南宁瀚林美筑楼盘调调研报告.doc

南宁瀚林美筑楼盘调研报告 广西财经学院房产1031班第11组刘尚悦（组长）、蓝小花、李金燕、陆德连、黄秋娟2011年12月19日目录：一、序言1、 调查目的2、 调查方式3、 调查对象4、 调查地点5、 调查内容6、 任务分配7、 调查时间二、 调研结论摘要三、 报告正文（一） 项目介绍（二） 项目详细信息1、 项目类型2、 面积信息3、 环境配套4、 项目市场价格走向5、 营销策略（三） 南宁房地产市场需求预测（四） 项目销量情况（五） 项目所在区域市场发展预测四、 小结一、序言：1、调查目的：对项目进行有效定位，了解瀚林美筑楼盘的整体情况，包括推出的主题、价格的动态走向、楼盘价格的楼层差、户型等，分析不同的因素对楼盘价格的影响程度，总结楼盘的特性及对评估价值的影响，不断满足消费者的需求、提升瀚林地产的品牌价值与知名度，打造南宁楼盘新形象。2、调查方法：现场勘查，深访瀚林美筑楼盘询问相关人员、机构，问卷调查，结合网上查询以及现有的资料，进行小组交流，加以整理。3、调查对象：调查的项目楼盘为瀚林美筑它是瀚林地产在南宁的第三个项目，位于广西南宁市兴宁区。4、调查地点：广西瀚林地产有限公司、瀚林美筑楼盘5、调查内容：本次调查主要是对瀚林美筑项目进行一个全面的调查，如楼盘位置和面积、楼盘的周边环境和配套设施、楼盘的户型和功能、以及均价范围、销售情况等。6、任务分配：全组参与，调研方案策划由陆德连、黄秋娟负责，调查问卷由李金燕负责，调研报告由刘尚悦、蓝小花负责撰写。7、调查时间：2011年11月25日12月19日二、调研结论摘要1、瀚林美筑是2011年南宁楼市的一个精品，角逐广西十佳楼盘，打响品牌战略。2、瀚林美筑为消费者提供了一个舒适、惬意的社区理念生活。3、南宁的房地产市场发展潜力巨大，有待挖掘更多的楼盘精品。三、报告正文：（一）项目介绍：瀚林美筑是瀚林地产在南宁的第三个项目，位于南宁市兴宁区东沟岭片区狮山公园南侧，东侧为东沟岭景观大道，西侧为兴望路，南面为兴东路，北面为规划道路。瀚林美筑是由广西瀚林地产开发有限公司继瀚林华府、瀚林雅筑之后，全新打造的“南宁首个都市精工度假社区”。其所在片区是成熟老城区之上的新城区，也是未来的兴宁区重点打造的区域核心，项目实际建设用地面积68224.47平方米，总建筑面积约135849.52平方米，属地坡式社区。瀚林美筑整个社区规划14栋17层高及2栋23层高的电梯洋房，7种高性价比户型，以80-90的N+1增值户型为主，共计1392户。 全部为明厨明卫，而且都有较大的赠送面积，入户花园、生活阳台一应俱全，性价比非常高。项目建筑密度为30%，建筑类型多样，分高层和小高层，户型面积从70平方米至230平方米(复式)不等。小区拥有2.0的超低容积率规划以及36%的绿化率，令住户可以尽情享受阳光和鲜氧、以及更多的绿化。项目传承了瀚林的精工血统，采用地中海风格的建筑，最大限度拉宽楼间距，使每一栋建筑都能绵绵观景，户户都能享受270度的景观视野和美好的园林环境。这充分体现了“大通透、大视线、大景观”的设计理念，令住户在享受更多的蓝天白云同时，拥有更私密的空间。翰林地产联合世界顶尖园林设计公司“贝尔高林”打造精致的西班牙皇家式园林。在园林设计上，小区规划了近30000平方米的地中海度假园林，其中设计有多个亮点景观，如近200米的中轴景观大道、高尔夫果岭、8米高的瀑布景观泳池、多功能泳池水景与豪华会所完美衔接，形成一个近5000的中心绿岛景观，让您置身于五星级酒店般的度假环境中，还有我们白金五星级的物业管家服务，让您住在这里的每天都是在度假。另外，小区规划整齐、更显人性化，100%的人车分流，还原生活的宁静，远离现代文明的喧嚣，更给业主营造一个安全的生活环境。无障碍通道设计遍布社区每个角落，如无障碍坡道、无障碍电梯等，更显人性化和贴心到位的服务。智能安防系统保障社区安全、物业服务更为周到体贴，瀚林会得旅游俱乐部、瑜伽俱乐部、英语角为业主提供更丰富的社区活动。瀚林美筑占据兴宁主城，老城区市中心的成熟配套，西接城市中心区域朝阳商圈，东临城市商务区琅东CBD，202、608等多条公共交通线路直达社区，未来的轻轨3、4、5号线途径项目，广西师范学院、广西妇女儿童医院、狮山公园、广西药用植物园等均云集于此。政府规划中的长湖路延长线等主干道，未来十分钟即可到达琅东CBD，无论是在休闲、娱乐、购物、交通等方面都能享受无限便利和快捷，让生活变得随心所享。（三）项目详细信息1、 项目类型：普通住宅，商铺，高层，小高层2、 面积信息：户型面积：二居80-110三居88-89 四居140-141 。建筑面积：135849.5。占地面积：110亩3、 环境配套： （1）文化教育配套设施：有广西师范学院附属小学、长堽路小学、虎邱小学、燕子岭小学、兴宁中学（民办） 、北湖北路学校、南宁师范学校附属小学、市十七中、市二十八中、南宁市十九中、广西师范学院、广西中医学院等学校，以及规划有1600m2的幼儿园，为小区居民提供了良好的教育系统，以满足小区居民的受教育需要。 （2）周边商业圈：南城百货、明秀市场、北湖市场、长堽市场等商业贸易市场，足够满足小区居民的日常生活需要。（3）银行：中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国农村合作信用社等。（4）医院配套：有广西妇幼医院（建设中）、市四医院、广西民族医院、瑞康医院等。 （5）交通路线：202、608等多条公共交通线路直达社区，未来的轻轨3、4、5号线途径项目。 （6）公共配套设施：会所、花园、休闲场所、俱乐部、游泳池等，车位：1354个停车位。 （7）其他配套：广西花鸟市场、园湖花鸟市场、万里国际汽配城、明秀建材市场。临近地标:狮山公园、广西药用植物园、人民公园。供暖、饮用水等设备齐全，物业公司为佳润物业管理有限公司。 （8）装修标准：部分楼栋毛坯，部分楼栋精装修交付。（9）户型特点：美筑的户型布局合理、功能齐全、动静分区、干湿分离。项目产品采用典式布局，三面采光，视野开阔，全部南北朝。主要生活空间做到直接采光、自然通风，以达到明厅、明卧、明厨、明卫之效果。瀚林美筑打造的非凡N+1房，那就是实在、舒适、优惠的基础上、实现N+1的功能！走进瀚林美筑约88平方米的2+1实地样板间中，入户花园式方正规整，形成很好的入户玄关，即可闲暇之时看书喝茶，又能增加房子的尊贵感。宽敞的客厅、餐厅、阳台一体通空间，阔绰的进深和大开间让屋主接待来宾时觉得尤为体面，不到90平方米的房子看上去足足像120平方米房子才能拥有的大厅大房，引来现场参观的人一片感叹。不仅大厅通透方正，各个房间更是如此，主卧270°采光，满墙绿意，心旷神怡。尤为值得一提的是瀚林美筑特有三阳台设计，观景、晾晒、存放杂物各阳台使用功能区分清晰，非常符合当下南宁人购房的品质需求。瀚林地产在空间利用、面积控制等方面，都表现出精神的功力。项目亮点概括：1、 地处老城区中心地段，周边配套十分成熟，生活便捷、交通便利。 2、庄园式规划理念，坡地式园林设计、充分体现现代地中海风情。 3、片区内绝无仅有的2.0超低容积率，生活更加宽松舒适。4、 高绿化率让小区与大自然完美融合观设计有多个创新亮点。瀚林美筑项目设计以地中海建筑风格和生活形态为基调，以水为主体，整体秉承“天人合一”的自然人文主义精神，重视人与自然，建筑与环境的和谐统一。不断深化“精工品质”的规划建设理念，倡导高尚的居住文化。且汲取了西班牙著名摩尔公园的设计精华，沿袭了瀚林高尔夫运动传统，设计了高尔夫果岭，让瀚林人在家门口就可以享受到贵族运动。4、项目市场价格走向：2011年全国商品房成交量增速与上年同期相比大幅回落。2011年下半年我国一线城市成交量有不同程度的降低或大幅度波度。 2011年上半年宏观调控加大，金融政策紧缩，南宁楼市确实遇到了有史以来比较大的打击，尤其是限购令的实施，直接限制购买的群体。但是从限购令实施的情况来看，高端物业的市场比较难走，因为高端物业的大部分购买人群属于被限购的那一部分。而价格适中的产品在上半年的市场上销售情况还是可以的，直接价格上过得去，产品不是太差一般的购房者都愿意接受。所以上半年的销售情况不算太差，价格也没有明显的下降，下半年也没有太大幅度的降落，基本持平状态。所以南宁的整体房地产市场价格还是好的。下面是瀚林美筑11月份近期的价格走向：记录时间最高价均价最低价价格描述201112076800元/平方米80-89平方米两房、2+1房，折后均价，另有一口价特惠房在售。201111246900元/平方米3#楼、14#楼房源在售，80-1402+1、3+1房，均价6900-7000元/。201110176900元/平方米瀚林美筑现有80-89平米的两房至三房在售，折后均价6800元/平米。201109056400元/平方米瀚林美筑现有80-140平米的2房和2+1房在售，价格6400元/平米起，现在购房可享受88折的优惠。201107216900元/平方米瀚林美筑目前在售5#楼与8#楼，5#楼户型有88、89的2+1房；8#楼有110、141的3+1房，均价6900元/平米。历史价格:2011年09月27日 - 至今 均价6900元/2011年09月16日 - 2011年09月27日 起价6400元/ 均价6900元/2011年07月25日 - 2011年09月16日 均价6900元/2011年05月23日 - 2011年07月25日 均价6800元/。5、营销策略：瀚林美筑项目于2月20日首期开盘，推出120套房源于当天早上10点正式发售，12点全部售罄，折后均价6500元/，当天近3000人到场抽号。据了解，此次瀚林美筑从2月19日预约到2月20日开盘，短短一天时间便积累了1000多组认筹客户，创造南宁楼盘最短预约周期，一天预约，两小时，瀚林美筑堪称开年楼市闪电侠，成功抢跑限购令。项目房源位于项目花园中心8、9楼，两梯四户房源，交2000元预约金开盘可享受8.7折优惠。二期折后均价6600元每平方米。项目还推出了毛胚房8.8折优惠及精装修房1500元/m2精装费推广期6.8折。项目户型方正，赠送面积达1520平方米，最高赠送25平方米每户。瀚林美筑此次打出的8.5折优惠也是比较吸引人的了，这么大的优惠力度，在南宁楼市是非常少见的。根据瀚林美筑2月20日开盘当天的价格，折后最高价是11#楼1单元01户型，最低的是11#楼02单元03户型，6263元/。6、南宁房地产市场需求预测11月30日晚19点03分，来自央行官网消息，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是3年来中国首次下调准备金率。根据央行11月30日的公告，调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。央行此前公布的数据显示，10月末人民币存款余额79.21万亿元，据此测算，此次将释放银行体系流动性约4000亿元。此次下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措。此次下调存款准备金率幅度有限，并不意味着以限贷和限购为主的房地产宏观调控政策会放松。随着此次存款准备金率的下调，市场流动性资金的增多，对于CPI的走势也将产生一定的影响。南宁方面，五象新区总部基地项目征地拆迁工作全面完成，这对于加快推进五项新区建设是一个利好的消息。二级市场方面，南宁市共有2个项目开盘，市场均价7744元/，环比上涨0.8%。纵观2011年11月28日至12月4日，刚性需求市场，客户购房态度较为谨慎，对价格十分敏感，有些购房者持观望状态。南宁住宅市场的降温已传导至土地市场，土地流拍频现，突显当前一级市场的冷清。土地市场呈现冷清局面原因有其三，首先本地开发商目前正忙于在售项目的促销回款，而无暇顾及；再一个是对明年的房产市场持不乐观的态度，不敢贸然拿地；最后，面对当前低迷的市场需充足的资金量顺利熬过严冬，中大规模地块需动用较大额度的资金，不利于降低经营风险。由此看出，南宁房地产的市场需求持平稳状态，整体来说供给大于需求，存在一些段时间的滞销，但状况还是良好的。（四）项目销量情况：截止到2011年6月17日瀚林美筑楼盘推出06，08，09，11，12五栋楼销售，共计472套，未售出143套，未售出率30.3%。由此看瀚林美筑出盘没多久，业绩还是不错的。据南宁房产局平台数据显示，2011年10月1日10月7日，南宁商品房共成交208套，平均每日成交量仅为30套，在如此冷淡的市场环境下，瀚林美筑推出60套一口价房源国庆七天平均每天仍有57套的成交，售楼部现场来访量稳定。根据广西瀚林地产开发有限公司营销副总监蔡德珑介绍，尽管今年国庆楼市冷淡，同时遭遇了台风，天气情况非常的糟糕，但是瀚林美筑国庆期间每天仍然有57套的成交，这证明尽管市场环境如此，价格不是打动购房者的唯一条件。当前环境下，促成购房者成交的更多的是高品质楼盘的号召力以及项目的软硬件的升级。从瀚林美筑一直以来的销售情况看，市场的变化对项目的影响不会很大，越是在市场不乐观的情况下，品质突出的项目越有空间和优势。由此看来，瀚林美筑的房销量很是可观。（五）项目所在区域市场发展预测： 瀚林美筑的开盘热销撬动新兴宁楼市，品牌品质成为项目的市场主导线，瀚林美筑所有的户型设计也是经过一年多的研发，针对当前的客户需求和市场需要的n+1户型，满足当前政策之下，客户购房置业一步到位的需求。一步到位包括户型的大小以及地段、园林、规划、小区环境所带来的生活品质的一次到位。 瀚林美筑今年有望清盘，景观户型有多个创新亮点。据了解，瀚林美筑预计2011年每个月将有一次推盘的计划，上半年主要以中小户型为主，偏向年轻的置业群体，预计年底清盘，2012年年底1300多户整体交房，园林示范区和样板间有望于五一前后推出。瀚林美筑意在打造南宁首个精工度假社区，从社区环境、园林空间、居住环境、生活配套全方位打造一种悠闲的生活状态。瀚林美筑楼盘跻身南宁的十佳楼盘，成为2011年的主打商品房，为消费者带来了惊喜。由此看来，它的发展是市场的需要，完成了2011年的完美销售，以后将会为瀚林地产带来更多的发展契机，我们将拭目以待。四、小结： 尽管在限购令等政策的压力下，但南宁的房地产市场发展受波动不大，人们的购房欲望没有明显地下降。政府近几年出台越来越多的政策来控制、把握房地产宏观市场，明显会压制某些企业，楼市虽会一时处于放热状态，整体态势将略差，但是仍不能阻碍一些有实力的房地产公司的发展。面对如今如此激烈的竞争环境，瀚林美筑之所以能取得如此好的成绩，除了自身的精工品质和贴心的物管服务外，公园天桥和兴宁区实验小学的规划建设也将是其打造品质住区的两大配套利好，真正实现公园生活、名校教育就在家门口。 瀚林美筑，从不一样的面出发，把握消费者的心理，应市场需要，不断带给消费者不一样的眼界与优势，它的热销有助于2012年瀚林地产再次开创新的局面，努力使南宁未来的房地产业发展符合市场经济发展规律，迎来黄金发展期。