上海绿城物业管理投标书（可编辑）.doc

上海绿城物业管理投标书 前 言城市让生活更美好 上海申博的口号经典地道出了社会进步的意义和城市发展的方向 上海绿城正是一个热爱建筑懂得建筑的发展商在这片百年热土上留下的又一件精美作品她记录的是时代的印象传承的是历史的文化展现的是美好的生活 我们在制作这份标书时常常忘记了我们曾经的久历沙场甚至怀着一份忐忑一份不安象对待一件精美陶艺担心哪怕一丝的苟且也会让这件传世佳作蒙羞 我们同样是怀着一份美好的期待期待我们能用我们八年积累的理念和优势带给上海同业一个惊喜带给上海绿城的业主一份真正美好生活的享受同时我们能在上海这个世界最著名的城市接受检阅也是我们学习的良机 我们相信我们的服务将使艺术的建筑更富人性和灵性使现代的城市更成为生活在这里的人们心灵的栖息地第一章 公司介绍公司概况上海绿宇物业管理有限公司成立于2003年1月现有注册资金100万元其主要投资方为浙江绿城物业管理有限公司公司现主要管理人员和技术人员大多由浙江绿城物业管理有限公司派出浙江绿城物业管理有限公司以下简称绿城物管公司成立于1995年3月现有注册资金500万元是具有国家二级资质的专业物业管理企业被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为杭州市物业管理教学示范基地和教学实训基地绿城物管公司是中国物业管理协会会员单位董事长兼总经理李海荣女士是该协会的常务理事绿城物管公司于1999年4月实施ISO9002质量管理体系标准同年9月通过上海质量体系审核中心认证审核2000年4月和2001年4月分别通过质量管理体系监督审核2002年7月又通过2000版ISO9000质量管理体系审核并通过美国权威认证机构RAB认证绿城物管公司设有总经理办公室财务部人力资源部质量管理部保安部企业策划部企业发展部工程技术部综合经营部等部门和16个管理处绿城物管公司还拥有上海绿宇物业管理有限公司安徽合肥绿城物业管理有限公司浙江舟山绿城物业管理有限公司浙江绍兴绿城物业管理有限公司和浙江桐乡绿城物业管理分公司绿城物管公司按照市场化专业化经营型的管理模式以依法管理住户至上服务第一为宗旨建立了独立核算自负盈亏自主经营自我发展的运行机制确定了科学规范竭诚高效安全文明持续发展的质量方针制定了一整套严格的管理制度和操作规程通过科学的管理和优质的服务努力营造安全文明整洁舒适充满亲情的社区氛围目前绿城物管公司接受委托管理的楼盘有杭州丹桂公寓月桂花园桂花园包括丹桂花园金桂花园云桂花园银桂花园兰桂花园桂花城紫桂花园九溪玫瑰园桃花源生态居住区清水公寓万安·景月湾别墅园平海大厦世纪广场育华学校绍兴嘉里花园和桐乡凤凰城等总建筑面积102707504平方米其中别墅26292382 平方米高层公寓26055314 平方米多层公寓36951066 平方米办公楼宇及其他物业 13408742 平方米此外绿城物管公司对安徽合肥绿城桂花园杭州春江花月绿园临平桂花城等小区建筑面积约100万平方米进行了物业管理前期介入并先后开展了温州岛中岛别墅园温州龙港华百广场桐庐富欧罗兰公寓长兴大自然城市花园萧山星都花园桐乡凤凰城绍兴时代凤凰岛义乌锦绣家园诸暨祥生新世纪花园金华香格里花园滇南温州商贸城·金瓯花园诸暨五峰山庄安徽马鞍山碧云天城市花园杭州钱江湾花园杭州金泰·蓝色霞湾金宇南浔项目绍兴越都名府浦江江滨花园呼和浩特宝马商城宁波北岸琴森长兴金宇花园萧山国际商务中心杭州九月森林别墅园中山花园二期颐和湾等楼盘建筑面积共300多万平方米的物业管理顾问咨询业务其中许多楼盘被当地政府主管部门评为物业管理样板小区在全体员工的共同努力下绿城物管公司的管理和服务不断地上台阶上档次上水平公司管理的四个小区丹桂公寓桂花园兰桂花园和九溪玫瑰园被评为国家级物业管理优秀住宅小区两个小区桂花园兰桂花园被评为浙江省物业管理优秀住宅小区六个小区丹桂公寓桂花园月桂花园银桂花园兰桂花园和九溪玫瑰园被评为杭州市物业管理优秀住宅小区两个小区丹桂公寓兰桂花园入选2000年度杭州市最佳住宅小区公司的物业管理费收缴率达98以上业主满意率达95以上实现了社会效益和经济效益双丰收绿城物管公司现有员工600多人80以上的管理人员持有上岗证书大中专以上文化程度占 公司经营班子七名成员全部获得国家建设部经理岗位培训证书为了适应企业发展的需要公司开展了多层次多形式的员工培训不断提高员工素质提高服务质量提高管理水平为公司的可持续发展奠定了坚实的基础绿城物管公司对未来充满信心通过不断地自我完善自我发展正在努力创建全国一流的物业管理企业争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献绿城物管公司管理主要物业一览表·受委托管理楼盘杭州丹桂公寓 多层公寓杭州九溪玫瑰园 山地别墅 杭州兰桂花园 多层公寓 别墅 杭州桂花园丹桂花园金桂花园云桂花园 别墅 杭州月桂花园 别墅 杭州银桂花园 别墅杭州紫桂花园 多层 高层公寓杭州桂花城 别墅 多层 高层杭州清水公寓 高层公寓杭州平海大厦 政府性物业杭州世纪广场 高档写字楼杭州桃花源生态居住区 乡村别墅杭州万安·景月湾 别墅浙江绿城育华学校 院校绍兴嘉里花园 高层公寓桐乡凤凰城 多层 高层公寓·前期介入管理楼盘杭州绿园 精品高层公寓杭州春江花月 精品高层公寓杭州临平桂花城 别墅 多层 高层安徽合肥绿城桂花园 别墅 多层 高层·全程顾问咨询物业管理楼盘温州岛中岛别墅园 别墅温州龙港华百广场 大型商场桐庐罗兰公寓 多层公寓长兴大自然城市花园 多层公寓金华香格里花园 多层 高层义乌锦绣家园 写字楼 商场 高层诸暨祥生新世纪花园 多层公寓诸暨五峰山庄 多层 别墅萧山星都花园 多层 高层绍兴时代凤凰岛 多层 高层杭州钱江湾花园 别墅 多层 高层德清金宇 别墅 多层为全国城市物业管理优秀住宅小区为省市物业管理优秀住宅小区黄龙世纪广场 九溪玫瑰园桂 花 城 浙江绿城育华学校 紫桂花园 桃花源生态居住区春江花月 兰桂花园 丹桂公寓 云桂花园清水公寓 万安·景月湾 绿 园 清波商厦 月桂花园 丹桂花园第二章 物业管理方案的设计思路物业管理整体设想上海绿城是上海市浦东新区的现代化精品楼盘其地理环境人文环境和交通环境俱佳总体规划建筑设计和环境设计可圈可点智能化配置公建配套和设施设备配备均属上乘不愧为传世建筑百年珍爱我司在全面分析了上海绿城的开发理念规划思路建设周期和物业特点后对实施物业管理提出如下设想弘扬一种理念在上海绿城的物业管理中应当弘扬以人为本的管理理念以业主为圆心以业主的利益为半径以业主满意为管理的出发点和归宿点坚持真诚善意精致完美的企业精神坚持科学规范竭诚高效安全文明稳健发展的质量方针坚持服务第一管理从严的原则专业管理与业主自治自律相结合的原则和物管为主多种经营的原则通过科学的管理优质的服务努力营造柔和自然亲切人性的社区氛围使广大业主真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的新生活新理念实现两大目标通过上海绿城的物业管理我公司将努力实现两大目标1管理目标 以下时间从小区整体交付时间起计 ·一年内达到上海市物业管理行业规范考核标准·两年内达到上海市物业管理文明示范小区标准·三年内达到全国物业管理示范住宅小区标准2品牌目标通过科学的管理优质的服务使上海绿城成为环境道路整洁优美治安状况井然有序社区服务配套齐全文化建设好戏连台的文明小区确立并提升上海绿城的楼盘品牌提高上海绿城的市场知名度以促进楼盘的销售随着上海绿城品牌的确立和提升不仅使上海绿城的业主得到生活的享受和情操的陶冶还将使上海绿城的物业得到保值增值发挥三大优势在上海绿城的物业管理中应当发挥我司长期积累的物业管理实务操作和顾问咨询中等多方面的管理优势·品牌优势绿城物管的品牌经过实践的锤炼已经得到广大业主的普遍认同在社会上享有较高的知名度具有相当的凝聚力和号召力我司将恰当地运用绿城物管的品牌优势以提高上海绿城的整体品位提升物业的管理水平沟通业主与开发商之间的关系乃至促进上海绿城楼盘的销售·经验优势我司的主要管理人员和技术人员在物业管理实践中积累了一定的管理经验我司管理的杭州桂花城和浙江诸暨新世纪花园其建筑面积都在二十几万平方米左右物业类型为多层和小高层与上海绿城类似其成熟的管理经验基本可以运用于上海绿城的管理使上海绿城的管理从一开始就规范化制度化高起点高标准·人才优势我司一贯重视人才的引进和培养根据企业发展的要求不断调整人才的结构和层次储备了一批不同层次不同专业的管理人才和工程技术人才我司将组建一支作风正派业务精通方法得当吃苦耐劳的员工队伍从事上海绿城的物业管理决不辜负开发商和广大业主的殷切期望突出四个重点上海绿城是以小高层和高层楼宇为主分期建设的大型住宅区在上海绿城的物业管理中应当突出四个管理重点·消防管理高层楼宇因楼层高一旦发生火灾极易危及业主生命财产的安全要贯彻预防为主防消结合的方针组建高素质的义务消防队伍制定完善的消防制度加强消防设备设施的管理运用多种方式在小区中广泛开展消防宣传教育特别是要狠抓装修期间的消防管理·设备管理高层楼宇对设备特别是电梯的依赖性极大如果设备发生故障将严重影响业主的生活要配备作风踏实技术精湛的专业技术人员建立规范的共用设施设备管理制度和操作规程对设施设备特别是电梯进行严格管理并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查精心养护消除隐患确保设备安全正常运行·协调工作小区分期建设会带来很多问题配套设施无法同步到位施工噪音灰尘影响业主生活等等为此我司将积极做好各方面的协调工作包括与开发商建设单位业主以及社区派出所特别是要做好业主的工作既要做耐心细致的解释工作又要设身处地地为业主解决实际问题·社区建设加强社区建设对于大型住宅区来说显得尤为重要我司将在当地有关部门的指导和支持下努力加强社区建设小区商场需精心策划合理布局以方便业主日常生活要积极提供各类社区服务开展多种形式的社区文化活动以满足广大业主政治文化生活心理等方面的需求提供四大保证我司将为实现既定的管理目标提供四大保证1质量保证导入ISO9000质量管理体系紧密结合小区具体实际制定行之有效的管理制度以制度促管理寓管理于服务2资金保证我司在提取必要的管理酬金后将把小区管理期间所产生的其余利润回报业主用于改善小区环境和加强社区文化建设3人员保证我司将从绿城物管公司抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责上海绿城的管理工作和专业技术工作对于新招聘的员工我司将严格按照员工培训计划采取多种形式进行岗前培训和在岗培训确保员工队伍的高素质管理工作的高效率高质量4信誉保证我司将以自身的社会信誉作保证在人力物力财力等方面全力支持上海绿城的物业管理为上海绿城的物业管理提供全方位的便利创造五大特色在上海绿城的物业管理中我公司将努力创造自己的管理特色1探索物业管理与社区管理相结合的管理模式在经济飞速发展的背景下物业的品质发生了很大的变化物业管理也不能墨守成规我公司将根据上海绿城楼盘和业主的特点掌握广大业主的心态研究社区管理的规律寻求物业管理与社区管理之间的最佳结合点以创造符合上海绿城实际的受广大业主欢迎的社区管理和社区服务新模式2提高物业管理的智能化水平绿城物管公司已与浙大科博软件公司签订协议合作开发物业管理软件我公司将根据上海绿城物业管理的需求逐步建立物业管理软件操作平台其中信息传输通道采用宽带光纤用户入网作为主干网实现交互式数字视频业务并对设备实现以最优控制为中心的过程控制自动化以运行状态监视和计算机为中心的设备管理自动化以安全监视为中心的防灾自动化以节能运行为中心的能量管理自动化同时实现与住户联网既方便丰富住户的生活工作增进住户与外界及相互间的交流又使住户节约了费用真正达到资源共享3创建环保小区要依托上海绿城优越的景观和自然环境在绿化美化小区环境的同时采取多种方式进行环境保护的宣传教育积极开展收集废电池垃圾分类你丢我捡等环保活动坚持从孩子抓起全体动员人人参与努力创建拥有蓝天碧水绿色清静的环保小区4个性化服务与规范化服务相结合在上海绿城的物业管理服务中既要强调规范化的服务又要重视个性化服务既要有大众化的社区服务的方式和内容又要有酒店式的社区服务的方式和内容使上海绿城的业主能够各取所需各得其乐5增加物业管理的文化含量我司将在对物业进行日常管理的同时十分重视社区软环境的建设与业主的交流人际关系的协调和沟通精神文明的宣传社会公德的倡导社区文化的普及等等物业管理文化含量的增加是一个渐进的过程既不能无所作为也不能急功近利要从大处着眼从小处着手因地制宜持之以恒机构设置人员培训及管理·机构设置和管理处各部门职能·管理处各岗位任职要求·拟设管理处主任简历·管理处人员配备·人员培训·人员管理中的激励制约机制·管理处人员的管理机构设置和管理处各部门职能·公司机构设置·管理处机构设置管理处机构设置是根据管理服务的总体设想及上海绿城的规模管理重点以精干高效的原则建立的管理处下设五个专业部门即管理处办公室工程技术部保安部环境清洁部客户服务部·管理处各部门主要职能 管理处办公室文档资料管理人事后勤管理财务管理业主入住装修管理社区文化活动策划组织实施等 工程技术部物业及设备设施的维修保养智能化项目开发住户委托维修服务协助对业主或物业使用人装修的管理及监督 保安部物业公共秩序的维护道路的畅通车库管理外围车辆停放管理以及消防安全管理 环境清洁部环境清洁服务绿化维护卫生消毒杀菌环保检测和住户委托保洁服务项目等 客户服务部与业主当地政府部门等联络工作受理客户报修委托特约服务并负责客户投诉接待落实跟踪回访等管理处各岗位任职要求序号职务名称任职要求1主任专科以上文化程度45岁以下有物业管理上岗证三年以上相关工作经验有较强的工作积极性和责任心2主任助理专科以上文化程度40岁以下有物业管理上岗证二年以上相关工作经验有较强的工作积极性和责任心3工程主管专科以上文化程度工程师职称45岁以下三年以上小区或大厦工程管理经验4保安部主管中专以上文化程度35岁以下有二年以上相关工作经验熟悉小区治安消防交通清洁服务的工作规程持有相关上岗证书具备突发事件的处理能力退役军人优先考虑5技工男性40岁以下具有中级以上的相关技能等级资格并有二年以上相关工作经验6保安员高中以上学历有二年以上相关工作经验身体健康五官端正男性28岁以下身高175米以上女性35岁以下身高162米以上普通话标准威严而不失亲和力退伍军人优先考虑7清洁员初中以上文化程度具有二年以上相关工作经验五官端正工作勤奋有星级酒店或清洁公司工作经验者优先拟设管理主任简历姓名唐琼性别女出生年月1962年8月个人简历1979-1984在浙江省舟山市普陀区药品检验所任科长1984-1987在浙江省温州市卫生专科学校求学1988-1992在广东省珠海市华联医药公司任总经理助理1993-1996在广东省珠海市生物制药有限公司任人事公关部经理1997-今绿城物业管理有限公司任管理处主任助理管理处主任管理处人员配备总计254人·第一年2004年8月2004年12月一二期交付配备人员184人1第一阶段2004年8月2004年10月一期交付配备人员111人主任1人主任助理1人管理处办公室管理员2人 会计1人 出纳文员档案1人工程技术部主管1人 弱电工程师1人 技工8人弱电1人空调1人电工1人综合维修2人给排水设备2人电梯保养1人四班每班3人具体排班视工种需要 高配工4人保安部主管1人 领班4人 安保员40人主门岗2人次门岗1人巡逻岗7人分四班 监控中心监控员4人 车管员8人两个车库每个车库1人分四班环境清洁部保洁员30人平均每人分担63332平方米客户服务部服务人员接待4人服务时间为7002300分两班每班2人2第二阶段2004年10月2002年12月二期交付增加人员73人管理处办公室管理员6人 出纳文员档案1人工程技术部技工8人设施设备1人弱电1人电梯保养1 人综合维修2人电工3人保安部安保员24人巡逻岗5人机动岗1人分四班 车管员8人两个车库每个车库1人分四班 监控员4人环境清洁部保洁员20人平均每人分担63332平方米客户服务部服务人员接待2人并入一期人员排班每班三人分两班·第二年2004年12月2005年12月三期交付增加人员70人管理处办公室管理员3人工程技术部维修6人给排水2人综合维修3人设备保养2人电梯维修工1人保安部安保员28人车行入口门岗2人巡逻岗4人机动岗1人分四班 车管员8人环境清洁部保洁员24人人员的培训培训的目标根据小区特点结合公司的ISO9000质量保证体系对各岗位的要求分层面分阶段有计划地对员工进行培训确保小区物业管理人员具有观念先进管理专业技术精湛工作效率高的综合素质为完成的管理目标提供可靠保证培训的几个阶段1入职前培训入职前的培训分两部分内容一是入司培训二是岗前培训主要对员工进行公司概况管理理念法律法规仪表仪容服务态度及物业管理和操作技能的基本知识培训使员工在上岗时能具备公司的服务理念和业务基本知识2在职培训在员工上岗后根据岗位工种的需要进行各种层次及内容的培训以满足日常管理和操作的要求3专门培训在有新技术新标准新法律法规颁布时及时组织员工进行专门培训使员工能及时了解熟悉和掌握这些知识以便更好地为业主服务4外送培训根据工作需要选派业务骨干或岗位变动的员工参加行业主管部门和相关单位组织的各种岗位培训操作资格培训等不断提高物业管理水平培训计划1接管前的人员培训为了使接管的全体物业管理操作人员能迅速适应工作环境马上进入工作状态接管前对全体人员进行强化培训培训计划如下表序号培 训 内 容培 训 对 象组 织 部 门1公司概况物业管理概论服务礼仪礼貌ISO9000质量体系基本知识物业管理法律法规物业管理服务理念与服务技巧全体人员公司人力资源部2管理目标及管理模式全体人员公司质量管理部3管理规章制度全体人员公司质量管理部物业管理处4入住管理规程管理维修人员物业管理处5业主报修处理规程管理维修人员物业管理处6装修管理规程管理维修人员物业管理处7服务收费管理规程管理处人员公司财务部8保安工作手册保安部全体人员公司保安部9消防管理工作手册全体人员公司保安部10供配电设备设施管理手册工程技术部全体人员公司工程技术税11给排水设备设施管理手册工程部技术全体人员公司工程技术部12清洁绿化管理手册环境清洁部全体人员物业管理处13楼宇智能化系统基本知识全体人员公司工程技术部附培训教材中国物业管理从业人员岗位培训指定教材 刘洪玉 编著现代物业管理实务 王 崎 编著物业管理法规 徐建明 编著物业管理运作指南 王青兰柯木林 编著物业管理国际标准与质量认证 周 云 编著2日常管理期间的人员培训对员工进行日常培训能够确保物业管理服务人员行为的规范使员工能严格按工作规程进行操作为业主服务从而有效提高服务水平及工作效率日常培训的内容和形式如下 培训内容·企业理念质量方针质量目标·岗位操作技能及工作操作规程·服务技巧礼仪礼貌及正确处理人际关系·新知识新技术及新观念·ISO9000质量体系基本知识 培训方式定期培训由公司总部人力资源部管理处根据需要进行针对性较强的培训这类培训将根据管理的需要制定培训计划即时培训由人力资源部对个别员工进行旨在提高其岗位技能和改善其服务水平的培训这类培训主要是针对个别员工的某些不足而进行的·培训工作程序图需求分析比较确定培训对象确定培训计划设计培训内容选定培训方法准备培训条件反馈实施培训计划分析评估培训效果人员管理中的激励制约机制在本小区的物业管理工作中将运用激励机制和压力机制量才录用为人才的培养创造良好的空间·激励措施企业要想保持长久的活力就要有良好的奖励机制鼓励员工奋发向上努力工作通过致力于开展企业文化建设加强上下级和同事之间的沟通和交流培养集体主义精神增强团队意识和群体的凝聚力我司在人力资源配置上坚持唯才是用任人唯贤精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手倡导竞争上岗让一线的优秀员工能有机会脱颖而出同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端最终形成员工能上能下职位能升能降待遇能高能低的员工管理的良性机制真正盘活人力资源·制约措施员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障通过实践我公司制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案使考核起到奖励先进鞭策后进的作用同时也使员工有了压力感责任感和紧迫感为了使物业管理队伍更充满活力在保持队伍相对稳定的同时及时优化队伍结构结合考核实行末位淘汰机制年淘汰率在10左右这样做既留住了企业骨干同时又吸纳了新生力量管理处人员的管理企业员工是企业经营服务的基本资源员工在物业管理服务中毫无疑问居于核心地位只有管好人才能管好事因此我司在员工录用考核定期考核淘汰机制等人员管理上形成了一整套规范性强操作简便的高效运作管理体系录用与考核1录用为了优化人员结构和层次我们将以绿城物管公司抽调和对外招聘相结合的方式配备管理处员工我公司对外招聘的工作程序如图所示根据需要确定应聘岗位人数及条件招聘初步筛选合格复选试面试必要测试保留以备参考基本合格合格不合格不予录用录用是否接受录用否是否有保留参考价值 否重新招聘是办理入司手续保留备用中挑选2考核对管理处的员工除必需的入职培训外公司还将按岗位工作要求跟踪考核验证其是否适岗同时建立月度年度考核机制做好各种考核记录对工作表现出色的员工进行奖励晋升对不能满足岗位要求的员工则予以淘汰·考核目的保质保量完成工作任务科学合理运用分配机制客观公正做好人员管理激励调动员工积极性·考核内容员工品行工作能力工作态度工作业绩·考核标准把公司质量方针各岗位工作操作规程作为考核员工的标准把工作计划临时任务及目标作为考核员工标准的补充退出机制1我们将推行退出机制真正体现能者上平者让庸者下的用人思想通过综合考评对位列最后5的员工实行退出2为充分体现督促后进共同进步的原则被淘汰员工将经过待岗学习限期改进辞退等阶段这种机制对于员工既有约束也有激励从而推动整个管理处做好小区的各项服务工作协调关系我们将通过有计划有步骤的努力协调和改善小区的内外关系使管理处的各项管理和服务符合社会的要求塑造良好的形象协调关系的主要内容有1督促员工注意工作方式讲求细化从而达到与业主和其它社会公众保持良好关系2协调企业与员工之间关系创造上下左右关系融洽的工作环境3引导员工及时排解纠纷妥善处理投诉维护企业声誉服务意识我们强调业主至上的服务意识从点滴细微处入手为业主提供优质高效满意的服务量化管理与标准化动作量化管理及标准化动作就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力按标准对其进行评价我司将在上海绿城的物业管理过程中按ISO9000质量管理体系的要求对员工进行评价考核第三章 管理指标管理指标序号指 标 名 称国家上海指标本公司投标指标1急修项目开始修理时间24小时30分钟内2一般项目开始修理时间72小时24小时内3保修接待365天24小时365天24小时4维修及时率95以上98以上5维修质量合格率90以上1006客户基本满意率90以上98以上7保洁率1008绿化完好率95以上98以上9住户投诉处理率95以上10010档案建立与完好率98以上11房屋及配套设施完好率98以上98以上12道路完好率10013业主接待受理周一至周六每天8小时一周七天每天12小时注 因不可抗拒或者业主本身的因素不能马上完成维修作业的应向业主或物业使用人说明原因并在条件允许的情况下限时完成该项作业第四章 前期介入工作前期介入工作前期介入工作内容前期介入工作充分与否将直接关系到接盘以后的服务水准其内容包括房屋及其配套设施的验收小区有关文件的收集政府主管部门的联络入住文件的准备管理处装修人员招募及培训等项目我司现场介入人员将适时提供前期介入报告定期联络沟通·工程情况沟通·业主情况沟通·前期情况沟通·政府相关部门工作情况沟通工程前期介入·配合开发商和监理单位监督检查现场施工质量熟悉了解建筑的内部结构·参加工程部的工程例会做好相关工程记录·加强对隐蔽工程的验收及时跟踪·针对园区总体规划环境设计等结合物业管理经验以书面形式递交各类建议书提供改良建议·施工图纸的收集配合物业销售·应开发商要求提供售楼现场保安清洁服务·对销售人员进行物业管理专业培训统一对有关物业管理方面咨询的回答·做好有关回馈意见的收集等相关部门的联络·劳务介绍所的联络·物价部门的联络·区房管部门的联络·邮电部门的联络·环卫部门的联络·供电部门的联络·地区公安派出所的联络·有线电视传播点的联络·分承包方的联络资料的收集·工程竣工图纸的收集·物业开发各项批准文件复印件的收集·物业建设甲乙方合同协议复印件的收集·入住业主有关资料的收集文件制作·制作各种物业管理日常管理文案·准备ISO9000各种文件及表格·准备业主入住所需文案标识制作·办公用房的装修·管理及服务人员的制服胸牌和桌牌·小区交通标识提供配置建议·公共绿化标识·机电设备及其运行状态标识·机动车辆出入证·摩托车助动车出入证人员招聘与培训为确保管理目标的实现体现我公司高水准物业管理水平就需要有一支高素质的物业管理干部队伍和员工队伍在我司进场前三个月将进行人员招聘及培训工作我司将根据确定的客户服务中心人员配备情况对符合我司各岗位要求标准并经严格培训合格后的员工方可录用上岗物业的接管验收详见分项管理方案中的接管验收管理方案业主入伙管理详见分项管理方案中的业主入伙管理方案前期介入费用测算1人员开支95973元项目费用人数基本薪金元人·月各项基金元人·月年终奖元人·月雇主责任险元人·月档案保管费元人·月饭贴元人·月介入月份月支出元1人员开支A工资性支出1主任16000261050024201252185582主任助理13000130525012201250523563管理员4100043583420125166684出纳文员档管214006091176201250522775工程技术部主管13000130525012201253141366弱电工程师1300013052501220125294247工程技术部技工21200522100520125278888高配工41500653125620125197169保安部主管120008701678201251319010保安领班11000435834201251166711安保员88503707132012511151212环境清洁部保洁员1550021842220125025340113客户服务部服务人员接待290039275420125025758小 计4391551B其他费用1高温费4333752制服431047小 计4422开支合计959732保安费 200元3办公费 5650元 办公耗费 350元 通讯费 2800元 交通费 2500元4不可预计费前3项费用之和的1 1018元费用合计 102841元第五章 便民服务便民服务内容我司倡导以人为本的物业管理理念针对上海绿城的住户文化修养社会背景家庭环境等因素管理处特设立无偿服务项目有偿服务项目使每一位住户享受个性化服务今后管理处还将根据住户的需求积极创造条件不断完善增设服务项目·无偿服务编号服务项目01业主入伙前的整体室内清洁02未装修空关房屋通风打扫等服务03代订牛奶饮用水04介绍保姆钟点工家教05电话及访客留言转告06MORNING CALL07代叫出租车08紧急病人送医院代叫代送09代办旅游手续代订宾馆10代订车船飞机票11代订报刊杂志12代寄代领邮件13提供图书杂志阅览14废旧物品处理代办15交通信息咨询16组织健身体育活动17建立老年人活动组织18组织业主联谊活动19雨伞外借20临时代为保管小件物品21免费送洗衣物22居室装修咨询23义务宣传家庭安全用电常识24义务家庭消防常识宣传·有偿服务编号服务项目01室内常规清洁地毯清洁玻璃清洁地板打蜡等02清洗厨房用品03疏通地漏厕所管道04住户室内家电安装维修05搬运家具大型家电06代接代送客人07打扫卫生整理房间08家庭病床看顾09家庭健康小药箱10家庭绿化盆景代为养护代租11代办保险12代理物业租售13代办房产三证14电话传真打字复印代拟文稿15管理区域内物件搬运16洗车汽车打蜡17代购代送鲜花礼品18宠物短期看护19管理区域内送餐服务20暑期少儿班及儿童临时托管第六章 管理与服务采用的规范和标准物业管理规范为了贯彻我司的服务理念圆满完成管理和服务内容并达到设定的水平在上海绿城的整个管理和服务过程中必须严格遵循我司已形成的规范和标准物业管理规范公众制度上海绿城物业管理公约上海绿城楼宇管理规定上海绿城装修管理规定上海绿城物品搬出入管理规定上海绿城车辆管理规定上海绿城健身娱乐场所管理规定上海绿城园林绿化管理规定上海绿城消防安全管理规定上海绿城环境卫生管理规定上海绿城治安管理规定上海绿城暂住人员管理规定上海绿城电梯管理规定上海绿城商铺管理规定内部管理运作制度及服务标准员工行为语言规范员工职业道德规范员工培训制度档案资料管理规定财务管理及会计核算制度管理处值班制度管理处回访制度投诉处理制度上门维修服务规范住宅区设备管理规范保安服务检验标准保洁服务检验标准员工工作岗位及奖惩上海绿城物业管理处部门月考核表上海绿城物业管理处管理员月考核表上海绿城物业管理处清洁工月考核表上海绿城