物业租凭：房屋租金.doc

物业租凭：房屋租金一、房屋租金的概述 房屋租金是承租人为获得一定期限内房屋的使用权而向出租人支付的价款。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。按照不同的标准划分，可将房屋租金分为不同的类型。1按照租金构成因素的不同，分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金由房屋成本加维修费、管理费、保险费、投资利息和税金等因素构成；商品租金由成本租金加保险费、地租和利润等因素构成；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的租金标准。2按照房屋租金标准形成过程的不同，租金还可分为统一租金、协议租金和市场租金。统一租金，是指国家或地方人民政府统一规定的房屋租金标准。企业事业单位之间、私人之间，通过房屋交易市场出租房屋的价格，双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价，对部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。私房租金标准由房屋所在地人民政府规定。协议租金，是指房屋租赁双方商定的租金额。协议租金，应双方自愿，承租方有实际支付能力。关于加强房地产交易市场管理的通知中规定，企业事业单位之间，私人之间通过房屋交易市场订立的房屋租赁价格，由租赁双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。市场租金，是指在房屋交易市场成立的租赁关系的租金。其租金额随房屋供求关系的变化自由地上下浮动。3按照房屋所有权性质的不同，租金可分为公房租金和私房租金。(1)公房租金，是公房承租人根据公房租赁合同向公房出租人支付的对价。因我国一贯执行福利性的住房制度，故公房租金长期偏低。1988年2月15日国务院在关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案中提出要合理调整公房租金。由于公房租金定得太低，难以吸引个人买房，不利于抑制对住房的不合理需求。公房租金应按住房折旧费、管理费、投资利息和房产税五项因素计算，每平方米使用面积月租金据测算，全国平均约1.56元，现行租金标准在1元以上。(2)租房租金，是私人房屋承租人根据租赁合同向出租人支付的对价。1983年12月17日国务院发布的城市私有房屋管理条例规定，房屋租金由租赁双方依照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租赁标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取承押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。在当前普遍存在房租偏低问题的情况下，要加强对私房租赁的监督检查工作，注意防止高租或变相高租。二、房屋租金确定(一)确定房屋租金标准的原则和应考虑的因素城市房地产管理法第54条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”据此，房屋租金标准的确定，应根据所租房屋的不同用途，首先按照国家或地方人民政府的规定执行；没有统一规定的，才能由当事人双方协商确定。确定租金标准的，应贯彻以下原则：(1)“以租养房”的原则。所谓“以租养房”原则，简单说就是房屋租金总和与房屋价值大体一致的原则。这一原则是我国用经济手段管理城市房产、制定租金价格的基本原则，以分期零散地收回房屋的价值，获得最基本的物质补偿，以便维持房屋的简单再生产。实践证明，这一原则的制定和贯彻执行，对解决我国房屋的供求，以及保证房屋的养护维修均发挥了显著作用。(2)适当照顾人民负担的原则。由于我国长期实行低工资制，房租标准的确定，必须考虑到我国广大群众的承受能力。房租价格的确定，应照顾到两方面，一方面要用计划价格保证低工资职工的生活水平，另一方面要用市场价格调节私房租赁关系，满足社会上收入较多的人的居住需要。(3)按质论价原则。按质论价原则是指在确定房屋租金时，应根据房屋的新旧程度、楼层、朝向、设备情况、施工质量、建造档次、房屋座落地址距离市区的远近、周围环境等直接影响房屋的价值和使用价值的因素来确定。以上是确定房屋租金的基本原则，在这些原则指导下，根据房屋租金的本质属性(即房屋租金是房屋价值的货币表现形式，是对房屋价值的分期偿付)，租金标准的具体确定取决于以下基本构成要素：(1)折旧费。折旧费是指用房屋造价减去残质，均摊在房屋使用年限内的数额。具体讲，它是指通过收取房租按月或按年收回的部分建筑投资。这里所指的房屋造价，是指房屋的全部投资，它包括主体工程、附属工程、勘察设计、“三通一平”的费用(“三通”是指施工临时使用的水源、电源及热源，以及运输道路接通到施工现场，“一平”是指施工现场的场地平整)，以及不可预见费2%，职工调资，建筑材料调价，建筑企业利润2.5%，机械装备费3%，以及其他方面的费用。至于土地补偿费、征地拆迁费、人防工程和商业服务、文教卫生等配套工程建筑费用，不应计入房屋成本租金的造价之中。这里所说的使用年限，是指房屋建造时按设计要求合理地采用原料，符合质量要求，并在竣工后正常使用、合理维修的情况下，平均达到的使用年限。由于各类房屋的结构不同，使用年限也随之不同。一般来说，钢筋结构的房屋使用年限是100年，砖混结构的房屋使用年限是80年，砖木结构的房屋使用年限是75年，简易结构的房屋使用年限是30年。以上房屋使用年限的计算，是指在正常情况下的年限，而不包括意外的灾害、战争等因素。这里所指的残值率，是指各类房屋在达到耐用年限后所余的陈旧建筑材料，扣除拆迁费用后的残余价值与房屋造价的比例。由于各类房屋结构不同，其残值率也各不相同。一般来说，钢筋结构的房屋残值率为0，砖混结构的房屋残值率为2%，砖木结构的房屋残值率为6%，简单结构的房屋残值率为3%。(2)修缮费。为了保证房屋的正常使用，就需要对房屋进行正常的维修和保养，修缮费就是指各类房屋在使用年限内为保证其正常使用而对房屋的各个部分进行合理维修所需要的费用，但不包括意外灾害损坏的修复，以及对超年限房屋的非正常修缮的支出费用。房屋的年修缮费用是以房屋使用年限内修缮费总额按使用年限平均计算的，具体的计算方法各异，有的地方采用面积定额法，有的地方采用部件更新周期计算法，有的地方还采取造价比例法、定期轮修法等。其中部件更新周期计算法运用最多。所谓部件更新周期计算法，是指对各类房屋按其结构、面积、顶棚、地面、内外墙抹灰、门窗、油漆、粉刷、电气、暖气、卫生设备等部件分别计算出单方造价，然后根据实际工作经验，确定各部件的使用年限(更新周期)，再计算出各部件在使用年限内的更新次数，并以拆除费与残值相抵的办法，用造价作为更新单价(每次更新只更新该部件一部分的，即按更新数量计算更新单价)，计算出房屋在使用年限内更新费用的总和。再按使用年限平均求出更新费，即大修、维修费用。在计算修缮费时，还应考虑到材料调价、工资调整、机械设备费以及不可预见费等因素，这些应适当列入计算之中。(3)管理费。管理费是指在房屋经营管理过程中所支付的流通费用。管理费包括房管局(站、所)职工工资、行政办公费、业务费等内容，其计算方法为：管理费(折旧费+修缮费+贷款利息)×6%其中职工工资，可按房管员定额确定房管员数量及其与内勤房管人员、政工、后勤等人员的比例，计算出房管局(站、所)职工总数后，按平均工资来确定职工工资总额。房管职工离退休费可按退休人员与现职房管人员的比例计算，列入管理费中。行政办公费可按职工工资总额的相应比例计算。业务费是指房屋经营管理过程中各项业务费用的支出，如宣传费、职工培训费、设备购置费、科研费以及其它与业务有关的费用。以上各项费用之和按房管面积平均计算，即可作为年管理费数额。(4)利息。利息是指建房贷款利息(也称固定资金占用费)。房屋出租实质是房屋的分期出售，到房屋使用年限终了时将房屋投资全部收回。由于房屋使用年限较长，因此建筑房屋的资金若存入银行，会有一笔可观的利息收入，若贷款建房，其贷款也要付出一笔利息的。因此，房屋租金中应包括贷款利息，即在以折旧费收回建筑投资的同时，也应收取那一部分建筑投资的利息，一并计入房屋租金中。(5)土地使用费。土地使用费是指使用国家或集体的土地建造房屋应交付的土地使用费。我国目前实行土地有偿使用制度，因此，在房屋租金中应计入土地使用费。(6)房产税。房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象，按照房产原值(减除一定比例)或按租金计征的一种税。1986年9月15日国务院发布了中华人民共和国房产税暂行条例(以下简称房产税暂行条例)，并于同年10月1日起施行。房产税由产权人交纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，该条例第2条对此作了明确规定。房产税的计税方法有两种，一种是房产余值，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；二是按房产租金收入缴纳，税率为12%。根据房产税暂行条例的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，因此，应缴纳的年房产税额等于房产全年租金收入乘以税率(12%)。房产税按年征收，由纳税人向房产所在地税务收机关分期缴纳。(7)利润。房屋是商品，因此，自然需要有利润，但利润不能过高，对此，我国的房管部门对房屋租金中的利润以租金评估的方式加以限制，使之不会出现过高的情况。(二)私有房屋租金标准的确定随着我国改革开放及住房制度的改革，房屋租金标准也在不断变化，但私房租金的标准仍应根据城市私有房屋管理条例第16条的规定确定，即“房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租赁标准协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。”这一规定表明，当地政府对租金有具体规定的，应按规定执行；没有规定的，双方才可以协商确定，但必须做到公平合理。但是私房租赁与经济发展有一定关系，为便于实际执行，在规定房屋租金标准的基础上，根据当地经济发展情况，在一定范围内上下浮动的租金，一般应视为合理，予以保护。私房租金确定时，应注意几个问题：一是出租人除收取租金外，不得再以其他名目收取承租人的钱款；二是对租金标准有争议的，高租可以适当调低，低租可以适当提高。(三)公有房屋租金的确定公有房屋租金是由国家主管部门按照房屋的质量、设备、楼层等条件确定的，这些条件如有变化，租金也可适当调整，租金的确定以“以租养房”为原则。北京市城镇公有住房租金改革办法对租金的管理作出以下规定：待添加的隐藏文字内容2(1)公有住房租金改革应分阶段实施。“八五”目标是住房租金最低达到维修管理费水平，有条件的单位力争达到折旧、维修和管理水平。“九五”目标是住房租金达到成本租金水平。1994年年底前，凡北京市行政区域内的企业、行政事业单位出租的公有住房，均依照本办法实行租金改革。(2)单位出租新建住房和腾空的旧住房，租金标准为每月每平方米使用面积0.55元。单位出租现住房，租金标准可一步或分步提到每月每平方米使用面积0.55元。分步提租的，每月每平方米使用面积的租金标准，1992年内不低于0.55元的50%，1993年不低于0.55元的75%，1994年初达到0.55元。承租人实纳租金，依北京市房地产管理局制定的房屋结构、装修、朝向、层次、地段、环境等因素的调节标准确定。(3)单位出租公有住房，对超过住房标准面积的部分，加收超标租金。住房标准按户计算，依家庭人均住房使用面积结合分室原则和国家规定的有关住房标准确定。符合下列标准之一的为不超标：人均使用面积标准；人均住房使用面积按14平方米计算，每户家庭中每个人的面积标准之和另加5平方米，为该房住房面积标准。丧偶、离异、30岁以上未婚者，按两人计算。夫妻平均年龄在25周岁以上尚无子女或身边无子女者，视同有一个子女计算。分室标准参照北京市实施城市房屋拆迁安置条例细则的有关规定执行。年满13周岁以上的子女及其他单身成员，可按异性分室、同性不分室的标准掌握，男年满26周岁，女年满24周岁以上的同性未婚家庭成员，可按分室标准掌握。(4)超标准面积每月每平方米使用面积的租金标准，楼房不低于1.34元，平房不低于1.05元。(5)承租人住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总收入5%的，经本人申请，所在单位批准，超过部分可从住房公积金中支付。因住房超标增加的租金，不得从住房公积金中支付。(6)对承租人按上述规定计算住房标准时，退休职工增加9平方米，离休职工增加12平方米。离退休职工及其配偶死亡后，原其他与其共同居住的家庭成员的住房标准应重新核定。离退休职工住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总额收入5%，或虽未超过5%，但却已造成生活困难的，可暂由离退休职工的工资发放单位从住房基金中给予房租补贴。因住房超标增加的租金不予补贴。房屋租金的构成，应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，具体包括：折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租8项构成因素。关于租金，在实践中常遇到的问题是在租赁期间，出租人提出要求承租人增加租金。对这一问题，司法实践中应根据具体情况作出处理。城市私有房屋管理条例第16条规定，房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准。协商议定，没有规定标准的，由租赁双方根据公平原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。当前，随着我国房屋价值不断增值，房屋租金也在相应地提高。出租人能不能在租赁期限内要求承租人增加房租呢?在实践中，如果出租人提出增加房租，经承租人同意，是可以的。如果承租人不同意，在有期限的租赁合同中，若租期较短，出租人要求增加房租，一般不予准许。没有订立租期的房屋租赁合同，以前的租金确实太低，与当前的房屋租金相差很大，出租人要求增加房租的，应该准许。例如，李×在1962年将自己的一间私房12平方米，出租给陈×居住，当时议定租金每月为1.5元。在1965年国家统一调整租金时，李×与陈×在房管部门签订了一价租赁合同，未约定租期，房租为每月2.1元。到1980年李×要求陈×增加房租，陈×未同意，仍按每月2.1元交纳房租。1985年李×又要求陈×增加房租到每月20元，陈×以该房屋破烂，李×未修房屋为由仍不同意增加。同年5月起，李×拒绝收取陈×每月交纳的2.1元房租，并于1986年5月向法院起诉，要求解除与陈×的租赁合同。法院受理后查明，陈×没有房屋搬迁，仍要求继续租用该房，只同意增加少量的房租，最后法院参考当地私有房屋租金作出判决；在判决发生法律效力之日起2年内，陈×将承租的房屋退还给李×，限期内每月付房屋使用费30元。自1985年5月起至判决生效之日止，陈×所欠的租金按每月2.1元一次性付给李×。在这一案例中，李×与陈×在1965年议定的房屋租金远远低于现阶段的房屋租金，李×所收取的每月2.1元的房租根本不够对出租房屋进行维修。如果按法律规定，李×负有维修出租房屋的义务，那么，李×将房屋出租，不仅得不到收益，还要承担房屋的维修费用等，这就显失公平，在法律上也是不允许的。法院判决该房屋租金每月增加到30元是公平合理的，陈×也是能够负担的。三、房屋租金的交付方法和时间关于房屋租金的交付方法和时间，一般说来，城市公有房屋租赁多依国家房管部门制定的房屋租赁条例、方法中的规定办理，按月交付。而私有房屋的租金交付方法和时间，一般按当地习惯办理，也可由双方协商确定。如果承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收受时，承租人可向当地公证机关申请予以提存并证明，以免承担迟延责任，公证支出费用以及公证机关提存费用均从房租中扣除。如果公有房屋承租人无正当理由拖欠房租1个月以上的，私有房屋承租人累计6个月不交租金的，出租人有权解除租赁合同，我国的公有住宅租赁条例及城市私有房屋管理条例第21条对此均作出了规定。