重庆豪庭华苑项目市场调研报告102P（下）.doc

潼南县：凉枫垭、正兴街沿线、接龙转盘、体育馆、嘉瑞广场、江北新城。地点：党政机关公务员、各楼盘销售中心、居住小区、车站、沿街商业门面等1) 调查人群潼南县常住人口，具有购买力和有一定购买意向的群体2) 调查方法随机街访+目标客户走访+电话抽查3) 调查数据说明本次调查发放问卷共计220份，有效问卷207份，均由重庆同世信业房地产顾问有限公司调工作人员亲自前往潼南县调查完成。所有访问都是在当地居民的配合下共同完成调查任务所得，样本真实可靠。调查数据使用范围（代表性）在本次调查的范围内，数据有效时间一年。根据国家市场调查法规，市场调查数据仅供所有者进行市场分析与研究使用，未经有关方面许可，不得进行媒体宣传活动。本报告的结论分析所到层面仅为本工作组能力所为，但严格遵循其客观性与科学性，以帮助开发商在大量的数据面前能进行相应的“解读”工作。本报告采用单题说明的方试进行描述，即针对每个调查问题及调查结果进行相应的报告，阅读者可以参照方案与调查问卷进行对比阅读。7-1-2调查结果摘要通过对潼南县消费者207份的有效访问问卷，我们已经清晰的从微观和宏观两个方面对目标消费市场有了一个详细的了解。归纳总结是我们最后对统计资料进行进一步分析，通过该步骤，我们将更深入的挖掘出隐藏在数据背后的规律和本质，为项目的可行性分析提供切实有效的市场数据支撑。1) 目标客户群年龄构成2260岁，主要以中青年为主。2) 消费者主要来源区域老城区为主，江北新城次之，再次为潼南各乡镇3) 消费者家庭人口结构三口之家及四口为主，确定了我们应该是切合此类家庭结构需求的产品4) 消费者文化水平初中、高中的低学历水平为主的群体5) 职业结构私营业主、自由职业者、各类技术人员、机关公务员6) 家庭收入水平城镇+乡村居民平均家庭月收入1000-2000元/月，城镇居民平均收入4000-5000元。机关公务员、企事业单位、经营较好的私营业主等收入水平更高，是我们项目重点针对的客户群体。7) 三年内购房群体比例抽样调查中，60.35%受访群体表示三年内有置业意向，两年内购房需求的19.82%，其余都是一年或半年或两个月内，说明需求市场有较大的挖掘潜力。8) 二次置业居多二次置业占24.77%，置业目的主要是为了改善居住环境。这就为项目产品品质打造提出了要求。影响购房者置业的因素置业者在置业时，价格、户型、周边环境、交通等方面是消费者考验的必备因素，其次是社区景观、物业管理、子女教育、地理位置、配套设施等。9) 建筑风格喜好现代风格是市场上最被消费者接受的风格类型。10) 消费者意向购买的物业形态潼南县有一半以上的消费者希望购置9-12层的小高层。部分潼南人希望能对生活质量及便利方面有所提升，对于电梯房，有近一半的受访者表示喜欢；其次为8层以下的多层楼盘。11) 住宅结构的喜好平层在潼南市场上最受青睐，错层和复式也得到不少消费者支持。考虑到家庭结构，跃层和错层产品对于老人、小孩有所不便。建议本项目住宅以平层为主，配置一定比例的跃层或者复式产品。12) 户型面积需求120-140平米三室两厅户型或三室一厅是市场上的首要需求，受到绝大部分中年人群的喜爱，部分青年人群由于和父母居住对房屋面积需求要求要大。13) 置业者对产品设计的要求潼南置业者对于房间采光比较看重，在保证各个房间采光的同时，还应尽量加大客厅、主卧的采光面。对于各个功能房的面积，客厅、厨房、主卧要求宽敞，这样才具备舒适性，其他房间面积合理即可。14) 住宅或构件的必备要求书房、生活阳台、储藏室15) 消费者对精装房的态度精装房目前是市场上的一种趋势，但对于潼南的消费者来说，接触面相对较小，对精装房的理解还不明朗，主要关心精装房的房屋装修质量，对于后期设备维护、室内装修风格、家具家电品牌还没有提出太高的要求，凸显消费者对精装房市场了解不够深入。16) 消费者对住宅单价的承受力2500-2999元/的售价成为受访者的首选，以31.3%高居榜首；其次则是选择1500-1999元/的售价，选择的受访者为25.22%；排列第三的是3000元/以上的14.87%。从房价的平均值来看，消费者理想的价位在2500元左右，而最高能够承受的价格在2988元左右，此价格与潼南现今楼市售价较为吻合。17) 消费者对住宅总价的承受力潼南消费者房屋总价承受能力在21-30万左右，如果想要在单价上略有提升，就只有从面积上加以浓缩。18) 潼南消费者对小区配套设施的要求² 商业超市、餐饮配套² 运动设施配套² 停车位² 交通配套19) 消费者对物业管理的看法消费者对物业管理意识薄弱，但对智能化管理充满兴趣，应加以引导。承受物管费以0.5-0.8元/月。20) 消费者了解房地产信息途径报纸、亲友介绍（口碑效应）、电视。21) 消费者对投资喜好目前消费者主要以投资实业为主、其次为商铺和存入银行收利息。22) 消费者对老城滨江板块熟悉程度目前消费者对潼南滨江板块总体来说是熟悉的，主要是对房地产开发的区位还不够了解。23) 消费者对华城名都的认可有1.02%的消费者已经认购该楼盘，并且有29.12%人不太清楚，有25.98%的顾客可能会买，说明华城名都区位已经受到相当一部分潼南消费者的关注。24) 消费者投资商铺所选地有一半以上的消费者选择在老城区，30%的消费者选择江北新城，并且老城区正兴街片区是老城区首选地，商业比较成熟，和商铺的紧缺，让更多商铺投资者看到了机遇。25) 消费者投资商铺的重要因素一半以上的消费者认为，商业地段成熟，商铺易出租成为商铺投资最大主因，其次是有发展前景。正兴街目前是潼南商业发展得最好街区，商铺投资兴旺，未来华城名都裙楼商铺卖和租都不愁无投资者。26) 认购华晨名都的消费者的原因商业中心地段好，升值潜力大成为大部分消费者的首选，由于华城名都所处位置为商业街核心地带，周边配套成熟，受到潼南市民普遍关注。其次重要是华晨名都为江景房，未来滨江路边，适合居住，更具有亲水性。27) 潼南消费者购物消费区域有80%的消费者首选正兴街，原因是各种品牌店聚集，商业氛围浓厚。其次为体育馆附近，其周边商业设施也比较多，代表的有新世纪百货超市。28) 潼南消费者餐饮消费主要区域凉风垭和江北新区是潼南居民最重要的区域，其周边餐饮企业较多。29) 潼南消费者娱乐消费主要区域潼南居民认为江北的“盛世英皇”为目前潼南最重要的娱乐场所，其次就是凉风垭和正兴街沿街的部分KTV，目前潼南的娱乐场所消费者对其还不算太满意，主要是服务跟不上，价格也相对过高。30) 目前潼南居民最想引进的商业品牌餐饮方面主要是指各种快餐店，如肯德基、麦当劳、乡村基，大部分潼南居民对其相当的期待；对娱乐场所，潼南居民没有太多的品牌要求，主要是服务、环境、档次目前潼南还没有一个消费者理想的环境；对各种商业卖场，在调查过程中，潼南居民提得比较多的主要是大型的连锁超市和商场，如：重百、沃尔玛、永辉超市、新世纪百货等，目前潼南有一家新世纪超市，但对于潼南消费者来说，连锁性大型超市还是太少。31) 潼南消费者对滨江板块修建餐饮娱乐购物一体综合设施潼南消费者认为很有必要的占了9.18%,认为有必要的占了50%，由此可见，潼南目前修建一大型的综合商业设施是必要的，认为在综合设施中最需要的是大中型超市，其次是百货商场。综合性批发商场潼南消费者认可度不太高。32) 潼南消费者对滨江板块的认识潼南消费者目前对于该片区的主要印象是“拆迁、脏乱”，但对未来特别的乐观，认为前景明朗，选择最多的是认为，潼南滨江板块是投资新高地，未来人气聚集地，而对发展娱乐却不太认为，主要是因为目前滨江板块还处于建设阶段，滨江路还未完工，不过消费者对于未来滨江板块的前景还是比较看好，超过20%市民认为，滨江板块将是市民就餐好去处，并且有39.18%的人认为是购物的好去处，未来滨江板块的发展前景可观。7-2置业消费行为及习惯研究针对调查方案中的调查内容，本案调查问卷共分为3个部分，即被访者甄别部分问卷、被访者主体问卷、被访者的基本情况调查（为市场细分提供依据）调查。问卷共计70大项问题，每个问题均针对相应的调查目标，从而进行相应的问题分析，为开发商提供市场决策依据。7-2-1被访者背景结构1) 受访者年龄结构分析：在选择了年龄段的受访者中，2239岁构成了受访者年龄段的主要部分。从受访者表现出来的购房欲望，正处于事业萌芽期的青年人群（22-29岁）和已经达到事业上升期的中年人群（30-45岁）兴趣更为浓厚，他们对房屋的渴望较之其他年龄段的人群来得更为强烈。虽然青年购房群体购买力相对薄弱，但这两部分群体还有家庭、父母作为购买力的后盾，是本项目重点锁定的目标客户对象。处于3035岁（事业稳定期）、35-40岁（事业高峰期）这两个年龄段的中青年人群和4045岁的中年人群，这三部分人群也表现出有较强的购房欲望。中年群体有为自己儿女购置新房的能力，多为二次购房。2) 受访者的性别比例分析：在接受有关房产信息的调查方面，女性配合度和认真度相对男性更强，这既说明潼南女性在购房中的积极性，同时也说明她们在潼南家庭购房决定权问题上有着主导地位。如何把握这一部分人的心理特征，迎合她们的消费需求，将是本项目营销推广中需要思考的一个方面。3) 消费者的家庭结构 分析：三口之家是潼南县消费者的核心家庭结构组成。三口之家由于不同年龄段、不同层次的消费者对住房要求不一样，购房考虑的因素也不一样，教育、为孩子结婚等等，因此他们对住房的要求非常高，我们应针对不同的喜好以及购房目的，整合出符合他们综合需求的产品。4) 消费者现有居住状况分析： 从被访者的现有居住状况来看，60%的消费者想购房的主要原因是对现有居住环境不是很满意；另外，34.29%的消费者已购买了商品房，而他们又有购房需求，可见二次置业的需求潜力较大，这部分人群由于有一次置业经验，因此他们对楼盘的各方面要求更高。5) 被访者的文化程度分析：目标客户群中，高中文化程度者在此次调查中占到了最高比例，达到了43.68%，这部分人群主要为私营业主、自由职业及乡镇居民，低学历经商人士占据比例也较高达32，样本的取样结果也与潼南当地人口结构的实际情况相吻合。中高学历的机关公务员单位等收入水平相对较高的群体比例虽然不大，但他们时最具有购买实力的目标消费群体，这对项目提出了如何包容其他高学历目标群需求的论题。6) 被访者的职业特征 分析：潼南经济产业状况，催生了比较庞大的私营企业主和自由职业者。他们有着较其他行业者更丰厚的经济基础，有着对改善自身生活质量的迫切需要,他们是潼南主要的住房消费人群之一。机关公务员及教师群体是另一部分是最具有消费实力的群体，他们大多已购置住房，但他们希望有代表高生活品位和身份的居所，因此对第二套及以上住房的要求较高。潼南政府日前大力引入工业，以稳固并发展人口数量。工厂企业管理及中高收入员工将是我们目标群体的重要部分。7) 被访者的家庭月收入 分析：从以上可以看出，近四成多消费者家庭月收入40015000元，和潼南（乡镇村）09均年收入、以及3口为主的家庭结构基本吻合。城镇普通居民家庭月收入水平比此略高，约3000-5000元/月。收入水平3001元以上的家庭，占总数的近30%比例，他们是具有实力购买物业的群体，这部分群体主要包括机关公务员、经营较好的私营业主、外出打工群体等。8) 潼南市民未来三年有购房需求的比例分析：从该题的设置来看，“可能会”与“肯定会”都属于肯定性选择；“可能不会”与“肯定不会”则属于否定性的选择，从两者的比例来看，肯定性选择占据了主导性地位，比例达到60%，说明了潼南的人群有着较强的购房欲望，对本案而言是利好因素。处于中立立场的受访者在本次调查中居于第二位，有30.59%的人选择“不太确定”，如果能较好的争取到这部分人群的支持，那么他们当中会有相当一部分人会转变成项目的准目标客户。9) 消费者购房时间预期分析：从本次调查结果看，有急切购房需求的人（半年内）只是占很少一部分人群，绝大多数消费者对于住房这个大件的购买都显得较为慎重；从目前的住房销售来看，预期未来三年内消费者的购房需求会逐步增强，未来几年将成为潼南住房销售的一个高峰期。10) 购房首选区域分析：调研结果表明了潼南消费者对江北新区居住的认同感比较高，江北新区作为政府规划的教育、居住片区，由于新开发区域、规划较好等因素成为潼南市民的首选，其次老城区滨江板块也成为大多数人的次选，选择该片区的原因主要是方便、热闹、有江景、配套成熟等。11) 消费者置业目的分析：从置业目的可以看出，自住为主要用途的选项占了绝大部分比例，说明当地房地产市场健康，投机行为较少。其中，“改善居住环境”的客户主要是有一定经济实力群体，大都为22-35岁的中青年群体。“为孩子未来准备”主要是30岁以上的中年群体，他们十分重视子女的教育和生活环境，子女的意见自然也会渗透进这部分购房人群的购房抉择中去。接着是20-30岁的购房群体，他们的主要目的是为了“结婚”或“跟长辈分开住”，他们是首次置业者的主要构成部分。商品房屋既然是商品，当然存在一个投资、保值的问题；当然这样的意识在潼南当地的购房者中还不是很强。不过还是有8.26%的人会考虑将购房是为了等升值后转卖，从中获得经济利益。但可以预见，这部分目标群会随着潼南的发展进程而加快，其意识也会越来越强烈，比重也会相应扩大。从潼南市民的购房目的来看，相当一部分市民有自己的住房，二次置业成为他们购房的首要目的，当二次及以上置业占主导地位，说明市场已迈过了发展初期，购房意识逐渐趋于理性。相对首次置业者，二次置业者对物也相对较高的要求，他们追求的不仅是满足基本的居住需求，追求的更是上一层的品质。二次置业者拥有更强的经济消费能力，是本地中高端住宅消费品的核心组成部分，同时也是今后本案所要特别针对的高端客户群的重要成员。此外，一次置业也有49.54%的比例，在住宅市场的一次置业人群超过三成时，产品销售的基本消化数就越大，因此表明了潼南的置业需求较大，市场发展机会较多。7-2-2目标客户消费习惯分析1） 消费者对建筑类型的喜好 分析： 9-12层的多层建筑成为三分之一潼南居民的首选，这与潼南居民的居住习惯和地形有很大关系，部分潼南人希望能对生活质量及便利方面有所提升，对于电梯房，近一半的的受访者表示喜欢；4-8层的多层房亲地性突出，也受到4分之一的潼南居民选择，这与住惯了与此类似房屋的城镇居民喜好相符。 花园洋房与潼南地区原住民住所的形态相似，低密度、亲地、亲水的特色明显，在情感上易于与人产生共鸣；9.82%的受访者对其表示出了喜爱，显示出花园洋房的优势。2） 消费者对社区类型的喜好 分析：从本次调查结果看，潼南地区消费者主要考虑的是普通住宅社区，其次为有商业配套的中高档住宅社区， 这些都比较符合潼南市民的居住习惯。a) 消费者喜欢的住宅结构 分析：在问卷调查的过程中，平层结构以其平易近人的传统风格，简单、便捷、舒适的特征赢得了众人的青睐。从日常居住的角度而言，平层是最适合各类人群居住的结构。建议本项目以平层结构为主，考虑部分跃层和错层，达到户型的多样化，满足不同类型客户的需求。b) 消费者对住宅户型的偏好分析：从选择的量上来看，80-100平米的两室两厅户型，这一部分消费群多为年轻人，随着他们经济逐渐独立，开始离开父母居住，建立自己的独立空间。其次三室二厅比例达到25.36%，同时对三室一厅的喜好程度也占据相当的比例，两者共同占到了近五成的份额。我们可以判断，100-140平米的三房户型是当地需求最旺盛的户型。潼南消费者对住房户型的偏好，与该地消费者的家庭人口结构有着密切的关系。60-80平米的两房一厅也有16.75%的消费者，这个与养老、结婚等需求有一定的关系。但是我们必须了解，当房价上涨到一定程度后，功能的充分满足与总价的有效控制将成为项目竞争力的重要因素。因此，消费者问卷调研时反馈户型面积区间会通常比其实际购房的面积需求大。因此，最佳两房面积区间应当在65-80平米，而三房85110平米为宜。c) 消费者对房屋功能或构件的要求分析：从功能房的布局来看，书房是大多数消费者的必选，集休闲、居住等多功能为一体。其次，生活阳台、储藏室是非常看重的，可以看出消费者对于房间的布局、功能是非常注重的，在阳台小憩、观赏景色等都是潼南居民非常看重的一点，儿童房也是部分消费者比较在意的，随着人们生活水平的提高，消费者越来越看重各代人生活空间的相对独立。d) 消费者对住宅朝向的偏好分析：从调查结果看，面向江、山、公园等环境优美，视线开阔是大多数消费者的首选，其次，面向社区中庭也是一部分消费者比较喜欢的。e) 消费者对采光的偏好分析：绝大多数消费者都非常在意住宅的采光，因此在建的很多楼盘都刻意的突出采光，除了住宅的正常采光之外，特别设计了采光井以增加住宅的光透。f) 消费者对中庭景观的要求分析：从调查结果看，消费者对水景、草坪和树木组成的开阔大景观比较喜爱，而对于盆景、假山等小景不太感冒。部分消费者对各种景物都想在居住小区内有所点缀。g) 消费者对住所风格的喜好 分析：现代简洁又不失大气的建筑风格是大多数消费者的所爱。淡雅的外墙色调在现在的楼盘中运用得最多得就是浅色系，这种简单、时尚的设计，给人很平静的感觉，42%的受访者选择此项。绚丽活跃、对比鲜明的风格给人热情积极的感觉，选择对比鲜明颜色的人群也占据受访人群的三分之一。沉稳冷峻色泽风格以冷色调为主，给人比较深沉的感觉，一般是年龄较长的、具有知识涵养的中年人比较喜欢。鉴于潼南人普遍文化程度较低，冷色系外墙不适合。 独立、宽敞的入户大堂带给业主地位和品质的感受。底层架空车库反应了潼南目前对车库的需要，停车位少，大部分为露天，无法满足消费者日趋增加的消费需求。7-2-3目标客户群置业能力分析1） 受访者所能承受的房屋单价 分析：2500-2999/的售价成为受访者的首选，以31.3%高居榜首；其次则是1501-1999元的售价，选择的受访者为25.22%；排列第三的是3000元/以上的14.87%，该部分人群对居住的品质提出了更高的要求。从房价的平均值来看，消费者理想的价位在2500元左右，而最高能够承受的价格在2988元左右，此价格与潼南现今楼市售价较为吻合。潼南的消费者不像其他区县普遍拥有“越便宜越好”的心态，考虑的价格与其实际承受水平比较吻合，2500-2999元/的售价成为受访者的首选，此价格比较接近当前的潼南住房销售价格，也说明高档的高层电梯房是目前潼南消费者比较需求的住宅类型。a) 受访者所能承受的房屋总价分析：房屋总价区间的选择与上题“房屋单价”所产生的结果是相一致的。大多数的潼南消费者能够接受房屋总价在21-30万左右这一水平线上。从平均值来看，消费者预期的购房总价为25万左右，能够承受的最高总价为35万左右，也较为符合市场行情，随着价格的逐渐提升，我们看到，能接受更高总价产品的消费者越来越少，这符合正常的消费金字塔体系。鉴于消费者的普遍承受力在20-25万元，如果想要在单价上略有提升，就只有从面积上加以浓缩。2） 目标客户群对社区配套的喜好a) 受访者对小区的物管设施的要求 分析：潼南居民对物业管理意识较薄弱，他们对物管服务内容较为陌生，对于小区智能化管理他们没有过多的接触和尝试，但有着浓厚的兴趣。高科技智能设备也能都是围绕保护小区安全展开的，能让业主享受最时尚、便捷的服务。b) 受访者对小区的物管服务的要求 分析：目前潼南做得较好且知名度较高的物业公司较少，消费者最关心的物业管理水平，以及物业管理费用，对物业水平作为首选，更明显的提出了物业管理水平需更进一步有待提高。c) 潼南消费者认为专业的物业管理分析：潼南居民选择最基本、传统的“清洁”和“保安”的人较多数，其次对服务提出了一些列要求，需要公共设别管理维护、代订收费、特约上门服务等，凸显对物业管理公司“更进一步”的要求。 d) 潼南消费者认为房价的趋势分析：目前潼南消费者近一半的认为房价会涨，稳定不变的也占据25.71%，当然跟目前潼南楼市火热程度有关，以及居民的消费购买能力有很大的相关因素。e) 国家房产新政对消费者产生的影响分析：潼南消费者认为国家房产新政对其影响很小的占44.09%，没有影响占29.03%，这与潼南消费者置业观念有很大的因数，大部分消费者是第一次购房，多数消费者置业是为了居住，再次购房的改善居住的也比较多。f) 房产新政对消费者产生了那些影响 分析：对国家房产政策持观望态度有47.22%的消费者，他们对房地产市场也是最为热情关心的，也是最为迫切的。只有22.22%的人选择了推迟购房的时间，主要是投资客为主。g) 受访者对小区物管费的要求分析：从本次调查结果看，0.6元/月和0.7元/月的物管费用最为大众所接受，占55.9%的人；结合潼南市民对物业管理设施、服务内容和物业收费等，物业管理在潼南的普及还很低，但是随着中高档楼盘的进入，潼南的物业管理服务肯定会有一个大的提升。潼南的购房者对于物业管概念尚不够明确，对物管收费标准也看低。因此，他们对于价格较高的物管费用是持不理解态度，这需要开发商在前期营销策划以及后期的小区管理过程中加以引导，让他们更深入的了解到物管的必要性以及物管的真正价值。7-2-3消费者信息接触渠道分析1） 消费者对房地产信息的关注分析：随着近期潼南房地产日趋火爆，潼南市民对房地产信息的关注度也逐步增强，绝大多数消费者平时比较关注房地产信息。2） 受访者了解房地产信息的来源渠道分析：通过消费者房地产信息来源途径的调查，对项目推广方式有一定的引导意义；亲友介绍是潼南人民获得房地产信息的首选渠道，其次为电视和报纸等， 其中亲友介绍产生的口碑效应，尤其是规模较小的城市，口碑是影响产品销售的重要因素； 电视作为传统的四大媒体之一，视听结合其传播效果是其他媒体无法比拟的。其中，潼南本地电视台是消费者关注最多的频道。3） 潼南市民的口碑效应分析：无论在哪个城市，口碑效应的影响不可忽视，通过考察潼南市民的口碑效应我们同样证实了这点，建议在销售过程中，除了加强对已购房消费者的关怀、维护之外，同时也可以尝试“以老带新”的营销模式。4） 受访者对报纸媒体的接触情况分析：时报、晨、晚、商四个报纸媒体在潼南消费者中的影响较大，在项目宣传过程中可以考虑在报纸媒体上进行。7-3关于老城滨江板块1) 消费者对老城滨江板块熟悉度分析：从图上可以看出，大部分消费者对于老城滨江板块还是比较熟悉，在调查过程中消费者对老城滨江板块的主要印象是“过于杂乱”这也跟目前滨江板块拆迁和修路有一定的关系，这也警示楼盘在以后销售宣传过程中应该趋利避害、扬长避短，充分宣传未来滨江板块的发展前景及目前该地段成熟的商业配套优势。2) 消费者对华城名都项目的认可 分析： 目前调查的消费者已经有1.02%的消费者认购华城名都，并且有25.98%的人认为，未来可能会买，还有29.12%的人不一定，可以看出目前华城名都项目已经引起潼南市民的热切关注，未来华城名都在销售之前，定要抓住优势宣传，吸引更多潜在客户。3) 消费者商铺投资首选分析：新城区与老城区正兴街成熟商业区城消费者商铺投资首选地，江北新城作为新兴开发区域，商业规划科学发展前景乐观，投资者不少，但老城区相对商业配套更趋于成熟，人口稠密、特别是老城区正兴街更是潼南最热闹繁华的街道，投资者也不少，且投资者非常注重商业地段的成熟程度，出租效益高，固定收益比较有保障。4) 消费者认为合适的商铺面积以及商铺投资回收时间分析：根据实际调查，被访者多为经营店铺的私营业主，他们对其经营店铺的大小的要求更为实际贴切，21-30平米成为潼南消费者的首选，其次是31-50平米大小店铺，51-70平米的店铺也有14.95%的消费者选择，通过对比目前潼南店铺物业大小及消费者需求等情况，项目单个商铺大小主要定位在35-45平米左右比较贴切消费者实际。对于商铺投资回收时间，选择8年占据大部分人的心里底线，通过对消费者选择商铺价格承受能力也反映出目前潼南商铺投资市场的火热和价格走势。5) 消费者商铺所能承担的价格 分析：受访者中绝大部分是在60万以下，60-100万占有7.62%，商铺毕竟是少数，目前潼南商铺市场比较旺盛，该项目未来价格走势会逐渐攀高。6) 关于认购豪庭华苑的原因分析：豪庭华苑位于修建中的滨江路旁，成熟的商业街正兴街核心位置，商业中心、地段好、升值潜力巨大成为消费的首选，有40.42%选择，其次华晨名都是潼南为数不多的高层滨江电梯住宅，江景房，适合居住，华晨名都优势明显，得到不少投资者青睐。7） 潼南居民日常消费习惯分析a) 受访者的逛街习惯 分析：通过调查潼南市民的逛街习惯可以看出，休息日是大多数消费者逛街的主要时段，朝九晚五、五天工作日依然是大多数市民的生活习惯。b) 受访者的逛街目的 分析：通过调查可以看出，市民的逛街目的性较强，尤其是中青年群体，具有很强的消费实力，同时作息时间较为固定，这部分人群平时没事就去逛街的机会很少。c) 潼南市民的日常消费能力 分析：通过调查可以看出，潼南市民每月外出消费的额度主要集中在600-1000，其次为300-600之间。d) 潼南市民外出消费的首选区域分析：通过调查可以看出，潼南市民外出消费主要在正兴街，其次是家附近，在步行街主要是购物，而在家附近消费的多是与生活相关的便利品。e) 潼南市民外出消费的频率分析：市民外出就餐、购物的频率较高，而外出娱乐的频率相对较低。通过调查可以看出，潼南市民外出消费的花费主要支出在购物上，其次为餐饮，娱乐的支出最少，同时也可以看出，潼南居民消费还有大的增长空间。f) 潼南市民的投资渠道和结构分析：从市民的投资渠道结构来看，投资实业首选，其次为投资商铺和存入银行等，而市民对投资股票基金住宅等不够，这与最近潼南火爆的商铺市场有一定的关系。7) 潼南消费者逛街一般考虑因数 分 析： 交通便利性是潼南消费者的首选因数，目前潼南街道分布及地理环境影响，造就了目前潼南的商业格局，商场购物中心分布不均匀，购物环境单一，相对距离较远，影响潼南消费环境，交通的方便性是潼南居民的首选，有30.73%的选择交通，其次是商场（商圈）环境，目前潼南正兴街商业氛围最为浓厚，但购物设施较为单一，商场环境也成为潼南居民考虑的第二因数，新世纪超市在潼南的影响足以证明，在此分析，华城名都商业项目可适当考虑大型商业物业，如商场或超市，借此并带动其他商铺价格的提升，并有助于提升潼南商业档次，划分商业格局。8) 目前潼南居民经常消费的购物场所分析：新世纪超市来到，提升了潼南的商业发展，并带动了潼南居民的消费，其他各种类似超市也随之发力，目前潼南最缺乏的是大型购物商场。9) 潼南消费者休闲娱乐最注重的几方面： 潼南消费者休闲娱乐最注重的因素 分析： 目前潼南有足够的休闲娱乐场所，人气是潼南消费者选择休闲娱乐场所的第一位，有45%的人群选择了档次、收费、环境，对其消费档次提升、环境有待改善更为迫切；目前潼南休闲娱乐场所档次比较低，潼南目前还只能满足一部分潼南消费者的需求，如果有更好的休闲娱乐场所，必然改变潼南休闲娱乐消费市场的分布格局。10) 关于滨江板块修建娱乐餐饮综合设施 分析：有一半以上的潼南消费者认为在滨江板块修建餐饮娱乐购物综合设施有必要，无所谓的也只有38.7%的人群，滨江商业在重庆乃至全国都是一种比较成功的模式，潼南滨江路建好之后又因离商业成熟区域正兴街相邻，人气容易聚集，必将划分潼南目前餐饮和娱乐业板块。11) 消费者认为目前老城区滨江板块最需要的商业综合设施 分析： 大中型超市和百货商场成为消费者最为期待的商业形态，也与目前潼南消费市场没有这样的商业形态有关，餐饮和精品服装城也占据了相当一部分比例，精品服装城与百货商场有一定的类似，大型购物中心和百货商场必然是未来老城区滨江板块发展方向，适当的餐饮业也为滨江商业带来更多的人气，也更能完善老城区滨江板块的商业形态。4、 项目地块价值分析8-1调研总结8-1-1市场供应：房产开发产品品类比较齐全，高层、小高层、多层、花园洋房、别墅等产品都形成了一定的消费群体。但总体而言，多层仍是供应的主流，随着消费者对各类产品的接受度不断提高，高层电梯房的供应在逐步加大，大部分新盘和待开楼盘都将电梯房作为主要的供应产品。联排和独立别墅由于消费群体的限制，供应量在短期内不会发生变化。潼南房产的开发主要集中在两大区域凉风垭经济开发区和江北新城。两个区域各有优势，凉风垭靠近老城区，配套齐全；江北新城是潼南未来的政治经济中心，交通便利，发展前景较好。从市场的反映看，江北新城的楼盘比凉风垭经济开发区的楼盘平均高出100元/平方米。政府部门带动房产市场的发展。潼南江北新城的房产开发带有浓厚的政府色彩，其特点可概括为集资建房和商品房开发合为一体，即政府各部门以集资房为名在江北新城拿地，与开发商合作联建，开发的住宅一半作为各部门的集资房，另一半作为商品房在市场流通。典型楼盘如财政的财政丽园、卫生局的巨圣花园等。这类楼盘的品质一般交差，但由于房价低于其他楼盘，大部分都销售一空。潼南现有楼盘的品质参差不齐，大部分楼盘品质较低，缺乏中高端产品。目前，市场上在售的高品质大盘（开发规模在100亩以上的）仅有四个云海蓝湾、新华花园和江南山庄和林云江山。四个楼盘都得到市场的追捧。8-1-2市场需求：目前，潼南在售的楼盘在20个左右，其中，新开楼盘（开盘时间在2个月以内）大约有10个。老盘（开盘时间一年左右）销售率都在90%以上，新盘的销售率也高达40%，有的甚至达到70%。少数几个进入宣传期的待开楼盘也有较多消费者进行购房登记。由于大部分楼盘的交付时间集中在2007年底和2008年初，业主大多还未入住，使得潼南的房产市场，尤其是江北新城，表面上空房较多，容易产生市场冷清的错觉。潼南商品房均价相比重庆其他区县，处于中等水平，随着重庆城乡统筹特区的设立和潼南区位优势的突显，房价有较大幅度的上升。目前，潼南新建住宅均价（建筑面积）为2500元/平方米，其中，多层均价为2500元/平方米，高层电梯房约为2600元/平方米，花园洋房价格维持在2400元/平方米，别墅价格3500元/平方米到4000元/平方米；商业店面的均价在6000元/平方米到10000元/平方米之间。潼南的住宅市场具有较高的消费需求，形成了合理的消费结构。随着重庆城乡统筹特区的成立，政策鼓励农民进城购房，大量城郊、乡镇的农民涌入县城，成为中低端房产的消费主力，有力的带动了整个市场的发展；另一方面，城市居民收入不断增加，希望改善现有居住条件，这为中高端房产打下了良好的消费基础。在老城区中等户型是市场的需求主力，从各个楼盘的销售情况看，无论是高层电梯房还是多层普通房，60平方米到80平方米的中小户型更受消费者的青睐。在江北新城，面积80平方米到110平方米的户型成为多数销售者的首选，而供应市场也多为此区间户型。8-1-2总结：1）潼南房地产市场发展机会较多，市场刚性需求将会大于市场的供应量，有利于潼南的房地产市场发展。2）住宅市场发展潜力从房地产的市场供需关系可以看出，潼南的住宅市场发展潜力较大，市场需求旺盛，对于高档住宅的需求较大，他们希望能通过二次及以上次数的购房来改善现有的居住环境。从潼南的城镇规划发展来看，江北是发展重点。3）消费群：客户来源以潼南本地为主，城市拆迁住户、乡镇入城人员、后婚龄人群及二次置业的城市中坚阶层。4）市场现状：区域市场上，以左右两房和左右三房，总价在万的户型为市场主流需求产品；户型设计逐步得到创新，时尚现代化的居住理念逐步形成。5）住宅市场空白：潼南现有的楼盘品质整体不高，但市场对于高档住宅小区的需求是很大的。目前潼南购房客户仍然是以自住为主，换房目的主要在于改善现有的居住条件，因此品质高档的居住小区发展潜力较大，更能被市场所接受。6）潼南住宅未来发展趋势：从各楼盘的成交分析，潼南房地产的供应是以大户型为主。但是随着房价的增长和其他方面消费的支出增加，消费者对于购房所能承受的经济支出将会减少，对于总价过高的户型，将会面临滞销的局面。因此舒适的二房户型和经济实用的小三房的市场需求将会越来越大。8-2项目地块分析豪庭华苑总建筑面积87000平米，新建三栋住宅楼，地上33层，底下3层，框架剪力墙结构，无装修，地下停车场，安装电梯。规划与建筑：点式高层（江岸自然景观精致电梯房），规划2层商业布局，以商业门面+整块商业物业相结合的物业形态。户型特征：以小户型为主，辅以中户型，临江单位有入户花园和宽大景观阳台。区域特征：座落城市商业核心区域，生活便利，社区配套完备分析：现销售均价3100元左右，A栋和C栋已开始预售，C栋多为小户型，一梯8户，A栋户型较大，一梯8户。 项目地块周边环境分析东面地块东面与体育馆方向的商铺相连南地块南边是较为成熟的商业街西地块西边是潼南实验二小北地块北边是在建的滨江路8-3项目地块SWOT分析8-3-1 PART1：住宅部份优势（S）1) 地段优势：地处商业中心，商业成熟度高，地段价值极高； 2) 交通优势：项目朝南方向是正兴街、朝北方向与在建的滨江路相连，交通非常便利； 3) 配套优势：有潼南实验二小等学校，教育配套比较完善，人文环境 优雅。4) 视野优势：项目现在周边多是多层，朝北方向临涪江，与江北新城隔江相望，故本项目的视野极为开阔；5) 标志性：项目外墙流线优美、挺拔大气，地处正兴街盐关垭口、具较强的标志性。6) 景观优势：无遮挡临江观江，自然资源极好。7) 项目是商住复合体，商业物业是对正兴街的商业业态的补充。8) 利用策略Ø 项目地段的优势，有非常强的项目爆光率；Ø 项目处于商业中心，便于打造新的商业