇聚城市精英人群的同时，更大的意义是体现出城市的一种发展沉淀，凸现城市在更深层次上的特质，在衡量城市特性比较中，城市名片往往起到了直观反映城市差异的特定代表作用。某种意义上，它就是所在城市被人们所广泛接受的城市价值或城市生活方式的缩影。都市综合体国际性大都市特有的城市复合空间都市综合体，集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间有机组合，相互依存、协同促进，不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。它是一种超大规模的建筑类型，它不是单体建筑的简单放大与复合，而是城市社会生活与空间环境高度聚集的产物，从而成为建筑与城市的某种过渡形态，直接体现都市文明的发展程度。都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏，是城市最繁华的中心！深圳经过二十年的飞速工业化增长，其经济发展水准无论从质还是量上都已经居于国内城市发展水平的前列。随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不再是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。其都市文明的聚集，全新城域文化的产生成型，都从某种意义上对城市的发展内涵沉淀提出了一定的需求。城市精神指标的提炼并由此带来的城市特质表达，从某种意义上构成了城市竞争力发展软性环境，一定程度上决定着城市的有效吸引力和人文关怀趋向，这对城市发展价值的创造主体大量的高素质人群的聚集具有相当现实且迫切性的意义。在衡量一个城区的发展时，往往可以有城市化和城市性两方面的标准。城市化（Urbanism） 城市的硬件，仅仅是评判城市的外在宏观发展城市性（Urbanity） 微观城市的生活方式的表现，更大程度上是一种涉及到城市发展的更深层次软性的衡量指标。快速发展成型的深圳，其以往的发展历程中人文精神层面的缺失，造成了城市的发展过程中，更多的体现出来的是一种城市化的进程，而在城市性方面则存有遗憾。而如果一个城市没有或缺失以其为载体空间的丰富多彩的城市生活的开展，那样的城市只是由缺憾的城市或者说不完善的城市。即使把一个城市做成巴黎，如果80的人六点半以后都离开了，它还是不能叫做城市。这恰恰正是世界上许多CBD的缺憾所在！ 经过多年经济的飞速发展，深圳整体城市在硬件方面已经达到或接近世界一流城市的水准，但在城市性状或者说城市软件上依然有着较大的差距。深圳还没有一个国际性的商业中心，缺乏一个新旧合壁、提供市民社交、休闲、商务和参与各种活动的聚会场所这一切都表明，深圳需要有自己真正体现城市性状的城市名片，深圳迫切需要能够代表国际大都市形象、提升商务办公形象、促进城市进一步发展的大型都市综合体的出现！而此时华润中心的开发，恰好顺应了深圳城市发展的需要，可以说其诞生恰逢其时！3. 项目分析3.1. 项目概况3.1.1. 华润中心简介 华润中心位于深圳市罗湖区，由深南大道、宝安南路、滨河大道等城市主要干道围合而成，并有地下人行通道与深圳地铁大剧院站连接。所在区域为深圳市金融商贸核心区，周边金融机构林立，城市商贸繁荣。Ø 华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域Ø 与深圳标志性建筑“地王大厦”隔街相对 Ø 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间Ø 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连Ø 周边共有巴士线路30多条Ø 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米Ø 距皇岗口岸约5分钟车程Ø 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程华润中心是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，总建筑面积约55万平方米，总投资逾40亿港币。华润中心前期预备性项目包括两幢名为"逾峰台"的高层独立住宅及一座名为"木棉花"的商务酒店。木棉花酒店自2001年12月落成启用以来，已在深圳市场赢得广泛赞誉，并正以其独特的定位和品位在全国范围连锁发展之中。华润中心项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。华润中心首期项目包括一座名为"华润大厦"的国际标准5A甲级写字楼及一座名为"万象城"的超大型室内购物中心，总建筑面积近25万平方米，已于2002年10月开工建设。预计万象城将于2004年10月至12月间全面竣工开业，华润大厦将于2004年12月底交付使用。北区中区南区南区作为华润中心二期项目，可能的发展方向包括超五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场等，总建筑面积近25万平方米，预计将于2005年初全面开工建设。华润中心以简洁、优雅、大气的设计理念为主线，向人们展示了博大精深的商业文化，其本身又是一个建筑与艺术的时尚载体。项目的规划特点：全新的建筑形态全新的消费环境全新的业态组合项目地块周边示意3.1.2. 一期项目发展情况 华润中心一期发展情况北区中区总计用地面积8200m²27800m²36000m²总建筑面积76000m²154000m²230000m²计容积率面积54000m²118000m²172000m²其中商业12000m²98000m²110000m²办公42000m²停车楼：19000m²容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个2002年10月开工建设的华润中心一期项目开始是地块中区和北区，由万象城超大型室内购物中心和5A智能化甲级写字楼华润大厦组成，总建筑面积近25万平方米。一期效果图北区华润大厦华润大厦为136米高的国际甲级写字楼，其中1-3层商业部分，定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，528层为写字楼，29层为多动能厅，屋顶为室外花园。北区以华润大厦为主体建筑，配合国际时尚精品店，以优雅、现代、时尚和活力的设计个性，展现项目的时代和地域特性；同时配合都市公园等自然景观，通过绿地、透明轻盈的天棚、下沉广场、流动水景等精巧的设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品味的代表。华润大厦正处于招租阶段，其租赁方式多为针对特定高档商务客户半层或整层出租。中区万象城万象城建筑面积17.2万平方米，6层商业楼面（含地下一层）。万象城由近300个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身的“一站式”消费中心，是深圳商业接轨国际的旗舰之作。将于2004年10月至2004年12月间全面竣工开业