酒店管理策划--项目酒店前期策划及设计——集团连锁酒店管理公司课件.pptx
酒店前期策划及设计集团连锁酒店管理公司,2023/3/18,叶予舜,1,2023/3/18,叶予舜,2,酒店前期策划,首先要成立一个筹备小组，集结有酒店开发、策划和资金运作的资深的专业顾问进行前期策划。在整个策划过程中需要不断调整，开发思路，寻求一个适应当地市场状况，可持续发展的一个酒店建设实施规划。,2023/3/18,叶予舜,3,选择一个可持续发展的建设地点,首先对各地点进行环境评估，包括环境资源、水资源、电资源、交通设施以及文化资源，分析这一城市或地区的经济状况，食宿市场和需求量，以及可持续发展的前景。,2023/3/18,叶予舜,4,提供一份可行性研究报告,根据建没地点的特征，在调查研究当地的市场状况前提下，提出一份可行性报告，这项工作通常由筹备小组来完成，或是再委托顾司公司进行，进而由投资者和管理公司决策，而这过程往往需经多次调整再议定，报告一般包括两个重要方面：分析当地经济发展，把握现时和将来对酒店服务业的需求，对客房、会议、餐饮与娱乐供应类型与数量作出初步计划；对建没酒店的投资计划，以及对酒店开业10年间的营业收入与成本的估算。进行可行性研究的目的就在于让酒店项目开发符合科学发展观，对建设地点、市场需求、设施组合、资金流量和专业管理等各种因素，通过调查研究分析，提出评估报告，有利于获得可靠的融资。当酒店选择在政府重点开发区域能得到政府的扶持，或许还有低廉土地价等优厚的政策鼓励，就会大大减小开发难度。开发酒店并没有一个固定的模式，只有认真的可行性研究就会回避不利因素，发挥有利条件，明确的融资计划，正确的供需分析，来指导整个开发进程。,2023/3/18,叶予舜,5,编制一个设计任务书,在可行性研究报告的基础上，开始实施酒店开发计划，提出设计任务书，明确一下酒店的规模、设施以及星级标准作为设计的指引。,2023/3/18,叶予舜,6,设计团队,酒店建筑功能丰富又多样，酒店如同把公寓、会场、餐厅、商场、娱乐甚至更多的功能集成一个综合体。正因为酒店的复杂程度和特殊要求，使酒店设计就需要一批资深的专业设计师来完成，并且还要在设计全过程中密切配合，形成和推行建筑师、室内装饰设计师与酒店顾问之间的默契合作，来共同完成酒店设计。,2023/3/18,叶予舜,7,设计团队,2023/3/18,叶予舜,8,酒店管理公司,随着酒店发展规划的实施，业主需要聘请酒店管理者对酒店的基本功能、运作流程、建筑设计、内部设计、餐饮服务与后勤布局等各个领域提出要求，提供技术数据与资料，从而保证酒店管理经营成功。因此，项目一开始，酒店管理公司应参与酒店设计，它是业主的专家顾问。在与酒店管理公司的技术服务协议中，应提出酒店的规模和等级，客房数目与种类、宴会厅的座位、会议室的数目与要求，餐饮种类与座位、零售店、停车位等资料作为服务指南，并协助业主完成设计任务书的编制。还要对后勤区域布置、厨房、洗衣房、员工用房以及机电系统、计算机系统等提出具体要求，尤其要提出和酒店设计和预算有直接影响的需求，从而保证估算建设成本的正确性，保证经营计划的实现。,2023/3/18,叶予舜,9,建筑设计师,2023/3/18,叶予舜,10,建筑设计师,酒店的前四个设计阶段是必需的，而设计配合阶段，除了工程建造阶段的施工配合外，还要与室内设计、景观设计和厨房洗衣房顾问、灯光顾问、机电顾问、餐饮顾问、SPA顾问、视听顾问、计算机等顾问的设计和工程加以配合，这是酒店建筑设计中十分独特又十分重要的，,2023/3/18,叶予舜,11,室内设计师,酒店的室内设计与其他建筑不同，为了创造一个有特色、舒适、美观的酒店自部环境，普要聘请优秀的室内设计师，实现与建筑师及其他顾问的通力合作。室内设计师工作可分成六个阶段：,2023/3/18,叶予舜,12,2023/3/18,叶予舜,13,室内设计费用取决于酒店规模、等级与复杂程度，国际上一般被认可的室内装修费用为工程总概算的6%10%，最高不超过l2%，国内则根据行业标准具体协商议定。,2023/3/18,叶予舜,14,厨房与洗衣房设计公司,由于酒店的餐饮经营需要，宴会和多功能厅的重要性日益提高，酒店的餐饮厨房设计就显得更为重要，在建筑方案设计阶段完成前，就要选聘厨房设计公司，其工作范围自食品进货开始，包括粗加工、储藏、中心厨房制作加工，直到各个餐厅厨房的烹调和备餐的全过程设计，一般分成四个阶段：概念方案设计阶段：根据酒店设计要求文件，提出工艺流程、平面规划和面积要求，并与建筑师和室内设计师协调。平面设计阶段 在概念方案设计获得业主和酒店管理公司认可，与建筑师、室内设计师协调后，开展平面设计可以分两阶段进行：布置厨房设备，制定技术文件，提出厨房设备、器具清单，包括名称、型号、外形尺寸、材料要求。绘制厨房平面布置图，表明设备位置和工作台面，以及提供所需水管、电气、燃气、蒸汽和排气排污口的位置。设备招标阶段：厨房设计公司可以推荐至少三家厨房设备制造商，协助业主完成招标、评标工作，待评标完成后，根据厨房设备商的要求进行深化设计，并按实际设备状况完成调整设计工作。施工配合阶段：厨房设计公司审查设备制造商供应设备的完好合格，检查设备和管线的安装，验收与调试，直到试营业。,2023/3/18,叶予舜,15,四个阶段工程量一般为概念方案设计占30%、平面设计阶段占30%，设备招标阶段占30%和施工配合阶段占10%，会因具体项目状况而有变化。有些小型项目直接选择厨房设备供应商，从提供设备到安装调试完毕，但是作为大中型酒店的厨房设计，则与设备供应分开比较合适。洗衣房的设计则一般委托厨房设计公司一并设计同样也经历上述的四个阶段。,2023/3/18,叶予舜,16,照明顾问公司,为经营需要，酒店的形象工程备受重视，需要专门聘请有经验的照明顾问公司担负如下工作：大堂、多功能厅、餐厅和咖啡厅的照明方式、灯具选择和光影效果：建筑物的外墙灯饰效果。节日灯光照明和建筑的泛光照明。路灯、园林灯等景观照明。水景和游泳池的灯光配合，其设计阶段需要和建筑设计、电气设计、内设计以及景观设计同步协同进行。根据酒店经营项目不同，在设计阶段还会聘请一些专业顾问，如高尔夫球场顾问、SPA顾问、健身设施顾问、娱乐设施顾问等。在建设过程中还会遇到二次专业设计，在建筑设计师的综合与协调下，由分包工程专业厂商来完成，如电梯工程、门窗工程、幕墙工程、污水处理工程、消防工程、燃气工程、自动控制工程、电讯（信）工程、网络工程和交通标志工程等。,2023/3/18,叶予舜,17,酒店设计策划,2023/3/18,叶予舜,18,通过合理的规划和设计，避免工程的重复建设和调整修改，从而降低工程造价，减少资金投入，从根本上达到节约投资的目的。现代酒店的发展，对酒店的规划和设计提出了更高的要求，酒店设计和建设除了遵循它固有的规范和特性外，设计师还必须熟悉酒店的管理和运行，甚至还必须懂酒店的市场、营销、经营路线等等。一个好的酒店设计师必须熟悉和了解酒店的方方面面，必须具备建筑、规划、环保、室内设计、酒店管理、市场营销等各方面的综合知识。,2023/3/18,叶予舜,19,专业的酒店设计能够延长硬件寿命，降低维护成本，从而提高酒店收益和赢利能力。由于专业化酒店设计是建立在对酒店运行和管理的充分了解和熟练掌握基础之上的，酒店设计师对硬件的运行、消耗、维护、保养胸有成竹。在设备选型时，其丰富的酒店运行经验和专业化知识，有助于做到“避轻就重”，通过设计来提高硬件运行水平、延长设备使用寿命。在酒店运行成本中，很大一块是改造和维护成本，如果酒店能延长投资改造期，或者在改造时能减少改造范围或改造内容，那么自然就减少投入。这当中，除了在酒店日常的经营管理中，做到精心维护之外，酒店设计建设时有意识地选择使用寿命长、便于维护保养的硬件设备以及在设计中采用有效的手段防止硬件的老化和降低维护难度都有很大关系。,2023/3/18,叶予舜,20,专业化酒店设计能够兼顾星评标准与赢利项目之间的合理配置，增加收入渠道，提高酒店收益，以最少的投入获得尽可能大的经济效益。酒店项目由于其特有的客户群及经营管理需要，在功能配置时，必须以客房作为酒店的核心功能，同时，配套项目的设计和选择也必须围绕住店客人的需求和酒店星级水平相适应的档次进行配置，所有功能和项目的设计都必须考虑到相对长久和稳定，不能随意变动和更改，以免影响酒店的星级和档次。因此，从这一点来看，星级酒店的功能配套和项目选择，绝不可能类似于非星级酒店的经营项目那样“灵活多变”、“随行就市”，这也是为什么星级酒店的经营项目相对稳定和保守的原因。但是，酒店作为一项长远的投资项目，最终目的是追求赢利，那么如何在相同的投资预算内，寻求能够兼顾“星级档次”和“赢利能力”之间的平衡就成为许多酒店经营所追求的目标。一个优秀的酒店设计师，他不仅熟悉星级标准，更应该懂得不同星级酒店项目的合理配置，擅于组合并增加赢利项目。而且必须具有超前的眼光和预测能力，能够适时地在设计项目中推出引领市场潮流的经营项目，并引导酒店消费时尚，为投资项目增加收益。,2023/3/18,叶予舜,21,专业化的酒店设计，能够提高酒店的舒适度，营造独特的艺术氛围，不仅提高酒店的入住率，更有助于卖出较高的房价，增强酒店竞争力。设计优秀的酒店，它是基于完善的功能规划，细致入微的配套设施以及独具一格的艺术风格。今天的酒店项目，不仅要吸引商旅客人，更要吸引本地消费者，因此，酒店项目成为客人“体验”和“享受服务”的场所，设计优秀的酒店往往成为时尚与潮流的前沿，更是档次与品味的象征，它完善的功能，细致的配套设施和独特的风格都会成为吸引客人的因素，而且有助于培养起一个忠实而稳定的客户群，同样，舒适的环景结合、高雅的格调更有助于卖出更高的价格，使客人觉得物有所值。而专业的酒店设计，正是基于对酒店建筑结构、功能分区、客流动线方面的合理规划，灯光设计、家具制作、艺术品布置乃至于牙膏、牙刷、毛巾、皂液、钥匙牌等细致入微的细节等各方面的精心设计才能营造出舒适宜人的空间与环境。它既反映出设计师与酒店管理与经营方面在认识上的高度统一，更体现出酒店设计师的创造力和匠心独具，是非专业的酒店设计者所难以企及的。,2023/3/18,叶予舜,22,专业化的酒店设计公司，不仅限于设计服务，还能为业主提供一个完整的酒店用品和设施设备的供应商网络，该网络的供应商系统避开了任何中间环节和代理机构，能够以无可比拟的价格优势向酒店业主提供设施设备和酒店产品，从而使酒店项目大幅度降低投资。除产品的价格优势外，该供应商系统还能根据设计公司和酒店业主的需求，为酒店项目提供独一无二、量身定造的个性化产品，充分满足酒店项目别具风格、独具特色的个性化需求。,2023/3/18,叶予舜,23,
