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龙湖研发部案例库 案 例 库 龙湖地产 二七年六月1 第一篇 研发类案例 . 301 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 . 302 弗莱明戈面积计算的案例 . 603 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结 . 904 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 . 1205 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例 . 1606 紫都城四期样板区图纸案例 . 2107 紫都城四期落水管定样案例 . 3008 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例 . 3409 紫都城四期户门定样案例 . 4010 观山水规划验收案例 . 4311关于清波选择项目景观设计单位的案例. 4412 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例 . 4613 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例 . 4914 清波项目售楼部造价超标案例 . 5015 林澜艺墅地下车库设计面积变更 . 5116 我拿什么献给你，我的市场 . 53 2 第一篇 研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。3 而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/和41.20元/）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完 4 成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。5 02 弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部2005年10月28日版“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m²，套内面积为85424 m²，公摊率为4.52（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m²，套内面积为80905.13 m²，公摊率为11.26（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段， 6 由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进 7 行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。8 03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：9 在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造价采购部为了确保招投标时间不影响施工许可证的取得，密切关注项目经济技术指标的变化，根据报建进度，预估建设工程规划许可证办理时间，提前进行了项目造价水平的商定，分析考虑本次招标可能给公司带来的经济及法律风险，与律师进行多次交流并寻求规避合同风险的方法，完成了招标文书的编制与交底，并安排投标单位提前进行投标文件的编制，缜密布署招投标工作的各个环节。同时与经开区招标办进行了多次的交流沟通，凭借以往招标与招标办所积累的“龙湖信誉”，在不具备规划许可证及施工图审查报告的两大招标报建要件的情况下，完成了招标报建、开评标时间确定、组织了开标、评标等一系列招投标工作。在平常前期手续齐全的情况下，从招标报建到开标都需要1522天的招标周期的招标工作，这次在短短的几天之内完成了，也是开了招投标工作的先例，为后续工作争取了时间；（四）、施工许可证办理工程部为快速取得建设工程施工许可证，提前与施工单位，监理单位协商，重点跟踪过程中每一个容易出错的环节，在招投标前，工程部资料已准备完毕。10 因为招投标手续办理先于规划许可证的取得，在建筑面积上有所调整，7月3日（星期一）一早张玉婷和俞尾银一起到建管站落实建筑面积，更改报建及招投标资料相关数据，并与建管站财务室联系，提前取得缴款书。项目部利用招投标公示2个工作日，跟踪完成了建管站资料的内部流转及所有费用的缴纳，并在公示完成的第一天7月5日，即取得蓝湖郡四期建设工程施工许可证。这是一次完美的配合，蓝湖郡四期建设手续的成功办理，得益于项目团队每一位成员的无私奉献，也得益于每一位项目团队成员不循常规，勇于突破。每一个人身上都体现出强烈的团队协作精神，每个环节都有专人跟踪，每个环节都有人前期介入，完美的配合与及时的补位，确保了蓝湖郡四期最终顺利取得了建设工程施工许可证。在这个过程中，龙湖团队的优秀精神再一次得到了充分地展现，每一个成员身上都充满了使命感，面对困难，勇敢突破，不断调整工作方法与思路，及时反馈，依靠团队的力量最终完成了几乎不可能完成的任务！11 04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例【事件简述】：2006年5月，研发部和项目部在弗莱明戈23#楼进行施工中间过程检查时，发现在顶层户型客厅和卧室的坡屋顶中出现了现梁，客厅梁较为杂乱，且客厅、卧室均出现了一根斜梁的最低点离楼面只有2.75米的情况（见下图），与我司设计任务书中“主要功能房间不能现梁”的要求严重不符。 经研发部、项目部、营销部协商讨论，决定对未施工但存在此类问题的楼栋立即进行设计更改，消除客厅梁杂乱和客厅、卧室现梁且高度过低的情况。但因坡屋面结构的复杂性，设计院、项目部、研发部经过多次讨论，设计院于6月7日完成了大部分芳树晴川的坡屋面施工更改图，6月16日完成了弗莱明戈未施工栋号的坡屋面施工更改图，6月18日完成了弗莱明戈已施工楼栋的坡屋面施工更改图。12 但此时，研发部与项目部的同事发现有10栋（共计34套）现梁楼栋楼面结构已施工完成，更改会存在较高的返工费用。而这些现梁的问题并未违反规范的要求（规范规定：坡屋顶离楼面2.2米以上可计算建筑面积，弗莱明戈现梁的高度远远高于这一高度）。在整改与否的取舍间，负责的同事产生了动摇。在这种情况下，研发部与项目部邀请营销部蓝湖郡销售组、营销部客服中心、项目负责人等相关人员到现场进行评判；6月20日，由研发部组织，研发部、工程部、营销部、造价采购部、物业公司相关人员再次到现场进行讨论。经过反复交流后，大家统一了认识，现梁问题并非仅仅是违背规范与否的问题，而是企业标准的问题。既然在过程中发现产品未能达到公司的企业标准，那么就应该整改，不能向客户提供不符合龙湖标准的产品。在这一过程中，值得我们总结的地方有:1、对公司标准的认识。在弗莱明戈的项目中，公司标准“主要功能的房间不能现梁”是清晰的，也明确地在任务书、设计管理中提了出来。但是从设计、设计管理到施工管理的复杂的过程中，不同的人对标准和该标准的目的有着不同的认识，比如：（1）设计院的建筑设计师是非常清楚这一标准的，但坡屋顶的结构设计师并不清楚这一标准，导致设计失控；（2）研发部建筑专业的项目专员是非常清楚任务书提到的这一标准，在建筑图中也注意到了这一问题；但是花园洋房坡屋顶现梁问题在结构图中才体现出来。而研发部的结构工程师并不清楚这一标准，在审图时没有发现这一问题；（3）现场的项目工程师并不清楚这一标准，在审图时，工程师发现这一现象，但是以施工过的香樟林为标准，弗莱明戈的现梁既未违反规范，也比香樟林现梁 13 问题好得多，因此，也没有人对此提出异议。（）发现问题后，因要产生整改费用，动摇了整改的决心，而忽略了企业标准对产品的意义“要提供符合龙湖标准的产品给客户”。因此，作为标准的制定者或牵头执行部门，一定要理清各个控制环节，将统一的标准传递到位，让每一位参与控制的人员都清楚同一个标准，同时，在过程中要坚定不移地贯彻执行这一标准，才能将产品的质量控制到位。2、现场问题处理一定要看准目标，果断处理。处理的时间越长，成本越高。弗莱明戈现梁问题的解决，从发现问题到解决，前后有一个多月的时间，原因是因为对标准认识不清，一直想从规范的角度论证不进行整改。但是造成的客观后果是，施工阶段进行得更深入，再整改会造成更大的经济损失，而且对工期也有影响。3、标准（含设计、施工、交房）的制定和维护是一项长期的工作。每一个项目（尤其是第一次做的产品业态，如本案例中的花园洋房），都应该对已经成形的企业标准进行回顾。经过梳理，现梁的标准基本成形：厨房、卫生间、储藏室、衣帽间等次要使用空间可接受现梁，客厅、餐厅、卧室等主要使用空间不得现梁（迫不得已的话应满足高度要求、梁应比较规整），客厅和餐厅的分界处、阳台、过道等部位可有限度接收现梁和标准。4、完善各种业态设计审图的重点：在花园洋房的设计管理中，坡屋顶现梁问题是容易忽视的重点问题。所以设计审图中，不仅要注意平层现梁的问题，对不涉及到户型使用、套内分隔的顶层屋面现梁问题也应列为重点。14 5、研发部设计管理建筑与结构由不同的人员进行，但是对其中可能涉及交叉的地方要及时沟通和交流，不要出现审图的真空地带。15 05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例一、事件简述：2006.6，研发部结构工程师孙翔在审查芳树晴川人行天桥结构施工图时，对设计图纸中设计师的取值提出疑问。通过对计算书中计算模型、参数的分析，研发部的相关人员与设计院的结构设计人员及结构负责人进行了反复的交流和沟通，针对计算模型、参数、规范构造措施等问题进行了层层分析。双方在经过激烈的探讨后，就上述问题达成了一致，对人行天桥结构施工图的荷载取值，梯道宽度、钢材等级等方面进行了调整，人行天桥钢结构用钢量比原来减少25吨，节约成本约十几万元。二、对芳树晴川结构施工图的分析过程（一）芳树晴川人行天桥原结构施工图参数芳树晴川人行天桥横跨金开大道，桥面宽4m，全长24.25m+17.5m，两侧梯道宽3.0m，腹板钢箱梁，箱梁梁高1.1m，底宽1.6m，顶宽4.0m，天桥梯道为钢箱梁式梯道。天桥箱梁除中横隔板、纵向加劲肋采用Q235钢外，其余均采用Q345钢。人群荷载5.0kN/m，钢箱梁顶板和底板钢板厚度14mm，腹板厚度12mm，加劲肋间距每隔1.5m设一处。最终整体结构用钢量为55（天桥结构）+16（梯段结构）=71吨。（二）对设计结果的分析及疑问：我们首先从设计的合理性分析，提出以下几个疑问：1、关于荷载取值，规范并没有规定人行天桥人群荷载5.0kN/m2；2、关于梯道宽度，规范规定两边梯道宽度总和大于桥面宽度的1.2倍，因此取3.0m显然过宽；16 2 3、钢箱梁高度1.1m，约为跨度的1/22，按规范规定，取到1/30仍然是可以满足规范要求，即钢箱梁高度大约800mm；4、天桥箱梁除中横隔板、纵向加劲肋采用Q235钢外，其余均采用Q345钢（II级钢）是否合理？5、钢箱梁顶板和底板钢板厚度14mm，腹板厚度12mm是否偏厚？6、加劲肋间距1.5m是否过密？（三）对结构计算书的分析和疑问提出以上疑问后，我们要求设计院提供计算书并在审核计算书时，进一步发现了以下几个问题：1、设计院天桥结构计算模型采用弹性理论计算（简单的说就是变形和内力成正比关系），钢箱梁截面没有假定为一刚性面，计算结果箱梁各部位变形相差很大，显然与正常使用状态下的实际情况不相符合。2、天桥的最大竖向最大位移值为109mm，而根据城市人行天桥与人行地道技术规范（CJJ69-95）3.5.2条及3.5.3条，梁板式主梁跨中允许的竖向最大挠度不应超过L/600，也就是说，芳树晴川人行天桥结构跨中最大变形值不能超过40.4mm。3、在恒载和全部人群荷载作用下的最大屈服应力为210 mpa < 285.63mpa <310 mpa(Q345钢材的强度设计值)从城市人行天桥与人行地道技术规范（CJJ69-95）3.5.2条及3.5.3条可以看出，芳树晴川人行天桥结构的变形如果达到109mm时，早已破坏。由于天桥在施工和使用过程中不可能出现如此大的变形，因此根据弹性理论（设计院采用的计算理论）计算，结构也不可能出现285.63mpa的应力。17 （四）与设计院的交流从设计的角度而言，设计院并没有计算上的错误，只是设计的立足点不一样，采取了比较保守的算法。孙工带着疑问，采取与设计院的设计人员就天桥结构的计算模型、荷载取值、计算理论、规范构造措施等方面展开了“学术”交流的方式，反复沟通，最终设计院总工认同了我们的建议，对天桥的结构重新计算并对施工图进行了优化，改进措施如下：1、关于荷载取值，人行天桥人群荷载由5.0kN/m2改为4.4 kN/m2；2、关于梯道宽度，由3.0m改为2.5m；3、钢材等级由Q345钢（II级钢）改为Q235（I级钢）钢；4、钢箱梁顶板和底板钢板厚度由14mm改为12mm，腹板厚度由12mm改为10mm；5、加劲肋间距由1.5m调整为2.0m；6、另外，加劲肋的截面高度也作了相应的调整。7、梯道由钢箱梁结构改为钢筋混凝土结构；通过以上的优化，芳树晴川人行天桥钢结构用钢量从71吨降至45.8吨，节约成本十几万元。另外，需要说明的是，修改后的施工图，钢箱梁高度仍然是1.1m，主要是考虑到人行天桥结构的安全是由“刚度”控制，而不是强度控制，因此加大截面极大的利于结构的稳定，而若将截面高度从1100mm降至800mm，则天桥结构的稳定性将大大降低，而用钢量减少不大。最终，在这一点上，我们尊重设计师的考虑，未将截面高度改为800mm。三、总结和思考：1、 成本控制观念18 本案例中，研发部的结构工程师孙翔是一名新员工，除了对规范的熟悉和自身的专业经验外，公司在钢结构设计审查方面尚无全面完整的设计标准。但是他通过对公司“善待你一生”理念的理解，始终把用好客户的每一分钱当作自己设计管理中的一条基本原则，所以在判断和分析应运用的设计依据和设计理论时，做出了正确的取舍，并且也为后期说服设计院打下了基础。2、结构专业设计管理重点作为甲方的专业技术人员，在进行设计管理时，必须具备结构概念设计的能力，清晰各种结构控制其安全性和经济性的主要控制点在哪里：（1）本案例中，从安全性的角度，由于钢结构人行天桥控制结构安全性的因素是刚度（控制变形）而不是强度，所以采用Q345钢不能在结构刚度上得到加强，而材料的强度又不能发挥优势，造成不必要的浪费。（2）从经济性的角度，甲方要追求合理的成本，而不是一味的考虑节约。本案例中，如果将钢箱梁的高度由1100mm改为800mm，成本的节约大约是整个工程的2%，但天桥结构的稳定性可能削弱20%甚至更多。所以最终并没有采用这一措施。3、与分供方的沟通设计是一项系统、专业性很强的工程，而设计院的设计人员有时也是这方面专家，作为甲方的技术管理人员，在与设计院的设计师交流时，应当报以虚心学习的态度，以交流、探讨的方式进行，以理服人，才能达到双方的共赢，实现项目的设计优化。否则，以甲方身份硬压或直接以甲方的专业水准为设计上限，会造成双方沟通不畅，最终的结果会对公司项目不利。19 在本案例中，当我们提出疑问的最初，设计师并不接受我们的观点，通过研发部专业工程师和项目专员等同事的反复沟通和交流，针对工程的计算模型、计算参数的选取等问题展开充分的“学术”讨论，在保证信息传递到位的同时，考虑设计师们在沟通过程中的感受，在讨论中双方互相说服，最终双方各有让步，达成一致，使该项目的钢结构设计圆满完成。 20 06 紫都城四期样板区图纸案例一、事件简述：紫都城四期样板区图纸，从9月3日研发部向项目工程部提供图纸以来，到10月6日研发部、项目工程部相关人员共赴深圳，与设计院共同解决图纸问题，历时一个月，其间研发部与项目工程部就“图纸能否满足现场施工，图纸有无问题”反复出现争议，促使了我们对研发部与项目工程部的配合、对设计的管理问题进行深入的思考和总结。事后，我们利用研发部和项目工程部在这一事件中发布的公开信息，对事件经过还原并对各个环节再次进行分析，以期找出问题的成因，总结经验和技术措施，更好地推动项目的进程。21 二、事件公开信息追溯（一）从研发部与项目工程部的配合的角度22 23 24 25 26 小结：从这一案例中可以看出研发部与项目工程部，围绕图纸的深度及标准问题展开了为期一个月的讨论和交流，其宗旨都是为了使图纸质量更好，项目推进更顺利。但是由于双方在配合上不够默契，一些细节的把控也不到位，引发潜在的信任危机和增大的沟通成本，虽然最终在双方的推动下，项目依然在推进，但是双方还需要在以下几个方面加强管理：1、图纸的控制，对远程设计管理中，增设由部门文控把关的节点，尤其是发放到项目部的图纸，避免由项目专员直接转发，造成双方因表述不一致对图纸版本引发的误解。在远程交流开始前，通过信息中心与合作方开通合法、快捷的沟通平台，便于项目负责人和文控负责的信息沟通平台尤为重要。2、会议管理上，无论从会议组织、纪要的撰写、会签意见达成一致后再校稿，研发部和工程部都暴露了一系列问题，如何提高会议管理的效率，仍然是研发部和工程部需要改进的课题；3、在双方的沟通上，需求的传递和挖掘需要进一步加强。比如对安装问题的提出，作为接受需求的一方研发部应当敏锐地关注，究竟是什么问题影响了现场的施工，如果自己不能解决，那么其他项目是怎么操作解决的；而作为提出需求的一方，在问题没得到对方解决的时候，也应进一步阐述自己的需求，与对方经办人进一步探讨协商，寻求资源解决问题。目前，通过前期的磨合，双方对配合的标准、配合的方式都有了进一步的了解，相信在今后的配合中会更顺畅。（二）从设计管理的角度随着公司规模的扩大，寻找更多更好的设计资源，开展产品研发是我们产品研发的必然趋势。这种趋势下，外地优秀的设计单位会越来越多、越来越深入地- 27 - 介入我们的项目。这对我们的分供方管理、设计管理、图纸管理、技术标准管理都提出了更高的要求。从紫都城四期项目来看，由深圳华汇进行项目的概念设计直至施工图设计，其在专业能力、服务态度和图纸质量上的综合能力来讲，是值得肯定的。但是因为是远程设计控制，加上地区普遍作法的差异，也突出地暴露出我们在设计管理中的一些不足。在本案例中，施工图审查是事件的主要发展线，该项工作也是研发部在当阶段最重要的设计管理工作。但是其间暴露出来的问题也引发了研发部对部门施工图审查管理的思考，涉及的方面从施工图审查的规范、流程、审查的技术重点，到研发部应当完成的设计管理前控施工图设计指引。1、研发部重新梳理施工图审查的流程，运用流程保证这一关键行为的规范性、合法性和有效性;2、梳理各专业的施工图审查技术要点。目前研发部的施工图审查要点已不能满足现阶段我公司对施工图设计深度、精度的要求，需要重新梳理，尤其是结构、水、暖、电专业方面。3、梳理施工图设计指引，将国家标准、地区标准、公司标准统一起来，梳理出满足公司需要的标准，作好设计管理的前控工作，同时也解决本案例中暴露出来的地区标准和地区普遍做法的认知差距的问题(三)对项目开发中非正常状态下各部门工作配合的思考紫都城四期样板楼的图纸案例，还引发了我们对项目处于非正常状态时，各部门应当如何配合的思考。从时间要求、品质要求、人员配置要求而言，公司一直秉承效率高、精度高、人员配置精的原则，既要实际公司的效益，也要为社会、客户提供优质、满足需求的产品。在当前的市场情况下，时间因素更是成为公司争取市场的关键要点。对公司目前正在进行的各个项目而言，各个团队都面临着时间紧张、质量要- 28 - 求高、市场变化快以及人员新的压力。比如，在拿地手续未完全完成的情况下，设计必须先行；在图纸不齐或图纸审查未完全完成的时候，就需要项目现场配合一定的进度；在现场进度紧张的情况下，必须配合销售形象进度；。这必然会引发在正常的流程之外的一些问题和矛盾。这对我们项目团队的工作默契程度、项目系统管理规范化也提出了更高的要求。因此，各个部门，尤其是设计部门和现场管理部门在项目开发过程中的沟通搭接、相互理解、交叉作业、互相补位就显得尤为重要。各个部门的项目专员必须即时沟通，确定在当时当地的时间要求和资源情况下，项目开发各个环节如何配合，如何集中优势的资源来解决更多的问题。 2006.11.9研发部 - 29 - 07 紫都城四期落水管定样案例一、事件简述：2006.12，研发部项目专员陈建熙在材料定样时，通过对以往项目定样的过程、样品的效果、现场施工技术水平、后期维护、成本控制、厂家资源等信息的全面了解，层层分析，在跟参与定样的各部门探讨后，确定了新的UPVC落水管定样方案。新的样品比原来的样品效果好，后期维护成本低，且购买成本低7.5元/米。整个项目在节约成本约14万的基础上，施工更为便利，效果得到提升。二、分析过程：Ø 公司原有方案：白管刷漆，待外装施工时，将其刷成与相邻墙面接近的颜色。 Ø 新的方案：定制颜色，按外立面色彩要求出厂。在确定新标准以前，我们咨询了研发部、工程部、造价部各相关负责人，并通过不同项目的现场走访，收集了针对UPVC管材的如下信息：研发部提出：1、落水管从上至下穿越建筑外墙，部位敏感，无法隐藏，需满足外墙整体的效果要求，与相邻外墙颜色要接近。2、无论选用哪种方式，若对外立面效果有影响，落水管必须带色。工程部提出：1、落水管刷漆施工难度较大：施工工序晚于外墙涂料，不能喷色，只能人工刷色。且涂料附着能力差，刷色前表面需拉毛，刷色时涂料易流挂，形成高低不平的纹路，外观及质感均不够理想，与龙湖产品的档次不符。2、后期维护难度大：耐候性差，极易掉色，受热胀冷缩作用涂料外壳易开裂，- 30 - 掉漆后粗糙的表面易割手。每隔1、2年需重新补色，且不靠窗的落水管补色极困难，高层尤其困难。对刷色的方式强烈地反对。造价部提出：白管每米1416元，若定制颜色，每米价格比白管增加约1820，从成本角度太不合算。只有在别墅等高档楼盘，建议采用带色铝合金管。市场情况：1、大部分楼盘直接采用了白色管材，不理会对外立面的影响。2、约10%左右的楼盘采用了购买白色管材，后期刷色的方式，默默地承受着带来的不便。3、 0的楼盘采用厂家定制颜色。在效果及成本的双重压力下，过去的项目一般采用白管刷漆，但无论从效果还是从工艺上而言，此种方案并不理想，而我们也一直在寻找更好的做法。通过对以上信息的深入分析，我们发现， UPVC定样的决定因素为：效果、施工、成本。效果是目的，施工是途径，成本是基础。从研发、工程、造价的不同角度出发，任何一种方式都是合理的。所以，要确定一个科学的优化方案，就必须在成本允许的前提下，通过可以轻易实施的手段，达到预想目的。刷漆可以达到目的，但要达到预想效果，工艺繁杂，维护不便，不利于推广。同时，除了购买费用，后期还需投入初色涂料、补色涂料、人工刷色等费用，其成本不应仅考虑购买费用。此种方式其实在施工和成本的两方面都付出了代价。定制颜色也可以达到目的，虽前期购买费用较高，但后期无刷色费用，维护便利，基本无追加费用。此种方式一次性投入较高，整体费用较低。代价主要花在了初期投入上。- 31 - 下表演示了两种方式的 P K 结果：三、总结和思考：- 32 - 1、寻找标准，不断超越标准，创造标准。2、研发视角，导演视角研发部应当站在全局的高度，充分收集信息，听取意见，深入分析，大胆决策。3、设计协调工作的管理重点有机把握效果、施工、成本各个环节，在目的、途径、代价之间充分调配，“在成本允许的前提下，通过可以轻易实施的手段，达到预想目的。”4、团队意识各个职能部门从各自的专业角度贡献经验力量，共同为团队寻找相对最优（效果、成本）的方案，而不是盲目坚持，不肯妥协。- 33 - 08 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例【事件简述】：2006年10月，公司各部门在进行蓝湖郡湖西16组团交房前检查的过程中，发现1组团地下室出现部分高窗，开启面小且不便开启（见附图一），但室外场地高差现状是可以加大开窗面，降低窗底标高的（见附图二）。附图一： 附图二： - 34 - 经全面检查，湖西1组团共发现此类高窗共59个。主要出现部位为：洗衣房、保姆房及保姆房卫生间，少量出现在地下室的视听室及活动室。该情况在湖东交房时曾经发现，多位湖东业主提出自行加大加长窗户，个别业主以此为由拒接房。【原因追溯】：经研发部核对图纸，总结该问题出现的主要原因是：1、建筑设计的总图标高与景观设计的