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别墅产品知识培训,大家好,2,近代别墅发展趋势,大家好,3,别墅涵义引入,大家好,4,何谓别墅？,别墅涵义,大家好,5,别墅涵义,这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。,中国人古时的涵义,“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-汉语词典,中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二古时，别墅是供游玩休养的山水美宅,大家好,6,国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。,国外原始涵义,“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”-美国大辞典,别墅涵义,大家好,7,现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”,Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。,从国外引入的涵义,别墅涵义,大家好,8,目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含纯独立别墅（Detached house）双拼别墅（Semi-detached house）联排别墅（Townhouse）叠加别墅洋房产品也有趋向类别墅的产品,目前国内行业标准涵义,统称为“类别墅”,介于别墅与公寓产品之间,别墅涵义,模型提供：联排、叠加模型 为学员提供现场认知加深印象,大家好,9,别墅涵义纯独栋,容积率：0.2-0.3 层数:2-3F建筑面积：800以上 占地面积：2亩以上,纯独栋别墅,参考案例：杭州 青山湖玫瑰园地上二层 地下一层建筑面积：770-910地上建筑面积：450500地下建筑面积：300400庭院面积：14002500,独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。,大家好,10,别墅涵义纯独栋,纯独栋别墅,英伦庄园式,法国里维埃拉式,意大利弗洛伦撒式,参考案例：上海檀宫 占地面积47384 容积率0.6 仅18栋单栋建筑面积1500-1800占地面积2500（4亩）,富含8种风格英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。,高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积,大家好,11,类别墅,别墅涵义类别墅,在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化,大家好,12,类别墅,别墅涵义类别墅,双拼别墅,由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下,A户,B户,大家好,13,别墅涵义类别墅,类别墅,联排别墅,由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）,大家好,14,通过类独栋方式建造联排别墅，提高该类产品价值,打造手法：首层局部连接参考案例：保利林语溪手法相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。,拼接处俯视,拼接处后部,拼接处正面,别墅涵义类别墅,类别墅,联排别墅,大家好,15,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”,大家好,16,叠墅的价值实现途径：,1、独立入户方式，确保私密性,1：二、三层位于一层的独立入户；2：一层住户入口；3：四、五层位于一层的入户口；,入户示意,1 2 3,2、每户均有一层庭院配置，享受花园生活,庭院空间示意,参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅B1/1F2F/3F4F/5F分别独立入户,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,大家好,17,入户方式模拟,二层,三层,二层,一层花园,一层花园,下沉式花园,下沉式花园,入户楼梯下方空间很难利用,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,参考案例：上海 龙湖滟澜山创新三层二叠户型,大家好,18,生活方式别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。身份标志它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源。资源占有别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。,别墅价值衡量体系客户心理,19,用地属性,城市区位,资源占有,价值衡量体系,别墅价值衡量体系,产品属性,功能属性,景观属性,别墅功能属性如何区分？,别墅的资源占有有哪些？,容积率如何确定产品？,大家好,20,别墅价值衡量体系城市区位,城市型别墅,度假型别墅,功能属性,大家好,21,第一居所定义：指客户购置的纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所,别墅价值衡量体系城市区位,第一居所,城市别墅,地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷（交通），配套完善（配套）产品形态：以联排、双拼别墅居多，面积较为舒适 独栋别墅较为稀缺，城市独栋别墅则价值高昂,大家好,22,第二居所定义：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末（5+2生活模式）或者假期作休闲度假的居所,别墅价值衡量体系城市区位,第二居所,度假别墅,地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美 相对交通及配套要求较低产品形态：以联排、双拼别墅，面积较紧凑 独栋别墅则以周边景观资源及社区密度为重点考量对象,大家好,23,别墅价值衡量体系 资源占有,资源占有,自然景观,历史人文,山体,水系,高尔夫,历史人文,人类与生俱来向往自然的精神归宿,大家好,24,别墅价值衡量体系资源占有,山地别墅,自然景观资源,在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词,大家好,25,别墅价值衡量体系资源占有,山林别墅,自然景观资源,参考案例：上海 佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别墅的总价都在2000万元以上.,目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。,大家好,26,别墅价值衡量体系资源占有,海景别墅、江景别墅、湖景别墅,自然景观资源,据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值,大家好,27,别墅价值衡量体系资源占有,海景别墅,自然景观资源,参考案例：深圳 万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。,为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台-整个海滩。,大家好,28,别墅价值衡量体系资源占有,高尔夫别墅,自然景观资源,高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所,大家好,29,别墅价值衡量体系资源占有,高尔夫别墅,自然景观资源,参考案例：上海汤臣高尔夫别墅 汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。,项目指标占地面积：140公顷高尔夫球场：90公顷别墅用地：40公顷其它配套：10公顷开业时间：1997年物业开发：8期（已经交房）售价：34万元/平方米,其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。,会所,别墅区（1-6期）,别墅区（7-8期）,大家好,30,别墅价值衡量体系资源占有,高尔夫别墅,自然景观资源,参考案例：佘山高尔夫别墅,佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。,别墅区,佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。,大家好,31,别墅价值衡量体系资源占有,参考案例：北京 颐和原著,龙湖颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。,艺术品/收藏品别墅,人文历史资源,颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。,大家好,32,各种容积率情况下，纯别墅物业的建筑形态：,容积率高低最终限定产品属性，目前市场产品研究为针对容积率在0.6-0.8的产品创新研究,别墅价值衡量体系用地性质,大家好,33,工业化,紧密伴随哲学与技术的发展而演变,最具代表性和宏观叙述的风格特征,鲜明的时代特征，传统意义上的建筑血统,对传统的批判，现代建筑大革命,对未来的思考,表现或暗示的原型（符号），民族的、地域的,具有本地独特的文化品格和个性,建筑中的民间与民族风格，地方文化的微观叙述,别墅建筑风格浅析,古典风格,现代风格,地方风格,大家好,34,古典风格,现代风格,工业化,埃及风格,古希腊风格,古罗马风格,拜占庭风格（东罗马）,哥特风格,巴洛克风格,洛可可风格,新古典主义风格,罗曼风格（西罗马）,文艺复兴时期古典风格,折衷主义风格,新艺术运动,工艺美术学派,德意志制造联盟,维也纳学派,芝加哥学派,风格派、表现派、未来派,现代派,有机建筑赖特,High-Tech,整体规划,密斯风格,典雅主义,粗野主义,后现代,隐喻主义、文脉主义、装饰主义,ART DECO,别墅建筑风格浅析,大家好,35,民间与民族风格地方文化微观叙述,地中海风格,法式风格,英式风格,北美风格,中式风格,东南亚风格,现代主义风格,古典风格,现代风格,工业化,地方风格,别墅建筑风格浅析,大家好,36,地方风格起源 退隐而包容,“地方风格”最早的起源也许可以追溯到英国的埃德温鲁琴斯爵士（Sir Edwin Lutyens，18691944）。他1900年左右在伦敦郊区建造的乡村住宅以和周围的环境相协调而著称。他的设计照顾到了当时的现代派风潮，但也仅止于装饰很简单而已；虽然也有折衷主义的迹象，似乎也只是为了应一下景。关键是这些建筑没有丝毫要成为别人仿效的模板的意思，只是静静地在英国的乡村中存在而已。,芬兰的珊纳特赛罗镇中心:小镇3000人口，镇中心坐落在一座小山上。整个镇中心用红砖和木结构建造，和当地自然风光和传统建筑十分协调。人们在去镇中心的路上始终能感觉到主楼的存在，但直到进入主楼，其大门也没有引起大家的注意。镇中心的整体布局完全有传统中国画的“移步换景”的妙处。建筑的完全融入到了当地的自然环境和社会背景之中去，而非突出自己。,别墅建筑风格浅析,大家好,37,地方风格希腊,别墅建筑风格浅析,大家好,38,地方风格某西班牙小镇,别墅建筑风格浅析,大家好,39,地方风格威尼斯,别墅建筑风格浅析,大家好,40,地方风格英国,都铎风格与维多利亚风格的混血,别墅建筑风格浅析,大家好,41,风格鉴赏,别墅建筑风格浅析,播放影片 龙湖香醍别苑,要求其他影片提供：英式风格、法式风格、中式风格别墅电子楼书（类似电影提供）给学员加深印象,大家好,42,别墅建筑风格浅析,说起地中海风格，就让人想起阳光、沙滩、凭海临风的写意感觉。地中海风格进入加州后，原本淳仆的基调被加入南欧地区如托斯卡纳、普洛旺斯等地的特点，风格也更趋奢华，最终开始成为一种豪宅的符号。时至今日，地中海风格的定义也更为广泛，表现形式也更多样。,西班牙风格隶属于地中海风格，因此无论其历史、文化、建筑、景观等都成为地中海文明的缩影。,地中海风格，原指沿欧洲地中海北岸一线的西班牙、葡萄牙、法国、希腊、意大利、北非等国的建筑风格及景观文化。这些国家皆有其独特的民风与特征，但是地中海风格仍呈现出一致的特征，基调为“蔚蓝色的浪漫情怀，艳阳高照的纯美自然”，而白灰泥墙、连续的拱廊与拱门，陶砖、海蓝色的屋瓦和门窗等成为地中海民居的共有特征，,大家好,43,建筑形态：使用不对称设计，建筑中常加入回廊、构架或观景平台等结构；设计上常采用建筑圆角，增加外立面的丰富度；廊道：长长的廊道，延伸至尽头后垂直拐弯；半圆型结构：半圆型拱门，数个连接或垂直交接；甚至墙体、护栏、门窗框架及屋顶的瓦都使用圆弧结构，露台上常使用圆型护栏；墙体处理：镂空处理，通过穿凿或穿凿形成镂空效果；材料：使用浅色涂料，外墙经年累月，层层涂刷，色彩醇厚，有很强的手工艺质感；也有在外墙局部使用文化石或特殊涂料；细节：西班牙建筑中经常使用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多使用铸铁螺旋花饰；,别墅建筑风格浅析地中海,3、沙砾、贝壳、鹅卵石等铺就的小道，带着海边小城风情,基调：“蔚蓝色的浪漫情怀，艳阳高照的纯美自然”,2、独特的地理位置赋予地中海风格起伏的线条美感，满目尽是错落有致的天际线,1、岛屿、海岸的景观优势让地中海风格充满蓝与白的清爽线条，海天一色,别墅建筑风格浅析地中海,大家好,45,色调多以白色或轻淡暖色调为主，大量使用纯色涂料,别墅建筑风格浅析地中海,沙砾,鹅卵石,金属,贝壳,沙砾,陶制,手工抹灰,石头,瓦片,铸铁,别墅建筑风格浅析地中海,木头,大家好,47,别墅建筑风格浅析地中海,南加州风格,大家好,48,法国风格受新古典主义与巴洛克风格的影响，建筑往往不求与环境的协调，崇尚冲突之美；同时整体方面有严格的把握，善于在细节雕凿上下功夫；三段式立面，构图简洁端庄，几何性很强，轴线明确，主次有序：底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐,别墅建筑风格浅析法式风格,法式住宅，大多沿袭古典宫廷建筑立面的三段式处理。尊重比例，突出轴线构图简洁端庄，几何性很强轴线明 确、柱式的运用，营造出丰富的立 面层次，给人以沉稳、庄重的美感底层结实沉重，中层是虚实相映的 柱廊，顶部是水平向厚檐。,基座,两层高的巨柱式柱子,檐部和女儿墙,大家好,49,法式风格关键词：庄重、严谨、高贵、华美,屋顶多采用孟莎式和法式四坡屋顶,老虎窗起到增加室内采光、通风、装饰作用,法式住宅的柱式常以壁柱的形式出现,宽檐和山花丰富了立面的美感，起到点缀作用，整体给人干净利落之感,廊柱是美化建筑立面的重要装饰元素,法式风格建筑语言和符号元素1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。2、贵族风格，高贵典雅。3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。4、建筑多采用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗,沿袭古典宫廷建筑立面的三段式处理,别墅建筑风格浅析地中海,大家好,50,别墅建筑风格浅析法式风格,平面布局：采用对称造型，力求恢宏的气势；屋顶：多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直，屋顶多有精致老虎窗，或圆或尖；外墙：处多用石材或仿石材进行装饰，细节处理使用廊柱、雕花、线条，制作工艺考究；建筑形体：建筑造型严谨，普遍应用古典柱式（古罗马）；,大家好,51,别墅建筑风格浅析法式风格,老虎窗,大家好,52,别墅建筑风格浅析法式风格,英式建筑的贵族气质表现在繁复的建筑细节勾勒：如窗套、檐口、柱廊的细节处理英式建筑其崇尚自然的精神表现为外立面材料尽量选择自然建材：如砖、石、人工抹灰墙面等中世纪后与文艺复兴装饰风格的混合则凸显其自由意识，特别呈现为建筑的随意和不对称性 如尖塔形斜屋顶，一层或多层横断山墙，装饰性的而不是结构性的抹灰木架，长排窗户的外部特征,别墅建筑风格浅析英式风格,意向展示,大家好,55,英式Tudor建筑，典型的西方建筑，来自英国民间，存在久远，逐步发展成为贵族建筑 包含了英国的传统文化重视交流、强调尊重及对精致生活的追求 红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一步阳台是其典型特征，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴 屋顶为深灰色，墙面涂成白色的，或者灰色,参考案例：万科红郡,别墅建筑风格浅析英式风格,大家好,56,外挑的门廊设计，结合拾级而上的台阶，增强入户的仪式感和尊贵感。,选择尺寸较为适宜的四柱式或双柱式，款式简单的罗马柱，可以体现贵族豪宅的繁复气息以及都铎风格所蕴含的文艺复兴时期的建筑精神。,入口处顶面简单造型的石膏浮雕，入户门的门套处理，古朴的壁灯装饰，都能体现建筑简而不凡的低调奢华。,别墅建筑风格浅析英式风格,大家好,57,丰富的檐口设计，可以丰富墙面的变化，使都铎风格演绎得更为纯粹。,而上海的一些英伦别墅，往往对檐口的设计很“忽视”。,别墅建筑风格浅析英式风格,大家好,58,单立面的窗体设计，采用了3种不同的处理方式，又一次体现了“简而不凡”的精神。,选用同立面材质进行造型演绎。局部窗体可跳出长窄的窗体造型，丰富墙体立面刻画。,凸窗处理，三边以上的多面处理，上檐口往往表现出多棱形，下檐口可处理成饱满的弧形。,别墅建筑风格浅析英式风格,大家好,59,阳台的栏杆处理：仿木的刷白处理，栏杆造型简单，配合花卉的效果，赋予的更多自然的乡村气息，表现出“都铎风格”由贵族建筑向平民建筑转换得深刻寓意。铁艺雕花处理，显示了贵族建筑惯有的繁复工艺，不过建议应选择造型较为简单的栏杆。,别墅建筑风格浅析英式风格,大家好,60,烟囱独立别墅，不同于联排，在烟囱设置上也应有所不同，建议做主副烟囱，加强顶部层次感。,别墅建筑风格浅析英式风格,大家好,61,中式别墅-北京的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常有影响的新中式建筑，新北 京四合院“易郡”、通州“运河岸上的院子”、“观唐”这 几个非常有特色的项目起到 了非常好的效果。,别墅建筑风格浅析中式风格,大家好,62,参考案例：观唐,别墅建筑风格浅析中式风格,大家好,63,参考案例：芙蓉古城,别墅建筑风格浅析中式风格,大家好,64,参考案例：清华坊,别墅建筑风格浅析中式风格,大家好,65,参考案例：第五园,别墅建筑风格浅析中式风格,大家好,66,北美风格：大气、舒适,特征：以木、砖、石等自然元素为主建筑材料。由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大。一般有壁炉。极具个性，却同样充满着无限异域风情。代表楼盘：温哥华森林、纳帕溪谷、万万树,别墅建筑风格浅析北美风格,大家好,67,现代风格：现代、简洁、体块感强,特征：主张“形式追随功能”。反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。代表楼盘：万科17英里,别墅建筑风格浅析北美风格,大家好,68,别墅物业规划认知,大家好,69,别墅物业规划认知,独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意,独栋别墅规划尽端路设计R=0.2-0.3,类别墅规划行列式规划R=0.7-0.8,大家好,70,别墅物业规划认知,独栋别墅尽端路规划设计形象理解,别墅尽端路规划设计形象类似于花朵枝状发散的形态,主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路参考案例：容积率在0.2-0.3之间,低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强,大家好,71,别墅物业规划认知,探讨环节：独栋别墅尽端式规划与类别墅行列式规划有何区别呢？,大家好,72,别墅物业规划认知,别墅尽端路规划设计组团路演绎,大家好,73,别墅物业规划认知,类别墅规划行列式到合院式,类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现,大家好,74,容积率0.7 3F联排别墅 以合院形式,参考案例：北京纳帕尔湾,别墅物业规划认知,实质：独栋别墅合院化,大家好,75,合院类高容积率别墅参考案例：上海 龙湖蓝湖郡十二合院容积率达0.8,在销售过程中客户反馈F户型采光差，整体模块院落间尺度较小,别墅物业规划认知,其善于利用地形塑造（全地下车行）规划，别墅产品创新层出不穷，为打造高容积率别墅产品专家,大家好,76,别墅户型功能解析,要求提供学员别墅模型剖面图或者互相鸟瞰图给予学员直接观摩户型内部功能结构体验,大家好,77,生活起居区,正式礼仪区接待起居区,家庭室,起居室、餐厅,门廊,公共卫生间,客卧室、卫生间,洗衣房,佣人房、卫生间,家庭室,主卧套房,儿童房,次卧室,共用卫生间,睡眠休息区,非正式生活区家庭起居区,动公共,静私密,厨房、早餐厅,别墅空间基本功能及空间序列,大家好,78,一层平面功能规划示意,主入口(主人及外宾进入),大客厅,宴会厅(12人桌),男女卫生间,厨房,豪宅别墅户型功能示意一,大家好,79,B2-2层平面新规划,女主人衣帽间,女主人卧室,男主人卧室,男主人衣帽间,二层平面功能规划示意,豪宅别墅户型功能示意一,大家好,80,地下平面功能规划示意,酒窖,吧台,雪茄柜,商务休闲活动区,定位：男主人商务休闲活动的私人会客空间,豪宅别墅户型功能示意一,大家好,81,次入口(老人孩子保姆女宾客),家庭厅,卧室,小客厅,早餐区,一层平面功能规划示意,豪宅别墅户型功能示意二,大家好,82,女孩卧室,女孩衣帽间,男孩卧室,保姆/家庭教师房,孩子游戏娱乐区(封闭此空间),二层平面功能规划示意,豪宅别墅户型功能示意二,大家好,83,定位：女主人及朋友休闲活动的私人会客空间,汤池,影音室,地下平面功能规划示意,茶室/瑜珈室,桑拿,豪宅别墅户型功能示意二,大家好,84,联排别墅趋向独栋,附加值升级,公寓面积别墅形态,“侧花园”拉远联排距离，层数降低 北京龙湖香醍漫步“L”形院墅联排上海新浦江城“凹”形内庭联排，二层完全分离南京仙林翠谷 地下空间放大，面宽扩大上海大华圣地维拉 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似成都置信芙蓉青城,兼顾舒适与大气，赠送面积大上海金地格林世界 外部景观引入室内上海万科燕南园 内庭院升级重庆协信TOWN城“双主卧”概念，功能细分深圳振兴城,公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑石家庄卓达太阳城,户型功能解析联排别墅,大家好,85,侧花园拉远联排距离，类独栋联排面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；,北京龙湖香醍漫步,联排别墅趋向独栋,户型功能解析联排别墅,大家好,86,”L“形院墅，围和更大的庭院空间 两层，建筑面积204平方米；”L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。,一层,在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。,联排别墅趋向独栋,上海新浦江城,户型功能解析联排别墅,大家好,87,“凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离 两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。,改变建筑形态组织组团,联排别墅趋向独栋,南京仙林翠谷,户型功能解析联排别墅,大家好,88,纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。,联排别墅趋向独栋,上海大华圣地维拉,联户型功能解析联排别墅,大家好,89,总体布局类似独栋别墅,形态：面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足；双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。,联排别墅趋向独栋,成都置信芙蓉青城,户型功能解析联排别墅,大家好,90,经济型别墅，日益增大的附加值建筑面积205平方米，经济型联排别墅；赠送：半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；一层前后私家花园、二层三层观景露台。大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；舒适：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。,附加值升级,户型功能解析联排别墅,大家好,91,内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。,室外景观引入室内，内庭院布置 餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。,一层,二层,三层,附加值升级,联户型功能解析联排别墅,大家好,92,内庭院布局的演变，顶层活动空间建筑面积250平方米左右；主要居住功能布置于二层，三层仅为露台和活动室；传统的内庭院后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。,附加值升级,户型功能解析联排别墅,大家好,93,双主卧，舒适度更高建筑面积226平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。,附加值升级,户型功能解析联排别墅,大家好,94,面积更小，由“经济”变“精简”建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米；布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅；二层，采用户外停车；保证客厅和主卧南向；采用”L”形布局。,公寓面积别墅形态,户型功能解析联排别墅,大家好,95,别墅附加值研究,大家好,96,附加值是目前经济型别墅后期营销的一大卖点,别墅附加值研究,大家好,97,地下室操作手法：半地下室地上部分不能超过1.5m；多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；备注：地下室计算情况应根据三亚具体规定协调；本项目由于是度假物业，不建议采用地下车库,设备间,储物间,多功能间,生活空间,功能空间,一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式,别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送,地下室空间划分,半地下室是目前常用的手法,别墅附加值研究半地下室,大家好,98,别墅类产品的地下室采光形式：高窗式采光：一般室内外高差 11.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。,别墅附加值研究半地下室,大家好,99,窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水效果要求较高。,采光地下室,别墅附加值研究半地下室,大家好,100,下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。,别墅附加值研究半地下室,大家好,101,庭院前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送,在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间；,别墅附加值研究私家庭院（占地面积）,大家好,102,利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量,架空层操作手法：架空层减少土方工作量，相对降低成本；在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度可以考虑将局部架空层于园林结合；,室外地坪,花园地坪,一层空间,二层空间,架空层,2.2m,架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室,层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送,架空层示意图,别墅附加值研究架空层,大家好,103,大露台增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送,大露台可以增加情趣的观景活动空间；度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间,别墅附加值研究露台,大家好,104,通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间,一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定,操作手法：1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉；形成的灰空间部分无外墙；二层可以直接增大露台尺度；一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积；,大悬挑可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间,别墅附加值研究悬挑空间,大家好,105,大悬挑的另类思路仅挑出1.5m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送,操作手法：由于1.5m以内不用计入建筑面积，验收时不存在问题，同时保证大面宽，实现完全赠送；验收通过后，业主可以选择自行将1.5m范围用墙体隔断，增加实用面积；悬挑结构末端可以预留钢铰节点，同时用柱承重，用轻钢构件实现悬挑雨棚；,二层露台的尺度相对前方案缩小,一层灰空间实现全赠送,别墅附加值研究悬挑空间,大家好,106,别墅发展与演变,大家好,107,造 园 子,五代别墅的发展与演变：从物质到精神的追求,第一代别墅造房子,别墅发展与演变,大家好,108,第一代别墅：造房子,上海家天下,上海早期的别墅，立面模仿欧美风格户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊享感不强,景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱,别墅发展与演变,大家好,109,第二代别墅：造园子,绿城九溪玫瑰园,开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间同时注重对原生环境的尊重,展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑布局,“看得见风景”是规划设计的重点，户型设计上也充分考虑到景观效果，通过精装庭院满足客户对景观的需求,绿城杭州桃花源,别墅发展与演变,大家好,110,第三代别墅：造生活方式,青山湖玫瑰园,园区规划、庭院设计、室内设计、户型设计均具有更加鲜明的特点居住的舒适性及人性化设计在产品的营造过程中逐步体现出来,地下室配有家庭活动室、酒吧、影音室、娱乐室灵活空间，一层南向套件设计，保证私密性二层全套房设计，讲究生活方式的提升，书房连接大露台，提升生活品味兼有内庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多种景观布局,别墅发展与演变,大家好,111,第四代别墅：造精神空间,万科潭溪别墅,注重人居考量的杰作，率先引入“负首层”概念走入负首层便是主人的私人空间，分割性良好的框架结构，为私人化的功能分区提供最大创意平台，全面进化别墅居住舒适度。,涵壁湾B5户型一层平面图,茶室,莲花池,涵壁湾B5户型地下一层平面图,涵壁湾的莲花池，为空间增加不少情趣在室内配置茶室，提供品茶和冥想的处所地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或 者手记，彰显生活品质和品位,别墅发展与演变,大家好,112,第五代别墅：造传世艺术,是现代建筑的杰作之一，由F.L.赖特设计(弗兰克.劳埃德.赖特（Frank Lloyd Wright)。别墅主人为匹兹堡百货公司老板德国移民考夫曼，故又称考夫曼住宅。,这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。,Picasso画作真迹,屋顶壁画真迹,因名人艺术真迹留存而体现的价值,泳池内留有Picasso画作真迹，当时Picasso将其作为礼物赠送给房屋主人,别墅发展与演变,大家好,113,THE END,感谢聆听,Bye Bye,