Xx房地产开发有限公司xx大厦可行性研究报告.doc

XX房地产开发有限公司XX项目可行性研究报告Xx房地产开发有限公司二OO五年十二月目 录一、 项目概况31、项目概况32、项目公司4二、 市场分析与预测 5三、 项目定位分析与优劣势分析 8四、 商业裙楼定位策略 9五、 项目建设周期及工程进度安排13六、 投资估算与资金筹措15七、 项目损益表及静态盈利能力18八、 项目财务效果评价18九、 资金使用和资金回笼时间计划18十、 结论20一、 项目概况1、 项目概况本项目位于西部xx市，地处西部xx市市繁华的商业副中心-“xx商业圈”，本项目在建工程建筑面积80250.95，土地使用权5615.12，它是双塔超高层建筑物，地下三层7995.94，地上裙楼五层27900.12，为框架结构，主楼六层至四十二层为筒体结构30848.80，次楼六楼至十九层剪力墙结构13506.09。原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓，副楼设计为写字楼或公寓，裙楼设计为商场。另为工程配套附属用地1785.34平方米，为绿地和停车场用地。项目原为西部xx市x集团公司投资开发的项目，由中国xx设计院设计，由x建筑工程公司承建土建施工。大楼设计为一座双塔式的现代化和具有国际水准的商业大厦，1994年11月开工修建，主体于1997年6月封顶，目前是西部xx市第一高楼。我司于xx年x月x日在拍卖会中竞买成功，取得项目产权。 本项目于2005年初正式复工，目前已完工的项目有钢结构、加固、主副楼内隔墙、电梯定制、主楼外装修等，正在施工的有副楼外装修、消防、给排水、通风、空调等，即将进场施工的有电梯安装、主楼内装修等，项目整体进展顺利，各项工程都在有条不紊地进行，明年9月底前完工应该不成问题。本项目主楼共684套酒店式公寓，于05年3月正式开盘销售，至10月末，已实现销售500余套，销售额超过1亿元，资金回笼6200多万元，目前正以每天3-5套的速度进展，总体销售形势一片大好。副楼也将于11月底推出销售，目前已有100余组的客户储备，预计销售期为3个月。本项目1-5楼为群房，设计用途为商业，总面积为27900.12。2、 项目公司西部xx市xx房地产开发有限公司成立于2003年8月4日，由xx公司(注册地:英属维尔京群岛)独立投资设立的外商独资企业，注册资本xx万元人民币，已到位xx万元，经营范围包括在西部xx市范围内从事房地产开发、经营和新型建筑材料研发、制造等，公司注册地址为西部xx市。公司现有员工29人，具体有工程部、商务部、营运部、开发服务部、财务部和行政部。组织架构图如下：总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部 3、 启示依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。二、 市场分析与预测2004年，对西部xx市房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2004年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。2003年的竣工销售率为72.3%，2004年的竣工销售率低到了47.6%。从2001年商业地产需求的突然放量，到2002年商业地产的大面积竣工，以及2003年的空前发展，形成商业地产的相对过剩。至2004年西部xx市市区累计供应商业用房面积127.44 万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年西部xx市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年(1-12月)供应过量46.05万平方米，由此可见，西部xx市市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。历年商业用房统计数据如下：出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。主要是产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。 本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价（元/m²）1A013万m²产权商铺1F29000元；2F14800元2B024万m²产权商铺1F25000元；2F18000元3C036000m²产权商铺1F26000元；2F18000元4D0423万m²产权商铺1F上34000元；1F下23000元5E056000m²产权商铺22000元6F062万m²产权商铺1F20000元；2F9000元7G076500m²产权商铺1F28000元；2F11000元三、 项目定位分析与优劣势分析（一）项目优势 Ø 项目位于城市核心区域，区位价值较高。 Ø XX区域是西部xx市传统的商服繁华区，该区域目前已有：家乐福、太平洋百货等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。 Ø 本案主塔楼高达42层，目前为西部xx市第一高楼，这是本案营销的独有优势。Ø 本案作为西部xx市著名的烂尾楼之一，在西部xx市有较高的知名度，营销工作具有一定基础。Ø CBD的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。 （二）项目劣势 Ø 本案作为一个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起一个整合的形象。Ø 项目临XX路（快速通道），处于XX商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的开展。Ø 塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。Ø 当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了一定的负面影响。 （三）项目机会 Ø XX路目前开始改造，取消单行道的限制。改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。对招商工作的开展有促进作用。Ø 区域内大型商业楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观，为本案商业带来机遇。Ø XX国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。Ø 本案区域是西部xx市规划的CBD区域，商务氛围浓厚。（四）项目威胁 Ø 西部xx市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限、商业企业资源有限的情况下，商业物业对消费者、商业企业的争夺日趋白热化。四、商业裙楼定位策略1、商业裙楼的意义 利润的重要来源项目增值举措展示价值与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间四大公共空间体验 1 时尚都市体验 l 主题特色店（吸纳西部xx市最顶级的品牌商家，营造西部xx市消费制高点，抬高项目定位；如宾利·西部xx市4S店、XX春天、哈根达斯、亨利表行等）l 有会员制或俱乐部服务（成立西部xx市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募“时代英雄”入会，重要城市商家入会等）l 提供店铺装修设计顾问服务四大公共空间体验 2 文化体验 l 个性化装修l 有会员制服务l 对精神食粮的全新体验（世界知名建筑、传统文化、饮食、旅游、汽车、烟酒类等品味主题文化区）四大公共空间体验 3 休闲娱乐体验l 消解购物街单一功能, 实现真正休闲驻足功能（“商业家乐福”概念，业态丰富，最大限度聚集人气）l 形成共同兴趣人群的聚会交流地点（XX影院、商务主题吧、贵族女人馆、康体会馆等）商业四大空间体验 4 异国饮食文化l 统一品位，一体化装修（西部xx市异国风情街，日本料理、意大利批萨、韩国烧烤、各国风情水吧等）l 集成空间（裙楼平台园林商务吧）2、商业裙楼的定位一 CBD国际时尚消费区（mode shoppingmall）购物中心产业经营比例：零售52% 娱乐30% 餐饮：18%定位支撑：q XX商业圈是谁在消费？ 在qXX商业圈大约有85%的消费群体是白领阶层，他们的消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关的消费。q XX商业圈是谁在经营？ 零售业：家乐福、太平洋百货等；医疗：省市人民医院；金融：中行、工行等大型银行机构，同时还有部分知名娱乐和餐饮行业，但目前未出现特色商业中心。q XX商业圈有没有商业中心？Xx、xx目前来看是qXX商业圈的商业经营中心，而且体量巨大，并有品牌百货商家入驻，对我项目商业冲击较大，故在定位上尽量规避重叠。q 我项目商业的定位需出奇制胜！ 在qXX商业圈商业战场争夺白热化的阶段，需要的定位是本区域从未出现的，我们的时尚消费概念将由顶级品牌卖场+前沿娱乐+主题商务+风情餐饮+文化展场构成立体的循环消费体系，依托本项目的外观形象，打造qXX商业圈首席时尚MALL、一个纯粹的城市前沿领地。购物中心招商目标： 购物中心招商目标分布零售设施核心主力店西部xx市顶级消费品牌店（汽车、珠宝、服饰等）辅助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文化娱乐设施核心主力店大型影院、歌城、主题文化展览等辅助主力店康体会馆、美容美发等配套辅助店艺术摄影、旅行社、商务网吧、电玩城等餐饮设施核心主力店中餐、西餐、风情酒水吧等辅助主力店快餐类、风味小吃类配套辅助店快速银行、邮局、诊所、等业态规划： 一层规划：顶级消费品牌店（如宾利西部xx市4S店、仁和春天、哈根达斯、亨利表行等汽车、服饰、西式快餐、品牌钟表、珠宝首饰、化妆品、工艺品店 ）、银行、邮局、旅行社二层规划：百货、书市、家电、音像制品、家居用品、童装童玩、体育用品、健身器材三层规划：主题文化会馆、贵族女人馆、商务吧、风情水吧、康体会馆、美容美发、艺术摄影 四层规划：餐饮城、娱乐城、KTV五层规划：数码影城（可与华协影城整合，或招“蛾眉影院”）、风情水吧裙楼平台：主题园林商务吧兼会员俱乐部负1-3层规划：地下停车场 租金（使用面积）：GF100150元/月一层200350元/月二层100150元/月三层5080元/月售价（套内面积）：一层3.55万元/ GF1.52.5万元/ 二层2万元/ 均价1.3万元 3、商业裙楼的其他定位定位二：餐饮主题的综合性商业楼一层规划：建议引进两至三家如麦当劳、必胜客、塔克钟等知名的饮食机构，一方面可以聚集人气，另一方面也将发挥品牌效应，带动整个商场的销售和租赁。二层规划：引进巴西、法国、美国、印尼、泰国等极富异域风情的美食餐厅，为消费者提供高品位、高档次的美食新天地。比例按地域20%分配。三、四层规划：引进高档大型中餐、海鲜餐馆等。主要设置包间式的消费场所。两层分别引入一家该类大型餐饮企业。五层规划：引进如宾诺、良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天、休闲的空间。比例：名典50%、左右吧50%、负1-3层规划：地下停车场规划宗旨：动静相容、统一档次、风味规划，以特色及风味为核心。缔造高品位风情饮食、休闲、文化新空间。 定位三：以高档次音响为主的专业市场一层规划：音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区、DVD数码区及时尚音乐设备区三个区域。比例：品牌占50%。时尚占30%。数码区20%。二层规划：纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线、港台旋风、内地潮流三个区域。比例：欧美30%。港台.30%。内地40%。三、四层规划：设置专业视听室、影吧、网吧、休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供“视听一站式”音像服务。比例：视听室30%、影吧40%、网吧10%、休闲区20%。五层规划：引进如宾诺、良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天、休闲的空间。比例：名典50%、左右吧50%、负1-3层规划：地下停车场规划宗旨：集音像设备、音像制品销售和视听享受空间于一体，创造全方位的音乐及影像的梦幻世界。 4、商业裙楼的运营模式A：零售产权，整体租赁的运作模式采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为10-100的小产权进行销售，回收资金。然后引入或组建专业的商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，年回报利率定在8%。 B：零售产权，分零租赁的运作模式将商业裙楼按层分隔成10100不等的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。 C：自留产权，整体租赁的运作模式将商业裙楼作为资产，统一招商经营，2-3年内不推向市场进行销售。 三种运营模式比较 模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离（所有权、经营权、使用权）售后返租，委托专业经营公司经营管理。快速回笼资金，风险小，可以避免零售产权分散导致经营混乱的局面。涉及规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分离，（所有权和经营权直接分散到客户）由产权所有人经营管理。开发商资金压力小，运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显。往往一卖就散，后期难以管理，对物业形象和开发商的品牌有损。专业型商业步行街和低层商业楼盘（1-2层）自留产权整体租赁二权分离，（所有权和经营权）由经营方负责整体经营，不拆零销售。产权租赁关系明晰，简单，无违规之嫌，操作安全简便，推广费用低。资金回收有限，对开发商的社会公关能力要求极其高。中型百货商场和超市 结论：根据项目的情况分析，第一种模式适合本项目的商业裙楼。五、项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间1主楼41，42F结构施工30天2005年6月1日2005年7月1日2主楼钢结构施工45天2005年7月1日2005年8月15日3主楼加固45天2005年5月10日2005年6月24日4主楼轻质墙板安装110天2005年6月4日2005年9月22日5主楼幕墙施工100天2005年5月1日2005年9月10日6主楼给排水主管安装30天2005年7月4日2005年8月3日7通风工程施工60天2005年7月6日2005年9月4日8主楼强弱电施工150天2005年7月1日2005年11月28日9主楼消防施工150天2005年9月10日2006年2月7日10主楼电梯施工90天2006年1月8日2006年4月8日11主楼光彩照明30天2006年3月1日2006年3月31日12主楼智能化120天2006年7月25日2005年11月22日13主楼室内装饰施工300天2006年10月1日2006年7月30日14主楼屋面防水施工7天2006年3月6日2006年3月13日15副楼加固25天2005年6月20日2005年7月15日16副楼轻质墙体施工60天2005年7月1日2005年8月30日17副楼钢结构施工30天2005年7月14日2005年8月13日18副楼给排水主管安装30个工作日2005年8月15日2005年9月23日19副楼强弱电施工100个工作日2005年8月8日2005年12月23日20空调管道施工100天2005年8月15日2005年11月23日21消防施工60天2005年8月10日2005年10月9日22智能化施工100天2005年8月10日2005年11月18日23外墙保温板施工100天2005年8月10日2005年11月20日24土建施工100天2005年10月6日2006年1月14日25门窗安装90天2005年9月2日2005年12月1日26副楼屋面防水施工7天2006年3月10日2006年3月17日27裙楼砖砌体施工30天2005年7月8日2005年8月7日28裙楼新增楼梯施工25天2005年7月20日2005年8月14日29裙楼给排水施工20天2005年9月8日2005年9月28日30裙楼强弱电施工45天2005年9月20日2005年11月4日31裙楼空调管道安装30天2005年12月18日2006年1月7日32裙楼消防施工100天2005年11月28日2006年3月8日33裙楼扶梯施工60天2006年3月1日2006年4月30日34裙楼内装施工60天2006年3月1日2006年4月30日35裙楼外装施工60个工作日2006年9月21日2005年11月20日36裙楼屋面防水施工10天2006年4月5日2006年4月15日37地下室砌体施工45天2005年7月6日2005年8月20日38地下室水电安装45天2005年8月4日2005年9月18日39地下室暖通施工40天2005年9月8日2005年10月18日40地下室墙体加固25天2005年7月20日2005年8月14日41地下室楼层改板30天2005年7月10日2005年8月9日42地下室车库施工60天2005年10月10日2005年12月9日43地下室设备安装20天2006年3月8日2006年3月28日44防火门及防火卷帘门100天2006年3月8日2006年6月16日45整栋大楼系统调试60天2006年5月15日2006年7月14日46整栋联动试车30天2006年6月15日2006年7月15日47室外总平施工60天2006年3月15日2006年5月14日48消防工程验收30天2006年7月12日2006年8月11日49整个大楼竣工验收30天2006年8月6日2006年9月5日六、投资估算与资金筹措1. 投资估算：“本项目”项目裙楼成本测算建筑面积27900.12用地面积5615.12层数地上42层地下3层裙楼5层项目数量（）单价（元/）合计（万元）备注一、土地成本1收购成本27900.12 1506.20 4202.32 2契税27900.12 45.19 126.08 3拍卖手续费27900.12 15.06 42.02 4其它土地成本小计27900.121566.45 4370.42二、设计咨询费5小计27900.1274.69208.39 三、开发、报建费6小计27900.12 24.96 69.64 四、建安工程费7脚手架结算11.94 发生数8结构加固30.82 合同为单价控制9前期遗留30.16 已签合同10总报措施115.51 已签合同11土建施工294.67 估计数12安装施工589.34 估计数13裙楼幕墙龙骨32.40 已签合同14裙楼幕墙444.76 已签合同15裙楼保温228.00 已签合同16亮化工程6.33 已签合同17总体工程116.22 估计数18中央空调880.00 估计数19通风工程95.20 已签合同20消防工程166.53 已签合同21裙楼电梯360.80 未签合同22升降机11.27 实际23发电机13.30 估计数24其他（预估）871.77 预留数小计27900.12 1576.714399.02五、营销费用26小计27900.12 179.21 500.00 六、单位管理费27建设单位管理费小计27900.12 117.56 328.00 七、资金成本28资金成本小计27900.12 358.42 1000.00 暂估八、税收及附加29营业税及附加小计27900.12 622.94 1738.00 总计27900.124520.96 12613.47 2、资金筹措.投资资金来源：裙楼总投资为12513.47万元，扣除已支付的土地成本27900.12*1566.46=4370.42万元，已支付群楼前期费用和工程款约910万元，尚有资金缺口：12613.47-4370.42-910=7333.05万元。资金来源主要是银行贷款8000万元，二是承包商垫资。.银行贷款的使用及偿还： 06年2月初开始使用贷款，贷款申请额度8000万元，贷款期限1年。资金用途：用于群楼建设。还款来源为裙楼的销售回笼资金。七、项目损益表及静态盈利能力项目预计全部销售额为30094万元，具体测算如下： 单位：（万元）序号损益科目估价经济指标备 注数量 单价收入销售收入30,094.001-4层商场22,406.10m²13,431元预留资产地下室1-3层7,995.94m²收入合计30,094.00支出项目拍卖成本4,370.42后续建安工程4,399.02前期费用278.03销售费用500.00管理费用328.00财务费用1,000.00税金1,738.00支出合计12,613.47净利润17,480.53八、项目财务效果评价a) 年投资回报率 = 净利润/总投资 =17480.53/12613.47/3.5年 =39.60%b) 销售净利率 = 净利润/销售收入 =17480.53/30094 =58九、资金使用和资金回笼时间计划1.销售收入估算：一层：4692.54*25,000元=11,731.35万元； 夹层：1,955.68*12,000元=2,346.82万元 二层：4,902.78*15,000元=7,354.17万元； 三层：5,371.18*10,000元=5,371.18万元； 四层：5,483.92*6,000元=3,290.35万元； 合计：30094万元2. 项目销售回款计划：06年2月开始销售，预估06年7月底完成销售的30%，既销售回款9028万元；8-11月完成销售的40%，销售回款12038万元；12-07/2月完成销售的20%，回款6019万元；剩余10%不作估计。3、贷款资金使用及现金回流、还款计划： （1）工程款等预计平均每月支付667万元，共667万元/月×11月=7337万元； 单位：万元 项目名称资金来源06年2月06年7月06年11月07年2月合计一、用款工程款、管理费等等贷款667 /月7337合计7337二、现金流入销售回笼开始销售902812038601927085销售面积672289624481承包商垫款3004003001000合计28085还款3024201640339073注：商业裙房1-4层销售均价按市场参考比较保守估计价格1.34万元/平方米计算，向金融机构借款的还款比例设定为销售回款的33.5%。十、结论1、可行性（1） 从市场面看，项目所在区域，拥有良好的规划前景和升值空间，未来房地产市场朝供需两旺发展，项目顺势开发，必有作为。（2） 从技术面看，现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需。（3） 从经济评价上看，投资收益良好，可望获得48.11%以上的回报率，在财务杠杆的情况下，内部收益率甚至高达62.74%。（4） 从社会效益和环境效益上看，项目作为全市值得关注的重点项目，建成后将形成一个全市的明星楼盘。以优质的产品、宜人的景观、完善的配套和贴心的物业管理打造成高品质空间，具有良好的社会效益和环境效益。因此，本项目是完全可行的。2、抗风险能力（1）时间控制风险给项目运作带来压力。（2）销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石。（3）与此同时，项目以品牌优势可以不断创造行情，引领西部xx市市场，从而有效降低项目自身经营风险。3、偿还能力 本项目有较好的市场支撑，利润率非常高，有大量稳定的现金流，足以保证偿还贷款本息。 xx房地产开发有限公司二OO五年十一月一日