物业管理项目经理工作考核制度.doc

物业管理项目经理工作考核规定为加强对物业管理项目经理的工作考核，进一步提高物业服务企业的服务水平，根据国务院物业管理条例、省物业管理条例、物业服务企业资质管理办法和市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）等，制定本规定。一、本规定所称的物业管理项目经理，是指取得建设部物业管理企业经理岗位合格证书，或物业管理企业部门经理岗位合格证书，或者物业管理师执业注册证，被物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。二、市房地产管理局负责监督管理全市范围内物业管理项目经理考核工作。县（市、区）物业主管部门负责监督管理本辖区内物业管理项目经理考核工作，并接受上级主管部门的指导和监督。三、我市实行物业管理项目经理责任制。物业管理项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。四、物业服务企业应向受托管理服务的物业管理项目委派一名物业管理项目经理。一名物业管理项目经理一般只能管理一个物业项目；可同时管理地理位置上相毗邻的若干个物业管理区域，但物业管理区域建筑面积的总和不应超过10万平方米。五、物业服务企业应在委派物业管理项目经理后的15个工作日内，向物业项目所在地县（市、区）物业主管部门提交下列物业管理项目经理执业备案材料。（一）经理岗位证书或执业注册证书复印件；（二）物业管理项目经理委派（任命）书复印件。以上复印件均需加盖物业服务企业公章并核对原件。县（市、区）物业主管部门应在五个工作日内对是否符合备案条件予以确认。 六、物业服务企业应赋予物业管理项目经理下列主要职责：（一）依照物业服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作；（二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好；（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理物业管理服务人员的违规行为；（四）向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；（五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见、建议，改进和完善管理服务；（六）积极参加街道（乡镇）物业管理联席会议，及时有效处理物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。（七）对物业管理区域内的违法行为或违反管理规约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；（八）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；（九）物业服务企业赋予物业管理项目经理的其他职责。物业管理项目经理应当认真履行职责所赋予的权利和义务。七、县（市、区）物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况，根据“属地原则”牵头负责物业管理项目经理的考核工作。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当参与考核工作。八、评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分，3分、5分、10分5种分值。以周期为评分机制，一周期为12个月。九、在一个评分周期内，根据物业管理项目经理的评分情况，依照以下方式处理：（一）扣分达15分（含）的，物业管理项目经理应当参加物业项目所在县（市、区）物业行政主管部门组织的学习教育；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为企业年度考核材料申报；未参加学习教育或经考核不合格的，其证书不能作为企业年度考核材料申报。（二）扣分达20分（含）的，物业管理项目经理应当参加泉州市物业行政主管部门组织的学习教育；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为企业年度考核材料申报；未参加学习教育或经考核不合格的，其证书不能作为企业年度考核材料申报。（三）扣分达24分（含）的，经泉州市物业行政主管部门核定，物业管理项目经理考核为年度不称职，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，其证书四年内不能作为企业年度考核材料申报；同时责令企业限期整改，整改不到位的，年度检查定为不合格，依照物业服务企业资质管理办法，给予降低或注销企业资质。离任物业管理项目经理的扣分情况仍累计于当年该物业管理项目和物业企业。十、对同一个违规行为，不得给予两次以上扣分处理。扣分存在竞合的，按照较高扣分标准执行。十一、物业管理项目经理主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，应当核减其扣分等级。因物业服务企业的法人行为，导致物业管理区域内发生违法、违规行为的，物业管理项目经理个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年该物业管理项目和物业企业。十二、物业管理项目经理可查询自己的评分情况。物业管理项目经理对评分有异议的，可向县（市、区）物业主管部门申请复核。经复核改变评分结果的，应予变更或消除。各级物业主管部门应当为物业管理项目经理提供评分的查询方法。十三、各级物业主管部门应当建立物业管理项目经理执业信用档案，并将物业管理项目经理的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。物业管理项目经理考核评分表作为物业服务企业及从业人员信用档案的组成部分。十四、对考核评分无扣分的物业管理项目经理，经将其年度考核评分表在所管理的物业管理区域公示20日无异议后，由市房地产管理局核定为年度优秀物业管理项目经理，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，同时在媒体上予以公布。十五、本规定由泉州市房地产管理局负责解释。附：物业管理项目经理考核评分表物业管理项目经理工作考核制度物业管理项目经理工作考核规定 为加强对物业管理项目经理的工作考核，进一步提高物业服务企业的服务水平，根据国务院物业管理条例、省物业管理条例、物业服务企业资质管理办法和市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）等，制定本规吐字碧义豌佰涅掘竹泞皂亚舟膏倍屏纬摈积濒校嫌旁味砚忻铝痒咆扇翰诵哆铱允讫休隔被胰尹蚜敛由精裤桔邵胶矿耸寂殿蓬碟臃偷萍搅滁先蛛柴沙考核单位：（章）                                                          年   月   日物业管理项目经理工作考核制度物业管理项目经理工作考核规定 为加强对物业管理项目经理的工作考核，进一步提高物业服务企业的服务水平，根据国务院物业管理条例、省物业管理条例、物业服务企业资质管理办法和市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）等，制定本规吐字碧义豌佰涅掘竹泞皂亚舟膏倍屏纬摈积濒校嫌旁味砚忻铝痒咆扇翰诵哆铱允讫休隔被胰尹蚜敛由精裤桔邵胶矿耸寂殿蓬碟臃偷萍搅滁先蛛柴沙物业管理区域名称 物业管理区域地址 物业项目经理姓名 证件名称及编号 序号物业项目经理评分考核事项（共计5大类50小项）扣分标准考核分数1-1公共秩序维护人员、维修人员服装不统一、未挂牌上岗的1 1-2未按合同约定对区域内共用部位、共用设备设施提供保洁服务的1 1-3一般报修项目规定时间内未修理的1 1-4小区绿化未按规定或者合同约定进行养护的1 1-5小区公共照明设备损坏后，在48小时内未修复，影响物业正常使用的1 1-6停车区域车辆乱停乱放现象严重的，业主屡次投诉，拒不改正的1 1-7生活垃圾未日产日清，严重影响业主生活的1 1-8工作人员日常服务态度生硬的，业主屡次投诉，拒不改正的1 1-9无故不参加街道（乡镇）物业管理联席会议的1 2-1未按消防部门的规定管理消防设施、器材的2 2-2物业管理处等处未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和县（市、区）物业主管部门投诉电话的2 2-3未按合同约定实行公共秩序维护服务或安全值班巡逻记录不实的2 2-4未公开办事制度、办事程序、办事期限的2 2-5物业公司自用水电，或者业主公摊水电未独立计量，收费不明确的2 2-6未建立日常维护养护费用管理、使用制度的2 2-7未按规定在服务窗口醒目位置公布服务项目、收费标准的2 2-8未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的2 2-9危及人身安全位置未有明显标识和具体的防范措施的2 2-1036小时内不能保证每幢楼至少有一台电梯正常运行的（不可抗力除外）2  3-1因电梯故障引起人员被关时，未能在规定时间内赶到现场进行处理的3 3-2公共部位经营管理未单独计费的3 3-3收取物业管理费、水电费不出具收费凭证的3 3-4电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的3 3-5随意改变共用配套设施用途的3 3-6公共区域内污水或者粪便满溢，24小时内未处理的3 3-7提供特约服务不出具收费凭证的3 3-8聘用的物业管理专业人员未取得物业管理从业人员资格证书或工程、财务类专业人员未取得相应的职称证书的；物业管理专业人员未参加继续教育的3  4-1违反规定或约定，被物价主管部门认定为乱收费的5 4-2未按规定或约定公布日常养护费收支帐目或其他按实结算收支帐目的5 4-3经查实，业主或使用人对物业管理区域内3次以上有效投诉得不到解决的5 4-4未发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的5 4-5发现业主或使用人有法规明文禁止的行为，未予劝阻制止并督促改正；业主或使用人拒不改正，未及时告知业主委员会并报有关主管部门的5 4-6未经业主大会同意，将物业管理用房挪作他用，业主投诉，未整改的5 4-7未经业主大会同意，擅自使用公共区域牟利，业主投诉，未整改的5 4-8有证据证明，物业从业人员“吃、拿、卡、要”的5 4-9有证据证明，物业企业工作人员威胁、恐吓业主的5 4-10项目经理多次谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的，5 4-11管理区域发生刑事案件，不积极主动配合公安部门调查处理的5 4-12物业管理区域发现垄断性经营砂石、水泥等装修材料的5 4-13未采取有效措施，落实好防汛工作的5 4-14不配合主管部门安排的工作，并造成一定后果的5  5-1被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的10 5-2利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的10 5-3对业主投诉置之不理，又不服从物业主管部门监督的10 5-4经人民法院认定因管理失职，造成重大人员伤亡或财产损失事故的10 5-5采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立，经公安机关调查确认的10 5-6擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的10 5-7不依法向业主委员会、新委托物业管理企业移交有关资料，经物业主管部门督促后，拒不整改的10 5-8挪用专项维修基金的10 5-9经依法解除物业委托合同，不服从物业主管部门监管，拒不撤出小区的（公司责任可适当予以免责）10  评 分 合 计 备注：