北京市中色安厦物业管理有限责任公司管理模式工程部工作规范.doc

北京市中色安厦物业管理有限责任公司管理模式工程部工作规范ZSAS-GC-2008-A编写：审核：批准：发布：2008年 月 日实施：2008年 月 日北京市中色安厦物业管理有限责任公司工程部目录序号文 件 名 称前言工程管理中心思想7前言工程部管理人员的角色及主要任务9第一章组织结构和人员编制111.1组织结构111.2岗位设置12第二章管理范围142.1强电专业142.2空调/制冷专业142.3给排水专业142.4弱电专业152.5综合维修专业16第三章工程部管理目标/指标16第四章岗位职责174.1工程部经理174.2工程部副经理184.3主管194.4工程部物料管理员204.5运行领班214.6维修领班214.7值班电工224.8维修电工234.9电梯工234.10弱电维修、值班员244.11暖通值班运行工244.12暖通值班维修工254.13水处理工254.14综合维修工264.15电气焊工26第五章工程部管理制度285.1环保工作管理制度285.2健康安全工作管理制度295.3设备设施标识的管理制度295.4报告制度305.5钥匙管理制度315.6工具管理制度315.7能源统计管理制度325.8门禁管理制度325.9交接班管理制度325.10机房管理制度335.11巡检管理制度345.12有毒有害作业工作管理制度355.13电气焊安全工作管理制度355.14电动工具安全操作管理制度365.15防雷避雷管理制度405.16防止漏电管理制度405.17节约用电管理制度415.18变配电室运行管理制度425.19变配电室值班管理制度425.20变配电室交接班管理制度445.21变配电室巡视检查管理制度445.22变配电设备缺陷管理制度455.23直燃机房运行管理制度455.24生活水箱管理制度465.25节约用水管理制度465.26清理化粪池管理制度475.27易燃易爆材料管理制度475.28油漆库房管理制度485.29工程部库房管理制度485.30卫星电视机房运行管理制度495.31卫星电视机房值班管理制度495.32卫星电视机房交接班管理制度505.33卫星电视机房门禁管理制度505.34电话机房值班管理制度505.35电话机房运行管理制度515.36电话机房交接班管理制度515.37电话机房门禁管理制度525.38木工防火安全管理制度525.39预防性计划检修525.40公共区域设施巡管理制度53第六章操作规程和应急事件处理方案5561维修工作单操作规程5562外包项目管理操作规程5663库房管理规程5764风机盘管保养操作规程5865直燃机组运行操作规程5966空调水循环泵运行操作规程6067空调、新风机保养操作规程6168空调、新风机运行操作规程6269排风机保养操作规程63610排风机运行操作规程64611全自动软水器运行操作规程.65612水泵保养操作规程66615卫星电视系统保养操作规程67616保安监控系统保养操作规程68617楼宇自控系统保养操作规程69618消防报警系统保养操作规程70619车库收费系统保养操作规程71620综合布线系统保养操作规程72621高压柜设备检修保养操作规程73622低压柜设备检修保养操作规程74623变配电设备停电检修工作安全操作规程75624变配电设备停电倒闸安全操作规程76625电动机检修保养操作规程77626配电箱控制柜设备保养操作规程78627干式变压器检修保养操作规程79628擦窗机运行操作规程80629空置楼层（单元）管理规程81630扶梯运行操作操作规程82631二次装修管理操作规程83第七章突发应急预案8471写字楼突发跑水应急预案8472写字楼突发停电应急预案8573写字楼突发火灾应急预案87第八章相关文件88第九章记录与表格89工程部服务工作的中心思想高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。使用与管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术技能的工程技术人员、高素质的管理人员、科学的管理方法、细致周全的管理制度，还必须要深化员工的思想教育工作。牢固的树立员工的服务意识，以积极饱满的工作热情为业户服务。通过我们优质的服务赢得客户的满意，提高物业公司的管理形象。 物业公司是服务型行业生产的产品是“服务”。工程部作为对客服务的一线部门其工作质量的好坏直接关系到企业在客户心中的形象。因此做好对客服务工作首先要端正工作态度树立正确的服务意识：态度决定一切，态度指导着行为因此树立正确的工作态度是做好对客服务工作的先决条件。如何树立正确的工作态度要从员工的思想教育抓起。通过制定详细的培训计划严加落实不断强化员工服务意识教育达到每位员工都能够树立“我为人人服务、人人为我服务”的四项标准。其次，要努力提高员工的工作技能，学会正确的工作方法：卓越的工作能力和正确的工作方法是做好各项工作根本保证；工作目标则为我们指明了前进的方向，通过将目标分解各项可执行的指标，并将指标解析成任务严加落实最终达到各项预定目标。工程部的核心工作是设备管理，良好的设备设施是为客户提供豪华、舒适服务的基本保证。在设备管理工作中要突出预防为主、持续分析与改进、注重过程管理的工作方针。确保达到设备设施完好率98%、一次性维修合格率不高于1%的工作目标。 众所周知工程部的支出为物业管理企业中支出之最约占总支出的35%40%左右。因此合理的控制支出、做好成本控制工作关系到企业的生存与发展。为了做好节流工作工程部首先要做好所有设备能耗分析建立能耗曲线图、将耗能系统计量装置区域化、模块化、编制合理的节能预案并贯彻实施；其次加强物料管理严格执行物料管理制度、物品出入库制度、建立物料使用统计核算制度；最后做好部门预决算，严格控制预算，合理安排设备大中修工作。 安全生产是各行各业生存发展的重中之重，失去安全我们的工作将毫无意义。如何做好安全工作是工程部每位员工都必须思考的问题。根据国内外先进的管理经验：安全工作首先要从思想教育入手，在突发性的安全事故中多由于工作人员忽视安全麻痹大意、违反操作规程所致；其次，编制合理的安全预案严格控制实施，掌握并使用好水、电、气等能源及其设备设施，严防火灾发生；再次，编制各系统操作规程、工作流程做好有效实施严防因人员违反操作规程而造成的机毁人亡的事故；最后，开展各项安全预案模拟演习，通过演习强化员工安全意识。 综上所述工程部在服务工作中要从员工的思想教育入手，从细微处抓起，从点滴工作中抓起；依据规范、执行规范做到标准化服务；真诚服务、优质服务让客户满意。通过我们的服务实现公司的管理目标让物业升值。工程部管理人员的角色及主要任务1. 目的：工程部各级管理人员通过了解各自的角色与任务，充分树立服从、执行、诚实、敬业的思想，并能不断提升凝聚力和责任心，想尽办法达到对客服务的满意效果。2. 范围：适用于中国有色大厦项目，对工程管理人员的管理。3. 职责：工程部各级管理人员均需认真了解掌握本程序，并使之产生执行力。 4. 管理要点：4.1 管理人员的角色：物业公司期望各级管理人员都能成为物业管理的领航者，引导、指导、激励员工为不断提高服务品质，不断刷新客户满意度和物业管理费收缴率，不断提升公司的经营效益而努力工作。 4.1.1 执行者 不折不扣地依据公司的各项操作流程、政策指引、上司的要求开展及指导下属工作。4.1.2 督导者 能合理地组织及分派工作，监控员工工作进展，确保其能遵循工作要求，适时掌握其工作进程，并在有偏差状况时立即予以纠正。4.1.3 示范者 对工作和公司有很高的热情，以身作则，用实际行动带动员工完成共同的目标，并能激发员工互相团结合作。4.1.4 培训者 员工最好的培训老师就是上司，管理者要随时随地给予员工有关工作方面的知识、技巧的培训，更重要的是对员工工作态度方面的辅导，因为态度的转变能产生行动力。4.1.5 联络者 向员工及上司传送信息时，能清楚、有效，确保对方能全面地理解信息，并做出正确的反应。了解公司和员工的立场及需求，并起到公司与员工之间的桥梁作用，保持信息通畅。4.1.6 服务者 建立管理者应服务客户、服务员工、服务上司的思想。在客户面前，管理者是优秀服务品质的代言人，在员工面前，管理者是困难问题的解决专家。4.1.7 公关者 在与客户、公司各职能部门及社会职能部门接触过程中，能以有弹性、有技巧的方式进行协调沟通，以寻求双方共同接受的方案。5. 管理人员职权范围及主要任务5.1 职权范围：负责本部门经营服务预算的制定及分解，建议提升经营服务的方法；调动本部门的人力资源，签批员工的假期申请、值勤及加班安排日常事项报部门经理批注后执行，并对下属进行工作表现评核。5.2 主要任务：5.2.1 制定计划参与策划经营服务工作计划，进行相应行动，工作安排，人事管理等。5.2.2 大厦楼宇管理 监管及巡查各单元层内一切经营服务工作。包括大堂及楼道环境、安全设施、设备运行、清洁控制、值勤安排、员工的表现等；及时制定报表，向上司反映及汇报有关客户服务、工程运行、安全保卫等方面的情况；定时检讨服务素质，评估工作，总结经验，找出不足之处，提出有建议性的改进意见；管理人事，考勤劳动纪律，了解所在项目（或部门）的班次情况，需要时，做出人手调动，务求有充足人手接待服务客户。5.2.3 督导工作 确立服众才干，维持高度团队合作精神；处理所辖区域内的服务投诉，建立良好人际关系，激励员工士气；辅导及培训下属，使他们得以全身心投入工作；发挥潜能及所长，评核本专业（部门）员工的工作表现，对公司做好建设性的回应。5.2.4 控制开支 参与拟定经营服务预算，有效地运用资源及控制日常物料领用等开支。5.2.5 经营服务损益 对客户满意率及物业管理费回收达标率负有责任，密切监管工程服务情况，及时向上级反映，做出建议性意见及跟进行动，维持优质的管理效益。5.2.6 会议工作 举行定期工作会议，了解客户动向、员工问题及工作困难，并提出建议性意见，增加经营服务效益和改善管理水平。5.2.7 处理投诉 遇有客户投诉时，须立即挺身而出，积极处理，了解原因及寻求解决方法，要坚持公司的各项原则及“服务客户为最高原则”的经营服务理念，宾客至上的优质服务宗旨。6. 相关思想 工程部全体员工本着“想着干、学着干、乐着干、抢着干、和着干、算着干”六个干的思想，以及本程序七个者的管理，为客户提供优质服务。 1组织结构和人员编制11组织结构 工程部经理暖通专业经理物料资料管理员强电专业经理专业主管专业主管维修领班运行领班强弱电维修领班高压运行领班维修工4名运行工7名高压运行8名电梯工1名强电维修2名弱电维修2名12岗位设置部门经理级：刘继州 夏旭方 朱武林强电主管：王占歧暖通主管：刘爱民强电运行领班：陈世清 强弱电维修领班： 缺编 空调运行领班：郑秋明 暖通综合维修领班：缺编配电室运行工：王世荣 曹勇 凌立刚 杨浩 张金彪 张嘉祯 臧卫武 段宗和空调机房运行工：王晓斌 李平波 常宝元 刘利 缺编3人弱电维修工：赵长浩 缺编 强电维修工：陶猛 缺编1人 电梯工：朱长新暖通综合维修：马俊 其他3人缺编 物料管理员：缺编工程部人员架构总编34人，现编23人，实缺11人。架构指导思想：此套编制方案主要以满足大厦设备设施维护管理为目标结合工程部现架构模式编制而成。该编制拟工程部主要有两大职能部门构成分别为：电气专业、暖通综合专业。通过部门的整合达到优化部门组织结构、压缩人员编制、降低企业运营成本的目的。但在提倡专业化、规范化的管理工作中对架构内的各级人员的工作能力也提出了更高的要求：首先，管理层要具备跨专业的管理能力及业务技能（尤其主管级）；其次，对维修技工也提出了相应得高要求，尤其是跨工种作业，要求具备一专多能的业务素质。为了出色的完成公司既定的各项任务我们将通过不断培训激发员工的学习热情提高员工的工作能力。人员设置说明：工程部经理：工程部各项事务的管理负责人。依据公司的管理目标制定部门工作目标并将目标分解成各项指标，制定实施计划，组织人员实施，对实施过程进行有效监督，对工作结果负责。专业经理：本部设专业经理两名负责专业的直接管理。专业经理执行工程部经理的工作要求对专业管理负责。协助工程部经理制定专业工作目标及工作任务组织专业工作人员实施，对实施过程与结果负管理责任。专业主管：本部设专业主管两名执行专业经理的工作要求落实上级领导制定的各项任务，带领下属认真贯彻执行，对实施过程提供有效指导与监督。主管级在部门管理工作中起承上启下的作用。专业领班：本部设专业领班四名分别为：强电运行领班、弱电维修领班、空调运行领班、综合维修领班。领班属基层管理者协助主管开展各项管理工作。现到岗人员有强电运行领班陈世清、暖通运行领班郑秋明、缺编两名维修领班。运行人员：按满足运行的法律法规的要求大厦需16名运行人员（含运行领班）。配电室、直燃机房均为24小时运行值班制按4班2运转的方式运行每机房共需运行人员8名，然而为满足员工休年假后的岗位需求则需对配电室另增加一名运行人员故工程部运行人员为17人。为了压缩整体人员的编制我们对运行人员将作合理调整在满足运行需要的同时承担大厦设备设施的巡检及相应维修业务。维修人员：大厦共设9名维修人员（强电维修2名、弱电维修2名、电梯运行维修1名、综合暖通空调维修4名）承担大厦配电系统、电器设备、电梯、弱电7大系统、（消防、安防、楼宇自控、车辆管理、综合布线、会议音响、有线电视等系统）空调系统、通风系统、给排水系统、土建等综合系统的设备设施的维护维修工作。为了保证各项工作的开展就要求我们在管理上采取分工协作的工作要求，做好工作的统筹安排从而做到既压缩人员编制又能完成好各项工作。物料管理员：承担工程部物料申购、物料领用管理、资料的管理、部门人员考勤管理、等综合性业务。此套配置方案非常规配置，带有很强的企业针对性，此种配置对管理层提出了更高的工作要求，要求我们做好各级人员的培训工作，努力提高各级别人员的业务能力，培养团队学习氛围，使其具备跨工种的作业能力。2管理范围21强电专业2.11.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。2.12.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。2.13.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。2.14.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。2.15.负责楼宇公共区域的照明维修。2.16.负责楼宇临时供电的安排和计划。2.17.负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。2.18.对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。2.19.负责电梯的维修、保养。2.110.负责卷帘门的维修、保养。2.111为客户提供有偿服务。22空调/制冷专业2.2.1.负责楼宇整个空调采暖、通风系统的日常运行管理，维修保养。2.2.2.负责空调、采暖、通风系统设备电机的维修保养。2.2.3.改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。2.2.4.为业主、客户提供有偿服务。23给排水专业2.3.1.给排水/锅炉专业管理范围是保证大厦给、排水、锅炉系统的正常运行，保证为用户提供适宜的工作环境和生活环境。2.3.2.负责对生活冷、热水系统、排水系统、中水系统、雨水系统的保养和维护，以满足用户的使用要求。2.3.3.负责水化验、各水质监测。2.3.4.负责消防、喷淋系统及各类设备的检查维护。保证该系统处于良好的工作状态。24弱电专业2.4.1.弱电专业的管理范围是保证以下系统设备的正常工作，并及时解决所发生的任何故障，定期与维保方对系统中的设备进行清洁、维护、保养：2.4.1.1楼宇自控系统2.4.1.2消防报警系统 消防报警自动控制系统设备包括：火灾报警设施、火灾告警设施 正压风口、排烟口及排烟阀的执行器、防火阀执行器的电控部分各端子箱内模块控制排烟机、正压送风机的继电器，强切电源继电器消火栓按钮，手报按钮。水流指示器、压力开关紧急广播系统设备防火疏散隔离设施2.4.1.3保安监视系统设备包括: 保安监视器、录像等设备、线路及现场摄像头、防盗报警系统2.4.1.4有线电视、卫星接收系统设备包括：卫星接收天线、前端机房设备、干线分配系统设备（弱电竖井）、用户终端2.4.1.5综合布线系统设备包括：电话机房内的铜缆配线架、光缆配线架、光纤接续箱。垂直干线楼层弱电竖井内铜缆配线架，光缆配线架、光纤接续箱2.4.1.6车库收费系统 设备包括：道闸、读卡控制器、红外设备、管理电脑。2.4.1.7会议音响系统 设备包括：各会场音频、视频、数据控制设备2.4.1.8对讲机信号覆盖系统25综合维修专业2.5.1.负责所辖物业中的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、进行维修检查保养。2.5.2.负责所辖物业中机械设备进行巡检维护。2.5.3.负责所辖物业中建筑设施进行巡检维护。2.5.4.负责所辖物业中玻璃幕墙进行巡检维护。2.5.5.负责所辖物业中向业主提供建筑装饰的修缮服务。2.5.6.负责所辖物业中业主及客户二次装修的管理。2.5.7.确保所辖物业中房屋完好率达标。3工程部管理目标/指标在公司综合管理方针基础上依据综合管理体系的要求和综合管理方针所提供的框架，建立工程部的管理目标/指标：设备完好率 98%设备运行事故及时处理率 100%房屋完好率 98%报修及时处理率 100%一次维修返修率不高于 1%质量记录及表格设备完好率统计表运行设备事故统计表房屋完好率统计表维修单处理情况统计表4岗位职责41工程部经理报告上级：总经理、副总经理督导下级：工程部副经理、专业主管、文员联系部门：行政人事部、安保部、物业客服部、财务部、餐饮部（对外联系，根据实际情况定）岗位职责：（1） 负责本部门的综合管理体系工作，确保工程维修质量目标的完成。（2） 贯彻执行正、副总经理的各项指令。（3） 全权调配工程部各专业人员，确保各系统设施、设备的正常运行。（4） 审定督促下属严格执行岗位责任制，并对工程部的专业主管、文员工作作出评估。（5） 负责工程部的年度工程维修预算，年维修保养计划，工程部培训计划的制定。（6） 检查本部员工的公共知识培训和专业知识培训。（7） 编制、拟定年度能源消耗预算，审定各专业节能计划与措施，按程序报批后，组织贯彻实施。（8） 负责对整个大厦的公共设施实行责任管理，按月实行必要的工作检查，对公共设施的突发性故障及时组织工程技术人员进行抢修，确保所有工程设施正常运作。（9） 负责检查各专业主管、文员的工作质量。（10） 负责服务申请单的评审工作，和工程部所有费用的支出的审批。（11） 负责部门内各项对外联络工作，负责对外公函审定工作。（12） 依据考核办法对下级人员工作的进行考核。（13） 依据预算审核批准部门内各专业维修材料及办公用品的申购计划，做好部门的成本核算控制工作。（14） 负责处理重大客户的投诉工作。（15） 定期（每周一次）组织召开工程部主管以上人员的工作例会42工程部副经理报告上级：工程部经理督导下级：工程部专业主管、文员联系部门：各职能部门岗位职责：（1） 负责工程部本专业各项事务的管理工作，对本专业工作结果负管理责任。（2） 做好设备管理工作，按月、季、年计划做好设备保养、维修、大修工作，对工作结果负管理责任。（3） 编制专业年度、季度、月度工作计划、设备维保计划、设备大中修计划，经公司批准后组织专业人员实施对实施过程及结果负管理责任。（4） 负责改造项目的拟定，批准后负责监督实施，对工作结果负管理责任。（5） 协助工程部经理做好工程部培训工作的落实和检查，并对各专业新入职员工进行岗前培训和各种规程、规范、制度的学习。并负责对各专业培训工作进行检查。（6） 负责组织工程部综合管理体系培训工作和工作质量的检查确保各专业培训工作的质量。定期对工程部的工作质量进行检查。（7） 收集各类设备的技术资料及时登记各类设备的验收情况、运行状况及维修记录，每月交文员整理归档。（8） 负责审定工程部的会议纪要。（9） 负责工程部大事记的编辑整理工作。（10） 在部门经理不在的情况下，代行部门经理之职责。（11） 负责对工程部紧急预防计划的制定和落实。（12） 负责审定本专业内系统设备设施的整改方案（13） 负责所辖专业工作人员的考核工作。（14） 积极参与设施、设备的交接、验收工作，完善设计和施工遗留缺陷，参与重大设施、设备的工程改造工作。监督外协施工，验收施工质量。43主管报告上级：工程部经理、副经理督导下级：工程部领班、技工联系部门：各专业及相关部门专业岗位职责（1） 负责本专业综合管理体系实施，负责本专业的各项培训工作的落实，确保工作量达到要求。（2） 认真落实公司制定的部门管理目标严格做到零修及时率达100%、一次维修合格率不低于99%、设备合格率98%的工作目标。（3） 负责组织本专业各项工作计划、设备维保计划、大中修计划的实施，在实施过程中提供有效监督对工作结果负管理责任。（4） 负责本专业各项培训计划的组织实施工作。（5） 负责本专业节能方案的实施工作。（6） 负责下级工作的考核。（7） 认真贯彻公司各项管理方针传达公司的管理精神发挥好上传下达的工作作用。（8） 负责本专业接报修的处理跟踪维修结果核对维修用料，做好其它日常管理工作。（9） 负责急修工作的派工管理、维修及时率的统计、维修工时的统计、对维修结果负管理责任。（10） 负责本专业各项设备设施运行记录的整理、汇总至物料管理员存档工作（11） 每月编制与之配套的备品、备件计划，每月汇总上交工程部。（12） 检查本专业岗位责任制、安全操作规程及设备维修保养制度的执行情况、发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作，确保专业工作场所内的人员无重伤以上事故。（13） 定期检查本专业系统各类设备的运行状况，发现故障和隐患及时带领员工处理、抢修。（14） 负责对专业对外分包的维修保养项目维保质量检查及评定。（15） 检查专业工具的保管、使用情况，确保正常工作所需要的工具。（16） 积极参与设施、设备的交接、验收工作，完善设计和施工遗留缺陷，参与重大设施、设备的工程改造工作。监督外协施工，参与验收施工质量。44工程部物料管理员报告上级：工程部经理、副经理联系部门：各专业及相关部门专业岗位职责：（1） 负责日常维修工作单完成情况的统计工作，及时处理接报修工作确保报修及时处理率达标。（2） 负责紧急情况下的沟通、协调与报告工作。（3） 负责工程部各专业工作的协调工作。（4） 及时进行回访了解客户对维修工作的满意度。（5） 跟踪、统计设备的预防性维修计划落实及完成情况。（6） 参加工程部的各种会议，做好会议记录及文件材料整理工作。（7） 收发通知、文件及各部门的行文呈报经理签发后及时传达办理。（8） 负责考勤管理工作，严格检查各专业考勤制度的情况，并汇总上报（9） 起草部门文件，打印文件。（10） 负责发放办公用品。（11） 负责发放本部门员工的福利、劳保等。（12） 负责管理、收集、整理、工程系统的图纸资料及和各种设备的使用说明书并分类归档，提供查阅。（13） 接待内外来访人员。（14） 负责编制汇总工程部备品、备件采购的年度计划和月度计划。（15） 负责工程备品备件和物料的管理和收发。（16） 严格执行工具管理制度，做好工具的借用管理工作。（17） 保持仓库的安全、整洁，注意防潮，经常检查火灾隐患。（18） 做好定期的物资盘点工作，做到账、物、卡三相符。（19） 负责办理经理交办的各项事务工作。45运行领班报告上级：本专业主管督导下级：技术员工联系部门：各职能部门岗位职责：（1） 认真执行岗位责任制、安全操作规程、设备保养制度、员工手册和各项管理制度。（2） 管理好、使用好本班组负责的设施、设备，使运行的设备处于良好工作状态。保证工作质量，提高工作效率。（3） 负责贯彻落实工程部下达的各维修、保养计划，并组织本班组员工具体实施，确保安全生产。（4） 领班在工作上以身作则，对技术精益求精，在班组中起骨干和带头作用，协助主管做好班组的日常管理工作。（5） 做好本专业所管辖设备设施维修、故障处理、零件更换记录，每月交资料员整理归档。（6） 坚持贯彻执行各项管理制度，确保设备处于良好的运行状态。（7） 积极参与设施、设备的交接、验收工作，完善设计和施工遗留缺陷，参与重大设施、设备的工程改造工作。监督外协施工，参与验收施工质量。（8） 执行主管下达的各项工作指令，做好日常工作安排， 4.6维修领班报告上级：本专业主管督导下级：技术员工联系部门：各职能部门 岗位职责：（1） 认真贯彻执行岗位责任制、安全操作规程、设备维修保养制度、员工手册和各项管理制度。（2） 认真贯彻公司制定的设备保养规程，严格按照设备维护保养月度、季度、年度计划组织专业人员实施设备保养工作。（3） 认真落实公司制定的部门管理目标严格做到：维修及时率100%、一次维修合格率99%、设备完好率98%的工作目标。（4） 协助主管做好维修材料计划的申报工作。（5） 制定本专业各项工作计划，并负责组织实施工作。（6） 协助主管做好各项维修记录的整理归档工作。 （7） 协助主管做好辖区内员工管理工作。（8） 配合物料管理员做好工单的日统计、维修材料核对工作。（9） 积极参与设施、设备的交接、验收工作，完善设计和施工遗留缺陷，参与重大设施、设备的工程改造工作。监督外协施工，参与验收施工质量。（10） 完成领导交办的其它各项工作。47值班电工报告上级：领班联系部门：各职能部门、各专业岗位职责：(1) 严格遵守各项安全操作规程，保证供配电设备的正常运行。(2) 严格执行各项巡视检查制度并做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常问题及时采取相应措施，防止故障范围的扩大。(3) 按照强电主管和领班的工作安排，依据维修保养制度的内容及要求对所辖设备例行维护保养。(4) 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备的安全。(5) 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。(6) 非专业人员不得进入配电室，参观人员须经主管领导批准方可进入并予以登记，由配电室值班人员陪同。(7) 保管好配电室的公用工具和备品、备件材料。(8) 完成领导交待的其他各项工作任务。工作标准(1 ) 接班人员应提前10分钟到岗，交班人员应滞后5分钟离岗，处理好交接班事宜。(2) 每班必须对变配电室卫生清洁一次，每月对变配电室彻底清扫一次。每季度对楼层配电间清尘紧固摇绝缘一次；每季度对EPS电池柜进行充放电一次，地面、柜面、箱内应无明显尘埃、污渍。 (3) 每班值班电工对各楼层强电井、重点机房、重要设备进行巡视检查一次（特殊情况加强巡视），发现问题及时解决并报告相关领导，详细做好各项故障处理记录。(4) 熟练掌握配电室倒闸操作、维修工作等相关程序。(5) 熟知主要设备的性能及相关技术参数、常用开关位置、开关控制区域。(6) 努力钻研业务，不断提高专业技术水平。(7) 认真填写各类工作记录。48维修电工报告上级：领班联系部门：各职能部门、各专业岗位职责：（1） 服从领班的领导，遵守各项规章制度，努力学习本系统专业知识和新技术，不断提高业务水平。（2） 负责大厦电气设备的日常维修工作。（3） 熟练掌握大厦内的电气设备分布情况、掌握大厦内的低压电气线路各级开关的控制范围、熟悉各种用电设备的电气原理。（4） 清楚主要设备机房位置、清楚本专业管理范围、了解各种供用电设备的基本性能。（5） 接到维修通知后15分钟内备齐工具材料到现场维修，严格遵守入户维修流程，工作完成后填好维修工作单交工程部物料员。（6） 严格执行设备保养制度及操作规程，完成各种电气设备的检查与保养，保证工作质量，按时完成任务，作好设备保养记录。（7） 协助弱电工作人员进行弱电维修工作。（8） 发现设备设施异常情况具备解决条件当场解决如解决不了及时上报主管领导。（9） 完成上级领导交办的其它工作。 49电梯工报告上级：领班联系部门：各职能部门、各专业岗位职责：（1） 服从领班的领导，遵守各项规章制度，努力学习本系统专业知识和新技术，不断提高业务水平。（2） 遵守各项规章制度。（3） 负责电梯设备的巡视检查，并填写巡视检查记录。（4） 负责对电梯等设备出现的故障和隐患及时通知维保单位进行维修处理，监督代维方的维保工作。（5） 负责电梯开关使用的管理工作。（6） 负责因电梯故障、停电等导致困人的处理、解救工作。（7） 负责电梯、扶梯所有钥匙以及机房内全部设备的保管工作。（8） 根据机房温度开启通风或空调，保证设备在正常的环境下运行。（9） 认真填写电梯工值班日志及电梯巡查记录表。（10） 配合强电维修人员进行强电维修工作。（11） 完成领导交办的其它工作。410弱电维修、值班员报告上级：领班联系部门：各职能部门、各专业岗位职责：（1） 服从领班的领导，遵守各项规章制度，努力学习本系统专业知识和新技术，不断提高业务水平。（2） 负责楼宇自控系统、消防及紧急广播系统、闭路电视监控系统、对讲机信号覆盖系统、会议音响系统设备设施的维修保养工作。（3） 负责有线电视、卫星接收系统及综合布线系统的值班、运行及维修保养工作。（4） 遵守员工手册中各项规章制度，努力学习新技术，不断提高业务水平。（5） 熟悉弱电各系统的系统分布、线路走向及控制关系、位置。（6） 熟悉各系统的工作原理、系统设备的操作及使用方法。（7） 定期对各系统的设备进行清洁和维护保养，对弱电信号进行检测。（8） 弱电系统中出现故障，能迅速准确地找到故障点及故障原因，并及时排除或通知主管。接到维修通知后及时到现场维修，工作完成后填好维修工作单交工程部调度。（9） 认真填写值班记录、设备维保记录。（10） 遇有重大异常情况，如影响业主和客户正常工作和办公时，应立即通知本专业主管和工程部经理，并向值班经理报告。（11） 重要机房严格遵守门禁制度，保持各机房卫生整洁。（12） 专业工具及仪器使用后立即放回工具柜并妥善保管；弱电专业各种钥匙使用后，立即放回钥匙柜妥善保管。411暖通值班运行工报告上级：领班联系部门：各职能部门、各专业岗位职责：（1） 服从领班的领导，遵守各项规章制度，努力学习本系统专业知识和新技术，不断提高业务水平。（2） 负责空调（暖通）设备的运行维修，当值人员必须掌握设备运行状况，发现问题立即上报主管，并及时处理做好维修记录。（3） 空调运行维修工必须严格遵守各项规章制度，服从指挥，严守安全操作规程，对空调主管安排的工作负责，不得擅离职守。（4） 当值人员应按时巡视运行设备状况，按时监测各空调区域温度、湿度。根据外界天气变化及时进行空调工况调节。并做好各运行设备的记录和温、湿度测试记录。（5） 接到维修通知后及时到现场维修，工作完成后填好维修工作单交工程部调度。（6） 认真学习专业知识，熟悉设备状况、性能及系