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物业公司收取室内装修管理服务费的法律探讨2009年第11期法治研究物业公司收取室内装修管理服务费的法律探讨何呖摘要:随着物权法的颁布,物业服务企业在业主装修时收取装修管理服务费是否合法的争议在全国各地时有出现,而且有愈演愈烈之势.本文通过对"物业管理服务"和"室内装修管理服务''及其服务收费问题的分析和法律解读,为完善相关的法律规定提出建议,以消弭纠纷.关键词:物业管理范围室内装修管理服务费专有共有前两年.温州发生了一起有关装修管理服务费的行政复议案件.温州市鹿城区发展和改革委员会认定温州国鼎物业管理有限公司在小区装修管理期间收取每户40元装修管理服务费的行为属于重复收费.并认为物业公司向住户收取的物业服务费中已包括房屋装修期间的管理服务费.国鼎物业管理有限公司的做法违反了价格法,属价格违法行为,予以没收全部违法所得并罚款3000元.国鼎物业公司不服该处罚.提起行政复议.无独有偶.2008年9月.温州市发改委就厦门友朋四方物业管理有限公司温州分公司在业主进行装修时向装修人收取装修管理服务费的行为给予没收服务费及罚款10万元的行政处罚.厦门友朋四方物业管理有限公司温州分公司不服该处罚决定已向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼以上两个案例都涉及同一个问题.就是物业管理企业向业主收取装修管理服务费是否合法为此有必要对物业服务企业是否可以对装修管理服务收取费用作一法律上的解读.一,"物业管理服务"和"装修管理服务"的区别(一)物业管理服务的内容物业管理条例第2条规定:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业.由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护,管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动.物业管理条例第36条规定.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定.提供相应的服务.以上规定包括三层意思:一是物业服务内容是物业服务合同主体双方约定的结果.是主体双方真实的意思表示:二是物业管理服务范围是对物业管理区域内共有权部分的共用部位及共用设施作者简介:何畅,浙江人民联合律师事务所实习律师,法学硕士.96物业公司收取室内装修管理服务费的法律探讨设备的日常运行维护等约定:三是物业服务企业要按约定的服务内容与标准提供服务(二)装修管理服务的内容及特点装修管理服务就是物业服务企业针对业主的装修行为所提供的服务该项服务属于阶段性的特约服务,如在装修期间,对环境,楼道,电梯等公共设备设施污损和过度损耗的保养与维修:对装修期间频繁的人员进出进行管理:装修材料的管理和由此大量增加的保洁次数,更重要的是加强对装修人员在涉及全体业主公共利益部分时的装修行为的监督.如私自拆改移位墙体,破坏承重结构等装饰装修管理服务具有以下特点:一是特定性.是针对开展房屋装修的住户进行服务.而未开展装修的住户则无须这方面的服务:二是时效性,是指在开展装修行为与服务同时进行,装修结束则服务停止.(三)物业管理服务与装修管理服务是两个不同的管理服务范畴第一,两者的管理范围不同.根据物业管理条例第2条,物业服务收费管理办法第2条,浙江省物业服务收费管理实施办法第6条规定,"物业管理服务"的范围属公共性物业服务.仅涉及房屋共用部分,而不涉及业主的专有部分.业主室内装修完全是业主对自己专有部分行使专有权的一种行为.装修管理服务是对业主的专有部分进行管理服务第二,两者的服务对象不同.物业管理的服务对象是物业小区全体业主组成的群体.装修管理的服务对象是业主个人或装修企业第三,两者属不同的民事合同主体物业管理服务合同的一方当事人为业主委员会(前期物业管理期间为开发建设单位).而装修管理服务合同的一方当事人是业主个体或装修装饰企业第四,两者据以承担法律责任的依据不同物业管理的法律责任是依据物业管理条例第六章的规定,装修管理的法律责任是依据建设部住宅室内装饰装修管理办法第五,两者在服务内容上有明显不同物业管理服务的内容为:房屋共有部位,共有设施设备管理服务,公共秩序维护,公共环境绿化保洁,物业资料档案管理五个方面.装修管理则是当发生装修行为时才进行管理服务,具有时效性与特定性.其服务内容指物业服务企业因业主装修而增加的管理项目.包括且不限于核实登记装修行为的合法性及装修材料是否符合要求;告知业主应注意的事项;检查装修工程是否按照要求进行施工.有无超越申报内容等等.这些具体的服务内容都涉及业主专有权部位的装修施工,随着业主室内装修的完,装修服务合同也就此结束.二,"物业管理服务费"和"装修管理服务费"之法律解读(一)物业管理服务费中不包括装修管理服务费如前文所述.物业管理服务不同于装修管理服务.那么另外提供的装修管理服务就应该收取额外的费用装修管理服务费一般具有以下几个特点:一是特定性.是针对开展房屋装修的住户进行收取,而未装修的住户无须支付:若小区已是精装修房,则住户也就不再有装修行为.也无须另行支付该费用.二是阶段性.是指对装修服务行为存续期间进行收费,而装修服务行为完成后不能再收取该项费用三是收费行为的约定性,物业管理条例第53条规定:物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主.这条规定的是物业企业的法定义务.立法的目的更着重于物业管理角度.即着眼于"维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序".因此.该条规定的义务属公共性物业服务如果物业企业与业主的装修管理服务协议还约定其他管理服务内容.在没有政府定价的情况下.则该项服务应属于特约服务,物业企业可以根据合同约定收取装修管理服务费如果物业管理服务费中包括装饰装修管理服务费,那么在业主装修结束后.物业管理服务费还是要继续收取.那么业主为什么要为一次装修而负担永久的装修管理服务费呢?另外,根据浙江省物业服务收费管理实施办法第23条的规定.对住宅小区实施物业管理过程中涉及停泊服务,装修装饰垃圾清运,代办服务和其他特约服务等收费.按政府价格主管部门相关规定执行,政府价格主管部门未作规定的.由委托双方协商确定.可见,物业服务,事实上就是公共性物业服务,不包括车辆停放服务,装饰装修垃圾清运,代办服务,更不包括其它如装修管理的特约服务(二)物业服务费成本构成中没有装修管理服务费2003年国家发改委,建设部颁发的物业服务费管理办法(发改价格20031864号)规定,物业服务物业公司收取室内装修管理服务费的法律探讨费成本或物业服务支出构成包括9个方面的内容.并没有包括业主室内装修服务费.2007年7月,国家发改委,建设部颁发的物业服务定价成本监审办法,也没有将业主室内装修列入物业服务费构成的成本2005年3月浙江省物价局,建设厅颁发的浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)第6条规定物业服务的内容.也没有包括物业企业对业主室内装修服务.以上规章和规范性文件均没有将业主室内装修服务列入物业服务的内容.也没有将业主室内装修服务费计人物业服务费的范围三,立法缺陷I一)物业服务范围与装修管理服务范围界定不明物业服务收费管理办法第2条规定:本办法所称物业服务收费.是指物业管理企业按照物业服务合同的约定.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护,管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序.向业主所收取的费用该物业管理服务收费的内容,来源于物业管理条例第2条对"物业管理"的规定.由于物业管理条例和物业服务收费管理办法没有对"房屋"一词作进一步界定容易导致大众对物业服务收费管理办法第2条规定的"物业服务收费"作出错误解读,即认为凡物业管理区域内的房屋均属物业管理服务范畴,不区分其专有部分和共有部分.随着物权法的实施.这样的规定和物权法建筑物区分所有权的意义相违背.我国物权法第70条规定,业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.可见.业主对物业的所有权是由专有权和共有权这两种不同的所有权形式构成的.物业服务企业对房屋的共有部分享有管理的权利.而室内装修属于业主的专有部分,未经业主允许不得进人,更不得擅自管理.物业管理条例,物业服务收费管理办法与物权法的规定不符.应予以修正.(二)我国各省市对于是否可以收取装修管理服务费的规定不统一通过检索各省市关于物业服务收费的有关规范性文件.各地对能否收取"装饰装修管理服务费"规定不一,湖南省,成都市,广州市,绵阳市明确规定物业98企业可以向业主收取装饰装修管理服务费.有的还以指导价的方式规定了收费标准,而湖北省,江苏省,深圳市则明确规定不得向业主收取装饰装修管理服务费.(三)建设部第ll0号令住宅室内装饰装修管理办法是目前物业企业收取装修管理服务费的法律依据建设部住宅室内装饰装修管理办法(以下简称办法)第l6条规定,装修人或者装修人和装饰装修企业.应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议.并约定管理服务费用.第17条规定了物业服务企业的管理义务.第42条规定:物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告.可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款.可见,该办法明确规定物业服务企业可以收取装修管理服务费用.且物业服务企业在承担义务提供服务的同时.享受权利收取费用,符合公平合理,等价有偿的原则如果认定公共性物业服务收费已经包括装修管理服务费则由于无法从公共性物业服务收费中区分装修管理服务费,从而使得办法第42条的罚款无法执行.试问:如果物业企业违反该办法规定.那么房地产行政主管部门对物业企业"处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款"如何执行呢?这与立法的本意相违背.并且,办法第16条明确规定双方应当约定装修管理服务费.更何况,车辆停泊服务,装修装饰垃圾清运,代办服务,其他特约服务可以收费,为单个业主单独提供装饰装修管理服务却不能收费,这在法理上是矛盾的.美中不足的是.目前留给物业企业作为装修管理服务收费法律依据的仅是该办法的规定.由于该办法中只是规定了管理服务费这一收费项目,并没有制定收费标准.而这又仅是一个部门规章,让人感觉说服力不够.且单凭这一依据.业主对此不予认可.因此.非常有必要在立法上全面予以规定.四,立法建议(一)明确"物业管理"范围.允许物业企业收取装修管理服务费物业公司收取室内装修管理服务费的法律探讨明确"物业管理"的概念和服务范围是:物业管理企业接受业主委托.依照合同约定.对物业管理区域内的房屋共用部位,共用设备以及相应配套的共用设施的维修,养护,管理,并提供相关服务的活动.强调物业管理服务收费限定在建筑区划内的"共有部分"或认定其性质为"住宅区公共性物业服务收费".由此.将"装修管理服务费"排除在"公共性物业服务收费"之外.而明确规定允许物业企业向业主收取装修管理服务费二)双方约定收费方法和收费标准.体现差异性根据国务院物业管理条例第2条,第36条,第44条规定.物业服务内容是物业服务合同主体双方约定的结果.物业服务企业按照物业服务合同的约定.提供相应的服务.物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目.服务报酬由双方约定由此可见,装修管理服务费是双方按照合同约定的结果.是意思自治的体现.且符合相关法律法规的规定因此.装修管理服务费的收费办法以及收费标准也应该由双方根据实际情况约定.体现差异性.(三)在前期物业服务合同中明确物业服务内容装修管理服务费是否应收取.要看物业管理公司与业主委员会之间的前期物业服务合同中是否已经包括了装修管理行为的明确约定.如果没有.那么装修服务可以认定为是合同外的额外服务.应该允许收费.按照惯例.前期物业服务合同中一般不会约定物业服务企业必须提供装修管理服务行为.因为如本文前述装修管理服务是为装修住户提供的专有行为.而浙江省物业服务收费管理实施办法第6条亦非常明确地界定了国务院物业管理条例第2条"物业服务的范围":物业服务属公共性物业服务.只涉及房屋共同部位,而不包括专有部分如果物业服务企业与业主约定的关于装修管理服务协议与前期物,_lkJll务合同的内容完全一致.也就是说前期物业服务合同中已经包含装修管理服务的内容.则属于物业企业在合同中已经承诺为业主提供装修管理之特约服务.除非物业服务合同中约定物业企业可以据此另行向业主收费否则再次收取装修管理服务费的行为属于物业企业对前期物业服务合同的违约.应按照民事纠纷处理.(四)物业服务企业和业主之间必须签订室内装饰装修管理服务协议当前业主违规进行室内装修极为普遍.而物业管理合同并不涉及业主室内装修管理.物业服务企业也无权对业主室内进行管理.如果物业服务企业与业主之间没有就室内装修管理签订协议加以约定.没有收取装修管理服务费.物业服务企业不对室内装修加以监督管理,那么广大业主可能进行违规装修.这势必破坏建筑物的结构,造成极大的不安全隐患.后果不堪设想因此,物业服务企业和业主之间除了签订前期物业服务合同约定物业服务的基本内容之外,为避免纠纷.双方应另行签订室内装饰装修管理服务协议.这样做的好处有,第一,有利于保障业主和物业服务企业双方的权利.在该协议中.由物业服务企业向住户明确告知装修禁止行为与注意事项.并在协议中逐条列出装修管理期间的各种服务内容及双方的权利义务,如:装修期限,装修禁止行为,装修管理服务费的收取,违约责任等,确保业主对装修管理服务的知情权.第二,明确收费标准和收费方法.第三.可以据此约束物业服务企业的服务行为.不能出现只收费不服务或是多收费少服务的现象.签订室内装饰装修管理服务协议是双方当事人协商一致的结果,符合法律的规定.该协议也将会成为解决此类收费纠纷的重要依据之一.物业服务企业在业主装修时与业主签订装修管理服务协议收取装修管理服务费的问题.涉及整个物业服务行业的行业收费规范.事关今后所有业主房屋的安全使用从立法上明确物业服务企业可以收取装修管理服务费.具体费用由双方协议约定,能够从根本上解决物业管理企业在装修管理服务收费问题上无所适从的尴尬局面.从而在制度上逐渐建立起一套消除物业服务企业和业主之间纠纷的预防机制.并最终通过法律的手段来协调和处理此类矛盾和纠纷.促进社会的和谐发展