哈尔滨红旗茂商场物业管理方案（可编辑）.doc

哈尔滨红旗茂商场物业管理方案 红旗MALL物业管理方案 哈尔滨红旗茂物业管理有限公司 二零一二年七月 目 录 物业概况 2 管理目标 2 管理原则 3 管理办法 4 服务项目 4 具体方案 6早期物业管理介入阶段 6前期物业管理阶段 7一接管验收管理方案 7二商户进场管理方案 8三开荒清洁管理方案 16开业后日常管理阶段 19四治安管理方案 19五消防管理方案 23六公共区域安全管理方案 29七绿化保洁方案 30八公共设施管理方案 38九档案资料管理方案 39十人力资源管理方案 40附架构设置及人员配置十一客户服务管理方案 43 附件一商铺员工用餐管理办法 45二卸货区管理规定 47三投诉报修接待标准 49四临时伤病处理方案 51五安全管理办法 53六紧急预案 54七机动车停车场库管理方案 74八非机动摩托车库管理方案 82九室内保洁推尘规范 85十餐饮商户送货及清运垃圾管理方案 86十一防台防汛管理方案 87十二防空飘管理方案 88 物业管理整体设想及策划红旗城集团奉献了一座以卓越智慧创造的商业经典位于平房区繁华中心的新疆大街眺哈南恢宏伟岸沐商圈之盛景繁华踞人脉而汇四方紫气守街西而揽八面财源注定了红旗茂自诞生之日起便要承担起平房商圈新封面的角色而近10万平方米的经营面积更彰显出一个现代化商城傲视群雄的经营方式与态度红旗茂物业定位商业物业全程服务机构专注于住宅物业服务商业运营服务二大核心业务板块全方位深层次满足市场需求随着国内经济和商业地产行业的快速发展对物业服务水平也提出了更多的要求我们将以科学管理真诚服务为目标以诚信求实高效合作追求卓越为理念向顾客提供优质的产品和专业的服务实现客户员工公司及社会的共赢物业概况红旗茂位于位于平房最有历史的新疆大街核心地带总建筑面积约10万平方米主营商品为女性时尚服饰同时拥有小商品美食文化和潮流港Party Land等复合业态以情景化专业化智能化网络化体验化个性化细节化为运营特点以都市时尚生活方式体验中心Lifestyle Center为运营亮点是升级版摩尔化的专业时尚服饰商城与太平洋商厦顺达商厦合力形成平房区的商业中心提升原有商业服务能力和竞争水平该商业区域将与步行街连成一条轴线完善整个哈南的商业功能布局进一步强化新疆大街街商圈的商业地位商场物业的管理特点 1顾客流量大 商场进出人员杂不受管制客流量大易发生意外安全保卫工作非常重要服装商品易燃消防安全不得有半点松懈同时商场在发生突发事件时疏散相对较慢安全管理应特别慎重 2服务要求高 商场物业管理服务面向商场置业人和使用人向他们负责一切为他们着想促进商业物业保值增值同时为使用人和顾客营造一个安全舒适便捷优美的经营和购物环境这是商场物业管理服务的根本原则 3管理点分散 出入口多电梯客梯观光梯自动扶梯等分散需要的保洁保安人员相对较多管理点分散管理难度较大是商业物业管理的特点 4营业时间性强 顾客到商场购物的时间大多集中在节假日双休日和下班及晚间而平时和白天顾客相对少一些统一店铺的开张及关门时间有利于商场的整体形象塑造开张关门时间不统一会造成整体商场经营的凌乱感无序经营的印象对顾客产生不良的心理影响 管理目标为充分体红旗城集团投资建设红旗茂商场商户的开发初衷开创高档商业地产的新时代我们将本着真诚专业精致完美的管理精神及认真贯彻公司诚信创新品质服务的八字方针坚持以人为本的服务理念牢记细节决定成败管理思路对九龙港商场实施科学的管理提供优质的服务并在现有管理经验及管理资源的基础上不断调整更新导入先进的管理理念创建出一套与商户层次及需求相符的管理模式使广大商户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受红旗茂商场管理工作将参照哈尔滨评定标准确保商户综合满意率达到90以上管理指标名称指针测算依据管理主要措施清洁保洁率98以工作记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据保洁员责任明确工作质量要求具体严格有考核有奖罚保洁监督制度健全房屋零修急修及时率100及时维修次数应计报修次数×100人力配备充足岗位培训服务意识培训到位技术人员有过硬的技术水平强化回访制度考核制度和奖罚制度维修工程质量合格率100维修合格工程项次维修工程项次×100建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度拥有一支较高技术水准的维修队伍治安案件发生率01记录为依据实行24小时保安巡查制度和设立报警中心落实保安岗位职责安装闭路监控系统以确保商户顾客的人身财产安全消防设备完好率100完好消防设备管理处负责消防设备总数×100实行巡查制度建文件记录确保消防设施设备完好无损正常使用商户顾客有效投诉率02 年 有效投诉投诉总计×100提高员工素质强化服务意识做好各项管理工作及时处理问题落实回访制度投诉处理率95处理的有效投诉有效投诉×100人员培训合格率95培训合格人员培训人员总计×100落实培训计划的培训培训考核制度与奖罚相结合商户顾客对物业管理满意率95 满意基本满意人员 参加评议人员×100采用调查问卷形式咨询或走访商户顾客了解商户顾客所需不断改善工作赢取商户顾客支持 管理原则为实现即定管理目标追求最佳的环境效益社会效益和经济效益在物业管理过程将始终把握以下原则1服务第一管理从严的原则服务第一是物业管理的宗旨因此管理中要继续秉承以人为本的管理理念从商户的需求出发强化服务机能丰富服务内涵提供优质周到及时的服务管理从严是服务的保障和基础包括对物业的维护管理员工的管理以及对商户不适当行为的管理和劝阻建立严格周全的管理制度实施依法管理从严管理科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效2专业管理与商户自治管理相结合的原则在日常管理中要充分发挥两个积极性即物业公司的积极性和商户的积极性物业公司应当尊重并按照广大商户的要求通过客户服务中心对物业实施专业化的管理同时努力争取商户的支持配合使其能正确使用和维护物业并自觉遵守商户手册的规定共同创建文明的购物娱乐休闲及办公的环境管理办法1实施全程物业管理从开发商商户及专业物业管理的角度对物业提出合理化建议构筑一个优秀的物业管理硬件环境2配备专业管理人员实施专业化管理3在公司现有管理资源的基础上充分借鉴行业先进管理经验积极培养高素质的管理人才组建一支高素质的物业管理队伍4导入三标一体质量管理理念紧密结合物业具体实际制定一套切合实际的规章制度确定一系列高标准的物业管理行为规范以制度促管理寓管理于服务5严格遵守哈尔滨市物业管理条例等有关物业管理法规制定切实可行的管理方案与商户签订各项协议依法约束双方行为6运用顾客满意战略建立富有亲和力的管理和服务模式7采取智能化手段构筑信息互动平台提高管理水平和管理效率8依照市场化企业化的运作方式提供全方位服务开展多元化经营管理架构 物业架构 物业办公室 物业客服 物业安保 物业工程 服务项目1公共服务项目全体商户能够享受的服务费用纳入物业管理费11维护商户内的公共秩序实行24小时安防值勤消防和交通道路管理12公共场所保洁垃圾收集和清运13共用部位和公共设施设备维护和保养14公共绿地园艺的培植和保养15室内公共场所绿化摆放养护16对商户内的各类资料进行管理17节日环境布置18重要时刻提醒服务19代订报刊信件收发110代收代缴水电111安全用电常识宣传112义务消防常识宣传2有偿专项服务项目21商户内物品搬运2223提供小型商务会议场所及服务24商务中心服务25210场地租借仓库租用27有偿维修安装等28各种清洁服务29各种营销活动的安全保卫工作具体方案物业管理由早期物业管理顾问阶段前期物业管理实施阶段和开业后日常物业管理三部分组成在实际操作中分阶段有重点有步骤地落实相应工作第一阶段早期物业管理顾问阶段 从开发建设竣工起至正式入伙之日前两个月止 从商户开发商及物业管理专业角度对物业的规划设计建筑安装设施配置设备选型等方面提出合理化意见和建议使之既符合物业管理的要求又满足广大商户的需求尽可能地减少疏漏避免遗憾保证质量节约成本1管理内容11从政策法规的角度提供相应物业管理意见及依据12参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸提出相关改善及改良的建议13从管理的角度评审设施设备的选配减轻后期管理的压力14提供有关公建配套设备设施的改良意见15提供商户公共部位环境设计的相关意见16提供机电安装及能源分配的相关管理意见17提供功能布局用料更改的相关管理意见18提供有关楼宇材质保护的具体管理意见减少因施工对材质造成的损伤19提供标识系统设计配置的相关管理意见110参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通111参与项目公司物业竣工验收2管理措施21熟悉掌握物业管理法规政策做到有法可依有章可循22运用各类专业技术知识提高早期介入的专业技术含量23制定早期介入计划积极稳妥地开展工作24参与有关工程联席会议协调各方面关系 第二阶段前期物业管理实施阶段 从正式入伙之日前两个月起至成立业主大会止 前期物业管理阶段可分为接管验收管理商户二次装修管理安防管理消防管理绿化保洁管理房屋及公共设备设施管理质量管理档案资料管理人力资源管理等方面1接管验收管理方案为确保商场的环境建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求维护商户的合法权益为日后物业管理工作的展开奠定基础物业接管前必须进行严格的验收工作物业接管验收标准作业程序11管理内容111了解物业建设的基本情况与项目开发公司及时沟通确定接管验收时间112编制物业接管验收计划确定物业验收的标准方法和日程安排113与开发设计施工单位一起依照接管验收标准对物业进行现场初步验收并将验收结果记录在物业交接验收表上同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改114与开发施工单位一起对物业进行现场复验直至符合规定的要求和标准115与开发施工单位联合进行物业交接1151核对接收各类房屋和钥匙1152核对接收各类图纸资料并加以整理归档1153核对接收各类设施设备1154核对接收各类标识12管理措施121 组建接管验收小组负责接管验收工作122 开展接管验收培训提高对接管验收重要性的认识123 掌握物业验收的标准和程序124 制定接管验收规程按程序办理接管验收手续 2商户进场管理方案在办理商户进场手续时为商户提供方便快捷及时周到的服务对于塑造商管公司的形象给商户留下良好的第一印象具有重要作用因此必须重视商户进场工作的管理21 管理内容211 准备商户进场所需填写的表单及资料212 为商户办理进场手续提供一条龙服务213 商户在进场装修前一个星期由商户代表凭进场通知单营业执照复印件身份证护照原件委托书原件至物业服务中心办理入驻登记手续214 按二次装修审批流程办理进场装修手续21412142收回商户按规定填写的各类表格收取商户应缴纳的费用2143对验房交接中发现的房屋质量问题经商户确认后填写商户验收交接表并与商户约定时间及时解决2144在开始装修以前商户必须取得红旗茂商场物业服务中心的装修许可证并缴付所有有关费用及押金签署施工安全管理协议并委任装修承造商指定防火责任人2145装修工人和运送货物材料只能利用物业部门特别指定载货电梯及通道不得使用客梯或扶手梯并不得损毁商户的装饰设备如发现有此情况物业部门将向有关商户追讨赔偿2146未得到商户物业管理部门同意各商户不得对隔墙隔断消防设备空调系统进行任何改动工程各店铺亦须保持商场外貌统一美观一切更改或加建皆在禁止之列2147店铺内喷淋头烟感温感的更改都需于事前得到物业管理部门批准由物业公司指定承造商执行更改商户负责支付有关费用2148各商户或装修公司需将物业管理部门发出的装修许可证张贴于店铺大门上并且负责管束在商户内的施工人员装修工人必须衣着整齐不得在公众地方赤身在非工作区逗留随地吐痰喧哗打闹赌博饮酒等更要特别留意洗手间的适当使用以免造成下水道堵塞2149装修工人禁止在商户内留宿或生火工人在进入商户范围时必须佩带临时工作证物业管理部门有最终权决定是否批准进入21410特别留意装修期间的防火安全消防通道消防栓及走廊通道不得堆放垃圾材料或杂物装修单位须负责通道电梯楼梯等区域的清洁包括清理搬运时所留下的大纸板箱或废料一切废料必须用胶袋盛装每天装修工程完毕后由各商户或其装修公司搬离至商场指定收集站若有大量建筑垃圾运出须于当日1700前向物业管理部门报备获得安排确认之后方可堆放于商户指定建筑垃圾收集站如经通告后有关单位商户及装修承包商未能作出适当的清洁安排商户物业管理部门将自行雇用工人进行清理而费用则从有关店铺的装修按金中扣除21411防火责任a所有内部隔离墙应使用重量轻的防火材料木制分层天花木框架或板墙应涂上防火漆期内确保施工人员严格遵守防火条例及保持各楼层防烟门经常关闭施工现场必须自备足够灭火设备如手提二氧化碳灭火器b根据中华人民共和国消防条例实施细则第十条的规定装修施工单位必须负责施工现场的消防工作各施工单位必须指定一名防火安全负责人具体负责施工现场的防火安全工作确保各项防火安全措施的落实c现场装修施工单位必须逐级实行防火责任制逐级委任防火责任人将防火安全落实到每个施工人员做到现场防火谁施工谁负责d各装修施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育使施工人员提高安全意识自觉遵守有关的安全操作规范和制度e施工现场须按消防规范设置灭火器材物业管理部门有权对各施工现场灭火器材的规格数量及位置提出具体要求f根据沈阳市的规定多个单位层承包的工程在整个施工期间消防安全工作由总承包单位负责组织落实g各商户对施工现场的防火安全负有责任必须督促施工单位及个人遵守有关防火安全法规确保施工现场的防火安全及装修工程的防火质量h若发生消防事故由发生事故的施工单位个人以及雇请施工的租赁单位按规定承担赔偿责任对于造成重大财产损失及人员伤亡的施工单位有赔偿及医疗抚恤责任i消防设施包括消防安全逃生通道逃生门防火卷帘门消防栓箱送排风管喷淋头烟感器温感器报警按钮警铃及辅助设施设计时必须考虑不得妨碍遮挡消防设施的正常使用严禁利用消防设备和辅助的水源电源为其他用途j吊牌道具不得影响安防监控探头视野21412电器要求a电气施工须按低规执行b各店铺须装有独立的合格的保护式电源漏电保护控制开关以确保营业结束关闭电源以及意外故障的保护c布线必须规范合理电线不得与灯管贴在一起一般情况总用电量2KW的主线路线径25m分线路径25m多股软线接头需做搪锡处理宜用BV铜芯护套线d灯具须做好散热工作灯箱须开散热孔内壁刷防火涂料镇流器垫防火板隔热必须采用优质电子镇流器具体安全要求参见二次装修手册e装修专柜总用电功率大于2KW时须在工程部人员的指导下接驳三相五线制专线阻燃电缆或25mm2护套线外加护套软管f所有明线须用护线槽管固定过地线用不锈钢线槽固定利用墙插的插头必须符合安全要求若线路负载大于1500W时必须采用固定连结金属货架须做接地线21413安全守则a各施工单位必须聘有合格的持证电工焊工负责施工用电用焊作业b施工用电必须严格执行相关的操作规程c施工动火一律参照执行沈阳市关于重点部分临时动火审批制度施工期间如需动火须持有效操作证提前半天向物业管理部门办理动火证并由双方监护人至现场监护后方可动火违者停止动火作业并承担一切法律责任动火作业的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定d未经批准工地内严禁使用电炉电炊具电热水棒等电热设施不准使用高瓦数灯照明照明灯泡瓦数一般限制在60瓦以下因施工需要使用碘钨灯的应先征得物业管理部门的同意并要做好安全措施人离灯灭e维修工人使用电器设备时务必采取一切安全措施包括采用适当绝缘电线临时接驳电线必须安放于地面上在施工完成后必须拆除为规范装修工作规范减少噪音散播及对第三者造成影响商户需在其装修店铺搭建围板围隔工作区并参照二次装修手册中具体要求21414现场管理a凡进入商户的施工人员一律佩戴由物业管理部门统一制发的临时出入证并自觉接受商户安防人员的检查b各施工单位人员必须遵守地方治安管理规定严禁盗窃赌博以及其它违法行为禁止雇请三无无身份证无就业证无暂住证人员进入本商户施工c强化内部安全防范工作各装修单位必须建立施工现场巡查制度为确保施工区域的安全每天收工前要检查各施工点有无关闭电源有无遗留火种并将可燃杂物清出现场d施工现场严禁吸烟生火煮食凡吸烟则必须到吸烟区e为搞好商户的安防工作防止各种盗窃破坏事故发生装修店铺内除经物业管理部门批准的值班人员外晚上一律不准住宿f装修单位必须确保装修现场的环境卫生不得随地丢弃垃圾杂物严禁随处大小便g不准在消防通道走道和店铺门口堆放施工材料和杂物i施工现场大理石地面必须用板材作保护并不得在单位面积上加压重物j施工单位应保管好施工现场之材料和工具不得将材料或工具有意或无意坠落于楼下否则所发生的一切后果及法律责任由施工单位负责k施工现场严禁携带易爆物品商户内只能进行涂料或小面积的油漆修补工作l施工结束必须及时通知工程部检查施工情况施工单位在工程部检查完毕后方能撤离21415隐蔽工程验收店铺在吊顶及隔墙封板前须通知物业管理部门物业管理部门将会同相关管理单位进行隐蔽工程验收同时检查所有工作是否完成在确认同意后商户施工队方可封顶封板21416竣工验收装修工程竣工后商户需以书面形式通知物业管理部门并提交一式三份装修竣工图物业管理部门会同有关部门一起与商户及装修公司进行验收验收合格后即可办理退还装修押金手续未经验收即搬入营业的商户一旦发生问题管理单位将不承担任何责任21417装修押金及相关费用依照二次装修手册的规定申请进入商户进行装修施工的单位均应缴纳管理押金当工程结束经有关管理部门验收确认符合装修手册的规定后即获全额退还否则酌情扣款装修押金收取标准按建筑面积200以下15元月200以上10元月收取装修押金和其他费用需在办理装修手续时凭缴费单到物业服务中心缴纳商户或施工单位凭押金收据至物业管理部门办理临时出入证等相关进场手续出入证及押金押金40元张可退还工本费10元张于办理装修手续时凭身份证复印件至物业管理部门办理建筑垃圾清运费按建筑面积10元平方米收取最低收取金额为1000元整费用不包含拆除置换的道具的清运费用如有拆除置换的道具的清运将按照环卫局的实际清运车次结算费用每车500元退押金退押金时必须凭押金收据和出入证以及经验收合格的文件 如发生违反装修规定或损坏大厦设施的情况一般情况将先行要求自行改善或恢复惟拒不行动或不达要求之情况下需酌情扣款赔偿22 管理措施221制定店铺进场流程准备所需有关资料222按照店铺进场流程制定管理流程223热情接待百问不厌虚心听取商户意见224按规定办理商户进场手续225严格执行二次装修管控工作 3开荒清洁管理方案31粗开荒粗开荒由施工单位来实施清理现场留下的装修垃圾分清门的材质用专业清洁剂稀释后用毛巾擦拭程序是从上到下把毛巾叠成方块从门的顶部开始从左到右的擦拭不能有遗漏有胶渍的地方可用除胶剂做处理框的程序同门一定要做到无遗漏无死角先用毛巾把玻璃框擦拭干净再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液均匀的从上到下涂抹玻璃有顽固的污渍用铲刀清除干净再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净用干毛巾擦净框上留下的水痕玻璃上的水痕用机皮擦拭干净324卫生间坚持由上而下的原则首先认清卫生间顶子的材质是PVC的或是铝塑板还是涂料的再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁着重瓷砖的缝隙和瓷砖表面上遗留的胶迹涂料点水泥渍等用毛巾清洁卫生间的洁具用不锈钢清洗液针对各种龙头管件进行清洁用洗地机对地面进行最后的清洁由其是地面的边角用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污去除水泥渍等最后检查无遗漏后再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍 墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理擦拭灯具开关盒排烟置空调口排风口等地角线用毛巾擦拭用刀片去掉各种胶迹涂料点等 标准玻璃的标准目视无水痕无手印无污渍光亮洁净卫生间的标准墙体无色差无明显污渍无涂料点无胶迹洁具洁净光亮不锈钢管件光亮洁净地面无死角无遗漏无异味 标准墙壁无尘土灯具洁净开关盒洁净无胶渍排风口空调出风口无灰尘无胶点门及框标准无胶渍无漆点触摸光滑有光泽门沿上无尘土 地面的标准木地板无胶渍洁净无尘土无漆点无水泥渍有光泽石材无污渍无胶点光泽度高 432地下A区车库 433 地下B区车库 434 步行街广场 5消防管理方案消防管理是商场物业安全管理的重点根据消防法规的要求结合实际切切实实地做好消防安全工作确保商户的生命财产安全51管理内容511做好消防监控中心的管理512做好消防设施器材的管理513保持消防通道的畅通514加强装修期间的消防安全管理515严禁商场吸烟516严禁携带储藏易燃易爆物品517防止电器短路等引发火灾因素52管理措施521制订并落实消防管理制度和消防安全责任制做到责任落实器材落实检查落实522制订消防事故处理预案防患于未然523建立义务消防队每季度组织一次消防安全学习每年组织一次消防演习524定期进行消防检查预防为主防消结合发现隐患及时消除525做好消防器材设备的检查保养使之始终处于完好状态526制止任何违反消防安全的行为527积极开展防火安全宣传教育定期向商户传授消防知识528发生火灾及时组织补救并迅速向有关部门报警53消防安全教育培训制度实行三级教育培训制度凡新的员工须分别经公司 一级 部门 二级 班组 三级 消防安全教育培训并考试合格后方可上岗工作2一级由公司组织实施二级由部门主管经理负责三级由班组长负责时间各不少于半天两小时一小时公司内调动由二三级负责3内容为"三懂三会"消防法规制度火灾原因教训等班组可用讲演与表演相结合的方式4所在部门负责组织消防培训535未经三级消防安全教育或不合格者不得上岗6对外委施工人员的消防教育由主管负责动火审批制度根据火部位和危险程度实行公司部门班组三级审批管理制度动火时必须到消办理动火证方可动火施工违者按有关规定处理2在制冷机房等设备处动火属一级由外委施工负责人采取消防措施并事先通知消防专员到场监督方可动火疑难危险问题报请公司领导召集有关员工采取可靠措施作为特殊动火处理3非属一级动火管理之处的使用电焊气焊烧烤煨管熬沥青和批准使用的电炉及炉火取暖的管理属二级由主管部门制定用火管理制度执行防火管理规定并责成专人落实新建扩建临建工程报批制度1工程部对工程的消防设计和安全施工负责并对外包工程中的消防安全实施现场监督自建和外委工程事先均须按规定报请消防机关审批后方可施工2凡外委工程按国家消防条例实施细则的规定督促落实设计单位的设计须符合国家的有关规定建设单位必须按照批准的消防设计图纸施工不得擅自改动并负责施工现场的消防工作3商户内临建工程由改建或维修部门按规定报批并在规定期限内拆除电器安全管理制度1商户内个店铺的各种电器的安装增减拆修检修更新均由专业电工按国家有关规定进行2非专业人员不准私自拆改增加用电设备器具3禁止员工和私自使用电炉电饭锅电热杯电熨斗等电加热用具消防器材设备维护检修更新制度1商场配置的灭火器消防栓水带水枪及消防设施等由负责维护保养保持完好整洁并列入交接内容之一2灭火器材检修和更新由部负责室内外消防栓检修修理更新由工程部负责3室外消防栓维护保养和冬季保温由工程部负责4自动报警和灭火装置由工程部维修5各种灭火设备器具不准擅自挪作他用压盖围占逐级消防检查制度1消防专管员岗位日查周查月查制度2检查内容包括查制度查消防设备查隐患结合实际和不同季节应有重点3各级和各种形式的消防检查所发现的隐患问题都应有文字记录并逐级落实整改措施隐患整改制度1火险隐患包括现实的火灾危险和可以导致火灾发生的违章行为2实行隐患立案整改销案制度对重大火险隐患有"三定"整改方案 即定人定措施定时间 隐患未消除前要有可靠的安全措施因历史遗留的疑难隐患在今后改造和发展中有计划分步骤解决对机关和上级主管部门检查提出和下达的火险隐患整改通知书有关应整改负责督促落实对检查出的火险隐患通知后不及时整改的实行处罚火险隐患整改通知书使用规定1各店铺接到火险隐患整改通知书必须按照通知书上的期限要求整改2任何及施工单位不准拒收火险隐患整改通知书如拒收发生的一切后果由当事人自负3收到物业管理部下发的火险隐患整改通知书但不执行整改的及施工单位消防有权制止4对不执行火险隐患整改通知书的及外来施工单位如出现意外情况一切后果自负5105过期整改发生的一切责任由当事人负责6火险隐患整改通知书必须通过主管共同签字方可有效防火宣传教育制度1消防宣传是消防管理的一个重要方面是教育发动群众自觉同火灾作斗争的一项重要措施各部门必须贯彻执行"预防为主防消结合"的消防工作方针保障安全2防火宣传教育要纳入部门利用各种形式广泛深入地进行宣传普及消防知识提高工防火警惕性3施工人员必须对其进行防火教育4所有员工必须认真学习消防常识及有关消防管理规定并认真执行5对用火用电和储存物品仓库及重点部位采取短期培训讲座参观等方法进行消防专业知识教育6定期组织防火安全活动通过经常化制度化的教育和训练提高员工的思想政治觉悟7抓住正反两方面的典型事例进行宣传教育提高警惕性增强防火责任感8经常对员工和义务消防员进行消防知识教育使员工都能达到"四能" 即能宣传能检查能及时发现和整改火险隐患能扑救初起火灾 9通过系统地宣传教育使员工不断提高防火安全意识增强消防安全观念在工作中生活中自觉遵守各项防火安全制度时刻不忘防火就会杜绝减少火灾发生10贯彻实施消防有关法规条例规定表彰在消防工作中做出贡献的好人好事揭露批评违章违法乱纪行为等等运用宣传舆论扩大影响推动消防工作义务消防组织制度1义务消防是做好防火工作扑救初起火灾保障正常营业的一支重要力量各领导都要带头积极支持义务消防的各项活动2各建立义务消防具体组织培训教育演练3义务消防队伍训练教育内容学习有关文件报刊指示和消防法规条例及物业消防规定学习掌握各种消防器材的使用方法熟悉其性能及维修保养等监督他人不准乱动和损坏发现后及时报告物业根据各营业性质进行实际演练对消防有权监督检查和向部门反映情况2 米以上墙壁擦拭2 次月 无尘无污渍地垫清洗地面抛光 3 次周 光亮无尘无污渍地面养护打蜡或晶研处理 1 次月 光亮地面材质无磨损垃圾容器清洗消毒 1 次周 无异味无污渍金属件清洗并上光 1 次月 无手印无污渍7242管理措施a建立绿化保洁制度按月制订养护计划按操作规程规范操作b加强业务培训增强专业技能聘请专业人员指导养护c落实三查 绿化清洁工自查环境专员巡查环境主管抽查加强日常监督检查按月考核确保绿化服务满意率95保洁服务满意率95d强化行为规范管理服装统一标识齐全言行文明8工程管理方案商场的维修养护是物业管理中硬件管理的核心部分共用设施设备的管理直接影响到商场的形象物业的使用年限及使用安全直接关系到商户及使用人的安全是物业管理的重中之重81管理内容811工程设备的资产管理 工程设备资产种类复杂数量繁多所占比重较大已经占固定资产投资的80以上是商业管理公司赖以生存和发展的物质基础设备资产管理的不仅是商业活动的主要因素之一更会影响到商业管理公司的根本目标能否实现因此加强对设备资产的管理重视对资产管理与成本的研究是提高固定资金的使用效益降低管理成本费用实现资产价值最大化812工程设备设施的档案管理设备档案是指设备从规划设计制造安装调试使用维修改造更新直至报废的全过程所形成的图纸文字说明凭证和记录等文件资料通过收集整理鉴定等工作归档建立起来的动态系统资料设备档案是设备制造使用修理等项工作的一种信息方式是设备管理与维修过程中不可缺少的基本资料工程部根据商场图纸资料的有关图则及通用图则对电梯空调等大型关键重要的商业设备设施制定设备编码规则建立设备台帐设立设备管理卡执行设备责任人制度813工程设备设施的维修和保养8131规范性规范性是指在工程设备设施的管理运行维修中要有章可循规范管理规范操作规范标准8132标准性是指设备设施的操作维修按技术标准执行设备设施的管理要标准化8133统一性是指设备设施的管理标准维修标准统一类型的机组或设备的操作维修按公司要求统一执行8134严细精是指在设备设施的管理运行维护保养的过程中要严格执行规章制度严格执行工作标准细是指在设备设施的运行操作维修养护中要细心细致要细化工作标准细化工作程序细化工作要求精是指在设备设施的管理中要出精品要精细工作精明做事82高低压配电间管理821对于出入配电室的人员进行严格管控电工持证上岗停送电由值班运行电工进行操作非值班运行电工禁止操作值班运行电工应按规定对配电装置定时巡查做好巡查记录发现问题及时处理不能即时处理的问题要及时上报主管领导822各线路操作开关应设明显标志检修停电拉闸必须悬挂标识牌严格按规范执行高压倒闸及故障停电处理程序823供电线路严禁超载供电配电房内禁止乱拉乱接线路824严禁违规操作操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具绝缘鞋手套等825保持良好的室内照明和通风墙上应配挂温度计室内温度应控制在规定的范围内826配电室每日清扫二次保持室内清洁干净无杂物无蜘蛛网无积水827做好防护措施防止小动物进入配电房828配电房内配备灭火器材并保护完好及使用方便83发电机房的管理831发电机房的管理要遵守配电房管理的所有规定832保持发电机处于良好状态24小时随时可以应急启动833定期启动发动机进行测试发现异常及时处理834确保油料储备处于正常水平使用后及时补充835按相关规程对发电机房专用灭火系统维护保养84消防水泵房稳压水箱间和生活水泵房管理841值班人员应对水泵房进行日常巡视检查水泵管道接头和阀门有无渗漏并做好巡查记录842每天检查水泵控制柜的指示灯指示观察停泵时水泵压力指示843泵房每周由分管负责人打扫一次确保泵房地面和设备外表的清洁无灰尘地面无积水844钥匙由值班人员管理透气管应用纱布包扎以防杂物掉入水池845水泵保养要求定期对其进行维修保养846保证水泵房的通风照明847按国家和地方规范对生活水箱定期清洗和检测 85电梯机房管理851每周对机房进行一次全面清洁保证机房和设备表面无明显灰尘机房及通道内不得住人堆放杂物852保证机房通风良好风口有防雨措施机房温度不超过40853保证机房照明良好灭火器和盘车工具挂于显眼处854故障或停电困人救援方法和各种警示牌应清晰并挂于机房显眼处855机房门窗应完好并上锁未经允许禁止外人进入856按维修保养规定定期对机房内电梯进行维修保养 86空调机房和换热站的管理861运行人员严格落实岗位责任规定严格执行各项工作规章制度熟练掌握机站设备设施的工作性能执行操作运行规程做好巡查检修各项工作记录以及值班工作记录862机房内各种设备设施标识标牌要清晰准确各类压力表仪表应有法定计量的标签标识仪表仪器准确完善通讯照明畅通完好机房配套设备设施保持正常状态863机房内的消防设备设施要保持完善的状态运行人员要协助有关人员对其进行栓查保障机房消防设施无隐患存在864保持机房清洁卫生设备设施无灰尘无锈蚀达到整洁明亮物品排列整齐机房排水畅通865空调机组级设备实行定人定岗负责维修保养按安全技术规程保养规程进行操作做好日常月季保养工作做好入档案记录严格执行设备维修计划确保设备设施处于良好的技术运行状态866机房除适当放置相关工具和制冷锅炉物品外严禁存放易燃易爆等危险品867值班人员必须严守岗位服从指挥严守操作规程不得擅离职守必须填写运行记录设备开停时间停台检修原因时间恢复正常状态时间并在记录上签名 87消控中心和弱电机房的管理871监控中心实行全天值班制度值班员应严格遵守值班岗位职责严格执行交接班制度不得随意离开监控中心872严禁非当值人员在监控中心内逗留公司其他部门员工非公司人员需要进入监控中心按照规定进行登记873监控中心的电话属专用报警任何人不得占用874出现报警信号监控中心值班员必须立即核查报警信息通知现场商管员协助处置875每季度配合消防监控消防部门对所属消防设备进行手动自动检查或模拟试运行一次每月配合维修人员对消防控制设备湿式报警系统消防泵结合器避震喉检查保养每周配合维修人员对消防监控中心的有关控制联动设备进行检查保养876严格遵守消防系统工程检查维护保养登记制度每次检查保养维护后按照检修时间负责人检修人检修项目检修结果认真登记字迹工整内容齐全877值班员负责做好监控中心有关设施设备的日常清洁保养保持监控中心内清洁卫生发现故障及时报告工程部门进行维修878监控中心内应配备足够数量的应配置手持灭火器消防板手消防斧消防头盔防烟罩等消防器材值班室内严禁吸烟严禁存放易燃易爆等危险品严禁在监控中心会客及从事与工作无关事情 88管道井楼层配电间的管理881所有管道井楼层配电间日常要求锁闭禁止无关人员出入882所有管道井楼层配电间要求定期巡视883保持管道井楼层配电间清洁卫生不得堆放无关杂物884配电房相关规定同时适用于楼层配电间 89污水处理间的管理891所有污水处理间日常要求锁闭禁止无关人员出入892所有污水处理间要求每天巡视主要检查主备用污水泵的电器控制部件信号显示是否正常检查污水泵能否自动运行及工作状态定期检查污水池内杂物堆积情况并及时清除893定期对污水间消杀处理防止蚊蝇孳生保持污水间通风相对密闭防止异味流窜到其它区域810报修及维修8101客户服务中心负责房屋设施设备方面报修的接待工作8102工程部当班员工在接到故障投诉后应该在规定之内到达现场属一般故障应该立即排除复杂的故障应立即向领导汇报由领导组织力量排除8 103对所有的维修人员进行全面培训清楚各隐蔽线路的具体位置并对技术人员进行强化培训确保谙熟该系统的操作及维护8 104确保维修及时率与合格率达98以上且有回访制度和记录811 1商场工程设备能源的管理8111空调系统效能评估夏季制冷期间连续观察空调各区域的温度湿度情况寻找可能的供冷不足或过冷区域进行及时调整冬季供暖期间连续观察采暖区域的温度寻找可能的供热不足或过热区域进行及时调整夏季制冷期间观察记录各空调主机的最大负荷量观测调整空调末端与主机的匹配情况即冷源的分配情况和整体制冷功率的配置需求状况根据观察和记录的结果对商场空调运行方案设备选型含冷热源设备大小选型进行综合性适宜性评价并根据历年的数据对比评估空调系统设备的效率是否仍处于正常状态为是否需要大中修提供参考意见8112配电系统效能评估记录各供电区域面积营运时间段签约负荷指标峰值负荷发生量和持续时间段记录各变电所变压器装机容量变压器最大最小平均负荷率全面记录商场的用电情况含设备安装容量峰值负荷及持