西安添好花园项目市场研究分析报告.doc

上海策源置业顾问有限公司市场部（2007 / 1） 市场研究分析报告、调研组人员结构：策划总监： 瞿作策划/撰写： 张杰/冯纪顺市场调研: 郭雨/王丹军/刘英/郭霖/吴迪/刘杰/梁伟平/茹意/杨婷婷/杨丹/冯红梅/魏婷婷打印校对: 冯纪顺审核批准: 瞿作 、引言：本报告对陕西千业房地产开发有限责任公司投资的西安市添好花园项目（以下简称“项目”）进行市场层面的研究分析。为了成功运作本项目，更好把握住项目区位同类物业的市场变化的脉络动态，全力为本案服务，使该项目在消费市场上得到充分的认可，准确客观的掌握目标客户群的所在，从而实现企业利益，社会效益的共同收益。我公司自接触项目以来，本着客观、求实的态度对项目周边同类物业进行资料收集与调查；收集调查方式采用实地考察、电话咨询、网上查询、访问业内人士等多种调查手段，取得了大量的一手真实数据，让我们更加清晰的了解目前该区域市场真实情况，并寻找出市场的最佳切入点。本次市场调查报告，是建立在大量一手真实数据基础上的。调研结合长期以来的信息采集；经过对调研各项数据的仔细整理与分类，得到一些详实的、具体的数据和结果论证，依据这些最新市场数据，结合地产发展之趋势，对未来项目的成功运作，打下了坚实的基础。本报告撰写时所依据的分析资料是基于公司市场部对西安市房地产市场的调研与分析。由于时间仓促，本报告难免存在不足之处，请予以指正。目 录一、 前 言.4（一）、调研目的4（二）、调研内容4（三）、调研方法4（四）、调研组织与实施5二、 项目概况分析.6（一）、项目地块特征分析6（二）、项目周边环境分析8三、 项目开发经营环境分析9（一）、西安市宏观环境研究9（二）、西安市房地产市场分析15四、 项目周边房地产调查分析 18（一）、周边房地产市场概述18（二）、竞争市场分析21（三）、区域房地产市场总结性分析52五、 项目市场定位分析53（一）、项目SWOT分析53（二）、项目未来价格分析54六、市场供求分析57（一）、北郊房地产市场总体供给现状57（二）、北郊房地产市场总体需求现状59（三）、北郊房地产市场总供求关系分析60七、媒体分析.61（一）、西安媒体的概况61（二）、主流媒体的优、劣势分析64（三）、客户习惯接触的媒体及获得信息的比例65八、调研总论66附件部分.67一、 前 言（一）、调研目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解西安市房地产市场供需空间，确定目标客户群及其对产品的取向，对项目的定位及规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特性和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、为更好的把本项目建设成区域内最具市场需求，个性特色鲜明的项目，充分了解周边区域的潜在和实际需求，进行了重点竞争项目个案分析调查，使本项目在后期运作更具针对性。（二）、调研内容1、西安市宏观环境的调查分析² 宏观经济分析研究² 西安市房地产市场现状分析研究2、项目自身概况调查分析² 项目概况以及区域宏观经济等² 项目的地理位置（区域特性、交通状况、周围环境等）3、市场需求调查分析² 基础数据统计分析² 目标客户特征分析（购买价格、配套、偏好、决策、行为）4、竞争性项目个案调查分析5、媒体调查分析（三）、调查方法1、西安市宏观环境的调查分析² 房管、土地、规划等相关部门访谈² 报刊文献资料收集与分析等2、项目自身概况调查分析² 项目现场考察² 相关资料收集整理3、市场需求调查分析² 报刊文献等相关资料收集与分析² 统计数据交叉分析² 项目周边人群访谈调查分析等4、竞争性项目个案调查分析² 现场踩点调查（四）、调查组织与实施1、调查时间安排表研究课题工作进度计划（1月）备注222324252627282930西安市宏观环境调查分析1个工作日项目自身概况调查分析3个工作日市场需求调查分析2个工作日媒体调查分析1个工作日竞争性项目个案调查分析3个工作日数据分析录入/报告撰写2个工作日2、调研区域核心区域：以项目地址为圆心，半径1公里左右，主要做项目周边环境分析（周边配套，居住氛围等）。辐射区域：核心区域以外半径4公里，主要做竞争性项目个案调查分析。核心区域+辐射区域：总面积约为20平方公里，做项目开发环境分析，包括宏观政策和微观区域市场。二、 项目概况分析（一）、项目地块特征分析1、 项目位置与四至添好花园项目地块位于西市未央区，临近北二环。具体地理位置为：未央路东边、公交六公司辅道内、南康村小学东邻、北二环以内区域。本项目地理位置图2、项目规划指标项目工程占地12.35亩，占地面积8234.115，容积率5.76。项目总建筑面积47455.32，地上42406.32，地下5049，共计431户。整个项目含两幢高层和一座地下停车场，其中1楼地下1层，地上28层，由两幢连体点式楼组成，点式楼互为对称。每幢楼1梯6户，共计336户，平层1090，层高3米。2楼地下1层，地上20层，1层为物业用房，2-20层为住宅，1梯5户，共计95户，平层建筑面积580。3、项目地貌特征项目地块现状图目前整个项目的地块平整工作已经完成，规划建造的两幢高层具体位置已经确定，现正处于桩基阶段。（二）、项目周边环境分析、项目基地属于西安市未央区，地理位置位于公交六公司辅道内，周边多以老式公房为主。、项目基地西临主干道未央路、北临北二环，交通便捷性较强。、项目基地西侧为南康村小学、西安市儿童医院第三门诊部。、周边文教包括：南康村小学、和平小学、长安大学、陕西科技大学、西安工业大学、陕西医学高等专科学校。、周边医院设施：阳光医院、眼科医院、正泰医院、中医院等。儿童医院项目东面项目西面项目北面、周边商业配套有：主要以未央路沿街商业为主，与未央路交叉道路的沿街商业为辅。三、 项目开发经营环境分析（一）、西安市宏观环境研究1、西安市城市概述西安古称长安，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。陕西省行政区域图西安市行政区域图西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，人口725.0万。其中，建成区222平方公里，市辖区人口516.3万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。西安是中华民族和东方文明的发祥地之一。西安有3100多年的建城史和1100多年的国都史，先后有13个王朝在此建都，与雅典、开罗、罗马共同被誉为世界四大古都。举世闻名、横贯东西的国际大通道“丝绸之路”，就是以长安为起点，西至罗马古城的。西安自古有“八水绕长安”之美称。有渭河、泾河、灞河、沣河、浐河、涝河、黑河、石川河等54条河流。2、西安市经济发展分析Ø 西安GDP总量连续六年保持强劲势头数据来源：西安统计网西安市经济在国家宏观调控的大背景下,一直保持在平稳、健康、快速状态下发展，国民经济连续6年保持强劲势头。2005年西安市GDP为1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。经济总量再次突破千亿元大关，其中第一产业增加值64.08亿元，比上年增长7.5%；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4%；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7%，占全市经济总量的52.7%。预计2006年全市生产总值仍将保持着两位数增长趋势，增速13，达到1465亿元。2005年全市完成固定资产投资776.33亿元，同比增长26.8%。Ø 城市居民生活水平不断提高数据来源：西安统计网2005年，全市在岗职工平均工资15473元，比去年同期增长13.27%；城市居民可支配收入为9628元，比去年同期增长12.69%，城市居民人均消费支出7428元，比去年同期增长9.1%。，西安市居民生活质量进一步提高。Ø 投资环境不断完善，对外开放进一步加强西安作为西部的一个内陆城市，良好的投资环境吸引了众多大型公司的进入，利用外资持续增长，2005年全市新批准外商直接投资企业159个，比2004年增长20%，使得在西安的三资企业数量达到2134。合同外资额7.8亿美元，外商直接投资2.76亿美元，分别比上年增长23%和8%。开发区建设中，高新区以“二次创业”为动力，全年完成固定资产投资80.3亿元，比上年增长46.7%；经济技术开发区以产业发展和招商引资为重点，加快园区基础设施建设，下大力气改善投资环境，全年完成固定资产投资45亿元；曲江新区全年完成基础设施建设6.7亿元，比上年增长142.8%。Ø 城市竞争力不断增强随着经济实力的不断增强和投资环境的改善，西安市的城市竞争力也在不断提高，越来越受到外界的关注。由总部设在香港的“中国城市竞争力研究会”发表“2005中国城市竞争力排行榜”中，西安市在全国281个城市比较中，无论在城市整体竞争力、城市诚信政府、城市投资环境、城市成长竞争力方面都进入了前30名，在西北五省中都处于第一位。并且入选全球最具潜力城市，世界排名第104位。3、西安市区域总体规划Ø 城市性质定位西安将逐步建设成为具有历史文化特色的国际性现代化大城市。Ø 城市规模到2010年主城区人口规模为524.59万人，建设用地规模为524平方公里；2020年主城区人口规模为600万人，建设用地规模600平方公里。西安“九宫格局”规划图Ø 城市格局结合西安城市历史文脉和传统布局特色，确定了“九宫格局”的城市空间布局形态。市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。范围北至泾渭，南到长安（滈河），东接临潼，西连咸阳，东北方向辐射阎良。主城区将形成虚实相当的小九宫格局，中心为唐长安城，发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区，发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。城市交通规划图Ø 城市交通主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。近期初步形成“六纵、五横、一环、一放射”的公共交通网络体系，轨道交通由六条主线和一条直线组成，近期重点建设一、二号线。一号线横穿东西，东起临潼，西至咸阳；二号线纵穿南北，南起韦曲，北至火车北客站。Ø 优势产业规划老城内以人文旅游、文化服务、商业零售业为主；西南方向重点发展高新技术产业；东北和东南方向重点发展文化、旅游、物流等产业；北部方向重点发展出口加工、现代制造业。4、西安未央区区域规划未央区以发展物流业、休闲旅游业、房地产业、现代服务业、装备制造业等主导产业，精心打造各具特色的八大经济板块。具体如下：Ø 西安经济技术开发区未央板块建成功能齐全的西部现代产业加工基地和经济繁荣的北部商务区。Ø 浐灞河新区未央板块以综合治理与生态环境建设为主，建设浐灞国际会展中心及其配套设施，发展会展、商务、旅游、房地产等产业。Ø 火车北客站金融商务区建设成为西安市金融商贸服务业积聚的新型区域。Ø 西咸共建区加快30平方公里核心共建区的规划和建设，发展高新技术、物流、商务、旅游、房地产业等，建成西安咸阳经济一体化的中心区。Ø 行政商务区以市政府机关建设为中心，整合未央区现有行政部门，发展金融、商贸等现代服务业，建设具有承接老城区和城市新区的现代化新型行政商务区。Ø 古遗址保护区保护为主，合理利用，按照遗址保护开发规划，有序做好以秦汉唐为代表的11朝古遗址的保护利用。Ø 另外，还将建设未央湖度假区和北部文教区。在市政道路建设上，未央区将拓建一批主次干道，形成“八纵三横”的环状快速路网系统。“十一五”期间，分批重点完成西三环、朱宏路北延伸线、文景路、未央路拓宽改造、太华路北延伸线、东二环北延伸线、滨河路、北三环、凤城四路东延伸、北二环延伸线等建设。同时加快重点区域的基础建设。【宏观经济及城市规划对项目投资的启示】近年来，西安市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。2005年，西安市GDP达到1270万，城镇固定资产投资增幅达26.8%，经济的快速增长孕育了良好的投资环境。根据西安市总体规划，未来人口的扩张和城市化水平的逐步提高，将进一步扩大城市住宅的需求量。而居民可支配收入的稳步增长，拓展了城市的消费需求空间，也提升了居民改善生活水平的能力。（二）、西安市房地产市场分析1、西安市房地产开发投资数据来源：西安统计网1999年到2005年西安市房地产投资保持快速的发展状态。尤其从2003年开始，投资增长率从2002年17%的投资增长率猛增到57%的强劲投资势头。2004年和2005年房地产投资相对比较理性，投资增长率保持在30%-40%之间，西安市房地产投资在政府的引导和房地产开发商的理性投资下向成熟的方向发展。2、西安市房产市场分析Ø 市场供给分析数据来源：西安统计网从上图可以看出西安市历年的房屋竣工面积都比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了西安市房地产市场存在一定的问题，即尽管施工面积在逐年增长但是竣工面积却迟迟没有显著增长，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关。Ø 市场需求量分析数据来源：西安统计网从图中可以看出，西安市在1999年销售面积达到296.97万之后，在2000 -2003年期间市场需求处于相对较为稳定状态。到2004年销售面积突增，相比2003年同期增长45%，2005年也同样出现5.7%的增幅、西安市房地产市场逐渐活跃，居民对房地产的需求在逐渐增加。同时从年销售总额不断增长情形来看，西安市商品房的销售价格呈现上升之势。Ø 需求量预测据西安市2004-2020城市总体规划报告显示，2010年西安市人口总额达到955万，市区人口达到695万，主城区人口规模为525万，主城区用地规模为525平方公里，2020年人口规模达到1030万，主城区用地规模达600平方公里，人均建设用地面积达到100平米，同时人均GDP达到79510美元。目前西安市人口为725万人，人均住房面积为12.9，离国家在2010年实现全国人均住房面积31有很大的差距。在人口增加、人均住房面积增大和居民购买力强劲的三重因素下，西安市的商品房住宅需求量近年内将保持稳中求升。Ø 总需求与总供给的关系数据来源：西安统计网从上述数据显示，连续7年竣工面积都大于实际销售面积，而且随着每年施工面积的不断加大，这种供大于求的局面在短期内不会改变。结合2005年近390万的市场需求量来看，在未来几年内，西安市房地产市场存量将进一步加大。Ø 1998-2006年5月普通住宅价格走势：从上图可以看出，近八年来，西安普通住宅价格呈现小幅稳定增长，相邻各年环比增长速度为3.82%。“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。西安的购房需求是以实际的居住需求为主导的，房价走势平稳也是市场必然。【房地产市场发展对项目投资的启示】近年来，西安市房地产开发投资额逐步增加，商品房供应、需求也都呈现出两旺的局面，普通住宅价格增幅明显。四、 项目周边房地产调查分析（一）、周边房地产市场概述1、西安市房地产分布格局城东板块城西板块西高新板块城南板块城中板块曲江板块城北板块西安的房地产市场区域划分很明显，形成了城东、城南、城西、城北、城中、西高新和曲江七大块。Ø 城南板块：该板块环境、基础设施完善，房地产起步最早，发展最快，目前西安的大多数楼盘集中在这一块。Ø 城北板块：该板块是一个后起之秀，借助市政府北迁，经济重心北移及经济开发区的建立，成北的发展潜力被大多数商家所看好。Ø 城东板块：该板块发展是不紧不慢，近年来推出几个大型社区项目，在西安市场上引起强烈反响，城东房地产市场已经吹起进军的号角。Ø 城西板块：该板块一直是容易被人遗忘的角落，该区的房地产市场是悄然到来，市场反应是波澜不惊，要形成竞争力，还需要有实力的开发商的打造。Ø 城中板块：该板块的房地产项目主要以商业项目为主，其有力竞争者是城南小寨商圈。Ø 西高新板块：该板块是西安的CBD中心，开发了大量的写字楼和住宅社区，是精品楼盘的集中地。Ø 曲江板块：该板块以唐文化为主线，开发了大型的旅游项目和住宅社区，是市场的有力竞争者。2、各板块住宅价格现状比较数据来源：2005年房地产市场年度报告、市场调查从上表可以看出，2005年末，城中板块以4805元/的绝对价格优势领跑于全市各板块，其余板块均价都在4000元/以下。从目前的市调情况来看，除西高新板块之外，各板块公寓价格基本保持平稳。近几年来，西高新板块在高新、紫薇、中海、绿地、高科等众多地产品牌集中开发之下，已经形成了一定规模的住宅群落效应，再加上该板块作为经济技术开发区以及CBD中心区，因此受到了办公白领阶层、本地客户的高度关注。另外，各板块也存在脱离板块均价的高价楼盘，如城北板块白桦林居多层电梯公寓售价4300/、城东板块东尚均价4300元/、西高新板块中海华庭起价4200元/。3、消费群体分析西安市目前购房主要群体共分为以下几种：白领阶层：工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。企业职工：目前在西安各类单位就业的企业职工是1166769人，在岗职工平均工资为15473元，而城市人均居住面积为12.9，离国家在2010年实现人均居住面积31有很大差距。私营业主：主要以商业用房需求为主，如宜居宜商的住宅楼。二次置业者：需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。外地置业者：由于外来资金、人口的涌入,外来企业办公、人员居住等将增加外地置业者置业量。目前,外来置业者的购买量占市场的50%左右。置业投资者：指手头有大量闲余资金、目前生活条件较好的客户，这类人把置业作为一种投资的方式。自由职业者：无固定职业，但收入较高者。只占很小的一部分。【房地产市场发展对项目投资的启示】近年来，城北、城东、西高新、曲江板块已经成为西安市房地产重点开发区域，从城市规划以及未来发展趋势，无疑对房地产开发投资具有很强的吸引力。而随着各种规划功能逐步清晰，区域住宅售价也随之上扬。西安市房地产业的迅猛发展，刺激了本地购房群体消费，同时也吸引了占市场总量50%的外来置业者，市场需求量持续旺盛。（二）、竞争市场分析本项目位于北二环、未央路周边区域，紧邻北部经济开发区。由于本项目未来的主要竞争力来自北部经济开发区，因此在目前项目周边可比竞争个案较少的情况下，重点对北部经济开发区内的典型个案作为本项目的重点分析对象。项目选取依据：区域主干道未央路，由北面凤城九路至南面龙首北路，共列举典型个案16个，分别为白桦林居、西安印象、EE康城、八水上筑、广丰·花园、时代·明丰苑、美都香域、鼎新花园、银池·花香丽舍、锦尚Loft、海荣·金色半岛、雅荷春天、第五国际、凤城明珠、颐馨花园、虹桥雅轩。1、 项目周边主要竞争个案分布图项目周边主要竞争个案分布白桦林居西安印象EE康城雅荷春天海荣·金色半岛美都香域凤城明珠第五国际虹桥雅·轩颐馨花园6锦尚Loft11鼎新花园12八水上筑广丰·花园时代·明丰苑2、 项目周边主要竞争个案重点研判2.1、项目名称：雅荷春天、开发商：西安雅荷房地产开发有限公司、企划销售：广州博智、地理位置：西安市未央经济技术开发区凤城五路与迎宾大道十字北侧、项目图片：、 总建筑面积：30余万平方米（总占地180亩）、建筑形态：板式小高层、建筑楼层：912层、 绿化率：35% 、容积率：2.5、销售单价：3800元/平方米、销售率：90%、主力户型比较： 两室两厅：面积（103）户数（120户） 房型比（27%） 三室两厅：面积（141）户数（200户） 房型比（45%）四室两厅：面积（154）户数（80户） 房型比（19%）复式：面积（256） 户数（40户） 房型比（10%） 、环境、配套分析： 环境：地铁二号线，商业、温泉、会所等供电系统：双回路供水系统：温泉入户供气系统：天然气入户采暖空调系统：集中供暖通讯系统：有线电视、电话、宽带入户、客户情况：经开区工作的中高档收入人群。政府官员、事业单位等占很大一部分购房比例，房屋面积都在100平方米以上，在此购房的客户年龄段基本上在40岁左右的三口之家，另一部分就是看中经开区发展的投资客户。、项目综合点评： 项目比邻未央大道，交通便利。 随着经开区的发展，区域位置升值潜力明显。 地铁二号线的建设，增加项目的附加值。 开发商的品牌效应以及项目定位合理，大社区大户型。 周边文化氛围差，居住环境暂时凌乱。 正处于经开区的开发阶段，噪音大、污染严重。2.2、项目名称：白桦林居、项目图片：、开发商：西安经发地产有限公司、 地理位置：经济技术开发区凤城九路南侧、 总建筑面积：67万平方米，占地537亩、 建筑形态：花园洋房、小高层和高层共同构成、 建筑楼层：625层 （3600多户）、 绿化率：37%、容积率：1.92、销售单价：38004000元/平方米、销售率：二期95%、主力户型比较：两室两厅：面积（8893） 房型比（20%） 三室两厅：面积（129137）房型比（65%）四室两厅：面积（145） 房型比（15%）、配套、环境分析：闭路视监控、电子巡更、红外电子围墙、门禁对讲。供水：24小时热水。供气：天然气入户。采暖：市政集中供暖。通讯：宽带、有线电视（数字化）入户。 、客户情况： 一、二期购买的客户陕北人占三分之一。 其次是长期居住在北郊的人群，工作、收入稳定。 西安市以及其他地区的投资客，主要看中市政府北迁，地铁工程的建设等为北郊带来的发展潜力。 、项目综合点评： 项目紧邻800亩的城市运动园，景观环境十分优越。 小区体量大、户型多样、面积适中，性价比高。 小区配套齐全，软件服务值得信赖。 项目目前交通不便。 户型偏大，价格偏高。2.3、项目名称：锦尚Loft、开发商：陕西长河房地产开发有限公司、企划代理：陕西易道行、 地理位置：北二环未央立交东300米路北（明珠家居对面）、 总建筑面积：3.7万平方米 （占地20亩）、建筑形态：高层、建筑楼层：11层Lof、23层高层 （共计300余户）、项目图片：、 绿化率：35%、容积率：2.8、销售单价：3800元/、销售率：30%、主力户型比较：两室两厅：面积（100） 房型比（20%） 三室两厅：面积（137） 房型比（10%）四室两厅：面积（140150） 房型比（10%） Loft(2-4室)：面积（50-73-106）房型比（10-20-10%）、配套、环境分析：项目位于北二环沿线，周边有家世界、人人乐等生活配套，交通便利，本案附近在建楼盘较多，居住氛围不断浓厚，而且该区域发展前景良好。、客户情况：项目定位十分明显，Loft部分的主要目标客户为二环沿线以及附近区域上班的年轻人，年龄段大概在20-30岁之间；普通平层的面积偏大，主要的客户群体选择和北郊其他传统楼盘一样，附近上班族、居民、其他定居北郊的和部分投资客。、项目综合点评： 项目毗邻二环，交通十分便利。 小区体量虽小，但内部整体环境十分优越。 户型布局合理，整体性价比高。 二环沿线污染严重。2.4、项目名称：八水上筑、项目图片：、开发商：陕西恒泰房地产发展有限责任公司、企划代理：深圳中塔、 地理位置：未央路与北二环交汇处（东南角）、 总建筑面积：6万平方米，占地16亩。、建筑形态：高层、建筑楼层：22层和26层两幢高层组成、规划户数：456套、 绿化率：35%、容积率：5.6、销售单价：3150元/、销售率：56%、主力户型比较：一室一厅：面积（66）户数（46户） 房型比（10%）一室两厅：面积（76.16）户数（46户） 房型比（10%）两室两厅：面积（90.76-101.33） 房型比（80%）注：两室户型有8种，面积在90到100之间、环境、配套分析：项目地处西安经济开发区门户地带，周边交通便利，周边家乐超市、肛肠医院、建设、农业等银行配套齐全。小区内部生活配套水、电、气、地幅热集中供暖等一应俱全。、客户情况：项目主要的目标客户群体为周边上班族以及部分投资客，年龄段以2530岁的年轻人为主，主要目的是自主，一般为两口或三口之家。、项目综合点评： 项目毗邻二环，地铁二号线的建设，交通十分便利。 项目有市政地幅热集中供暖。 项目主力户型为中小户型，总价低，基本上在30万以内。 二环沿线污染严重，居住环境差。 项目共摊系数较大。2.5、项目名称：广丰·花园、项目图片：、开发商：陕西银泰置业有限公司、 地理位置：未央大道与纬二十九街交汇处西南角、 总建筑面积：8万平方米，（占地20亩）、建筑形态：高层、建筑楼层：25层和29层两幢高层组成、规划户数：760户、 绿化率：55%、容积率：6、销售单价：3200元/、销售率：82%、主力户型比较：一室一厅：面积（54.84）户数（190户） 房型比（25%）一室一厅：面积（60.95）户数（144户） 房型比（19%）两室两厅： 面积（88.47） 户数（160户） 房型比（21%）两室两厅： 面积（91.72） 户数（114户） 房型比（15%）三室两厅： 面积（122.41）户数（152户） 房型比（20%）、配套、环境分析：项目毗邻未央路迎宾大道，周边交通便利，家世界、民生家家福、人人乐等超市，中国、建设、农业、招商、工商等银行，长安、未央口腔、惠仁等医院配套齐全。小区内部生活配套也一应俱全。 、客户情况：周边工作的白领占主力购买人群，年龄大概在2537岁之间，单身、准备结婚或已婚的两口之家，购买目的自己居住；周边居住人群置业次之，主要看中楼盘的品质；部分投资客户，主要看中投资升值潜力。、项目综合点评： 项目毗邻未央大道，地铁二号线的建设，交通十分便利。 项目周边配套齐全。 项目以小户型为主，适合现代单身白领的需要。 项目体量小，点式结构，采光、通风效果不好。 23%的公摊，相对于其他社区偏高。2.6、项目名称：时代·明丰苑、项目图片：、开发商：西安市房地产开发第四公司、发展商：西安明丰置业有限公司、 地理位置：西安市未央路68号、建筑形态：高层、 绿化率：32%、容积率：4.2、销售单价：3000元/、销售率：70%、主力户型比较：、配套、环境分析： 项目毗邻未央路迎宾大道，周边交通便利。 超市：家世界、民生家家福、人人乐等超市。 银行：中国、建设、农业、招商、工商等银行。 医院：长安、未央口腔、惠仁等医院。 交通状况：600，37，609，601，618，36，17，202，26，228，236，506，509等路。 小区设备装修：结构：框架剪力墙结构外墙：高级深灰色面砖，商业为花岗岩石内墙：毛墙门窗：高级防盗门安防：小区监控系统供电：市政供电供水：24小时供气：天然气采暖：韩国壁挂大成燃气炉停车位：428个、客户情况：周边居住人群和在附近工作的上班族占主力购买人群，还有部分投资客户购买次之。、项目综合点评： 项目毗邻未央大道，地铁二号线的建设，交通十分便利。 项目周边配套齐全。 项目户型种类多，供客户选择的余地大，客户群体广泛。 项目整体布局合理，性价比高。2.7、项目名称：美都香域、开发商：美都房地产开发有限公司、 地理位置：北二环未央立交向东300米 、项目图片：、 总建筑面积：4.4万平方米（占地15亩）、建筑形态：两幢高层、建筑楼层：18层（13层为4000平方米的商铺）、规划户数：370户、 绿化率：40%、容积率：4.2、销售单价：3200元/、销售率：95%、主力户型比较：两室两厅：面积（90.0691.21） 房型比（40%）三室两厅：面积（118.7126.8） 房型比（40%）四室两厅：面积（160.21） 房型比（20%）、环境、配套分析： 交通：地处北二环交通要道，周边交通便利；规划中的地铁2号线；600、609、18、37、39、17、36、315、409、211、230、711、310路等公交车。 超市：家世界、民生家家福、人人乐等超市。 银行：中国、建设、农业、招商、工商等银行。 医院：长安、未央口腔、惠仁、铁指、中心等医院。 餐饮：川渝人家、红码头、喜来顺、德兴海鲜火锅等。、客户情况：项目主要的目标客户群体为周边上班族以及部分投资客，年龄段在2850岁的之间，一般为三口或四口之家，购买的主要目的是自主。、项目综合点评： 项目地处北二环交通要道，周边交通便利。 规划地铁2号线的建设使项目升值空间剧增。 项目的主力户型为三室、两室，而且在设计上通风、采光性能好，符合广大目标客户群体的胃口。 项目周边配套比较成熟，居住分为逐步增强。 项目为两栋单体，无社区景观，附近环境污染较重。2.8、项目名称：鼎新花园、项目图片：、开发商：西安万兴房地产开发有限责任公司 、 地理位置：经开区凤城一路东段340号 、 总建筑面积：27万平方米（占地150亩）、建筑形态：板式多层、小高层、点式高层、建筑楼层：11幢多层、4幢小高层、7幢高层、规划户数：370户、 绿化率：40%、容积率：3.0、销售单价：2546元/、销售率：90%、 主力户型比较：两室一厅：面积（85.35） 房型比（15%）两室两厅：面积（85.89100.37） 房型比（55%）三室两厅：面积（107.29127.24）房型比（30%）、户型图展示：、环境、配套分析： 交通：506、705、38、209、519、1、600、202、609、46、216、36、228、315路等公交车。 超市：家世界、人人乐等超市。 银行：中国、建设、农业、招商、工商等银行。 医院：长安、铁指、中心等医院。 、客户情况：多为北郊长期居住的城镇居民和周边上班的年轻人群，因单价和总价较低，多为城镇户口居民，为享受政策性住房的无房户或困难户，工薪阶层等。、项目综合点评： 项目所在地段成熟，交通便利，属于一个居住成熟社区。 房屋单价、总价较低，可选择可目标客户群体广泛。 集中供暖、有线、宽带、天然气入户等配套齐全。 小区房屋密度大，无景观，整体环境不理想。 项目定位经济适用房，国家相关规定就较多。2.9、项目名称：银池·花香丽舍、项目图片：、开发商：陕西成信房地产开发建设有限责任公司、企划代理：大鹏策划、 地理位置：西安市凤城六路、 总建筑面积：55861.84平方米（占地100亩）、建筑形态：小高层花园洋房和高层组成、规划户数：470户、 绿化率：40%、容积率：2.356、销售单价：3600元/、销售率：95%（一期）、主力户型比较：