科创园项目完整策划案.doc

四川绵阳科创园项目策划案第一部分 项目投资策划营销      一、项目用地周边环境分析      1、项目土地性质调查      地理位置：绵阳市科创园创业大道南侧，科创园区园通南路西侧       土地净用地面积：157041.18      土地规划使用性质：居住(兼容商业)      七通一平现状：水、电、气、通信管网均已准入，场地未平整，但已具备开发建设条件。      2、项目用地周边环境调查      地块周边的建筑物：地块正北方为环保产业园，正东方为绿化空地与东辰国际学校，正西正南均为空地。      绿化景观：项目用地周边绿化植被良好，各相邻干道均以完成道路绿化。      自然历史人文景观：因地处科创园区，地势较高，视野良好，但该处无良好的历史人文景观。      环境污染状况：无环境污染，空气质量良好。      注：绵阳科技城科教创业园区位于四川省绵阳市城区西北部，规划面积12.89平方公里。园区成立于2001年8月，是中共绵阳市委、市人民政府根据党中央、国务院关于建设绵阳科技城的决定而建立的创新创业基地，是绵阳科技城建设的重要载体。2002年9月国防科工委、科技部批准园区为全国唯一的“国家军转民科技园”；2003年10月，园区通过国家科技部、教育部“西南科技大学国家大学技园”验收，成为全国36所国家大学科技园之一；2006年1月，园区顺利通过了国家发改委对开发区的审核，成为四川省保留的30家开发区之一。      园区的发展定位是：将科技教育产业发展与城市发展相结合，按照职业教育园、城市文化新区、军转民成果转化基地的定位，依托军工科研院所，利用国防科工委下属的七所高校，促进军民两用技术研发、军工高科技成果转化和产业化，建成中国工程物理研究院、中国兵器五八所等军转民产业园，建成中国西部一流职业教育的区域综合性实训基地，打造西部一流的职业教育基地，发展壮大产业技术研究所，提升国家大学科技园科技企业孵化能力，搭建科技创新平台，逐步形成城市功能完备、生态环境优美、科技教育产业和现代服务业发达，文化特色鲜明的园林城市新区和文化新区。      园区交通便捷、设施完善、环境优雅。建成道路30余公里，绿化、美化水平较高，形成了绵阳城市北区框架。园区现有工业项目50余个，还有一批孵化和三产项目。一批项目正在孵化、一批项目正在建设、一批项目已经建成投产。中国工程物理研究院、长虹集团、九洲集团、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院、西南自动化研究所、深圳清华研究院、广州金发集团等一批知名科研院所、大型企业已进入园区发展，园区正逐步成为科技人员创新创业的热土。       3、地块交通条件调查      地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划：地块周边道路中正北方向的创业大道将是以后科创园的主要交通干道之一，现今车流量较少；地块正东方向的园通南路为科创园与高新区的唯一连接干道，现今车流量较大，以后也是科创园的主要交通干道之一。      项目的交通状况：项目地块附近暂时没有公交车，但很快将会开通45、57路，13路与32路可能从项目周边绕行。       4、周边市政配套设施调查      购物场所：最近的购物场所分别为上马村与普明北路东段；      文化教育：周边现在有学校：南山双语学校、东陈国际学校、外国语学校、西南财大天府学院；不久后将有 北京邮电大学（绵阳分校）、西北工业大学（绵阳分校）。      医疗卫生：最近的医院为高新区富临中心医院。      金融服务：最近的金融服务为：高新区农村信用社。      邮政与通讯服务：高新区邮政、科创园中国移动。      娱乐、餐饮、运动：无      配套设施方面存在的对项目不利的干扰因素：缺少生活服务，例如理发美容、社区医疗、超市、游乐设施、餐饮设施、运动设施等。      二、区域市场现状及其趋势判断      1、宏观经济运行状况      固定资产投资总额：固定资产投资增速明显回落。今年前10个月经季节调整后的固定资产投资累计增速由1-6月份的31.3%回落到28.3%。作为固定资产投资的先行指标，今年前10个月新开工项目计划总投资同比增速已经回落到4.4%，今年上半年该指标为22.2%。   房地产开发景气指数：全国房地产供应类指标增势平稳。今年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%；土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。11月，市场需求的各项销售指标保持上月小幅稳步增长态势。1-10月累计商品房销售面积40780.67万平方米，同比增长了10.9%，；实现销售额14053.2亿元，同比增长17.1%，增幅与上月基本持平。从销售价格来看，1-10月商品房平均售价为3446元/平方米，较上月下降了0.4%。      从今年总体形势来看，上半年房地产市场发展平稳，7、8月份开始出现政策性的微调，9、10月份市场有所回暖。(搜房网：12月20日中方景气指数分析)      国家宏观金融政策：（略）注：11月15日，中国人民银行将商业银行的存款准备金率再度上调了0.5个百分点，这是近期内第三次上调准备金率。央行提高准备金率，无疑会使商业银行可自由贷出的银行存款成倍的收缩。经济过热，成为央行采取此金融猛招的直接诱因，而资金密集的房地产业自然成为压缩的主要对象。虽然国家看紧银根并非只针对房地产业，但对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，开发商的资金链条将更为紧张。据绵阳市人民银行相关人士透露，绵阳的商业银行对房地产开发企业的贷款呈收紧状态，而个人住房贷款不受影响，公积金房贷增幅较快。银行收紧开发企业贷款的主要目的是防范金融风险，将促使房地产开发企业提高自有资金率，拓宽融资渠道。另据业内人士分析，银行此举将进一步增加开发企业的资金成本，对房地产市场的供给方起到抑制作用，而在市场需求不减的情况下，房价仍面临上涨压力。（节选至绵阳房地产网）全国及项目所在地：   （略）其中房地产开发比重：（略）社会消费品零售总额：（略）居民消费价格指数：   （略）商品住宅价格指数：   （略）      2、项目所在地房地产市场供求现状      2005年，受国家政策影响，绵阳楼市先抑后仰，年度总投资178854万元，同比2004年减少50268万元，负增长率近22%；年度商品房总施工面积2582435平方米（年度开工面积1265092平方米，9407套）；年度普通住宅销售74万平方米，电梯公寓销售35万平方米，别墅8000平方米；其中本地消费者占63%，外地消费者占37%。普通住宅销售均价为每平方米1437元（按建筑面积计算，下同），电梯公寓销售均价为每平方米2011元，别墅销售均价为每平方米2026元，商铺销售均价为每平方米7142元。      2006年上半年，批准上市预售的商品房仅为380702平方米，同比去年负增长近50%，造成市场供应紧张，成为今年绵阳房价上涨的主要因素。上半年绵阳商品房销售平均价格为2196元/平方米。商品住宅中，多层商品住宅销售价格为1730元/平方米；电梯公寓销售价格为2066元/平方米；别墅销售价格为2350元/平方米；经济适用房销售价格为1172元/平方米。      2006年，房地产项目的开工量比去年下降了60%左右；据市房管局市场科提供的数据，今年第三季度，绵阳城区商品房销售均价较去年同期上涨381元/平方米，涨幅为22.4%。另据市房产交易所提供的数据，今年10月份二手住房的成交均价比1月份成交均价上涨了399元/平方米，涨幅为43.1%。在11月5日结束的2006绵阳秋季房地产交易展示会上，据市房产交易所现场对参展各项目的统计，商品住宅多层均价2170元/平方米，电梯公寓均价2670元/平方米，别墅均价3400元/平方米。两相比较，其价格上涨幅度为：多层440元/平方米，电梯公寓604元/平方米。除别墅价格由于统计对象差异较大，其价格变化不具可比性外，多层和高层的价格变化基本上反映了今年绵阳楼市价格大幅上涨的事实。      2006年以来，绵阳城区的房价从年初开始就持续上涨。“国六条”出台后，房价涨幅减缓。但在渡过了一段时间的徘徊观望期后，由于市场供需失衡，房价再度发力上攻。从5月至11月，仅仅半年时间，商品住宅价格的平均涨幅达400元/平方米左右，11月到12月底，市场商品住宅平均价格再次上浮约150元/平方米。      2006年由于市场供应量减少，导致市场供需失衡，房价有明显上升。但推动绵阳房价上涨的一个主要原因是绵阳城市品牌的提升，宜居环境的改善，吸引了越来越多的外地人到绵阳购房，目前外地人在绵阳购房的比例接近50%。另外，随着绵阳到成都城际铁路的开通，绵阳的房地产市场还将受到成都市场的拉升，这对房价的上涨也有一定的促进作用。（数据来源：绵阳市房产网）      2007年，房地产开工量在200万至300万平方米之间；      2008年，市场供应将非常充足。      3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现     （区域、价格、户型、楼型）      区域 价格 户型 楼型 备注      涪城区 多层2300左右      电梯3100左右 多层130平米左右      电梯40-110平米 电梯住房占绝大多数 现阶段多集中在高水与塘汛镇      游仙区 多层2400左右      电梯3000左右 多层90-130平米左右      电梯100-180平米 多层居多，沿江高层 现阶段各楼盘仅有少量尾房      高新区 多层1900左右 多层80-130平米左右 多层住房占绝大多数 多集中在永兴镇      科创园区 多层2200左右 多层120-180平米左右 多层住房占绝大多数 剩余大量140以上住房      2007年1月1日至2007年1月7日市场销售情况即时表现：      区域供销情况      区域 可售套数 可售面积（万） 交易总量 交易总面积（）      涪城区 689 8.13 8 933.19      高新区 36 0.45 0 0      经开区 526 5.7 19 2272.13      科创园 205 3.06 1 139.28      游仙区 338 3.96 2 174.67      合计 1794 21.3 30 3519.27      商品房住宅面积供销情况      面积() 可售套数 可售面积(万) 交易总量 交易总面积()      60以下 2 0 1 57.83      60-90 187 1.57 1 87.17      90-120 294 3.12 14 1374.83      120-144 498 6.62 11 1540.65      144以上 406 6.8 3 458.79      合计 1387 18.12 30 3519.28      由上表可看出：90-140平米户型占市场绝对主流地位，市场需求最大，市场供应量也最多。      三、土地SWOT（深层次）分析      1、项目地块的优势      地理位置上地处市政府倾力打造的高档住宅社区；   新城市政治中心；l  l 多家大中学校遍布周围；   位于绵阳军转民高新技术产业园核心地带；l  l 周边道路路网科学合理，宽广开阔，到达新市政府不超过三分钟；  l 本身净用地235亩，布局方正，极易形成规模开发效益，在有利于降低单体成本的同时营造处较高的社区品味与档次；  l 地块周边环境污染少，空气清新；   社区新的生活配套设施便于规划与管理。l      2、项目地块的劣势  l 项目地块周边人气缺乏；   区域工业感较强，直接抑制本项目向高端发展的能力；l  l 周边接壤地块无任何开发情况，心里感觉楼盘冷清；   进出社区交通不方便，无直达公交车；l  l 市场、医院等配套设施极其缺乏，长远生活成本较高，销售抗性明显；  l 与科创园现有楼盘不相邻，相比较于倍特景苑、银都领地、中华坊、虹色景苑等，缺少市场关注度；   进出高新区的坡度非常陡；l  l 因规划指标容积率过高的原因导致本项目很难打造成一个高端项目；      3、项目地块的机会点  l 市政府的发展中心，政府对区域的支持力度比较大；   大量高校入驻本区域，将带来很多的潜在教师客户；l  l 周边现有楼盘竞争性激烈，各档次同质性较强，差异化不够，户型配比不合理，可考虑抓住市场空白，快速打开市场；  l 827项目、清华阳光项目的动工有利于在本项目动工前就加强项目人气值；  l 可以以教育产业为基点来做文章，在提升楼盘文化品味的同时争强对教师行业的吸引力；   科创园比较好的绿化和环保可作为重点来突出；l  l 大量科技人员加入区域，如果在项目地块中加强科技感，对科技人员将增强吸引力；      4、项目地块的威胁及困难点  l 倍特景苑、银都领地、中华坊、虹色景苑等已经形成一定区域开发规模的楼盘将直接对本项目产生影响；  l 今年在高新区与科创园即将开工的卢卡美郡、半山蓝湾、清华阳光等多个项目将会对本项目的高端客户产生严重影响； l  若公交公司不愿意开通直达本项目的交通车，则项目销售将直接存在严重威胁；  l 若本项目在相同档次条件下不能更好的与城区楼盘拉开销售价格并群找特殊卖点，则销售进度将可能严重滞后；四、项目市场定位     1、类比竞争楼盘调研    类比竞争楼盘基本资料（详见附表） 项目户型结构详析（详见附表）    项目规划设计及销售资料（详见附表）    综合评判（详见附表）    2、项目定位    区域定位：    本项目的主要市场区域应该是集中在绵阳本地，这其中按市场的潜在客户数量由多到少分别为：科创园区、高新区、金柱园与绵兴路沿线、市区其他区域；    本项目其他市场区域还应该包括以下部分：绵阳市郊区的村镇、邻近绵阳的周边郊县、成都广元等外市区域    主力客户群定位    30岁左右的首次置业者，家庭成员两人或三人；    35-45岁的二次置业者，家庭成员两人或三人；    城市内的白领阶层与普通公务员、科创园与高新区高新技术企业的主要技术人员与管理人员、科创园与高新区的教师、金柱园与绵兴路沿线的个体商业老板、农村入城者、欣赏绵阳环境从外地回来安家养老者、职业投资客户。    核心客户为30-45岁一、二次置业者，核心客户群心理因素与工作生活环境分析：教师、高级技术人员、企业中高层、政府官员、公务员、白领、律师、医生等，有大学以上学历；收入相对在整个城市中居高而且稳定，工作压力大，生活节奏比较快，在城市化所提供便利与优越的时候，工作越来越模式化，人与人之间越来越冷漠，他们从内心深处希望有一个远离城市的好的居家环境，能减小工作压力大所带来的枯燥与烦躁，但是有因为长期以来形成的生活习惯，导致其对城市产生了依赖，形成一种期待宁静又不忍离开城市繁华的矛盾心理的统一。（性格表现为有的和蔼有的清高）另外：这个群体另一个鲜明的特征是：对后代学习生活考虑较多，希望后代有一个良好的生活学习前景。对住房的需求集中在120平米左右的三室两厅，。      功能定位：   满足社区业主的居住需要，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐的社区环境；l  l 为社区业主解决生活配套问题，降低业主的生活成本；   将文化教育引入社区，提供完善的文化教育前景；l  l 将科技引入社区，倡导一种富含科技的生活；   满足业主对绿化环境等方面的要求，加强景观建造；l   要给业主间一个交流的平台；l  l 满足各个阶层客户对品味的要求，满足客户对新品质新生活的追求；   满足一些小公司对办公的要求；l  l 标志性建筑的修建，将作为本社区的一大特色，也作为高新区进出科创园的一个主要标识。      建筑风格定位   总体建筑风格：现代简约风格；l  l 对核心客户群的心里分析与讨论，要给客户一个轻松的、没有过多花哨讲究的、各个方面都非常和谐统一的家和社区。  l 核心规划设计主题：和谐、健康，科学、运动以人为本；   以和谐健康为核心，科学运动为辅助；l  l 整个社区还包含有文化的、学习的、宜居的内涵。      社区定位：中高档社区；      楼盘意向性命名有：      首选：长兴蔚蓝天空        理由：根据绵阳市打造的“天蓝地绿、水清人和”并结合本项目优良的空气环境等方面提炼出来；      其他备选：      长兴科创花城        理由：结合科技创业园与打造一个美丽社区两个因素而起；      长兴阳光新城       理由：在小区内心情舒畅而轻松，恣意的沐浴灿烂的阳光；      长兴一个小镇      理由：一个亲切和谐的小镇，邻里无拘无束，谈笑风生；      长兴新世纪现代城      理由：新的起点，新的城，新的生活将由此开始绽放；      长兴优诗美地      理由：诗情画意中的美丽居所。      五、开发节奏建议      1、影响项目开发节奏的基本因素地块状况因素：本地块占地面积非常大，开发商操作水平因素：综合考虑我公司最近几年的开发状况，包括久远花园、江岸山景等项目情况，我公司年开发量的上限应该是在11万平方米左右，只有在这个开发量以内，我公司才能保证在资金、人员、材料供应等各个方面比较协调；资金投放量及资金回收要求：本项目初步估计按基本容积率要求将修建34万平方米，总建筑投资将在5.5亿到6.5亿元之间，其中土地总资金占用为1.725亿元，则我公司截至2010年12月30日止，年均资金需求为1.5亿元，特别是2006年的资金需求最大，故我公司应该是尽量延长修建期限，根据市场情况决定开发的节奏；销售进度与价格控制因素与市场供求因素：因为2006年绵阳市的市场情况为供小于求，市场销售价格上涨幅度比较大。但在2007年开始，市场将快速放量，集中在07年下半年的市场投放量在200万平米以上，供大于求的市场情况将使得销售进度以及销售价格等多方面指标变低，所以在销售价格方面即使不降低，那涨幅也非常的小，因而建议公司对本项目的开发时间尽可能的根据市场状况来进行修建与投放。      上市时间要求：初步估算为2007年12月底前投放市场的房源约5万平方米，根据市场销售进度再确定明年的投放量。      2、项目开发节奏及结果预测项目开发步骤：整个项目分四期以上开发，一期开发时候应该在各个方面都有一定的前瞻性，密切关注各个户型的配比情况，建议一期从大到小各个户型都要有：90平米以下约35%，90-140平米约50%，140平米以上约15%。；最终可根据一期的销售进度情况来决定是否对后期项目中的户型进行调整。一期总投入约五万平方米，销售时间应该在2007年10月开始，直到2008年6月销售过95%；二期销售速度应该稍微比一期快一些，三期四期乃至后面各期的进度应该越来越快，只有这样，才能充分的将资金运转起来，以减轻公司的总投资资金压力。各期项目投入产出评估：一期以吸引人气和资金快速回笼为主，对于销售价格方面不应该做太大的要求，只要保证有10%-15%的利润就可以；一期的回笼资金及时用在二期三期的修建上，并根据市场实际情况决定二期三期的开发速度，二期开始，在户型完全符合市场要求的情况下，至少要保证有20%的利润，以期增强一期客户对本项目的认可度，并增加口碑效益。再后各期根据市场实际现状决定开发两与开发进度。但根据容积率所计算出的34万总面积的前提下，我公司应该在总销售面积达到26-28万平方米的时候收回整个项目的全部总投资。结论：多期开发，滚动开发，根据市场情况采用多种营销手段，即使准确的调整投放量与价格。             第二部分   项目规划设计营销    一、 总体规划    、 项目地块情况分析 发展商的初步规划及设想²    本项目力求打造成科创园乃至绵阳市最具有前瞻性的标志性建筑，要做到本项目在四年后全部开发结束之时依然是绵阳最具有代表性的建筑。    在整体规划中，要明确做到跟随开发时间与市场销售状态的变化逐渐提升品质，在分期开发策略下，一期不仅仅要吸引人气，实现快速销售资金回笼，更要通过一期去敏感的把握科创园市场的实际状况，以使以后各期开发更密切符合市场需求，使得项目随着开发时间逐渐提高销售价格，以追求更大的利润。    整体规划设计要具备足够的市场震撼力，要力求达到客户在第一时间感受到项目的高品质高档次，引起客户的强烈购买欲望。    整体规划设计之时，尽量将创新、和谐、休闲、运动、健康、科技等核心内容丰富的表现出来。    项目整体要具有大量公建感，如果可能的话，尽量将景观、绿化与商业会所等做成公园式。    整体设计时尽量考虑各组团也有丰富内涵，增强各组团卖点。    整体设计时需要兼顾满足各楼幢的均好性。    对于是否设计酒店与写字楼，需要多方面权衡。    在符合高品质高档次的前提下，尽量提高容积率。    项目单体最高不超过18层。    、 建筑空间布局 项目总体平面规划建议²    平面总体布局上要规整并有气势，尽量做到四期占地都相对规则，建议将元通路南段与高新区最接近一处十字路口处作为一期。    天际线：要求天际线尽量逐渐变化，不要过于突兀；    水域面：在协调考虑成本与销售价格的前提下，适度的使用水域面积；    、 道路系统布局 地块交通建议²    项目内道路尽量做到人车分流，车行尽量不进入园区内部。若确实不能完全分流，那也应该做到车行尽量不影响人流通行。    建议园区外围设置环形车道，内部除别墅与花园洋房使用车行道外，其他住户车辆均不进入组团内。   项目道路设置及其说明    ） 项目主要出入口设置   项目主要人行进出口设置在元通路南段，次入口设置在北侧与南侧；   项目主要车行进出口设置在西侧，次出入口设置在北侧人行入口偏东方向与南侧人行入口偏西方向。    ） 项目内主要干道设置与车辆分流情况说明    园内人行主干道正对设置项目内主要景观道路，并由主要景观道路向两侧延伸出人行线路，各自进出高层、多层以及花园洋房和别墅的前院；    园内的车行主干道应主要为花园洋房和别墅服务，所以园内的车行主干道由南北两侧车行出入口贯穿并直接进入花园洋房和别墅的后院。    ） 项目停车场布置    停车场集中在小高层和高层的地下半地下，花园洋房和别墅的后院，并适当配置停车库。    停车位尽量但不应该强求完全按1：1的比例设置。    、 绿化、景观、环境概念等系统布局      项目环境艺术规划建议      ） 项目绿化景观系统      项目的绿化景观等尽量以绿地与大树为主，辅助采用水生植物，少量使用灌木。植物的选用需要考虑到季节性与气候适应性。      整体的景观绿化要尽量做到每户都有良好的通风与视觉景观，尽量做到大部分住宅的客厅面水，主卧靠绿化。      绿化与景观不需要做大量集中式的设置，建议多采用线性设计，将绿化景观等密切的融合在楼与楼之间，提高楼幢的均好性。      别墅与花园洋房尽量做到采用绿化或水景将其与其他物业形态进行分割，别墅的绿化做到前庭后院。      绿化与景观不仅仅在地面上丰富的表现，更可以通过多层的大面积露台与顶层的屋顶花园来表现。      各组团间需要有完美的景观过渡，即组团间要有好的有机的联系纽带。      在注重大环境的震撼性打造的同时，园内的主要人行道、主要景观轴线都要尽量做到精致、别致，并同时兼  容考虑人景的互动感。      各组团或各物业形态间可考虑使用溪流分割，并辅助使用木桥或石拱桥衔接。      ） 项目主要公共场所的环境艺术设计建议      主要公共场所包含有临街的集中式商业、会所物管用房、幼儿园以及园内的休闲集中地区。      在各场所，尽量做到色彩个性鲜明，例如彩色道路的设置。      园区内需要设置部分小品与雕塑，与整体风格要相互协调，突出园内公共部分的趣味性与观赏性。      在各楼幢之间设置一些休闲长廊与亭阁，增强楼宇间的和谐感。      部分位置可采用堆坡的方式减少视觉的通透性。      各楼宇人行进出口尽量采用门厅过水设计。    环境概念设计建议²      雕塑小品：建议采用一些人物或者抽象雕塑，人物雕塑需要与景观配合，抽象雕塑要具有鲜明的个性化。      椅凳造型：需要有创意的设计，同时尽量不要做得几年就过时。      宣传栏、楼牌号和导视系统：设计上融入现代元素，作为建筑物的修饰。      环境概念设计应该融入企业文化，进行IC系列标准设计。      、 公建与配套系统   项目配套功能配套及安排²      项目用地周边的配套极为欠缺，几乎没有可以借用的商业服务。      根据规划设计要求，需要设计有六班以上幼儿园、社区商业、运动场所、社区休闲会所等。      幼儿园尽量做到沿人流车流都较少的临街面，在服务本小区的同时可对外服务。      社区商业尽量集中设置，主要放置于人流较多的地段，在满足本小区需要的同时可对外服务。      运动场所主要针对本小区客户设置，例如网球场、篮球场、羽毛球场和乒乓球场都尽量设置在方便本小区客户就近使用的地方。      会所在服务本小区客户的同时还要有一定的个性，并能非常鲜明的体现出本小区的品味与档次，可放置在人流主进出口。      游泳池可设置为两个，一个室内恒温游泳池设置在会所一层，一墙之隔的室外设置露天游泳池。      图书馆如果配备的话将可增加项目的文化品味，一个小型的图书馆可设置在会所二楼，上面采用高层高、天窗与大幅落地窗。      户外其他健身场所应穿插设计在各组团内，可考虑采用在园内设计环形千米漫跑道。      变电箱：各组团分区布置，分区控制。      垃圾站：各楼幢或各合围住宅群下设计小型垃圾箱，社区大型垃圾站建议设置于地块西南角的下风口。      出入口门岗：除人行主出入口外其他出入口均设置一小型保安岗位，非临时性建筑，风格需要与项目整体协调。   公共建筑外立面设计建议²      ） 会所（包含营销中心与物业管理）外立面设计建议      会所的设计要将会所完全的融合到整体景观中去，使会所也成为一个景观。      会所的设计要线条简洁明朗，色彩轻快。      ） 其他公建（如公交站台、围墙）外立面设计建议      如果将来在园区主要人行出入口处有公交站台，则公交站台的风格也尽量与项目配合，风格简约，线条简洁；      园区外围围墙采用绿化生态围墙的形态，将围墙用绿化和景观包裹起来。      、 分期开发   分期开发思路²      本项目分四期开发，前期开发要努力做好景观与配套，为后期的开发打好基础。      四期开发为滚动式，每期的开发都会对后期的开发产生影响。      一期估计建筑面积为五万平米左右，二期、三期、四期估计都在八万平米左右。   首期开发思路²      首期开发的主要要求是首先做出品质，其次要快速实现销售使得资金能快速回笼，以便进行二期开发。      一期的设计需要包含有各种物业形态，并必须要有一些小高层或高层建筑。      主要的配套设置需要在一期开发的时候同时完成。      二、 建筑风格定位、色彩计划      、 项目总体建筑风格及色彩计划   项目总体建筑风格的构思²      总体建筑全部采用现代简约的风格。本项目不仅仅要立足与自己，更要立足与整个城市的景观配套，凸显出项目的地标感。   建筑色彩计划²      建筑色彩上尽量使用淡色系为主，辅助一些少量的深色（例如暗红、赭色、深蓝、深橘等）做为色彩调节，避免整体的呆板感觉。      、 建筑单体内部处理      单体内楼梯间或电梯厅均要保证良好的通风采光，并避免雨水的直接侵入。      、 建筑单体外立面设计建议   商品住宅房外立面设计建议²      ） 别墅、花园洋房、多层、小高层、高层外立面设计建议      住宅的外立面要具有强烈的现代感。      可采用石材外墙（用于建筑底部）、面砖与外墙漆相结合的方式。      外立面要具有一些鲜明的个性化，例如空调位的隐藏设置、外立面的图案搭配等。      外立面可采用部分做百叶窗处理。      单元进户门处要有鲜明特性，可采用全玻璃双开门结构以及现代钢结构雨棚。      为做到立体的绿化景观，多层和花园洋房可采用逐层退台设计，每层都可以设置大面积露台和入户花园。      室外管线尽量遮蔽。      ） 针对屋顶、阳台、窗户等外立面局部设计建议      屋顶在考虑成本的前提下，尽量采用明朗感强烈的顶部构架。      阳台可考虑采用大面积，并使用透明玻璃做挡板，再采用错开式布局，提高阳台部位的层高，提高品味并增加采光。      窗户可考虑采用转角凸窗，在凸窗下设置空调机位，凸窗建议挑出宽度达到80cm，增强舒适度。      所有玻璃门窗均使用双层中空玻璃，减弱噪音的同时增强隔热保温作用。      室外集中抄表箱可考虑单元门处设计，也可考虑在单元外山墙处设置并采用绿化遮蔽。      高层、多层门厅处设书报邮件箱及服务配套设施。      三、 主力户型选择      、 项目业态分析及项目户型配置比例      90平方米以下户型占总户数的25%；      90130平方米的户型占总户数的60%；      140平方米以上户型占总户数的15%；      110平米下的户型主要集中在小高层与高层建筑中，110-140平米的户型主要集中在普通多层中，130-160平米的户型花园洋房中，160平米以上的户型均在别墅中考虑。      所有户型需充分考虑无障碍设计，给老人和残障人群给予必要方便。      、 主力户型设计建议   一般住宅套房户型设计建议²      110平米以下包含有三室两厅两卫、两室两厅一卫或两卫，一梯三户以上设计，可做跃层式。      尽量采用入户花园。      客厅：开间4.2米以上，面积约25平米左右，客厅紧邻大面积阳台。      餐厅：开间略小，紧邻厨房，并与进户门紧邻，方便买菜后直接放入厨房。      厨房：开间在2.4米以上，面积不要过小，厨房外必须接一小的生活服务阳台。      主卧：主卧喜静，客厅相对喧哗些，所以主卧方向与客厅方向应该相反，主卧面积根据户型面积调整，可视情况添加衣帽间。      卫生间：避免暗卫，充分做到通风采光，面积不小于4平米，洗漱与淋浴分开。       110-130平米以下包含有四室两厅两卫、三室三厅两卫、三室两厅两卫，一梯两户设计，可做跃层式。      必须全部采用入户花园。      客厅：开间4.2米以上，面积25平米以上，客厅紧邻大面积阳台。      餐厅：开间略小，紧邻厨房，并与进户门紧邻，方便买菜后直接放入厨房。      厨房：开间在2.4米以上，面积不要过小，厨房外必须接一小的生活服务阳台。      主卧：主卧喜静，客厅相对喧哗些，所以主卧方向与客厅方向应该相反，主卧面积根据户型面积调整，可视情况添加衣帽间。      卫生间：避免暗卫，充分做到通风采光，面积不小于4平米，洗漱与淋浴分开。      可视具体情况增加书房或者会客厅。   花园洋房与别墅户型设计建议²      花园洋房包含有五室三厅三卫、四室三厅三卫、四室三厅两卫、三室三厅两卫、三室两厅两卫，采用一跃二、三跃四跃五设计或者一层单独、二跃三、四跃五设计。      别墅包含有五室三厅三卫、四室三厅三卫等，全部使用一跃二跃三设计。      必须全部采用大面积入户花园。      花园洋房全部采用逐层退台设计，各层均有大面积露台，顶部采用屋顶花园。      客厅：开间4.5米以上.。      必须设计有书房，视情况设计佣人房和会客厅。      四、 灯光设计及背景音乐      、 项目灯光设计建议   项目公共建筑外立面灯光设计²      公共建筑外立面的灯光建议采用大量的线性光线，以细长明亮为主。   项目公共绿化绿地灯光设计²      公共绿地采用落地灯和地下等设计。   项目道路系统灯光设计²      道路两旁的灯柱风格要鲜明，具有浓厚的艺术感。道路两边路面可安装小型的导视夜灯，方便在夜晚主要路灯关闭后做车行人行导视使用。      、 背景音乐      在主要人行节点处设计小型迷你音响。      可考虑在部分人流集中地段设置环绕音响。      音响音乐由物管处同意播放。        第三部分    项目质量工期营销      一、建筑材料选用提示      售楼部侧修建工法房。      新型建筑材料是区别于传统的砖瓦、灰砂石等建材的建筑材料新品种，包括的品种和门类很多。从功能上分，有墙体材料、门窗材料、保温材料、防水材料、粘结和密封材料，以及与其配套的各种五金件、塑料件及各种辅助材料等。      新型建筑材料：新型墙体材料、屋面材料、铝塑复合板、阳光板、幕墙材料、铺装材料、新型保温隔热材料、新型防水材料、内外墙涂料、油漆、粘合材料、填缝材料、塑钢型材、新型阻燃、耐热防水材料、新型管材等。      门窗系列产品：塑钢门窗、各种材料复合门窗、高级铝合金门窗、车库门、自动门、防盗门窗、密封辅助材料、配件及各种组装设备。      建筑陶瓷：各类内外墙砖、地砖、广场砖、屋顶砖等。      建筑装饰石材：建筑石材、装饰石材、人造石材等。      特别强调：所有的建筑材料选用时候，一定要充分考虑到环保性。二、质量控制      因本项目的实际修建时间为五年，从开始修建到完全销售结束需要约六年时间，所以在质量上需要非常注意，特别不能出现以下问题：      1、墙面渗水、顶面屋面漏水；      2、顶面地面墙面裂缝；      3、室内地坪起沙      4、各类门窗变形      5、上下水管滴漏      6、建筑面积短缺      建议：实行建筑质量保修五年。       三、详细成本利润控制      1、总建筑成本预算提示      详见附表。      2、一期建筑成本预算提示      详见附表      四、项目开发进度提示      本项目上市时间控制在2007年10月份以后，以错开6-9月市场大量项目开盘的高峰期。      根据市场调查，科创园项目的目标客户群应该是对景观环境尤为注重，因此为提高本项目销售初期市场竞争力，建