重庆写字楼市场调查报告.doc

第一章、重庆商务市场现状分析本章导读：本章通过对重庆市内主要商务板块的写字楼项目内入驻企业的研究，对目前重庆主城区内，商务市场的发展格局进行分析，明确各个主要商务板块内的产业聚集程度以及产业聚集类型。从现有市场的特征的层面上，分析各个企业对商务办公空间的要求。本章结论提取：q 渝中地区作为重庆最大的商业中心,商业繁华，具有较好的区位优势，以甲级写字楼为主。项目所处区域的商务市场以产品类型以乙级写字楼为主。q 重庆市商务市场的甲级写字楼除北部新区以外，租金在50元/月以上，入住率在65%以上。q 各写字楼内入驻企业的办公需求面积区间，公寓以100以下为主，北部新区的甲级写字楼以200以上为主，500以上的占了52%；渝中区甲级写字楼200以下与200以上的各占一半。q 各区域的产业聚集情况写字楼排行前五名的行业渝中区1：房地产及相关行业类2：银行/保险/证券/金融类3：餐娱/生活服务类石桥铺-杨家坪片区1：电子信息类2：机电/家私产品类 3：生物/医药/环保/科技类加州-新牌坊片区1：房地产及相关行业类 2：商贸运输类 3：旅游/教育/培训类观音桥商圈1：房地产及相关行业类2：餐娱/生活服务类3：商贸运输类北部新区1：电子信息类2：房地产及相关行业类3：生物/医药/环保/科技类一、分区域分析在写字楼的调研过程中，便于行业的统计把以下行业进行11大类的归类分析A类：专业事务所类 （会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类 （旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类 （票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）F类：电子信息类 （电子产品/元件、电脑IT、软件等的开发及经营）G类：机电/家私产品类 （普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）H类：房地产及相关行业类 （开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）I类：商贸运输类 （商业代理、贸易、运输等）J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类1.1解放碑1.1.1 区域概述重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、观音桥、红旗河沟、新牌坊。1.1.2 商务市场分布1.1.3 商务市场分析1.1.3.1渝中区商务市场整体分析 商务市场类型比渝中地区作为重庆最大的商业中心及市内唯一的甲级写字楼聚集地区，不仅是提升企业形象的代表，周边的配套设施齐备，交通发达，商业繁华，具有较好的区位优势。 商务市场租金与入驻率渝中区甲级写字楼的主流价格在75元/，出租率达到70%，而乙级写字楼的租金低至38元/，出租率仅为40%。甲级写字楼的租金在高于乙级写字楼租金2倍的同时，出租率仍然较高说明在同区域的相等条件下，甲级写字楼更具备高科技、高智能化的硬件设施配备，同时建立了优质、高效、规范的管理、运转、服务机制，为入驻企业创造了良好的软环境，从而引起多数高端企业关注和兴趣，从而形成了价格越高出租率越好的态势。 商务市场入驻企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：房地产及相关行业类2：银行/保险/证券/金融类3：餐娱/生活服务类4：机电/家私产品类 5：商贸运输类 乙级1：房地产及相关行业类2：银行/保险/证券/金融类3：餐娱/生活服务类4：商贸运输类5：广告/展览/策划/礼仪/庆典类渝中区甲级和乙级写字楼入住企业前三位分别是房地产及相关行业类、其次为银行/保险/证券/金融类和餐娱/生活服务类。由于该区服务长江上游的总部基地，以金融业、商务、商贸为核心的现代服务的聚集地。所以吸引了大量的金融、保险、证券、商贸、地产、中介咨询等服务业入驻。1.1.3.2 甲级写字楼概述 甲级写字楼行业分布 从入驻企业分析，甲级写字楼以外资企业、金融机构、地产为主集中在解放碑，其中大都会商厦入驻的外资企业最多。 甲级写字楼企业面积区间渝中甲级写字楼企业办公200-500占总面积的36%，其次100-200占总供应面积的32%，500以上和40-100分别各占总面积的16%。由于该区位是商业文化中心，交通和配套相对成熟，且大量的甲级写字楼聚集于此，入住公司多以各类服务、咨询、外资、商贸、地产、金融公司为主，以上企业注重公司形象，企业规模较大并且希望能在商业氛围中为公司带来各种商机，所以面积在200-500的办公空间即可满足这部分企业的办公需求，且需求较旺盛。 甲级写字楼购买和租赁情况 渝中租赁写字楼占整个市场的68%，购买占整个市场的32%。其比例约为2.12：1。在购买的企业中，大多以金融、地产、各类服务行业为主，高端企业资金雄厚，发展实力较强，消费能力较高所以选择以购买的形式作为企业长线发展投资。其他大多数的企业仍然选择以租赁的方式办公，不管是在形式或是资金上租赁市场都较灵活。 甲级写字楼购买企业行业分布 渝中甲级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是银行/保险/证券/金融类、餐娱/生活服务类、房地产及相关行业类，各占购买企业行业的22%、15%和13%。 甲级写字楼租赁企业行业分布渝中甲级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类、机电/家私产品类、餐娱/生活服务类各占租赁企业行业的15%、15%和13%。 甲级写字楼租金和入驻率渝中甲级写字楼租金在70-95元/占整个租金比例的42%，入驻率达到85%，据有代表性的为纽约纽约、世贸、万豪等。租金55-70元/占总比例的30%，入驻率分别为65%。代表性为国贸、国商等。租金40-55元/占整个租金比例15%，入驻率为55%，代表性为地产大厦、希尔顿等。租金110-125元/只占整个租金比例的12.5%，但是入驻率确达到95%，目前租金最高的出现在大都会商厦，现时重庆市高档的甲级写字楼之一，由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成，为重庆市标志性建筑之一，高居甲级写字楼租金的榜首。 1.1.3.3乙级写字楼概述 乙级写字楼行业分布 渝中乙级写字楼企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类、银行/保险/证券/金融类、餐娱/生活服务类各占乙级写字楼企业行业的17%、15%和14%。地产类、金融类和各种服务类仍然是占据着乙级写字楼行业分布的重要企业。 乙级写字楼企业面积区间渝中乙级写字楼企业办公100-200占总面积的40%，其次40-100占总供应面积的25%，而0-40占总面积的5%。选择乙级写字楼的企业大多属于成长型企业，规模较小，对写字楼的物业管理和硬件配套设施要求并不高，所以面积在100-200的办公空间也可满足这部分企业的办公需求。而乙级写字楼远离繁华的商圈，租金低，办公空间增加，舒适度更强所以选择500以上的面积需求多为金融企业和投资服务公司所占据，占整个企业面积比例的20%，需求较旺盛。 乙级写字楼购买和租赁情况渝中乙级写字楼租赁占整个市场的71%，购买占整个市场的29%。购买企业中仍然以金融、地产、投资行业为主。而乙级写字楼的大多企业发展规模较小，更多的资金是投资于公司发展其它有收益的项目，租赁对于小型的成长型企业优势更明显。 乙级写字楼购买企业行业分布渝中乙级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是政府机关、银行/保险/证券/金融类、广告/展览/策划/礼仪/庆典类，各占购买企业行业的50%、25%和25%。其他行业均无任何购买。 乙级写字楼租赁企业行业分布渝中乙级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是商贸运输类、广告/展览/策划/礼仪/庆典类、房地产及相关行业类。各占租赁企业行业的24%、23%和18%。以贸易为主的公司、服务类行业和地产相关企业仍然以租赁的方式，选择办公场所。 乙级写字楼租金和入驻率渝中乙级写字楼租金在0-40元/占整个租金比例的65%，入驻率达到70%，据有代表楼盘为得意大厦等。租金40-55元/占总比例的25%，入驻率分别为65%。代表楼盘为欧鹏大厦等。租金55-70元/占整个租金比例10%，入驻率为45%，代表楼盘为投资大厦等。1.1.4 小结解放碑作为重庆市所规划的中央商务区，也是重庆市的金融中心、商贸中心、信息中心和文化中心。主城区90%以上的甲级写字楼项目均集中在此，是众多企业办公的首选之地，该地段已成为外国领事馆、境外联络机构和外资企业入渝的首选之地。该地区还集中了许多家国内、国外银行、保险公司、证券公司等金融机构。甲级写字楼的主流租金大致在70-80元/，出租率达到85%，乙级写字楼的主流租金大致在0-40元/，出租率也达到70%。1.2杨家坪-石桥铺1.2.1 区域概述石桥铺被称为重庆“中关村”，以服务数码、电子产品为核心的大型主题式商业地产。石桥铺一直在重庆的IT市场中占有绝对重要的位置，逐渐形成了石桥铺这一重庆IT交易的核心地位。1.2.2 商务市场分布1.2.3 商务市场分析1.2.3.1石桥铺-杨家坪商务市场整体分析 商务市场类型石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼、甲级写字楼和公寓占整个市场的比例分别是42%、29%和29%。 商务市场租金与入驻率石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼的主流租金承受能力50元/，出租率达到65%，而乙级写字楼的租金38元/，出租率70%。公寓的租金30元/，出租率55%。 商务市场入驻企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：电子信息类 2：机电/家私产品类 3：生物/医药/环保/科技类4：房地产及相关行业类 5：银行/保险/证券/金融类乙级1：电子信息类 2：生物/医药/环保/科技类3：机电/家私产品类 4：商贸运输类 5：银行/保险/证券/金融类公寓1：电子信息类 2：机电/家私产品类 3：餐娱/生活服务类 4：生物/医药/环保/科技类5：商贸运输类 石桥铺-杨家坪片区甲级、乙级写字楼和公寓入住企业前三位分别是电子信息类、其次机电/家私产品类和生物/医药/环保/科技类。该区以服务数码、电子产品为核心的大型主题式商业地产。1.2.3.2甲级写字楼概述 甲级写字楼行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼以电子信息类、机电/家私产品类为主。 甲级写字楼企业面积区间石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼企业办公100-200占总面积的74%，其次200-500占总供应面积的15%，40-100占总面积的11%。该区域目前缺少档次较高的写字楼项目，入驻企业多以高新科技产业和电子科技产业的企业为主，所以甲级写字楼的面积以小户型面积为主流。 甲级写字楼购买和租赁情况石桥铺-杨家坪片区写字楼租赁占整个市场的67%，购买占整个市场的33%。在购买的企业中，主流客户仍以大型的高新技术产业公司和电子科技产业的企业为主。租赁企业也以电子科技为主，其他小型的企业为辅，电子科技相关行业聚集较多。 甲级写字楼购买企业行业分布 石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼购买企业的行业排名前位的分别是电子信息类、机电/家私产品类。 甲级写字楼租赁企业行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼购买企业的行业排名前位的分别是机电/家私产品类、房地产及相关行业类。 甲级写字楼租金和入驻率石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼租金在40-50元/占整个租金比例的68%，入驻率达到65%，据有代表楼盘的为龙湖西街等，租金55-70元/占总比例的32%，入住率分别为55%。代表性为大西洋国际等。1.2.3.3乙级写字楼概述 乙级写字楼行业分布 石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼以电子信息类、生物/医药/环保/科技类、机电/家私产品类为主，分别占整个行业比例40%、27%、9%。 乙级写字楼企业面积区间石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼企业办公100-200占总面积的55%，其次200-500占总供应面积的25%，500以上和40-100各占总面积的10%。100-200主力户型区间以商贸和科技公司为主力企业。200-500主力户型区间以地产相关企业和大型科技公司为主力企业。 乙级写字楼购买和租赁情况石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼租赁占整个市场的82%，购买占整个市场的18%。 乙级写字楼购买企业行业分布 石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼购买企业以电子信息类、生物/医药/环保/科技类和银行/保险/证券/金融类为主，均占整个行业的16%。 乙级写字楼租赁企业行业分布石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼租赁企业的行业分别以电子信息、科技生物、机电、生活服务类和部分金融行业为主打。其中部分金融、证券行业和通信技术产业部分驻重庆外办，企业常驻时间较长，长远考虑，购买的潜力比租赁优势更加明显。租赁以小型科技公司和电子通讯为主，企业规模小，流通性大，且资金链不充足所以大多数小型企业仍以租赁为市场。 乙级写字楼租金和入驻率石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼租金在0-40元/占整个租金比例的76%，入驻率65%，代表楼盘为泰兴科技大厦。租金40-50元/占总比例的24%，入住率为60%。代表楼盘为渝高大厦等。1.2.3.4 公寓概述 公寓行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼以电子信息类、机电/家私产品类、餐娱/生活服务类为主。 公寓企业面积区间石桥铺-杨家坪片区公寓办公40以下占总面积的62%，其次40-100占总供应面积的38%。公寓一般位置靠近商业中心，且价格便宜，是小型办公和投资自用首选的物业。 公寓购买和租赁情况石桥铺-杨家坪片区公寓以租售为主，购买与租赁的比例各占35%和65%。 公寓购买企业行业分布石桥铺-杨家坪片区购买企业的行业分布中以机电/家私、电子信息和房地产为主。购买客户以周边附近的机电市场和建材市场的建材商为主要客户。 公寓租赁企业行业分布 石桥铺-杨家坪片区租赁企业的行业分别以电子信息、科技生物、机电、为主打。 公寓租金和入驻率石桥铺-杨家坪片区公寓租金在20-30元/占整个租金比例的70%，入住率60%，代表楼盘为一城国际精英。租金30-50元/占总比例的30%，入住率为40%。代表楼盘为龙湖西街等。1.2.4 小结众所周知石桥铺是IT业的聚集，周边写字楼大多以乙级写字楼为主打，甲级写字楼稀缺，行业分布多以电子信息、通讯技术、机电、科技等为主。写字间户型面积需求以100-200为主，写字间租金主流价格在40-45元/，公寓的户型面积需求0-50之间，主流租金价格在20-30元/。1.3加州-新牌坊片区1.3.1区域概述加州-新牌坊片区写字楼的入驻企业以房地产企业和商贸运输类为主，随着近几年的“城市北移”，商贸运输中心和经济副中心建设逐渐往该片区靠拢，有关政府机关和相关企业的大量的迁移带动了区域的发展。目前该片区无任何甲级写字楼，大多聚集在江北观音桥商圈附近。1.3.2商务市场分布加州片区新牌坊片区1.3.3商务市场分析1.3.3.1加州-新牌坊片区商务市场整体分析 商务市场档次目前加州-新牌坊片区无任何甲级写字楼。 商务市场租金与入驻率乙级写字楼主力租金约在45元/，整体入住率为65-70%。 商务市场企业行业排名写字楼排行前五名的行业乙级1：房地产及相关行业类2：商贸运输类3：旅游/教育/培训类4：政府机关5：机电/家私产品类1.3.3.2 乙级写字楼概述 乙级写字楼行业分布加州-新牌坊片区写字楼的入驻企业以房地产及相关行业类、商贸运输类、旅游/教育/培训类，由于该片区是重庆重要的商贸区和物质集散地，所以商贸运输类占总行业比例的20%。 乙级写字楼企业面积区间加州-新牌坊片区乙级写字楼企业办公100-200占总面积的57%，其次200-500占总供应面积的32%，而500以上占总面积的10%。100-200主力户型区间仍以成长型企业为主要考虑的对象，一般如运输贸易公司为主的小型企业承担。200-500主力户型区间以地产相关企业和政府机关等所承担，由于远离商圈，周边的配套和其他的设施未完全完善，租金价格相对较低，所以大面积的办公空间可满足这部分资金雄厚的企业。 乙级写字楼购买和租赁情况 加州-新牌坊片区租赁写字楼占整个市场的62%，购买占整个市场的38%。该区写字楼主要购买的企业多为规模小的创业型企业，且大多数购买的为小户型写字楼。而该片区写字楼远离商圈，价格较低，性价比较高，一些成长型企业看好写字楼市场的升值潜力和性价比优势，投资兼自用成为不少中小企业购买小户型写字楼的重要原因。 乙级写字楼购买企业行业分布加州-新牌坊片区乙级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是生物/医药/环保/科技类、房地产及相关行业类、政府机关类，分别各占的比例为66%、16%、12%。企业购买一次性投资较大，可成为了公司的固定资产，物业升值潜力巨大，投资自用两不误，成长型为主的小公司成为企业的主要购买力。 乙级写字楼租赁企业行业分布加州-新牌坊片区乙级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类 （开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）、商贸运输类 （商业代理、贸易、运输等）、旅游/教育/培训类 （旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）。 乙级写字楼租金和入驻率加州-新牌坊片区乙级写字楼租金在40-55元/占整个租金比例的51%，入驻率65%，租金出现相对较高的写字楼靠近加州片区附近，代表楼盘为总商会大厦。租金0-40元/占总比例的47%，入驻率为70%。代表楼盘为理想大厦、科技大厦等。租金55-70元/占整个租金比例2%，入驻率为50%，代表楼盘为财信弗瑞登等。1.3.3.3 酒店概述1.3.3.3.1、加州-新牌坊片区酒店现状 放眼整个渝北区域，五星级酒店与国际甲级写字楼相对短缺。作为重庆发展的核心区域，渝北区近年来的人气提速，政府机关、城市人口、商业乃至文化产业的北移，让这一区域的人气与日俱增。加州-新牌坊片区以商务经济型酒店为主，四星级酒店3个，三星级酒店1个。 地理位置选择加州-新牌坊片区星级宾馆以及商务经济型酒店主要集中于红锦大道沿线，靠近观音桥商圈以及重庆四大餐饮名街加州美食街，这样的地理位置可以弥补经济性酒店自身配套不齐全、一般没有完善的餐饮服务的缺陷，还保证了充足的客源流动，保证了资金收益。四星级的重庆创世纪宾馆，位于自身配套欠缺的新牌坊，其标间以及单间价格仅仅相当于红锦大道附近的商务经济性酒店。 房间比例加州-新牌坊片区的酒店主要以标间为主，单人间为辅，再配部分的套房，比例为5：3：2，四星级酒店中包含少量的豪华套房。 价格标准一般商务经济型酒店的价格在158298元之间。三星级酒店标间以及单间的价格在218318元之间，豪华套房的价格为780元。四星级酒店标间以及单间的价格在348-448元之间，豪华套房的价格为1200元左右。 住店客人特征及消费习惯分析u 过夜数据调查，商务经济型酒店住店客人平均过夜数为12夜；超过80%以上的客人没有在酒店消费的习惯。u 住客类别主要是商务客商，占75%。其他人员居住占25%。由于主力客源是商务客商，决大部分酒店都有固定客源。u 客房面积分析房型单间标间套间豪华套间四星酒店28303570三星酒店20203050-60经济性酒店2030-u 客房设施四星级酒店：宽带上网接驳口、电话、卫星电视机、冰箱，个别酒店还包括电脑。三星级酒店：宽带高速上网、中央空调、卫星电视、智能门锁、小型冰柜。经济型酒店：电视、空调、电话、互连网接入口。加州-新牌坊片区小型的经济性酒店占有较大比例，呈现的特点：1、房屋结构紧凑2、房屋装修简洁明快3、家具主要是定制，以18平米为例，装修费用在7千元左右（包括地毯和墙纸）4、面积1830平米之间5、周边生活、交通、购物、娱乐配套齐全，房间的租赁价格较为便宜158298元之间）1.3.3.3.2、典型酒店分析 五洲大酒店（四星） 共199间商务标间行政单人间豪华大床间商务套间豪华套房面积（）2833353570价格（元）（含双早）4084284487001168房屋比例45%20%20%10%5%电梯配置4部 （上海三菱）客户群多以商务型客户为主，如：企业的管理人士、部分投资业主楼层分布1楼：大厅 2楼：宴会厅、中餐包房 3楼：中餐厅4楼：会议中心 5楼：茶逸轩 6楼：商务包房 7-24楼：客房部入住率70%客房设施1：1-2个宽带高速上网接驳口2：1-4部电话机、1-2台电脑、传真机、29寸的康佳专用电视机、3：冰箱、电热水壶、电吹风、其他配套1：室内外约300个停车位2：健身中心、棋牌室、游泳池、网球场、桑拿、 平面图 酒店入口处 酒店大厅（约3000，挑高18米） 和府饭店（四星） 共285间商务标准间单人间豪华套房钻石套房面积（）25273575价格（元）（含双早）3483986581188房屋比例45%35%19%1%电梯配置3部 （上海三菱）客户群多以商务型和休闲型客户为主楼层分布1楼：大厅 2楼：健身室、台球室 3楼：办公区、空中吧4楼：茶楼、棋牌室 5楼：八汤浴桑拿 6楼：中餐厅、西餐厅、夜总会 7-25楼：客房部入住率65%客房设施1：宽带高速上网接驳口2：保险箱、电话机3：儿童照看服务和残疾人设施其他配套1：休闲茶楼、桑拿、棋牌、健身、台球2：健身中心、棋牌室、游泳池、网球场、桑拿、 总平面 酒店入口处 酒店大厅 重庆创世纪宾馆(四星) 共124间重庆市渝北区新牌坊一路1号房型普通标准间普通单人间豪华标间豪华单人间豪华套房价格（元）288308328338800面积（）3030303060客户群多以商务型和休闲型客户为主入住率65%客房设施1、全部高标准配置卫星电视2、免费高速宽带3、DDD、DID、CDN等设施。其他配套1、金手指沐足桑拿休闲中心、户外健身中心、茶皇轩、馨怡茶吧、世纪金花夜总会、大堂吧、商务中心、精品屋等配套设施2、会议设施：会议厅、多功能厅，宾馆建有各类会议室、厅11个，3、餐饮设施：中餐厅、西餐厅、大堂吧 渝通宾馆（三星）共196间标间商务标间商务套房情侣套房豪华花园套房面积（）1820253050价格（元）（含双早）218278318640780房屋比例15%40%30%10%5%电梯配置3部 （通力）客户群以商务和休闲型客户为主入住率50%客房设施1：高速宽带上网服务2：中央空调、卫星电视、智能门锁、小型冰柜、电热水煲和电吹风其他配套沐足中心、桑拿、洗衣房、美容室、夜总会、棋牌室、 平面图 酒店入口 酒店大厅 大同荷泰酒店（商务经济性）共120间商务房豪华房豪华休闲房豪华套房面积（）20253040价格（元）198218268298房屋比例40%30%20%10%电梯配置1部 （蒂森）客户群以休闲型和散客户为主楼层分布1楼：大厅 2-3楼：客房部入住率40%客房设施1：免费宽带上网2：卫星电视其他配套商务中心、商场、美发中心、停车场 酒店大厅 重庆果岭时尚酒店（商务经济性）共58间商务标间豪华单人间面积（）2025价格（元）228（周末含早餐）248（周末含早餐）房屋比例60%40%电梯配置1部 （三菱）客户群以散客户为主楼层分布1楼：大厅 2-3楼：客房部入住率50%客房设施1：中央空调、电视机、电吹风、电热水壶2：免费宽带其他配套商务服务  停车场  票务中心  会议室  酒吧   夜总会 平面图 酒店大厅 重庆金地126连锁旅店(商务经济性) 共73间重庆市渝北加州龙华大道1856号 房型大床房双床房三床房套房价格（元）100120180200客户群以休闲型和散客户为主客房设施旅店提供宽带免费上网，24小时中央热水，冷暖空调，电视、IP国际国内电话直拨，灯光遥控系统其他配套棋牌麻将 重庆米格尔大街酒店 ( 按四星级标准装修的商务经济性酒店)重庆渝北区红锦大道567号房型商务客房休闲客房价格（元）228238客户群以休闲型和散客户为主客房设施互联网宽带接入系统、独立调校空调系统、卫星电视及国际国内直拨长途电话等设施。其他配套咖啡厅、桑拿、提供泊车位、会议室、酒店内餐厅 重庆大同美伦酒店(商务经济性酒店) 共106间重庆市渝北区红锦大道555号房型普通标准间普通单人间商务标准间商务单人间豪华标准间价格198198218218258面积3021303038客户群以休闲型和散客户为主客房设施独立控制的冷暖空调系统、高标准卫星电视系统、免费高速宽带、IDD、DDD、Mini-Bar等设施。其他配套容纳100人次的多功能会议厅配有高科技电子投影仪、宽带网络、音响等设备。位于酒店负一层的美伦休闲会所设有中餐厅、茶餐厅及棋牌室娱乐包房。 重庆加州客栈(渝北区)( 商务经济性酒店)重庆市渝北区加州花园号房型单人间C单人间B单人间A标准间C价格168188218218房型标准间B标准间A套房机麻房价格228238298298注：房型中凡标明C是无窗的房间。单人A是1.8米宽床，单人B是1.5米床，单人C是1.5米宽床且无窗客户群以休闲型和散客户为主客房设施每间客房均备有高速宽带接口（免费上网）及国际、国内直拨电话等商务设施其他配套酒店内餐厅 洗衣服务 会议室 前台贵重物品保险柜1.3.4 小结随着观音桥商圈、江北城中央商务区、寸滩深水港、唐家沱货运编组站的建成，政府的北迁，新牌坊区域将成为中国西部的商务中心和现代物流中心，重庆城市向北的趋势越来越明显。该区交通发达，周边辐射各大产业园，是重庆新兴发展起的商务区，这里集中了重庆市的大量企业、政府单位，也可以说是一个行政中心。由于江北观音桥目前交通和配套都相继成熟，吸引了不少企业大量的涌入甲级写字楼，而乙级写字楼则往加州-新牌坊延伸，该片区的写字楼相对比较分散，整体形象感较差，企业的行业分布较分散，租金承受力约30-50元/，整体入驻率达到65%以上，主力需求面积在100-200平米，多以重庆本土的企业为主。1.4观音桥商圈板块1.4.1 区域概述江北区观音桥是传统的商贸繁华区域，是重庆市五大商圈之一，是江北区政治、经济和文化中心。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，以建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。江北地区功能分区：一、是商业购物、金融酒店区：包括世纪新都至江北商场建新北路东西两侧区域及龙湖北城天街；二、是市场贸易区：包括观音桥农贸市场及改扩建区域；三、是餐饮、服务、居住区：包括渝北二村1、2、3、4号地块；四、是文化休闲及商务办公区：包括嘉陵公园及周边区域。1.4.2商务市场分布1.4.3 商务市场分析1.4.3.1观音桥商务市场整体分析 商务市场档次观音桥商圈写字楼占整个商务市场的54%，仅仅只有一半。三种类型的商务市场，以小户型的公寓为主，占46%；其次为高品质的甲级写字楼，占整个商务市场的31%；最后才是乙级写字楼，仅仅为23%。甲乙级写字楼的个数相差不大。 商务市场租金与入驻率观音桥商圈甲级写字楼的整体租金为60元/月，包括未来国际、嘉年华大厦、同聚远景等，目前入驻率均超过了90%。乙级写字楼整体租金为30元/月，入驻率为52%。其中茂业东方时代由于位于步行街中央，使得其入驻率到达85%。而地理位置不是很好的中信大厦，入驻率仅为20%左右，但相对于中信大厦更偏远的西普大厦，由于租金在25元/月左右，低廉的租金使得其入驻率在70%左右。公寓整体租金为30/月，入驻率为60%，地理位置较好的北岸星座以及红鼎国际租金为35元/月，入驻率在80%以上；地理位置较偏远的城市领地以及浩博天庭租金为25元/月，入驻率仅仅只有30%左右。 商务市场企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：房地产及相关行业类2：餐娱/生活服务类3：机电/家私产品类4：商贸运输类乙级1：餐娱/生活服务类2：房地产及相关行业类3：商贸运输类4：机电/家私产品类5：旅游/教育/培训类公寓1：房地产及相关行业类2：餐娱/生活服务类3：广告/展览/策划/礼仪/庆典类4：商贸运输类5：旅游/教育/培训类1.4.3.2 甲级写字楼 甲级写字楼行业分布观音桥商圈甲级写字楼行业分布以地产及相关行业类为主，其次为餐娱/生活服务类，机电/家私产品类，分别占据19%，18%以及13%。 甲级写字楼企业面积区间 观音桥商圈甲级写字楼以100-200中型企业为主，占了将近一半，其次为500以上的大规模企业,也占了27%，而100以上的企业占到82%，江北商圈甲级写字楼入驻公司以中型和较大型公司为主。 甲级写字楼购买和租赁情况观音桥商圈甲级写字楼客户绝大多数以租赁为主，占85%，而购买客户仅仅只有15%，租售比例为：5.7：1。 甲级写字楼购买企业行业分布观音桥商圈甲级写字楼购买企业行业分布以为餐娱/生活服务类为主；其次为地产及相关行业类。分别占据30%，29%。其余各个行业均在10%以下。 甲级写字楼租赁企业行业分布观音桥商圈甲级写字楼购买企业行业分布以餐娱/生活服务类为主；其次为地产及相关行业类；机电/家私产品类分别占据27%，20%以及12%。其余各个行业均在10%以下。 甲级写字楼租金和入驻率观音桥商圈甲级写字楼租金在50元/月以上，整体租金在50-70元/月以上。50-60元/月入驻率为100%。商圈租金以60-70元/月为主，入驻率为95%。1.4.3.2乙级写字楼概述 乙级写字楼行业分布观音桥商圈乙级写字楼行业分布以餐娱/生活服务类为主；其次为房地产及相关行业类；商贸运输类分别占据27%，16%以及13%。 乙级写字楼企业面积区间观音桥商圈乙级写字楼以100-200中型企业为主，占了将近一半，其次为200-500以上的中大型企业,占了20%，而100以下较小企业占到28%，江北商圈乙级写字楼入驻公司以中型和偏小型公司为主。 乙级写字楼购买和租赁情况观音桥商圈乙级写字楼客户绝大多数以租赁为主，占91%，而购买客户仅仅只有9%，租售比例为10.1：1。相对于甲级写字楼，购买客户减少。 乙级写字楼购买企业行业分布观音桥商圈乙级写字楼购买企业较少，行业绝大部分都是餐娱/生活服务类，占了76%，其余各个行业所占比例较小。 乙级写字楼租赁企业行业分布观音桥商圈乙级写字楼租赁企业行业分布以餐娱/生活服务类为主；其次为地产及相关行业类，分别占据22%，17%。 乙级写字楼租金和入驻率观音桥商圈乙级写字楼租金在20-40元/月左右。商圈租金35元/月左右，入驻率为85%。而中信大厦，入驻率仅为20%左右，从而拉低了整体入驻率；但相对于中信大厦更偏远的西普大厦，由于租金在25元/月左右，低廉的租金使得其入驻率在70%左右。1.4.3.3 公寓概述 乙级写字楼行业分布观音桥商圈公寓行业分布以地产及相关行业类为主，占27%；其次为餐娱/生活服务类，占26%，其中第2类中，入驻步行街中央北岸星座以及红鼎国际中包含大量的小型衣饰铺和美容业。 乙级写字楼企业面积区间观音桥商圈公寓以40-100中小型企业为主，占了73%，其次为100-200中型企业,占了22%。江北商圈中，这种中型偏小企业在公寓中占据的比例达到了95%。 乙级写字楼购买和租赁情况观音桥商圈公寓客户仍然绝大多数以租赁为主，占96%，购买客户有4%。租售比例为：24：1。 乙级写字楼购买企业行业分布观音桥商圈公寓购买企业较少，行业绝大部分都是餐娱/生活服务类，占了61%，其余各个行业所占比例较小。 乙级写字楼租赁企业行业分布观音桥商圈公寓购买企业行业分布绝大部分为餐娱/生活服务类；其次为地产及相关行业类，分别占据38%，14%。 乙级写字楼租金和入驻率观音桥商圈公寓租金在20-50元/月左右。分布在商圈中心的公