2月崇州重庆路沿线区域整体发展定位报告 .doc

崇州重庆路沿线区域整体发展定位报告成都置信实业（集团）有限公司管理咨询中心二0一一年二月目 录第一章 区域环境分析03第一节 宏观政策分析03第二节 现状基础资源分析07第三节 现状产业结构分析10第四节 土地价值分析19第五节 市场发展趋势分析20第六节 市场竞争环境分析41第二章 崇州市“重庆路沿线项目”发展定位建议51第一节 总体定位51第二节 产业定位52第三节 功能区划分及规模建议53第四节 各功能区产业的定位及产品规划55第三章 崇州市“重庆路沿线项目”运营战略76第一节 发展战略76第二节 运营策略77第三节 营销战略81第四节 资本运作82第五节 工作路径（略）83第四章 崇州市“重庆路沿线项目”投资估算84第一节 项目区域投资及收益概算（略）84第二节 经济效益评估84第三节 社会效益评估85第一章 区域环境分析第一节 宏观政策分析一、 国家战略(一) “十二五”时期，经济结构战略性调整将作为加快转变经济发展方式的主攻方向，发展现代产业体系，提高产业核心竞争力成为重要引擎 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议明确提出，发展现代产业要加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，积极发展旅游业，拓展服务业新领域，发展新业态，培育新热点。 加快培育和发展战略性新兴产业是推进产业结构升级、加快经济发展方式转变的重大举措。国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定提出将战略性新兴产业加快培育成为先导产业和支柱产业。切实提高产业核心竞争力和经济效益。加强财税金融政策支持，推动高技术产业做大做强。 (二) 加快发展现代农业，坚持统筹城乡发展，是“十二五”时期全党工作的重中之重1 加快发展现代农业 （1）推进农业科技创新，发展现代种业；（2）完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业； （3）加快发展设施农业和农产品加工业、流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化；（4）推进现代农业示范区建设。2 加强农村基础设施建设和公共服务 （1）搞好社会主义新农村建设规划，加快改善农村生产生活条件；（2）继续改造农村危房，开展农村环境综合治理。 3 拓宽农民增收渠道 （1）提高农民职业技能和创新能力，多渠道增加农民收入；（2）鼓励农民优化种养结构、提高效益；（3）健全农业补贴等支持保护制度，增加农民生产经营收入；（4） 发展农村非农产业，促进农民转移就业。4 完善农村发展体制机制 （1） 发展多种形式的适度规模经营，支持农民专业合作社和农业产业化龙头企业发展；（2） 积极稳妥推进农村土地整治，完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制；（3） 发展农村小型金融组织和小额信贷，健全农业保险制度，改善农村金融服务。(三) 西部大开发被列为“十二五”规划区域发展战略的优先位置 ，成都已成为西部大开发引擎，新一轮西部大开发将给成都带来更好的发展机遇 国家发展战略布局凸显从沿海带动到内陆开放的趋势，新一轮西部大开发中,国家对西部进行“三区、一极”的新定位提升，把西部地区建设成为现代产业发展的重要集聚区域、统筹城乡改革发展的示范区域、生态文明建设的先行区域，加快构建具有全局和战略意义的新的经济增长极，必将促进人流、物流、资金流、信息流向西部地区加快聚集。 温家宝总理在第十届西部国际博览会上指出，将西部建设成为： n 现代产业发展的重要集聚区域 n 统筹城乡改革发展的示范区域 n 生态文明建设的先行区域 n 具有全局和战略意义的新经济增长极 二、 成都战略（一） 建设”世界现代田园城市”的历史定位为深入推进国家统筹城乡综合配套改革试验区建设，成都市确立了建设世界现代田园城市的历史定位和长远目标，成都统筹城乡的实践为建设世界现代田园城市提供了最现实的优势、最宝贵的基础和最有力的措施。 （二） 世界现代田园城市要有现代产业体系作支撑，发展高端产业和产业高端为重点以现代服务业和总部经济为核心，以高新技术产业为先导，以强大的现代制造业和现代农业为基础的现代产业体系。 （三）服务业以其成长性高、关联效益强、产业易高端等特性，成为成都市发展的先导产业三、 龙门山规划按照全市产业功能区划布局，龙门山生态旅游综合功能区重点发展国际山地度假旅游产业 。基于总体功能分区，按照“西部第一、全国一流”的标准，成都市在市域范围内规划13个市级战略功能区，作为实现总体发展战略的重要空间载体。 其中，龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区由龙门山生态旅游综合功能区和龙泉山生态旅游综合功能区组成。作为龙门山旅游产业发展总体规划中心区域的崇州市，积极确立了与成都市产业功能战略发展高度对接的产业发展定位 打造“西部轻工名城、田园宜居之都、山地旅游高地”。在龙门山旅游产业总体发展的背景下，“重庆路沿线”开发区必将迎来经济腾飞与产业创新发展的绝佳机遇。 四、 交通、区位环境发展（一） 作为成都西部二、三圈层链接区域崇州“重庆路沿线”开发区具有接受中心城区经济辐射的区位优势1. 成渝城市群在国家六大城市群发展战略中具有突出地位。成都是成渝经济区的双核之一。成渝经济区的成功将进一步带动成都经济发展，届时成都将演变成为东、西部经济结合的主要地区。 2. 作为成都西部二、三圈层链接区域，崇州重庆路沿线开发区有着接受中心城市的经济辐射，承载居住、旅游、商贸、物流等产业发展的绝佳区位优势。3. 成都是成都经济区的核心和引擎。 覆盖8个市，幅员约6.5万平方公里 。2009年人口总量约为3789万，占全省的43%。2009年经济总量约8373亿元，占全省59.7%。（二） 未来快铁搏动成都的“大动脉”，项目开发区将能凭借成都与崇州的交通优势快速发展到2020年，成都出川铁路大通道将由现在的4条变为18条，形成至京津冀、长三角、珠三角经济圈的8至12小时交通圈。（三） 崇州未来交通辐射范围1. 成温邛高速公路、重庆路、川西旅游环线等快速通道和将要建成的成浦快铁、成灌快铁两条延伸线都可以从成都快速进入项目地。 2. 区域内交通拥有“六纵六横两轨两站”的绝佳优势，在居住向西、休闲向西的大环境下潜力巨大。第二节 现状基础资源分析一、 动植物资源 重庆路沿线地貌兼有山地、丘陵、平原，植物资源丰富，尤其是沿龙门山区域和无根山丘陵一带，植被茂密，独特的地理条件也造就了丰富的动物资源。二、 水文资源当地水文资源丰富，极大地支撑旅游和农业发展。例如文井江、干五里和味江河三条主要河道与重庆路相交，其支流覆盖街子镇、三郎镇和怀远镇大部分地区。西河流经公议乡、道明镇和济协乡。在此基础上修建的人工渠、堰系统发达，水利条件较好。三、 地形地貌区域内地形多样，山地、丘陵、平原均有分布，具有多元化开发的绝佳资源。表：区域内地形地貌情况区域总貌地形地貌特点三郎半山半坝西北部山地丘陵区，东南部干五里河缓冲地带，地势平坦怀远半山半坝地势西南高，东北低，西南山峦起伏，东北平畴沃野元通东低西高东西相差约2米，中有一梗界，西北海拔594米，东南最低海拔570米，高差24米，平均坡降3道明半山半坝地势西北高、东南低，丘陵海拔在620-750米之间，西侧山地白头平坝地势平坦王场平坝属西河以西，平坝为主。浅丘地貌海拔600-650米，平坝海拔550米公议半山半坝全乡总面积为26.2平方公里，其中山区占42%，海拔560757米济协半山半坝地势平坦，略显西北高东南低，海拔为534557米四、 自然气候属于亚热带湿润季风气候，山区与平原气候差异较大，年冬春两季寒潮多，春迟秋早，日照偏少，部分地区风力可达6级，但总体气候温和，适宜人类居住和动植物生长。表：区域内气候及土壤情况区域年均日照时数年均温年均降雨量无霜期土壤三郎日照偏少15雨量充沛无霜期较长西北部山地，耕地少林地多，东南部土壤肥沃怀远1100小时15.51250毫米无霜期较短主要为紫色冲积水稻土，土层较薄，质地偏粘，耕性较差，PH值77.2，有机质含量泥田较高。元通1158.8小时15.81002毫米无霜期284天多冲积泥沙土，沿河边为砂土，南部为下湿槽田土。砂石、钙质砾石、陶土储量较大道明-坝区沿丘陵边缘为老冲积红紫泥土和黄泥土，其余均为良好的水稻土区。白头-16左右1000毫米无霜期较长以再积黄泥土为主。王场1170小时-无霜期285天山丘为红紫色泥土、冲积土，平坝为紫色冲积土公议1161.5小时15.41150毫米无霜期286天花果山土壤为红紫泥土和老冲积黄泥土，微酸性，PH值5.5-6.5,土层厚度0.51.3米。济协1177小时16950毫米无霜期260天-五、 城镇化率区域内城镇人口近年来不断增加，城市化率从2000年的约8%发展到2008 年的约16%，但仍远低于崇州2000年平均33%的水平，因此亟需在产业结构调整和产业发展上着力。表：农业人口及城镇化情况区域2000年人口其中农业人口所占比例怀远287922412616%元通204261758514%王场147751335810%白头15269145455%道明21620207494%三朗15525148364%公议14700139035%济协21152202254%六、 劳动力资源劳动力人口约占总人口的5060%，参与务工人群从2000年平均约50%上升到2010年平均约70%，其中绝大多数选择崇州本地就近务工。七、 区位、交通崇州地处成都平原西部，位于水源涵养生物多样性保护区和水文调蓄农业生态区，具有较强的环境承载力。区域内交通拥有“六纵六横两轨两站”的绝佳优势，在居住向西、休闲向西的大环境下潜力巨大。重庆路北接成青旅游快线，南连成温邛高速，贯通六镇两乡，联动区域产业经济。项目地块内有S106国道和乡村公路，以重庆路为依托，交通十分便利，距成都市车程1小时左右。第三节 现状产业结构分析一、 总体产业现状随着产业生产总值增加和产业结构调整，崇州已吹响新一轮追赶跨越式发展的号角。崇州市二、三产业发展迅速，产业总值增长迅猛，产业结构趋向合理，确立了三大产业尤其是工业和现代服务业深度融入成都经济区之核心区域的远期目标，崇州迎来跨越式发展。（一） 重庆路沿线开发区是崇州市重点发展区域，第一产业基底较好，但缺乏现代农业带动第一产业概况镇名粮食生产特色果蔬养殖家禽其他特色产品元通镇水稻、小麦、 油菜、玉米等 / /怀远镇传统农业乡镇 乌梅 、红梅 、布郎李 肉鸡养殖 、渔业 魔芋 、兰花道明镇水稻、玉米、 小麦、豌豆、 黄豆、洋芋等 布郎李、枇杷、黄金梨、樱桃 养猪为大宗、 鸡、鸭养殖 松、栎、枫、枞、马、桑等薪炭林 王场镇传统农业乡镇 蔬菜花木产业带 ，黄金梨畜禽养殖加工带 5000亩速生林基地 三郎镇水稻、小麦、 油菜、玉米果业、反季蔬菜、牛尾竹家庭猪、鸡养殖 中药材（川芎苓种 ）、 茶叶，经济林公议乡水稻、小麦、 油菜、玉米、 粮油基地 果繁站、市园艺场和花果山布朗李、黄金梨 ，1万亩优质水果基地  /玫瑰、1万亩工业林基地 济协乡水稻、小麦、玉米葡萄、黄金梨为主的经济作 物 养殖业以小家禽 花卉苗木、济协果业、川兴茶厂 白头镇水稻、小麦、油菜籽  反季节蔬菜肉鸭 /（二） 二、三产业资源优势明显，发展潜力较大，但仍需充分挖掘第二产业概况产业类型产品类型主要分布区域发展情况手工业藤竹编、木器加工怀远镇、道明镇传统产业，较具规模食品业“三绝”、白酒等特色食品怀远镇白头镇特色产业，具有较大发展潜力其他土陶、水泥制品、铸 造、砖瓦等各镇均有分布传统产业，自然生长第三产业概况产业类型产品类型主要分布区域发展情况旅游业三郎、元通、怀远古镇 白塔湖风景区 藤（竹）编一条街 樱桃沟乡村旅游怀远镇、道明镇优势产业，但开发不够，后期具有较大发展潜力运输业客运站、物流企业各镇均有分布传统产业，强调生产生活性功能其他餐饮业、金融业各镇均有分布传统产业，自然生长二、 主要产业现状（一） 旅游业1. 崇州旅游业发展概况项目区域内旅游资源丰富，包含自然景观和人文景观，但是产业规模不大且分布广，未形成有效聚集，而且旅游市场发育不全，缺乏精品旅游项目，旅游宣传不够, 形象难以塑造。表:各乡镇主要特色旅游项目位置 旅游项目 公议乡花果山生态农业观光园道明镇竹编文化观光旅游怀远镇藤编特色旅游三郎镇依托九龙沟资源，发展农家乐济协乡黄金梨、花卉为主的农业旅游白头镇道白路生态观光旅游线2. “重庆路沿线”旅游发展条件（1） 旅游产业规划优势成都将构建“一核一区两带”的旅游业发展布局。龙门山、龙泉山生态旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区。鼓励大力发展都市休闲旅游，打造都市休闲旅游目的地。（2） 区域枢纽中心项目地处川西旅游环线上重要节点都江堰和大邑之间，是重要交通节点；崇州地处大龙门山旅游区域的中心位置，处于旅游集散枢纽地位，且位于龙门山“五个二级服务基地”的几何中心，具有区位战略优势，既可共享世界文化遗产青城山-都江堰为龙头的客源，又可截留川西过境旅游客。（3） 旅游通达节点成温邛高速公路、光华大道延伸线、华怀路青安路、三沿路、沿山应急通道、川西旅游环线崇州段、元和路、安龙路、龙门山旅游快通道、城际地方铁路成大线、 城际地方铁路成灌线延伸线等均可进入景区，景区可进入性非常好。（二） 农业1. 产业结构表：各乡镇农业产业基本情况区域拥有名片 主要产品 财政收入(万元) 人均收入（元） 三郎中国花木之乡苗木、龙尾笋、川芎苓种2375660怀远省历史文化名镇；藤编特色之乡藤编、木器、水泥、页岩砖5123612元通省历史文化名镇“铸造之乡”“陶瓷之乡”川芎、竹编-5378道明中国竹编之乡竹编、原酒1009 5720 白头传统原酒之乡反季蔬菜、肉鸭、酒394 5810王场-肉鸭、生猪，-5378 公议花果之乡布朗李、玫瑰434 5450 济协-黄金梨、花卉490 5740 2. 产业分布项目区农作物主要以水稻、玉米、油菜为主，畜牧业以猪、牛、鸭、鸡、兔为主，各中小型养殖基地重点分布在无根山以南。无根山沿线以北花果山，盛产黄金梨、布朗李、红提等，部分地区种植蔬菜。区域北部盛产苗木、兰花、川芎苓种和茶叶。3. 农业产业实地调研总结（1） 现状表：重庆路沿线调研村落情况乡镇名称村（社区）地形农业生产主要种类和品种三郎欢喜、凤鸣欢喜为山地，凤鸣为平原和山地均有樱花、桂花、银杏、香樟、楠木等园林苗木怀远石子、安乐、清江石子和清江为平原，安乐为山地平原水稻、油菜，山地玉米、油菜；有约10%农户苗木栽培道明斜阳、红旗均为山地，村民在山中盆地居住水稻、油菜为主，园林苗木刚开始发展王场觉皇觉皇为平原，板槽、莲花为山地水稻、油菜为主，园林苗木刚开始发展白头天竺、和乐、甘泉平原为主传统农粮作物为主济协双凤、文昌平原传统农粮作物为主元通场镇主要为平原及沿水古镇传统农粮作物为主，济协果业有约2千亩玫瑰园公议场镇以山地为主果树和苗木生产为主（2） 农业劳动力农业劳动力经验技能普遍不高，年龄在5070岁这个年龄段为主，劳动力的子女多在本地务工，经济负担较小，基本无抚养和供养压力。对农业常见病虫害的防治意识不强，基本农技知识有待普及。想发展苗木种植，但花卉苗木嫁接及管理技术没有渠道进行学习。部分农户的苗木管理粗放，外出务工导致肥水措施不足加剧苗木生长缓慢。（3） 农业收入农业收入占家庭收入比重约10%（1000元/年），以就近务工（10000元/年）为主。务工渠道包括：建筑工地、建材加工厂、农家乐季节性零工等，一般收入在1200元左右，但也有杂工低至800元以及木材厂操作技工4000元/月。一般23口人的家庭（水田或者旱地的数量为1亩/人）进行传统农粮作物生产，23亩田地年收入约2000元（油菜、水稻/黄豆）。多数对农业生产收入表示不满，希望通过农业活动增收，但没有技术或品种上的突破，只能期望有外来大户或企业进行土地流转后通过增加务工机会来增收。（4） 关于农业生产的品种、规模和模式 政府在不同地区采取了新优品种推广和引入业主规模化流转土地经营，但因气候、土壤、技术和管理等因素多不成功，布朗李、黄金梨、红提等均是个别小规模经营良好（如红提20亩个人经营参观点）。当地农业企业多采用公司+农户模式，但运营情况有待针对性调研。（5） 土地及土壤情况 一般土地流转需要每年支付600斤大米，山地较低（600元/亩，3万/亩），平原较高（800斤大米）。在调研地内，确认了三种土质：黄泥粘土（山地）、泥沙土（平原）、白粘土（花果山等），目前分别比较适合种植苗木、水稻蔬菜、水果等。（6） 对新产品、技术、培训等的态度基本愿意接受新品种，但需要配套扶持技术和产品销售渠道。对培训，希望能实用，培训后能在企业上岗的最好。采用水旱轮作及间作技术，利用两种作物不同营养周期的套作技术尚未看到，有待开发。油菜连作障碍有一定表现，若配合肥水及品种不当，则发生加重。山地农业机械化明显落后，但穴盘育苗有一定应用。苗木生产规模化和机械化有待增强。（7） 关于增收的主要问题 农业劳动力年龄偏大，文化知识不够。落后地区没有有效的政府或企业进行引导。希望政府引进企业等进行引导开发，能够帮助当地人就近打工。（三） 白酒酿造业1. 崇州白酒酿造概况依托良好的自然条件，崇州自古以来就是产酒之地，崇州也是“中国传统白酒原酒生产基地，” 2009年，崇州酒业的酒产量达到5.75万吨，税收达到1880万元。规模以上酒企业产值和销售产值分别达到20745万元和21040万元。在重庆路沿线，白头镇。道明镇、济协乡和王场镇都有白酒企业分布，以生产原酒为主。2. 重庆路沿线白酒企业情况序号乡镇企业名称厂区占地面积（亩）酒窖窖池数（个）年产量（吨）销售范围现有商标原酒瓶装酒1道明宏源酒业101030川内玉光春2九州酒业101050全国陆君3白头镇四川省崇州市天城酒业有限公司13195400安徽、河南蜀华春4成都大西部酒业有限公司201606001095江西、江苏、山东、河北粗粮王、蜀王池5崇州市蜀西酒厂18198385山东、江苏6成都市万圆酒业有限责任公司151200北京、天津壶里金、山川、锦竹大曲7崇州市甘泉酒厂7100500山东、河南浪一春8济协成都济供粮酒贸易有限公司125（其中西江30亩）80023001000内蒙、天津、黑龙江、湖南、陕西、山东、安徽客三千、济供9王场崇州是乐府酒厂13156300-400400乐府、蜀南春10四川省东粮酒业有限公司2080200-300100八事3. 区域内重点酒企概况（1） 四川成都大西部酒业集团有限公司该公司由成都大西部酒业有限公司、四川崇州市白头酒厂（百年历史）、成都五星珍品酒厂，四川魏氏酒厂、四川千缘酒业有限公司等五家企业组成。现有员工1600余人，固定资产达2.6亿元人民币，拥有地面积近300，000余平方米的酿酒生态工业园，年产销量达到1.9万余吨。公司主要有粗粮王、蜀王池、康庄大道、天竺、雪潭飘香、龚氏烧坊系、大唐风云七大白酒品牌，还为其他企业提够贴牌加工服务。（2） 济协酒厂位于崇州市场济协乡，系崇州市优势企业之一。拥有窑池800余个，年产量达4000吨左右，以原酒生产为主，开发有济供牌系列瓶装酒。是四川省第一家批量向省外销售原酒的企业。（3） 崇州天诚酒业有限公司位于崇州市白头镇，公司生产技术力量雄厚，检测设备齐全，是一家集科研,酿造,灌装,自检,销售和售后服务为一体的综合性白酒生产企业。以原酒生产为主，产品销往江苏、安徽、河南等地大中型酒厂。（四） 手工、食品行业1 手工行业状况种类地区分布从业人员产业现状发展瓶颈藤编怀远镇从业人员达6000人较具规模。主要产品为藤家具。目前已有大小公司及生产厂家120余家，较知名企业30余户。年产值6800多万元但总体讲藤编产业“少、弱、散，散而不精”，没有形成专业化、产业化，标准化。1.企业规模小，设备陈旧落后、品牌意识不强； 2.产品设计滞后，研发力不足，技术人员紧缺； 3.资金匮乏，融资渠道狭窄； 4.行规缺乏，企业之间恶性竞争竹编道明镇从业人员2000-3000人 常年务工人数约300人 萎缩严重。产品主要为花蓝、器皿、竹编字画等。生产以批量代加工为主，没有形成真正的品牌艺术品。现有竹编大户和营销大户共10户，龙头企业3家1.缺乏资金扶持，很难形成产业链 2.缺乏工人 3.产品结构不合理，缺乏创新设计 4.生产手段落后，产品生产周期长 5.内部竞争，影响产品质量 木器加工怀远镇街子镇三郎镇3000余人 产业在怀远镇较为集中，现有木器加工厂140家，街子天顺村有些许分布。主要产品为浴桶、桌椅等家具用品。企业作坊式为主。产业较为低端。1.缺乏研发和设计 2.缺乏品牌效应 棕编三郎镇怀远镇（西山）很少 逐渐消亡产品很难符合现代人需求，缺乏发展空间 2 食品行业状况崇州市位于成都1小时经济圈范围，素有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。（1） 食品消费情况崇州市的食品消费除了满足于本地区生活需求以外，主要面向外来旅游人口及对外产销。食品消费总额在社会消费总额中占有重要份额，消费总额迅速增长。亿元%（2） 企业基础 崇州重庆路沿线区域市拥有国家农业产业化重点龙头企业丰丰食品有限公司等多家农产品加工、食品加工生产企业，但从规模和数量上，并未形成产业集聚和较大范围的辐射力。 表：崇州特产食品从业人数后端生产1500人左右辐射农户20000户前端建店500人左右辐射农户3000户（3） 特色产品重庆路沿线区域怀远镇拥有特色产品“怀远三绝”：叶儿耙、冻糕、豆腐帘子。怀远三绝发展历史悠久，名声远播。具有很强的文化底蕴和品牌基础。 第四节 土地价值分析一、 资源属性（一） 地形地貌崇州重庆路沿线区域总面积约285平方公里，整体地形较为复杂多变，包括山地、丘陵、平坝、滩涂、河谷等等。由于地处龙门山系与川西平原的交界，整体呈西北高东南低的地形，低山浅丘是主要地貌特征。地形特征一方面有利于资源开发的丰富性和持续性，但同时在一定程度增加开发的难度和成本。 （二） 土地性质本项目区域内土地主要为农业用地，仅有少量的工业、教育、居住、商业、综合用地。土地总体经济效益较低。并且由于土地广袤，转变为可开发用地成本相应较高。二、 交通区位（一） 交通条件本项目所处区域早期交通极为不便，很多资源均无法进行市场化开发。在重庆市援建的“重庆路”贯通后，交通得到很大改善。便利的交通会提高土地的使用价值，从而带动其商业价值。（二） 区位价值本项目区域是成都市三圈层中距离市区最近的区域之一，同时也是进入川西的重要节点枢纽，至成都市区仅一个小时车程。结合成都市对崇州总体的功能布局，无论是发展旅游产业、房地产业、还是轻工产业，便利的交通和枢纽地位让本项目获取了大量的潜在消费客群、低廉的物流成本、具备较强升值潜力的土地资源。三、 建设、规划（一） 规划可塑价值本项目及周边土地除农业开发外基本保持了原生态，使得开发规划所受到的局限较小，为项目留足了发展空间。（二） 片区规划在成都市对各城区总体功能定位中，轻工业、居住、山地旅游成为崇州市的重点。结合大龙门山总体规划，本项目所在的区域规划主体功能为山地度假旅游产业。在旅游及其相关产业的带动下，将极大提升区域土地的价值。（三） 建设状况项目所在区域绝大多数为基本农田和山区，现阶段的经营活动较为单一，更改使用功能产生的拆迁、安置费用也较低。第五节 市场发展趋势分析一、 旅游市场（一） 世界旅游发展趋势旅游的先驱是商人，最早旅游的人是海上民族腓尼基人。在旅行作为一种社会行为，古代即以存在，中国是世界文明古国之一，旅行活动的兴起同样居世界前列，中国早在公元前22世纪就有了。当时最典型的旅行家大概要数大禹，他为了疏浚九江十八河，游览了大好河山。之后，就是春秋战国时的老子、孔子二人了。老子传道，骑青牛西去。孔子讲学周游列国。汉时张骞出使西域，远至波斯，今伊朗和叙利亚。唐时玄奘取经到印度，明时郑和七下西洋，远至东非海岸，还有大旅行家徐霞客作了游记。世界现代旅游业，发展于20世纪，新兴资本主义国家：美国、日本、韩国等引领了旅游业发展的潮流。虽然现代旅游业的发展经历了较大的波折，但经过大半个世纪的发展，逐步形成了旅游发展的核心要素：“吃、住、行、游、购、娱”。简单的六个字，凝集了几代人的心血，集中了成千上万旅游工作者的智慧。以这六字要素为纲，旅游业经受住了经济危机的考验，并得到了蓬勃发展，进入21世纪，旅游业区域发展的重心从传统的西方国家，开始向亚洲国家转移。2009年，旅游产业收入占全球GDP总量的9.3%，与旅游产业相关的就业人数达到2亿人，占全球就业总量的8%。旅游业是世界各国税收的主要来源，占全球总税收的11%。旅游业已经成为世界第一大产业。（二） 中国旅游业发展趋势1. 中国旅游业发展特征（1） 旅游产品供给的多样性首先是功能多样，传统旅游业主要提供观光度假和康体健身等休闲娱乐产品，而现代旅游业进一步扩展，兼有生产性功能;其次是服务多样，随着生活水平和文化水平的提高，人们选择旅游目的地越来越重视文化内涵，对旅游项目的要求越来越个性化合多样化，顺此潮流，旅游服务也在呈现多样变化趋势。（2） 旅游消费市场的巨大性随着国民收入的普遍增长和人们消费观念的改变，休闲时代的到来，旅游不再是是奢侈品，而是人们的生活必需品，旅游消费普遍化。近几年中国旅游业保持了较快增长，2008年虽受金融危机的影响，中国接待入境游客人数，国内旅游人数和出境旅游人数均较上年有所增长。（3） 旅游要素配套的失衡性目前中国从旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素结构上看，一定程度地存在不协调，整体效益差的问题，就旅游商品来说，在发达国家，旅游商品收入已占旅游总收入的40%至60%，而中国总体上看，尚地域世界旅游购物平均水平。（4） 旅游业态萌动的蓬勃性近年来，随着中国旅游个性化趋势的增强，出现了一些有别于传统旅游模式的新业态，如高尔夫旅游、自驾车旅游、游艇旅游、油轮旅游等。此外，旅游相关产业的优化组合不但使得各相对离散的旅游资源联接成较复杂系统，相对缩短时空距离，旅游者可以更加合理、便捷、舒适地移动并满足需求。2. 近年中国旅游业主要统计指标2008年，我国入境旅游旅游13003万人次；旅游外汇收入为408.13亿美元；国内旅游17.12亿人次，同比增长6.3%；国内旅游收入为8749亿元，同比增长12.6%。2009年中国全年入境旅游人数为12600亿人次；旅游外汇收入达397亿美元；国内旅游人数已达19.02亿人次，同比增长11.1%；国内旅游收入已达10184亿元，同比增长16.4%。表：2006至2009年国内旅游收入及人数根据数据指标可以看出，今年来中国国内旅游持续保持平稳发展。3. 未来发展趋势中国入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%，国内旅游人数年均增长8%，国内旅游年收入增长10%。中国旅游业整体发展趋势良好。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。未来旅游业发展格局：（三） 四川旅游业发展趋势1. 四川旅游业发展特点（1） 旅游形象宣传营销力度加大充分利用媒体聚焦四川的机会，向外界展示四川旅游的新形象，强化潜在游客对四川旅游的市场认知度，重塑四川旅游形象，相继推出“四川依然美丽”形象宣传，“熊猫卡”营销策划，“震后乡村依然美丽”主题乡村旅游等诸多活动。（2） 旅游线路进一步整合优化震后，四川对各地旅游资源进行重新整合，形成了多条精品旅游线路。如四川旅游西环线链接了成都市、阿坝州、甘孜州和雅安市，四川大熊猫栖息地卧龙、四姑娘山、丹巴、海螺沟、青城山-都江堰、夹金山等景区吸引着来自海内外的诸多游客。大龙门山旅游区通过线路统筹，形成具有市场竞争力的精品旅游线路。（3） 旅游企业发展模式不断创新“5.12”汶川地震后，在经历短暂时期的低迷后，在“政府主导、企业主体、市场化运作”发展模式的引导下，四川旅游企业大胆创新，探索出了融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体发展新模式。2009年，全省557家星级宾馆累计接待总人数2450.01万人次，同比上年增长了23.9%，实现营业收入总额72.57亿元，增长19.5%；14个重点旅游景区接待游客1231.32万人次，实现门票收入8.9亿元，498家旅行社接待国内游客350.47万人次，实现营业收入28.66亿元，分别增长60.4%和47.7%。（4）“会展旅游”经济社会效益明显在“品牌化、专业化、国际化”会展发展总体战略的指导下，成都市已经成为全国五大会展城市之一，据统计，第十届西部博览会期间，成都海外旅游公司接待了入境游客1030人，四川中国青年旅行社接待游客2864人，第十届四川国际电视节期间，成都4A级以上景区共接待游客35.14万人次，门票收入212.18万元，三星级以上酒店接待10.34万人次，床位出租率达到72.2%。（5） “乡村游”成为震后四川旅游的新特色震后，以新农村建设为契机，积极实施乡村旅游提升行动，推进乡村旅游转型升级，扶持民族地区发展农家旅游，鼓励从分散粗放的传统“农家乐”向集约精细的乡村度假型转变，从单纯的农户经营向多元化投资经营模式转变，从单一的乡村观光旅游向观光与休闲度假并重转变，积极支持各地组织有特色、有市场的乡村旅游节庆活动，进一步提高了乡村旅游产品的市场影响力和吸引力。2. 近年来四川旅游业主要统计指标2008年，四川全省实现旅游总收入1091.52亿元，接待入境旅游者69.95万人次，实现旅游外汇收入2.15亿美元，接待国内旅客17456万人次，实现国内旅游收入1077.33亿元。2009年，四川旅游业全年实现旅游总收入1472.48亿元，同比增长34.8%。其中，接待入境旅游者84.99万人次，实现旅游外汇收入2.89亿美元，分别同比增长21.5%和25.4%；接待国内游客21922.14万人次，实现国内旅游收入1452.77亿元，分别同比增长25.6%和34.8%。四川逐步从旅游资源大省迈进旅游产业强省，旅游目的地越来越广。国际/国内旅游产业资本争相进入，成都提出建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标，带动旅游业大发展。（四） 大成都旅游发展趋势成都旅游总收入占全省的35%以上，2009年，国内游客旅游收入在成都旅游总收入中占比96.8%。2009年，成都市接待国内游客5500万人次；2010，将达到6500万人次，呈现稳步上升态势。1. 成都市旅游总收入及结构分析2009年，成都市共接待入境游客64.61万人次，同比增长29.14%，旅游外汇收入2.37亿美元，同比增长37.5%；接待国内游客5506.97万人次，同比增长34.12%，国内旅游收入485.15亿人民币，同比增长33.44%旅游总收入501.3亿元，同比增长33.53%。 从成都市旅游收入构成来看，国内旅游收入在旅游总收入中占有绝对主导地位，近年来比重呈现稳步上升趋势，从2001年的93.5%上升至2009年的96.8%。虽然旅游外汇收入在旅游总收入中的比重相对偏小，但也保持了稳步增长，受2008年地震影响，2008年成都市旅游外汇收入下降幅度达到41.93%，但2009年得以复苏，同比增长37.5%2. 成都旅游业在国民经济中的地位分析成都旅游业总收入由2001年的152亿元增长到2009年的501.3亿元，平均每年增长16.09%，高于全市GDP的平均增长速度。除了2003年和2008年以外，旅游业总收入占全市GDP的比重稳步上升，对全市国民经济的贡献率和关联带动作用越来越大。2009年全市旅游总收入占全市GDP的11.13%，成为国民经济新的增长点，支柱产业地位得以加强。旅游作为第三产业的重要行业，2009年得到恢复性增长，旅游业总收入占第三产业比重达22.45%，成为增创第三产业的重要途径之一。3. 体验旅游度假市场空间广阔旅游市场产品尚不能满足游客需求，休闲旅游度假是未来旅游开发可寻求的契机。以中青年人为核心的游客更趋向于参加旅游体验。立足成都本地市场，开展路程较短的休闲旅游。4. 商务会奖旅游市场空间广阔，有待开发