银川市房地产市场的现状问题及对策分析.doc

银川市房地产市场的现状、问题及对策研究侯松原宁夏大学 经济管理学院 辅修经济学摘 要随着我国经济的快速增长，我国房地产市场也在持续高速发展。房地产业也在我国社会经济发展中占有举足轻重的地位，然而我国房地产业当前存在着诸多问题。2014年全国楼市销售情况惨淡，虽然中央、地方的利好政策不断放出，但政策出台背景已发生巨大变化，市场反应预期并不理想。在如此背景下，银川市的房地产又要何去何从呢？本文首先阐述了银川市房地产市场的现状，进而分析了银川市房产市场存在的问题，在此基础上提出几点对策建议。关键词：房地产市场；诸多问题；对策建议 Abstract With the rapid growth of economy in our country, our country real estate market continues to high-speed development. Real estate industry has a significant role in the social and economic development of our country, but there are many problems in current real estate industry in China. 2014 national housing sales situation is bad, although the positive policy of the central and local constantly release, but policy background, the great changes has expected market reaction is not ideal. Under such a background, yinchuan real estate to go again? This article first expounds the actualization of the real estate market present situation, and then analyzes the problems existing in the real estate market of yinchuan, based on this, advances some countermeasures and Suggestions.Keywords: the real estate market；many problems；countermeasures and suggestions1引言改革开放以来，城市住房制度的改革，经济和人口的增长，促进了房地产市场的快速发展。房地产市场的飞速发展又推动了国民经济的快速发展，房价的高低不但关系到国家的稳定，在很大程度上了也影响了人民的生活。虽然房地产市场的发展促进了经济的增长，但是由于追逐利润，房地产市场也产生了很多负面问题，比如房价偏高、房产泡沫、炒房热、供需结构的矛盾等。因此，开发商应该合理开发，政府应该及时采取对应政策，普通大众应理性购房，只有各方面相互配合，多管齐下，才能实现我国房地产业的健康有序发展，才能保证国民经济又快又好的增长。2银川市房地产市场的现状2.1银川市房地产市场的发展2011年，银川市商品住宅销售持续低迷。据统计数据显示，2011年，银川商品住宅销售面积380.23万平方米，比2010年下降16.6%。尽管商品住宅销售面积下降明显，但房价仍然呈现微涨态势。2011年前8个月，银川市新建住宅价格涨幅在2.3%至2.9%之间，使连续火爆两年的房地产价格涨幅放缓了速度。9月至11月份，连续3个月新建住宅价格同比上涨3.0%，12月份新建住宅价格回升了0.1个百分点。2012年，银川楼市不仅房屋投资增速小跑上升，住宅销售面积增速也不断加快，特别是现房销售回暖明显。虽然有了转暖迹象，但这一势头仍无法改变待售总量持续增多的“包袱”局面。据银川市统计局数据显示，2012年，银川房地产开发投资同比增长401，比2011年同期高182个百分点。其中，住宅完成投资同比增长30，总量占全市的64。与此同时，全市商品房销售面积虽小幅下降01，但住宅销售同比增长51，所占比重也由上年同期的818升至861。2013年，据银川市住房保障局有关人士介绍，银川市累计完成房地产开发投资157.29亿元，同比增长22.4%。其中住宅投资94.59亿元，同比增长13.4%。商品房施工面积3023.01万平方米，同比增长20.2%，其中住宅1956.74万平方米，同比增长10.4%。2014年，根据银川市统计局提供的数据，1-7月银川市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%,比上半年加快2.4个百分点。 1-7月，全市亿元以上项目完成投资299.78亿元，同比增长24.9%，其中5亿元以上投资项目完成投资180.83亿元，同比增长26.9%。基础设施投资快速增长。1-7月，全市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%，实现商品房销售面积达327.16万平方米，同比增长21.6%。2.2 2014年银川市房地产市场现状今年以来，银川楼市销售情况愈加惨淡，房企收回资金压力很大，并直接影响开发投资进度。房价整体变化不大，但住宅“暗降”明显，以缓冲现金流压力。虽然中央、地方的利好政策不断放出，但政策出台背景已发生巨大变化，市场反应预期并不理想。业内人士认为，银川住宅饱和已达峰值，但商业项目受整体环境影响还会“水涨船高”。下半年，地产销售或将经历“滑铁卢”，楼市整体形势并不乐观，其衍生行业也会艰难生存，房企转型成为必然。据银川市统计局数据显示，前8个月，全市商品房销售面积同比增长23.6%，增速比上年同期回落15.5个百分点，实现销售额同比增长12.5%，增速比上年同期回落了35.1个百分点。由于资金回笼慢，对房企后期开发产生很大影响。数据显示，前8个月，银川市房地产开发完成投资同比增长13.2%，增速比上年同期回落了11个百分点。今年以来，房地产投资回落速度比去年明显加快，往年同比增长至少20%以上，但今年一直处于百分之十几。在近年来银川楼市整体走低的形势下，银川外来品牌房企相对强势，成交量明显高于本土房企。如万达商业综合体项目，通过有效的策划执行及品牌影响力，成为逆势强销的赢家，量价齐稳。但银川以外的房企，量价惨淡。部分商业项目三个月未售出一套房源。今年以来，银川房价整体变化不大，但房企不断加大的促销力度也使住宅价格“暗降”凸显。新政后，这一态势或将延续。但商业项目，尤其是商铺始终“水涨船高”。随着未来住宅的利润空间越来越小，大多房企会选择以商业项目带动住宅来弥补利差。一些房地产业内人士认为，目前不断发出的新政给他们一种感受，未来国家还会通过系列调整政策，打破地产垄断局面。等放开市场后，一手房和二手房价格将更加透明，并趋于合理区间。3银川市房地产市场存在的问题3.1商品房价格上涨过快近几年，随着经济的发展，物价的提高，人民生活水平的改善，银川市商品房平均价格大幅上涨，商品房价格上涨过快，利润可观，因此大部分闲散资金进入房地产市场，吸引了众多购房者。有些人在银行贷款购买房产，囤积房子，大肆炒作，哄抬房价，面对这种情况，很多消费者看不清形势，纷纷借款购买，造成房价泡沫扩大，如果任其发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。2007年，银川市兴庆区、金凤区、西夏区住宅地产平均价格为2454元/平方米、 2988元/平方米、1243元/平方米。到2009年，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米20003000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000元/平方米以上，处于市中心的新建楼盘更是达到60007000元/，甚至更高。西夏区的房价也达到3000元左右。从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为139、136、114、106、101、88、8.7、7.3、6.7、5.9、5.7连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。3.2商品房结构不合理银川市房地产市场结构不合理已成为影响银川房地产业市场持续健康发展的重要因素。近年来，全市商品房开发结构得到较大调整，但是在实际开发过程中，商品住宅开发向着高档化方向发展，供给结构性矛盾依然突出，呈现出90平方米以下住宅所占比重下降，140平方米以上住宅所占比重上升的趋势。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%35%比较合理，但现在银川市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。3.3房地产市场秩序混乱银川市目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别中介机构和房地产商误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。一些中介机构违规代收购房首付款、拖延办理时间、包揽违规业务，使得本就混乱的秩序雪上加霜，3.4商业地产开发量过大近几年，银川市建设了许多的专业市场、购物中心，沿街商业房，其中很多都是在重复建设。城市扩张带来的新区商业地产同样存在空置问题，部分伴随市场成熟会逐渐解决，但是规模过大、规划无序，严重存在经营问题的空置商业地产，可能会长期空置。银川市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。从2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调入驻银川后，银川的商业地产业犹如雨后春笋一般。仅2013年一年，就有西夏万达、鼓楼尚街、悦海新天地、大世界广场、中城奥特莱斯等大大小小十多个商业地产在银川的各区域拔地而起。但能够得到充分利用的商业地产却屈指可数。3.5住房保障体系问题突出由于近年来银川市房价的持续高涨，人民买房的问题日渐成为重中之重，买房难严重影响到了人民的日常生活，也从不同程度上影响到国民经济的发展。因此，政府积极调控房产市场，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，银川市住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。我国住房保障体系实施的有经济适用房、廉租房、限购房等。银川市虽然建立了廉租住房、经济适用等制度，但是廉租住房的资金保障还不到位，覆盖面仍比较低。另外，对经济适用房的管理也出现了很多问题，比如有些单位把经济适用房分配给住房充足的职工，保障对象出现错误，这种现象很多地方都出现过。同时，住房公积金的政策也不完善，很多缴纳住房公积金的员工，在买房的时候由于开发商的规定，程序审批手续特别繁琐，造成了住房公积金不能使用。4关于银川市房地产市场问题的对策建议4.1加强政府监管，采取必要措施政府部门加大市场监管，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为监管，限制炒房投资的行为，监管中介机构的销售行为，从而保证广大人民群众的合法权益，在一定程度上限制房价的高速上涨。 加强政府调控，一方面有效地一直房价过快增长，打击那些炒房的行为；另一方面，加强住房保障体系，对于低收入者，可以对其出售政府出售的一些较为廉价的经济适用房。加强国家调控与保障住房体系，最大程度上稳定房地产市场，进而稳定房价。 加强银行监管力度，调整金融政策。加强银行对房地产贷款的监管力度，不用盲目地贷款给房地产开发商，严格规范房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例。同时，加大对个人消费信贷的管理，对购买多套住房的消费者在贷款上予以限制，防范房地产金融风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。4.2加强商品房结构规划的管理 针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。在监测和控制房地产价格方面，提出以下建议: （1）建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设规模。 （2）针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管理。严格审核价格申报，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为，同时要尽快将其销售价格公开化、透明化，避免信息不对称带来的消费者价格盲区。 （3）在面对社会经济顶期问题，需要全社会形成合理引导市场的氛围。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。因此，对于房地产市场中的所有主体，政府要承担起责任，引导老百姓树立正确的住房观念和消费，而不是为某经济利益主体不顾百姓的需求。4.3整顿秩序，完善规章制度 进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。政府要介入住房问题，主要是制定住房规划和政策，合理供应土地。通过规章制度的制定与实施，来更好的管理银川市房地产市场以及二手交易市场。4.4合理开发商业地产首先，重视项目的区域选择和功能定位。只有准确的项目定位才会有合理有序的招商、经营、管理计划；其次，注重对商业地产开发程序的一般性规律研究，借鉴美国、香港的开发程序，结合我国实际情况，提出我国商业地产的开发流程为“区域选择确定管理团队招商选址规划定位建设运营”。此外，还应注重商业地产开发模式的创新。比如，目前在我国发展较为成功的万达的“订单地产”模式。4.5加强住房保障体系的建设首先，加强对劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。必须改变目前用工制度的无序状态，凡是企业用工必须经过当地劳动管理部门的批准，并在劳动管理部门登记注册。住房公积金管理部门必须对在本市工作的人员进行跟踪，即在本市工作后，要及时办理住房公积金缴纳的有关手续。逐步推进农民工参统住房公积金的改革措施，使农民工也能从中受惠。其次，赋予住房公积金中心稽查处罚职能，对不缴、欠缴住房公积金的单位予以相应处罚，迫使其按期及时缴纳。再次，提高住房公积金贷款额度，降低贷款利率，吸引人们选择公积金贷款。第四，取消最高比率限制，设定弹性比率，对于有能力且对住房公积金热情高的单位鼓励其自己确定比率提高职工住房公积金额度。第五，拓宽公积金的使用用途，以自住为目的的租赁也可申请公积金的运用，真正保障公积金用户的住房需求。第六，加强住房公积金中心的管理，强化对其的监督，简化办理程序，提高办理效率。 为了使经济适用房真正成为解决中低收入家庭住房问题的切实保障，首先要严格审查购房者资格条件，保证收益主体是那些真正需要帮助的中低收入家庭，严格限制家庭购置数量；其次，严格限制经济适用房户型面积，保证90平米以下的户型占绝大多数；再次，给予中低收入家庭购经济适用房时一个低于普通商业贷款的优惠利率，帮助其购置住房；第四，对供给经济适用房的开发商，要求其公开各项开发成本，严格控制其利润弹性。或者可以将经济适用房交给国有开发商来供给，这样可以节省一大笔权力寻租成本，减少经济适用房开发中的隐性成本。第五，政府应加大监管力度，保证经济适用房的高质量，不能因为经济适用房房价低而偷工减料，从中渔利。政府应承担起建设廉租房的责任，其资金来源可以从拍卖别墅、豪华住宅等土地出让金中转移支付。廉租房的建设不应成为城市中的新的“贫民窟”，要注重廉租房的质量和使用性能，户型设计经济实用，廉租房可以往空中发展，提高土地利用率。对申请租住廉租房的家庭严格审核，入住后若经济条件改善可购买经济适用房或普通商品房的，及时取消其租住资格。同时，应保证廉租房有良好的物业管理，使其摆脱“脏乱差”的状况，与城市面貌相协调。5结语 本文分析了银川市房地产市场的现状、存在的问题，并提出了几点对策建议。基于现阶段银川市房地产市场的情况，政府因采取措施对房地产市场进行合理管控，完善管理措施及相关法律法规，引导房地产市场健康发展，使房价一直处在一个合理的区间。