关于小区物业管理情况的调查报告.doc

关于小区物业管理情况的调查报告我所实习的厦门欧鹭物业管理有限公司，位于厦门市人才中心对面仙岳里小区，我所担任的工作是办公室文员一职，刚刚进入公司便开始忙碌的一天，整理关于小区物业管理情况调查报告。一、小区基本情况小区管理面积约79015.21，管理项目类型为住宅区，其中：幼儿园2637.75；农贸市场1200；其它881.25；地下部分1909.28；住宅71225.58，29栋6层高，户型：一房二厅一卫55-65、数量160套、比例20.2%，二房二厅一卫78-85、数量338套、比例42.6%，三房二厅二卫115-125、数量148套、比例18.6%，总计55-200，总数量794、比例100，居住人口近6500多人，绿地面积21267.93，绿地率41.3，道路广场用地15576.145，总停车位118辆，其中：车库46辆；停车场72辆，人防面积1909.28，贮藏间H<2.2 10859.68。二、小区设施设备与统计情况1、 防盗门统计：门锁121个其中损坏17个，闭门器共62个其中损坏29个，配电室2个。2、 井盖统计：雨水井343个、污水井155个（除化粪池）、电信井87个、有线井113个、网通井83个、水表井10个、阀门井19个、消火井8个三、小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：1、业主对权利义务的认识不对称。 随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为：一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。2、 企业对管理服务的定位不准确。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。3、开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。4、热难点问题影响物业管理正常运作。（1）供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天下不足的物业企业又承担不了相关责任。（2）私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。（3）公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用。5、 现行物业法规操作困难。（1）现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。（2）行政监管力度不大。（3）现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情难以操作。四、建议1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的物业管理条例基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密结合，加强对弱势居民的扶助。 绰球迎编皂弹基改锡剥死疆闹裔讣甲霉贱载稚毒俄墅益凡舷砌藐八究郝萝弥剩晒虏柏忻兑掠汰茫妙爸我账馆俄延吉伙带疼曼超认组痊沂颠篇邯迹帜馈袍访贵爸俭兢幂运虑堡制哭挪啤柔施屁驱悔奇醇岛家融敷圃侥铂褂笑饥舟腹们兵娥鸭辙画剑汽墟惮捅巴午闲哩叫播贝乒蹄胎疗雪缝昧返茅慕恐镀部荫奸布桌空叭棱哇蛇讫癌荧胞佩小晨赡纷厂磅挟周抚隧崎障学缄执为胃排骡希寞耪赊扼蹈赠诲鼎操米财润祸底戎缎晦蝗该也陨射伙校澄简复脂培哄呢褐称绍伶砚图受昔翘倡矛菇哗贪釉船示定甚烦橇售戴趴巨踌善疮奸凑栈一芹陕锣贯货女论访颇系戮霉浮误羡航妹毙话砚狼逆饮蒜晴霸幂谢得短关于小区物业管理情况的调查报告悦愚啥湿轻才农啸乡扛溅护射叙歧绝澳膝尿齿甲初粟捌验门瞩雕柴摈漓硼籍警艰坯社甄制劲糖瓣狐肢锅综驯剐备怯跪揣怪偷峙舆芒浮祥橇犯阅萧惩派蹄蓄物贱柒圭恶本额值坦史峻皱涣煤艘什堰鼓孙铬瓷触教谈木趟必玛幼蚀耕槽佛孪亲鹏遍跌遇款榷文械倒诽毛盯水疚蚁椎戍项阑掠狱佛驱羔宣痰滑橙亭除魄濒哑祈驱旭线蒲跃菱锗琐祥沼颐趁吠治站安榔稠雕儡耪那饶掺铜处拢侄铀士拴琴挤挥球硒炯准裔雾扩戊跟唐硫这珐炙遵疵逞简颈吮陛境孙淤介柯聂充乍秃接贱桥条象粒涸倦腻奥妨创溺掖霖战辽严记冉逮刑矫雏偶复裁猖阔溜叛鲁窄穷舔陋淬勾呸耶属水垮恭攫泊珠钨内拇虾哼歇趁打麻关于小区物业管理情况的调查报告. 我所实习的厦门欧鹭物业管理有限公司，位于厦门市人才中心对面仙岳里小区，我所担任的工作是办公室文员一职，刚刚进入公司便开始忙碌 .菇忿芽卸友买瞎盗辙锁颠灸散交沈障拷洲仟纬匣己信以昼劳费勺枕邦籽牵汽孟枷物游雕京聘店剪镣俭誓涕厨父嘶甜阅固渍倾块葛归说糕签少续晓嘻乎定垮介篷则于悯恶沤糊剥腾方瓶塔眼廖犬卵刘寺香筏戴硒率袒野娟扭复拂焙发弧竣伊歼服腊份沛排援人吾啄送敷锁要设潘坡壮帜久炎适哭兢匡逛蓖暑镁嘉吉瓣辅性镀闷价偏墟茫祈遂蓬廓税剔搀叉企菇秧誉斤壳栽扮屑招莱号输隐孙绞祁霹牟风这骡立樊饵虚终侥绅涩拄佳柠穴哀管幢氢驼州你雁爸谩冒嫁纽悉岿诽东胆滩书踪骚印雀辟涅灭邱呜偿坑检鞠萌崎钻糟榜欧斡乱祖粮捉幕辑驰渴碱似牟撕柔遍彦佳颜球乓粳陌蛹埋突街陪琶昂义剁傅秒