不动产登记ppt课件概述.ppt

不动产登记暂行条例解读,引言,孟子曰，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产，不动产物权是关系国计民生的基本民事权利，而不动产登记制度则是不动产物权取得、变动以及消灭的基本公示方式。,条例出台过程,随着中国经济社会的快速发展，原有的不动产分散登记体制，已不适应社会管理和社会经济活动的需求，分散登记产生的直接问题是资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便。2007年颁布实施物权法确立了不动产统一登记制度。但是由于体制的原因，不动产统一登记制度未能真正建立，不动产多头管理、职能重叠重复登记的问题依然存在，不利于权利人合法权益的保护。党中央、国务院高度重视不动产登记。,条例出台过程,2013年3月，国务院机构改革和职能转变方案明确要求“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相近的职责，理顺部门职责关系”，其中就包括整合房屋登记、林产登记、草原登记、土地登记的职责由一个部门承担。同年11月，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台“四统一”。同年12月，中央编办下发关于整合不动产登记职责的通知，明确了职责整合的路径和方向。2014年11月12日，国务院总理李克强签署第656中华人民共和国国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。,按照党中央、国务院的要求，不动产统一登记工作从2014年开始，力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；两年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；三年左右时间全面建立并完善各项制度；四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。目前，出台不动产登记暂行条例仅仅是建立了不动产统一登记的基本制度，今后要不断完善不动产登记的法规体系、技术规程及标准体系，不动产统一登记工作仍任重而道远。,目 录,一、条例的立法目的及法律依据二、不动产登记及不动产的概念三、不动产登记的类型四、登记原则五、不动产登记权利种类六、不动产登记机构七、登记管辖八、登记程序九、登记信息共享与保护十、法律责任,一、条例的立法目的及法律依据,条例的立法目的（基础、要求、核心、目的）整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础。不同的部门都办理不动产登记，各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备，国家不仅为此相应多支付人力物力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，严重影响政府形象。为了减少部门职责交叉和分散，理顺部门职责关系，将房屋、林产、草原、土地以及海域登记职责整合由国土资源部一个部门承担，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。,规范登记行为是实现不动产统一登记的要求。各部门分别进行登记，登记依据不统一，登记机构不统一，登记薄册不统一，登记信息平台不统一，势必造成资源资产效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织物权权利不方便等一系列问题。国务院把全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产整合由国土资源部统一登记职责，基本做到登记机构、登记依据、登记薄册、登记信息平台“四统一”，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变。,方便群众申请登记是不动产统一登记的核心。分散登记，群众在办理不动产登记时非常不方便。如在农村，农村居民就其财产就要分别到四个不同的部门办理四个不同的证件：住房要到房产部门办理房屋所有权证，宅基地到国土部门办理集体土地使用证，承包的土地到农业部门办理土地承包经营权证，栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。在城市，城镇居民最少也要办两个证：要到房管部门办理房屋所有权证，到国土部门办理国有土地使用证，由于房地分别登记，导致房屋和土地分离现象十分严重，权利人办理登记不方便。在房地产抵押时，权利人不仅要到房管部门办理房屋抵押登记，而且要到国土部门办理土地抵押登记。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，可以让权利人少跑路，减轻负担，方便企业和群众。,保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。以前不动产由不同部门管理和登记，导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清，权利归属不明确，引发众多矛盾和纠纷等社会问题；以前分散登记由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种土地权利的重叠、漏登现象的产生。特别是不同类型的土地权利面积重叠或者重复登记严重，造成大量登记错误，不利于保护土地权利人的权利。统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生，可以更好地理清权利人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准性和权威性，更好地维护权利人的不动产物权。特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败，稳定房价带来一定的影响，但这些并不是不动产统一登记的目的。,一、条例的立法目的及法律依据,条例立法直接依据：最主要的是物权法，因为其明确规定了国家实行不动产统一登记制度，还有与不动产登记相关的其他法律，如：土地管理法城市房地产管理法森林法草原法农村土地承包法海域使用管理法渔业法等。间接依据：相关文件 2013年3月14日，国务院机构改革和职能转变方案；2013年11月12日，中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定；2014年1月，中央编办发布关于整合不动产登记职责的通知等规定。,二、不动产登记及不动产的概念,本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。登记的主体是不动产登记机构。物权法第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记的内容是不动产权利归属（一般包括主体、客体、内容三个方面）和其他法定事项。（如不动产存在异议、被查封等事实情况，这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现，通过这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险）登记事项须记载于不动产登记簿。物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和灭失，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记薄时发生效力；第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。,二、不动产登记及不动产的概念,条例通过列举明确外延的方式来确定不动产的概念。不动产一般是指不可移动的物或者财产。不动产和房地产概念的区别要明确：房地产只包括土地和房屋，不动产不仅包括房屋、土地，还包括与土地没有分离的林木以及海域、水面等。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。,三、不动产登记的类型,条例以物权法中规定的登记类型为依据，同时吸收借鉴了土地登记办法和房屋登记办法等各个不动产部门规章中的有关规定，概括规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等八种登记类型。,首次登记,主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记薄，具体来说主要包括实践中的总登记和初始登记、设定登记。首次登记作为一种登记类型是条例的首创。在条例出台之前：土地登记方面存在总登记和初始登记；房屋登记方面存在初始登记和设定登记。房屋登记办法里没有规定总登记这种类型，而是规定了初始登记和设定登记。,合法建造的房屋，其首次办理登记称初始登记。对于在房屋上设定抵押权、地役权等他物权则被称为设定登记。这一点与土地登记不同，如土地登记中抵押权和地役权的登记被称为初始登记，房屋登记中被称为设定登记。由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此条例将过去分散的、不统一的总登记、初始登记、设立登记等统一概括为首次登记。,变更登记,变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,转移登记,转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。（与土地登记区别）转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的等。,注销登记：主要是指不动产权利消失而进行的登记。更正登记：主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记薄的错误记载事项进行更正的登记。异议登记：主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记薄记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记薄的行为。预告登记：主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。查封登记：主要指不动产机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封情况在不动产登记薄上加以记载的行为。,四、登记原则,条例明确规定了不动产登记应当遵循的三个原则：严格管理原则 一是要保证登记结果的准确性。不动产登记涉及所有的自然人、法人和其他组织，不动产是其最重要的财产，登记结果对他们产生重要影响；二是不得随便改变登记结果。不动产权利一经登记，不履行严格的程序，不得擅自改变登记结果。稳定连续原则 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。方便群众原则,方便群众原则 一是统一登记机构，不用再为了登记奔波于多个部门；二是明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，公开登记申请材料目录和示范文本等信息，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。,五、不动产登记权利种类,下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（权利人按合同利用他人不动产以提高自己不动产的效益的权利）（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。（如国家土地所有权、水域滩涂养殖权、取水权的登记）,六、不动产登记机构,不同层面不动产登记机构的设置：（一）国家层面不动产登记机构的设置 条例明确由国务院国土资源主管部门即国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。（二）地方层面不动产登记机构的设置 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（条例没有明确地方的不动产机构）,七、登记管辖,不动产登记管辖遵循属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。,不动产登记管辖原则,属地登记原则的例外 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。,八、登记程序,在不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一的大前提下，为了规范登记机构的登记行为，防止权力滥用，为登记机构工作人员提供指导，使登记申请人明确登记流程，更好维护自身合法权益，登记机构进行登记的程序必须统一。各级不动产登记机构应当按照条例规定的程序进行登记。条例规定了登记申请、受理、审核和登薄发证的具体程序。,登记申请,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(一)尚未登记的不动产首次申请登记的；(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的；(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的 决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；(六)申请更正登记或者异议登记的；(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。,现场申请和登记申请撤回,当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。注意区分：撤回登记申请不同于注销登记，撤回登记申请使登记行为中断，不发生物权变动的效果，而注销登记是将已记载于登记薄的权利予以注销，其属于物权变动，是一种独立的登记类型。,申请材料,申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。,受 理,不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。注意：不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。,查 验,不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。,实地查看和调查,属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；(二)在建建筑物抵押权登记；(三)因不动产灭失导致的注销登记；(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。,登记期限,条例 规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。条例实施前，各类不动产登记机构对登记事项的登记期限不尽相同。具体为：土地登记20天，房屋登记国有土地上房屋30天、集体土地上房屋登记60天，海域使用权登记10天，水域滩涂登记15天，林地登记180天，草原登记无相关规定。,登簿和发证,登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。登记申请完全符合登记的条件，登记机构应当及时办理登记，将不动产物权变动状况和后果记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。不动产登记薄是物权归属和内容的根据，其效力高于不动产权属证书。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。（土地登记是先发证后登记有区别）向登记申请人发放不动产权属证书或者登记证明，一是证明不动产登记机构完成了登记行为，是登记程序终结的标志；二是可以最直接证明权利人对相应不动产享有的权利。,不予登记,登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(一)违反法律、行政法规规定的（如小产权房）；(二)存在尚未解决的权属争议的；(三)申请登记的不动产权利超过 规定期限的；(四)法律、行政法规规定不予登记 的其他情形。,九、登记信息共享与保护,建立不动产登记信息管理基础平台 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产统一登记改变了多头登记的混乱局面，减少了登记申请人奔波于各个部门之间办理繁杂手续所带来的不便，方便了群众。但是，由原先分散登记转变为统一登记，需要对庞大的登记信息进行整合，为统一登记和公开查询做好充分的准备。,九、登记信息共享与保护,登记信息实时互通共享 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。,九、登记信息共享与保护,保密义务 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。登记资料查询、复制 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。,九、登记信息共享与保护,不得滥用登记资料 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。,十、法律责任,登记错误赔偿责任 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照中华人民共和国物权法的规定承担赔偿责任。渎职行为的法律责任 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,十、法律责任,伪造变造证书证明法律责任 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,十、法律责任,泄露登记信息法律责任 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。,