福州核心商圈某项目策划报告.doc

福州核心商圈某项目策划报告目录一、福州社会经济概况二、福州房地产业现状综述三、今后福州楼市大势判断四、福州商业地产规划和现状五、东街口商圈现有的商业业态及租金行情六、本项目产品简况七、本项目周边商业地产项目调查八、项目SWOT分析九、项目定位建议十、宣传企划思路十一、营销计划一、 福州社会经济概况福州是福建省的省会城市，全省的政治、经济、文化、教育中心。下辖13个县市区，全市总面积11968平方公里，其中市区面积106.3平方公里，全市常住人口达656万人，市区常住人口224万人，加上流动人口和八县的城镇人口，城市化程度接近50。从1978年改革开放以来，福州经济快速增长，GDP年平均增长约16%。2004年福州达到1548.5亿元，同比增长13；财政总收入从74.89亿元发展到167.6亿元，2004年的地方财政收入更是超过百亿大关，达到创纪录的107亿元；城镇居民人均可支配收入目前福州人均GDP已达到3000美元，城镇居民人均可支配收入达到11360元，同比增长13。据预计，2005年福州市经济主要预期目标是，增长13.2；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入扣除物价因素实际分别增长78和45。二、 福州房地产业现状综述据统计，2004年福州商品房平均交易价格每平方米3262元，涨幅6.08，低于全国平均水平4.7个百分点，在全国35个大中城市中，福州房价涨幅列第24位。作为国民经济的支柱产业，福州的房地产业投资从2000年的发展到2004年的223.8亿元，年平均增长速度达到31.6，其中，2004年的同比增幅达到35.38，房地产开发投资占全社会固定投资规模的42，相当于的14。福州房地产业对国民经济起到了明显的先导带动作用。如果按1：2的比例计算，约形成400500亿元的产值，拉动约12个百分点，2004年房地产业为政府创造税费收入约20亿元，相当财政总收入的12，较好地发挥了先导带动产业的作用。福州房地产业在自身快速发展的同时，还充分发挥其先导、带动产业的特点，大力带动相关行业和上下游产业的发展，如建材行业、建筑装修公司、物业管理、广告公司、中介公司，以及会展业、专业报刊和广播电视的房地产栏目等的全面繁荣和提高。据不完全统计，福州目前直接从事与房地产有关工作的就业人数大约有20万人。在消费升级的情况下，在股市持续低迷的情况下，购房成为居民投资与消费的首选。于是我们看到，价格不菲的商品房成了抢手货，市场表现出强劲的消费需求，几乎人人都是投资者。社会主义市场经济条件下的全国房地产市场，不断涌现出了供不应求的壮观场面，举国皆商，福州也不例外。那么，福州的房地产市场整体发展是否健康呢？在市场经济条件下，考察一个行业的发展是否健康正常，关键是看它的产品供给与市场需求之间是否平衡，房地产行业也不例外。1、福州房地产市场总供给与总需求的均衡态。房地产业是一个资金密集、区域性极强的高风险、高收益行业，尤其要处理好行业的总供给与总需求之间的平衡。2004年福州全市共批准上市预售商品房563万平方米，其中市区批准上市商品房539万平方米；同期全市办理商品房合同备案登记719.81万平方米，合同金额225亿元，其中市区商品房合同备案登记649.83万平方米，合同金额211.97亿元。2004年需求大于供给约90万平方米，是5年间供求差距最大的一年；而这一年商品房和住宅单价都出现超历史水平的涨幅，分别达到6.08和9.5。但是也要看到，从2000年至2004年的5年间，市区共批准商品房预售2051.19万平方米，共办理商品房合同登记2085.2万平方米。这说明近年来福州房地产市场呈现供销两旺的良好状态，总供给和总需求是基本平衡、求略大于供的；2000年、2001年和2003年供大于求的积压房，被2002年和2004的求大于供给消化了，说明福州房地产的仍保持着供求的均衡态。2、福州房地产市场供给结构和需求结构的协调性。考察房地产形势除了分析总供给和总需求之间的均衡态之外，由于房地产商品的多样性，我们还必须考察商品房的供给结构与需求结构的协调性问题。商品房的供给与需求结构主要包括住宅、商业物业、办公楼及等大型综合产品的比例，具体到区域房地产供给与需求结构，也可以从区位、价位、面积、建材和技术功能等角度来分析。2004年福州市区新批准预售的各类商品房供给面积分别为住宅415.54万平方米、商场店面62.95万平方米、写字楼3.73万平方米、车库车位22.94万平方米、其它（工业等）34.1万平方米，结构比例分别为77.06、11.68、0.69、4.25和6.32。从大的比例来看，福州房地产市场商品房的供给结构与需求结构是相适应的，但从中也应看到住宅的求大于供和商场店面的供大于求；其中住宅供求差为159万平方米和11.33个百分点，商场店面供求差为36.37万平方米和7.6个百分点。三、 今后福州楼市大势判断根据福建省委、省政府提出的“建设海峡西岸经济区” 的战略构想，福州市委、市政府提出了“做大做强省会中心城市”的发展战略。 在城市发展方面，福州市闽江口城镇群发展规划提出，到2020年福州城市发展将实现“三个跨越”：第一个跨越是从“三山一水”到“五山二水”，即在“三山一水”的基础上，福州城市空间又扩大到鼓山、旗山和乌龙江。第二个跨越是从“闽江时代”走向“滨海时代”，使福州从滨江城市变成滨海城市，把浩瀚东海揽入福州城市怀中。第三个跨越是城市规模和布局空间从“一城三组团”到“一城七组团”。即中心城区和马尾快安、长安、大学城、甘蔗荆溪、青口、琅岐、长乐七个组团组成。届时，福州用地规模将达到350平方公里。“大福州”格局的形成，将极大地拓展福州城市发展空间，进一步促进人口的聚集，从而形成更大的空间，随着居住升级换代和二、三级市场的繁荣发展，商品房一级市场的交易也将不断扩大国民经济的强劲发展和城市版图的扩张为房地产带来了可以预见的新的发展空间。从经济形势看，福州房地产市场发展的有利条件仍然很多。今后5年内全市工业总产值将突破5000亿元，全市GDP将超过3000亿元。2005年预计全市GDP增长13.2%，工业总产值增长20%，财政总收入增长15.2%，其中地方财政增长15.8%，城镇居民人均可支配收入增长7-8%。居民收入的不断提高，使得住房消费能力得到增强。 同时，2005年我市房地产开发投资增长率预计在25-30%之间，房地产市场将延续供需两旺的局面，按照房地产运作的周期，今年市场的供应量有望保持去年的总体水平；房价将保持稳步小幅增长的态势，涨幅可能保持在5%-8%之间。从以上数字和分析来看，福州市的房地产市场总体是供需基本平衡，环境基本协调，定价基本合理，发展仍有后劲，在和平时期，在政策和经济环境没有出现剧烈波动的大环境下，由于中国经济状况和房地产业实际发展水平造就的长期、巨大的市场需求，从事房地产业仍然是有利可图的。然而，本着居安思危的原则，我们也不能不提防潜在的战争威胁。在两岸形势扑朔迷离的阶段，台湾问题是商界人士必须参考的一个因素。如今陈水扁的台独趋向越来越明显，举措越来越大胆，一旦台湾宣布独立，作为距离台湾最近处仅数十公里的一个省会城市，战争的威胁恐怕难以避免。因此，作为投资周期较长、运作资本巨大的房地产开发商，资金投向及周转安排能否纯粹根据经济发展趋势展开，自己是否应该全力以赴地留在当地经营，始终都成为萦绕于心的一块阴影。四、 福州商业地产规划和现状省府1号项目经营的是店面，作为商业地产的一种业态，本报告着重对福州商业地产作一番剖析。（一）福州商业地产规划根据福州市政府2004年3月通过的城市商业网点“十五”建设及年发展规划，我市将形成以“一个商业核心区、一个滨水开发带、七个片区”的商业零售网点的结构，目标是把将福州建设成为东南沿海地区的区域性商贸中心城市。1、“一核”：城市商业核心区 鼓台商业核心区，北至华林路，南至上三路，西至白马路，东至六一路，是福州传统商业区，该区域不仅分布着东百等大型商业零售网点，还有中亭街、南后街、津泰路等传统商业街区，还有多个老字号，串连三山、两塔、三坊七巷等城市历史遗迹。规划通过对传统业态的提升和完善，创新传统品牌，丰富商业业态，提升商业品质和文化品位，重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，塑造若干个各具特色、主题鲜明配套完善的商业街区。作为市级商业中心区，在这个核心区还将规划三个片区：东街口片区：重在改造提升传统商业，形成传统商业和现代商业相交融的商业中心。五一广场片区：重在调整商业布局，形成以休闲、娱乐、服务为主导的商业中心。台江片区：重在整治商业环境，营造文化娱乐和购物休闲特色，形成人气旺盛的商贸与休闲区。2、“一带”：闽江滨水商业景观带以闽江为依托，突出滨水景观特色，建设福州的（游憩商业中心区），重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能，打造福州城市时尚地标，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。规划在现有台江传统商业区、金牛山文化休闲购物中心、融侨新天地等重点商业开发项目基础上，通过整合滨水景观资源，结合望龙台餐娱中心、君临芭莎、鳌峰国际商务中心、淮安高尔夫主题商业等若干特色滨江商业节点的营造，建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。3、“七区”：集中在商业体系的中间圈层，主要疏解核心区的商业功能城西片区：西侧和南侧以闽江为界，东至白马路，北至金中山。城东片区：以鼓山分区为主体，西至六一路，北至金鸡山，南至闽江。城北片区：以新店分区为主体，向南延伸至华林路，金中山、金鸡山。金山片区：即福州近年着力推动的金山新区范围。仓山片区：总规确定的仓山和盖山分区范围。马尾片区：由福州“三组团”长安、马尾和琅岐组成。大学城片区：大学城区域规划的规划区范围。七个片区将福州商业传统、现在和未来发展趋势有机地结合在一起，各有特色功能定位，避免各商业中心间的低层次竞争。（二）福州商业地产现状调查福州的商业地产呈现出蓬勃发展的态势。据有关部门统计，近五年，福州商业用房，年平均竣工量为35万平方米，2004年福州商场店面的物业结构比例较上年更是有了成倍增长，比重从2003年的6.81%上升到了11.68%。1、分布情况目前，福州正在招商和已进入建设阶段的商业地产，又主要集中到东街口、五一广场周边和台江一带。东街商圈：在东街口北部有麦迪森广场（红霞新城）、五洲大厦，其中位于八一七路的麦迪森广场（红霞新城），其沿街的店面曾创下福州当今商铺最高单价6万元/平方米，该商业广场总面积1.5万平方米；五一商圈：在五一广场东面有正大广场，西边有冠亚广场与东兴南门广场，其中位于南门兜附近的两个准备动工的商业广场的冠亚广场与东兴南门广场形成了相互呼应的格局，前者拟建成10.5万平方米的购物广场，后者的商业面积则为4000多平方米。欲重振五一商圈的正大广场商业面积也达到了6万平方米。台江商圈：中亭街商业面积25万平方米，如今招商完成80%左右；在建的华辰天华步行街商业面积将达到28万平方米；再加上安平商贸城、元洪城、步行街以及旧的台江农贸市场，台江中亭街一带的商业总面积将达到80万平方米。横街.此外，在工业路，商业总面积达21万平方米的宝龙广场正在施工，不远处同在施工中的万象商业广场商业面积也将达到9万平方米；在福新路、东区现代城、华林路、津泰路、中洲岛等还有不少商业物业。2、需求调查有福州媒体曾对福州的商业地产购买者的开展了相关调查。据调查结果显示，商铺经营者中，有46.7%的人自己没有商铺，这部分人大多是租用别人的商铺来经营，他们有很强的购买欲望，只是苦于资金不够或看不好市场，因此只要条件具备，他们是潜力很大的客户。已有商铺的购买者希望转卖现有的商铺去购买自己认为更有增值潜力的商铺，这部分实力强的购买者则希望多投资能多收益。调查结果还显示商铺面积的大小直接与购买者的经营成本和经营方向相关联，2049平方米的商铺最受购买者的欢迎，占到了50%，其次为5099平方米，为36.7%，20平方米以下和100平方米以上的分别占6.7%。从一个侧面表明福州市场的商业物业已发展到一定程度，商铺面积为5099平方米的占到了36.7%。又如经营服装、小百货、精品，对商铺的面积要求比较低，这三个行业的经营户对商铺的需求整体数量较大，其面积要求都在1050平方米。3、存在问题如上所述，目前福州市区仅上述三大商圈主要商业街区已建成正在招商或在建的商业物业面积达160万平方米以上。而按国家商业网点配置标准，一个面积在1万平方米左右的大型购物广场辐射的人口规模是10万人左右，照此测算，福州目前人口224万人，需要的购物广场在22个左右，然而目前福州面积在1万平方米的大卖场就已经达到了20多个，如果算上其他散布在各地、不计其数的商场店面，以及为数众多的尚未开工的后续商业物业项目，对于福州商业地产的市场消化量，是个不小的挑战。据报道，榕城商业地产现已供过于求，空置一年以上的面积占年竣工量的342%，2004年上半年我市商业用房施工面积共计121万平方米，新增空置面积达到创纪录的67.9万平方米。福州现有各种大小商业物业面积已超过300万平方米，平均每人就有1.8平方米的商用物业面积。与此同时，福州的商业地产同时也存在着结构性失调的问题。一是分布过于集中，主要聚集在东街、台江和五一路、火车站等大商圈；二是业态总体档次不高，经营水平参差不齐。五、 东街口商圈现有的商业业态及租金行情在了解了全市商圈的概况后，我们重点对五、东街口商圈现有的商业业态，以及租金行情开展了详细调查。1. 省府路：主要以街铺为主，除三福旗舰店面积较大（800 M2左右），大多数商铺面积主要以1080 M2、1030 M2两类为主，省府路后端（以省府1号大院为中线，东侧称为前端；西侧称为后端；）租金范围在80120元/M2不等。经营方式较为多样，以购物、饮食、娱乐休闲为主。2. 肃威路：现有商业状况多属个体自发经营，店面装修水平差，主要经营一些小吃、日杂，区域内有个菜市场，环境卫生较差，经营档次低，多数店面面积在1020M2之间，月租金约50-70元/M2。3. 达明路：本路段基本无新开发商业地产项目，经营业态以美容美发、服装及餐饮为主。面积范围差异较大，租金行情约70-90元/M2。4. 鼓西路：本路段无新开发商业地产项目，南面经营业态以传统贸易如对联、香烛、小吃、服装等为主，面积较小，多在10M2左右，租金标准90-110元/M2；北面主要经营服装、音像制品、精品等，面积相对较大，多在60M2左右。虽然南北两侧店面的新旧程度装修档次相差较大，但因面积较为悬殊，每平米租金标准比南面并无明显提高，大致为110-130元/M2。5. 八一七路：以大型商场百货为主，如：东方百货、东百大楼、大洋百货、回春大药房、康强体育商场、闽台行、金辉商场。大型手机零售店为辅，如：和记专卖、南凯专卖。其他零星业态点缀。因本路段主要为大型百货，与本项目的小型店面性质不同，售价及租金行情不具可比性，在此暂不列入，仅简述其业态供分析参考。6. 津泰路：被视为精品一条街，曾有着“百城万店无假货”称号，定位高端。但以仙塔街为界，津泰路东、西段的租金原先却有着很大差别：津泰路西段主要是独立店面，专营高档次国际名牌系列商品，如：柒牌男装、杰克琼斯、耐克、阿迪达斯、例外、十嘉、淑女屋、真美斯、百丽、等等。面积范围2090M2之间，租金400500元/M2；津泰路东段原先租金市场行情仅为200元/M2左右，但在津泰新大都商场运营启动后，对东段的租金起到了一个明显的带动作用，提升到了400元左右。津泰新大都沿街一层南边店面售价40000元，面积4060M2，租金400-450元/M2；东边（沿大根路）店面售价30000元，面积620M2，租金200元/M2；北边（沿城守前路）店面售价10000元/M2，面积2030M2，租金100元/M2，由于该路为新拓宽路段，兼之业态档次较低（日杂、小吃为主），人气不旺，目前大部分店面空置。7. 吉庇路：这条街主要经营服装、鞋类、化妆品、饰品。南北两侧的租金标准因门面新旧、装修好坏而有着明显差别：南面经营水准以中档为主，新建成的安泰楼一层店面面积1050M2，租金300350元/M2；北面是早期破旧民房，租金行情与南面相差200元之多，仅100150元/M2，店面面积多在630M2。8. 南后街：旧民房因为缺乏规划，店主开店很随意，短期行为盛行，导致商业格局变得非常的杂乱，面积大都在10M2左右，租金约为5080元/M2。表1： 各路段租金行情明细表(2004.12)路段省府路前端省府路后端肃威路达明路八一七北路西侧鼓西路津泰路吉庇路面积（M2）40701080102010901030156020901050租金(元)暂缺8012050707010035090130400500100350 表2： 各路段租金行情明细表(2005.4)路段省府路前端省府路后端肃威路达明路八一七北路西侧鼓西路津泰路吉庇路面积（M2）40701080102010901030156020901050租金(元)5501000120170507012013035090130400500180440如图表1、表2比较来看，近半年由在福州房产大势利好的驱动下，繁华路段的租金行情也是不断攀升，幅度在50100每平米。6. 本项目产品简况1、 地理位置：东街口北面，省府路与肃威路交叉口。东临省府路1号大院，南靠省府路大街，西邻达明新村，北接鼓西路。2、 地段特征：项目所在的东街口商圈，是福州历史积淀悠久、影响力和号召力巨大的核心商圈。由于福州经济含量有限，人流、物流、资金流有限，这样的城市经济半径，使福州拥有一个十分明显的核心商圈东街口商圈，由于城市的辐射范围决定了福州市客观上只需要一个核心商圈，而不可能像北京、上海等超大型城市那样存在多个核心商圈。东街口商圈历经数十年风雨，以及各种此起彼伏的挑战，仍然难撼其翘楚地位，是福州当之无愧的龙头商圈。本项目由于其得天独厚的自然地理条件，加上其定位为沿街坊独立小型店面，与大量新建的商业地产还是有着本质区别，仍属于市中心极稀缺资源，基本上“皇帝女儿不愁嫁”，因此竞争性冲击对本项目影响不大；加上本项目体量较小，销售周期较短，资金回笼也较为迅速，因此福州目前的商业总体过剩因素我们可以不予考虑。3、 项目特征：本案共3栋：1为6层楼梯房；28层、3#16层电梯房。1、2一层沿街店面，二层商场部分，3地下为停车场，其他为住宅楼 。地下一层为停车场。相关指标如下： 征地面积：5657M2 (占地8.5亩) 总建筑面积：15780M2 其中：商店 2524.8M2 住宅 12780.2M2 绿地面积：1391M2 建筑密度：34.9%待添加的隐藏文字内容3 容积率：2.85 绿地率：25.1 户数：112户 机动车位：53辆非机动车位：391辆注二层商场由甲方自行经营，一层店面中也仅有部分（省府路18号、20号、22号、24号、26号、28号及肃威路1号（供代理销售，面积共平方米。六、 本项目周边商业地产项目调查本案周边目前可参考项目有五洲百货、麦迪森广场（红霞新城）、贤南商厦、津泰新大都。9. 五洲商厦：2000年开始销售，一层店面售价为3万多元/M2，二层铺位售价15000元/M2，三层铺位售价8000元/M2。现一层南面商铺刚入驻火锅店，据悉租金回报率为6左右。西面为沿街店面经营手机、珠宝、服装、鞋类等知名品牌。沿街店面面积在3080M2之间，租金标准300500元/M2不等，投资回报率在15%左右。二、三层为家电巨头永乐入驻，投资回报率为3%。10. 麦迪森广场（红霞新城）：正在招商，一层商铺售价在6万元/M2，商铺面积1030M2左右。二层售价4万元/M2，三层售价3万元/M2，都已全部售完。目前在售的是地下一层商铺均为21000/M2，开发商把商场经营权授予麦迪森，进行带10年租约销售，回报率全部一致：前5年租金按总价的6回报，后5年租金按总价7回报。现一层沿街已开业三星专卖店，据说肯德基也即将入驻一层。11. 贤南大厦：一层部分多经营品牌女装和天福茶庄，二层为餐饮，美容美发。其他暂且空置。现无售楼部，目前经营的是品牌店，暂无法通过店员获悉其信息。分析1. 五洲商厦是五年前的项目，在售价方面相对较低，该项目定价对本案没有参考价值，目前沿街店面租金回报率相当可观。2. 麦迪森广场（红霞新城）一层铺位售价高达6万元/M2，主要是借助于10年包租销售，免除客户招租的后顾之忧作为卖点。但由于其自身售价较高，加上租金偏低（目前打听到的一层沿街最高租金也不过290元/M2），如此算来，最高回报率仅5.8%，麦迪森能否长期保证所有店面回报率稳定在6-7%，着实堪忧。另据最新消息，其商场部分经营方式将改为麦迪森与租客联营扣点、风险共担的方式。3. 津泰新大都与本项目同属东街商圈，但地理位置相对比前两个项目远，整条街定位较一致走精品、高端路线，其售价及租金行情也显得较为均衡、合理。周边项目情况一览表名称楼层（层）售价（元）面积（M2）租金（元/ M2）回报率（）五洲商厦一层300003080300600沿街：1220里面：6二层15000整层整体出租3三层80003名称楼层（层）售价（元）面积（M2）回报率（）红霞新城一层60000103067二层40000103067三层300001030671层21000103067名称楼层（层）售价（元）面积（M2）租金（元/M2）回报率（）津泰新大都南边沿津泰路4000040604004501213.5东边沿大根路30000620200250810北边沿城守前路1500020301008 七、 项目SWOT分析Ø S项目优势（1）地理位置优势：福州一级地段繁华市中心，临街黄金店面位置，“金角银边”，历史悠久，人们的心理认同感极强。只要定价合适，投资回报不低，不必刻意宣传什么升值潜力，客户自然趋之若鹜。（2）交通客流优势：区内交通发达，多条干道纵贯南北，横接东西。十几路各区域的公交线路途径，便于各路人流的汇集。加上本项目所处道路属于交通、生活混合型，没有隔离护栏，宽度适中，十分适于休闲逛街购物，这一点已经得到广大市民的认可。其有效客流量明显高于位于八一七主干道的五洲、麦迪森（新红霞）、贤南等商厦，已是不争的事实。当年五一路交通干道设立隔离栏杆之后，客流量骤然下降的历史，除了业态落伍的原因外，也在相当程度上印证了交通是否便于行走对于客流的重要影响。（3）政府导向优势：从全市看，来自市贸发局的消息，今年福州市区将通过商贸项目的引进和建设，做大做强10个商业街（区），其中鼓楼区八一七北路商业街也名列其中。从鼓楼区来看，发挥中心城区的优势，立足于长远的发展需要，提出了建设城区中部商贸产业的经济发展战略和思路。在发展商贸业方面，依托行政机关、金融机构、高级商社和高层次消费人口密集的有利因素，不断加大市场开拓力度，维护和营造商贸流通的良好环境。（4）成本及价格优势：根据福州市制定的2004年度城市土地级别和基准地价， 商服用地一级一类600万元/亩，一级二类400万元/亩，一级三类330万元/亩；二级一类240万元/亩，二级二类220万元/亩；三级一类170万元/亩，三级二类150万元/亩；四级一类110万元/亩，四级二类90万元/亩；五级70万元/亩；六级50万元/亩。本项目地处东街口一级地段，属于级类用地，如果按照市场价格获得土地，其成本必十分高昂。但由于甲方省直的项目系单位集资房性质，因此成本十分低廉，其心理预期的销售价格及利润也可能会低于市场正常值，这就为代理公司进行市场操作提供了空间。此外，第（2）点中提到的本地段地理位置及交通优势，胜于八一七主干道，但其店面价格却普遍相对较低，这也使得本项目及省府路有关店面更具价格优势，性价比更为突出。（5）规划及形象优势：由于本项目为省府路上迄今为止最新的项目，比之周边旧的项目，形象上自然光鲜抢眼不少；加上新规划的产品，在水、电、卫的配套方面，品质都有不小的提升。这一点对于经营者来说，十分方便，同时也提升了本产品的附加值。Ø W项目劣势（1）本项目虽位于东街口商圈，但却处于北部，和南部的整体商业氛围却有着天壤之别。（2）该区域经营形象化以中低档产品为主，产业形象乱，对品牌商品户投资经营缺乏吸引力。（3）肃威路上的店面定位混乱水准较低，与这样商业业态隔街相望，不仅令人在视觉上产生不协调之感且可能对本项目经营档次造成一定的影响。（4）发票标的与实际售价的差额问题。因甲方省直房地产公司心理价位与我方市场实际售价可能有较大差距，如我方营业利润超出其心理预期，可能会在一定程度上造成甲方开具发票时的配合问题，这样也就反过来可能对我方销售增加难度。（5）由于地理及交通状况限制，停车不够方便，这也成为制约本项目销售及经营的一个掣肘。Ø O项目机会本项目的形成有助于该区域形象店面的提升，增强购买力，吸引多类经营商户进驻经营。Ø T项目威胁周边商场商铺多是带租约销售，且价格相对不高（尤其是省府路及肃威路）；另外最近陆续推出的大型SHOPPMALL经营规模齐全，对本项目也会形成一定压力。八、 项目定位建议1. 整体形象定位保持省府路原有集购、食、娱、休为一体的街市。强调东街口城区省会中心，强调东街口唯一的核心商圈，强调省府路1号地段商铺，强调商铺经营特色以及休闲购物的吸引力。2. 目标客户定位 从年龄层次看：目前吸引的目标购买客户群呈年轻化的趋势，40岁以下的人成了商业项目购买的主力客户，其购买商铺主要有以下原因：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。从收入状况看：统计数字表明，购买商业地产的客户多数属于高收入人群，家庭月收入3000元以上的达到了73.3%，其中有13.3%的受访者家庭月收入达到了10000元以上。从身份职业看：由于本项目地处广受认同的核心商圈，因此销售的类型非常之广，各种层次和身份的人群都有可能成为目标客户。但在商业地产购买者中，有三类职业背景的客户比较突出，他们分别是私营业主(个体工商户)、自由职业者和企业中高层管理人员。私营业主大部分是从事商业零售经营，自身有铺位的需求，而自由职业者和企业中高层管理人员则有较强的资金实力，寻求多元化的投资。相对而言，机关事业人员的投资兴趣相对较小。值得一提的是，福州是著名侨乡，有150万海外乡亲，每年有大量资金流入福州，成为购房及投资的重要力量。统计数据表明，随着房地产市场外向度提高，“两外”（外地、境外）人士在榕购房比例上升。外地人在榕购房的合同登记量接近50%。近期定位高端的世茂外滩花园及鸿运帝豪国际产品的热销，也从一定程度上印证了“两外”客户的购买力和投资热情，并强化了本项目定位高端的信心。3. 经营类型定位品牌形象店 / 连锁店 / 专业店 / 传统商户 / 个体工商户 / 投资户4. 商品消费定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争优势。如：经营中高档服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品、家具用品、音像制品、生活用品等传统商品为主。九、 宣传企划思路鉴于本项目得天独厚的地理条件，加上极小的商业体量，从目前及今后一段市场发展的正常情况看，是不需要开展太多宣传攻势的。宣传包装和市场推广的手段,也主要以如下四种为主：工地围墙：闹市中心工地围墙形象本身，就是一种最好的宣传载体。人来人往万众瞩目之所，建设和包装的档次不能因一味追求节省而过分降低。在包装围墙时，整体形象力求时尚、大气，色彩明快、简洁，卖点突出、有力，使人留下良好的印象。具体要求：工地围墙高度定为3米，并用角铁、白铁皮等材料包起来，进行广告施工制作。围墙上方每隔两米配盏200瓦的广告灯（向下打光）。初步预算（以工地围墙总长300米计算）10万元。营销中心：应位于省府路靠近省府路1号大院一侧，并与工地围墙相连。长米，宽米，总面积约平方米。设计风格注意与围墙协调一致。造价预计万元。楼书：以单页为主。突出卖点：黄金地段流金淌银，核心商圈无可匹敌，稳定回报后顾无忧，资源稀缺时不我待。对于客户价值感、身份感的认同，可提炼为：选择羡慕别人，还是被人羡慕？鉴于本项目体量较小，楼书不宜印刷过多，以3000份为宜。费用预计：元。软文：在项目启动期及销售末期，可向关系较为密切的新闻媒体，各发送一、二篇软文及进行相关电视媒体报道。费用预计：元。十、 营销计划如前所述，本项目的优势较为突出，体量又小，在投资气氛仍然比较热烈的现阶段，计划在3090天内全部去化。（一）项目价格计划有鉴于上述周边几个项目的定价，根据本项目自身特点，考虑到建成时间、成本、利润空间，结合投资者较为认可的售价和回报率，我们建议：沿省府路一层店面售价：4000045000元/ M2;沿肃威路一层店面售价：2500030000元/ M2。根据上述售价，分别计算出省府路及肃威路一层店面投资回报率如下：省府路40M2商铺租金回报率预算租金（元/ M2）售价(万元/ M2)40000450002006%5.3%2507.5%6.7%3009%8%肃威路35 M2商铺租金回报率预算租金（元/M2）售价(万元/M2)25000300001004.841205.8%4.8%1507.2%6%总的来看，本项目虽然投资回报率不算非常突出，但在投资渠道普遍匮乏、投资手段比较单一的环境下，也可算不俗；加上东街口核心商圈经营的稳定性，其长期、稳定、可靠的回报，是客户最为看重的。（二）项目市场推广方案 1、营销整体规划方案建议书 u 营销方式建议 u 营销渠道建议 u 营销策略建议 u 营销计划安排建议 u 促销策略建议 2、价格策略执行计划建议书 u 整体均价建议 u 分期均价建议 u 层差和朝向差分析 u 价目表建议 u 价格特别调整方式建议 u 付款方式建议 3、管理模式建议书 u 招商管理模式建议 u 物业管理模式建议 u 客户管理模式建议 u 销售管理模式建议 4、销售活动策划建议书 针对本项目的特点，现仅就开盘仪式建议如下：根据预售许可证发放时间及工程进度，预计6月1日开盘，此前可作内部认购。开盘当日，在营销现场摆放拱门、气球等饰品，并可在当日开展签约优惠现金返还活动，并赠送若干小礼品，请相关媒体进行报道。费用预计元。