综合市场管理方案.doc

XXX综合市场管理方案一、物业概况：XXX综合市场（以下简称项目）位置：位于成都市XXX路东三环XXXX巷。市场总建筑面积：1245.65其中：一楼总面积：358.95 夹层面积：129.15二楼总面积：757.55共有摊位：145个其中：一楼摊位：40个,夹层摊位：7个 , 二楼摊位：98个,二、管理内容(一)、常规管理1、市场市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、维修与养护；2、市场共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的运行、维修与保养；3、市场公共环境的卫生保洁；4、市场公共秩序的管理及维护；5、市场交通及停车秩序的管理和维护； 6、市场防火消防安全管理；7、项目物业档案资料管理； （二）、特约服务 租赁服务三、管理方式1、管理模式：为推进公司整体运作，结合项目特点，物业公司将在本项目设立市场管理办公室，隶属XXX小区市场管理处，市场管理办公室直接向管理处主任负责的管理模式，市场管理办公室负责实施对本项目物业的管理及服务，在市场管理、水电管理运行养护与维修的管理方面与XXX住宅小区资源共享。管理处对市场管理办公室的运营和服务质量进行监督、考核和指导。2、机构设置：为保证市场管理服务质量和效率，树立公司良好形象和品牌，市场管理办公室内部实行垂直领导，精简部门设置，除配置必要管理人员外，其余均为操作层员工。主要机构设置及职责有：* 市场管理办公室主任（由管理处主任兼）：组织领导市场管理办公室的工作，向总经理负责；* 市场管理办公室主管：负责实施对本项目物业的日常管理及服务和市场秩序管理。* 管理员兼收费员：负责日常巡查、协调和收费工作。* 护卫员：消防、夜间安全等管理。* 保洁员：负责市场环境卫生的清扫和保洁。* 守车员：负责市场非机动车的管理。3、市场管理办公室人员配置（共9人，实配7人）：人员配置原则：因事设岗、由岗定员，各施其职、分工协作。市场管理办公室人员配置如下：* 市场管理办公室主任1人 （由管理处主任兼）* 市场管理办公室主管1人* 管理员1人 （负责客户接待、服务受理兼收费）* 保洁工 2人* 维修工 1人（由管理处维修工兼） * 护卫员 2人（值守夜间安全）* 守车员 1人 四、工作重点、管理措施及质量保证措施（一）市场管理办公室序号工作内容工作要点质量标准保证措施1进驻管理1、组织安排进驻工作。2、进驻手续的办理。3、各项费用的收取。进驻管理规范，确保摊主顺利入场管理处可视情况抽调人手协助管理办公室进行前期进驻工作2住户咨询、求助、投诉、报修管理1、管理处负责报修项目的具体记录，由管理处派工，维修人员负责报修内容的确认及维修工作。2、管理办公室负责现场这接待工作并处理轻微投诉，管理处主任负责处理重要投诉1、报修处理及时有效。2、投诉接待严格遵守“礼貌、乐观热情、友善、耐心、平等”的服务方针。做到桩桩有记录，处理及时。3、求助服务“急住户之所急，想住户之所想”。公司在月检中，对该项工作进行抽检，对相关人员按标准进行考核。3楼宇巡查管理1、治安隐患的巡查。2、公共设施的巡查。3、清洁卫生状况的巡查。4、消防违章的巡查。5、利用巡查加强与商家沟通。检查方法为：看、摸、听、闻、调查了解。巡查频次：楼宇状况的巡查每日不少于四次， 1、逐项检查，严禁抽查。2、发现损坏情况必须填写报修记录表并及时处理。3、详细填写巡查记录。4、防范与未然，通过有效的巡查将治安与消防等隐患消除。5、确保公共设施设备处于良好状态。6、确保环境卫生保持良好。加强工作监督，提高员工工作责任心（二）设施设备运行保养与维护序号工作内容工作要点质量标准保障措施11、供电设备设施管理1、铺面、水产、腌卤、点杀、冷冻、日杂、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行户表严禁私拉乱接和其他违反用电安全的行为市场管理办公日常巡查中严格按要求巡查并对违章行为及时制止和处理2给排水系统管理1、给水管理2、排水管理1、铺面、水产、腌卤、点杀、冷冻、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行户表，其他摊位用水（一桶0.2元）严格巡视监控，确保无跑、冒、滴、漏现象。2、铺面等用水较集中的可铺设管道集中排放污水，水产等摊位做小排水沟引流集中排放。市场管理办公室与小区维修工巡查相3公共照明系统管理合理控制灯光节约用电管理办公室负责管理、管理处主任监督4广场道路管理车辆停放管理秩序维护秩序井然守车员具体负责管理办公室监督5沟渠池井管理由保洁工疏掏排水、排污通畅管理办公室每日有巡查，维修工每周有检查并及时处理，管理处主任监督6其它公共设施管理维修与养护设施完好管理办公室日巡查并报修、管理处维修工负责处理7消防设施设备管理巡查与养护设施完好可随时启用管理办公室、护卫员负责巡查并报修，管理处维修工负责处理（三）护卫管理、消防护卫员主要负责夜间市场的防、防火、防破坏、防其他灾害事故。其上班时间为：19：00-7：00， 其主要工作见下表：序号工作内容工作要点质量标准保证措施1钥匙管理1、 早上6：00时开启大门。2、夜间9：00时关闭大门夜间锁门后将钥匙交管理办公室主管处保管2安全管理1、 进场秩序维护2、 清场秩序维护3、 营业中的秩序维护1、严格遵守进场时间规定。2、注意清场时的现场值守，避免混乱。3、市场营业中安全检查。1、进场时确保每个摊主顺利营业。2、清场时，检查物品，待最后一个摊主离开后，关闭大门。3、营业中的安全检查由管理办公室负责巡查。3夜间巡逻1、预防和制止违反治安管理的行为，以及犯罪行为。2、巡逻中用看、听、嗅、问等方法，检查治安、防盗、防火、水浸、防破坏等情况，盘查可疑人员消除一切不安全因素和隐患管理办公室主管每周至少两次以上夜间查岗，管理处主任每周至少一次查岗。4突发事件处理突发事件处置有预案 1、快速反映的原则。2、统一指挥的原则。3、服从命令的原则。4、团结协作的原则。5、处置合理妥善的原则。突发事件管理处领导亲临现场统一指挥，重大事件公司领导现场指挥。5、消防管理1、建立消防安全委员会。2、确定部门防火责任人。3、建立一支高素质的义务消防队。1、“谁主管，谁负责”的原则。2、员工熟练掌握“一灭火、二抢救、三疏散、四保护“的灭火技能。3、确保消防设施设备完好，运行良好。4、消除任何不安全因素和隐患。日检、周检、月检，公司与管理处定期与不定期检查相结合。（四）环境卫生管理1、市场保洁员一人负责早上6：00-13:30环境卫生的清扫和保洁，一人负责 13:30：0021:00环境卫生的清扫和保洁。 2、环卫设施定期清洗消毒，垃圾日产日清，做到整洁无异味。五、管理开办物品清单为保证本项目市场管理服务正常开展，本着节俭实用及公司资源共享的原则，结合项目实际情况拟定开办物资装备清单如下：（一）办公用品项 目数 量金额（元）办公桌椅3套×250元/套750电话1部×250元/部 250文件柜1组×400元/组400办公用品（含印刷品）1批500员工服装7人×2套/人×150元/套均价2100小 计4000（二）、保洁用品用具项 目数 量金额（元）垃圾桶（240）61600工具1批500小 计21004、保安器材项 目数 量金额（元）对讲机2部×800元/部1600电筒电池5套×60元/套300高低床2架×200元/架400床上用品4套×100元400小 计2640以上开办物品共计费用8740元六、前期市场管理成本测算（一）管理成本测算1、 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费（1）人员工资序号项目人数（人）工资标准（元/月·人）合计工资（元/月）备注1管理办公室主管18008002管理员17007003护卫员260012004保洁员250010005守车员1550550小 计4150(2)保险福利费及加班费序号项目计提比例费 用（元/月）备 注1福利基金工资总额×17.5%7302综合保险84元/人.月168综合保险按2人3法定假日加班7×100元/人月700法定假日4天/月按工资双倍计4法定节日加班12元/人日×7×3倍210法定节日10天/年按工资3倍计小 计18082、公共部位、公共设施设备日常运行、维护费序维 养 项 目费用（元/月）备 注1公共能耗（水、电）3000(估算)消防、照明、保洁、公摊等5维修材料500（估算）含设施维护、电气件、五金件等小 计3500延长维保周期等方式节约资金3、清洁卫生费* 保洁用品用具 300元/月* 垃圾清运 50元/月.袋×20袋=1000元/月（袋/10户）* 化粪池疏掏 800元/组×1次/年÷12月=70元/月 小 计： 1220元/月 4、办公费（1）低值易耗及办公用品： 100元/月（2）通讯费： 100元/月（座机）（3）培训费： 100元/月（4）应酬费： 200元/月（5）水电费： 200元/月（含办公、保安驻勤等）小 计： 700元/月5、营业税费（按5.6%计）139个×40元/月.个×5.6%=5560×5.6%=311元/月通过以上测算本项目管理成本及税金为：11989元/月（二）、盈亏分析及扭亏措施建议通过以上管理成本测算估计月管理亏损为：收入5560-成本及税金11989=-6429元，将对管理公司的经营与管理造成较大压力。假如将市场三楼以上各层管理费收益计入市场管理办公室，该楼宇的管理亏损仍将达3000元左右。建议：1、开发中加大安全技防设施配置，在实际管理中可减少两名护卫人员，由小区护卫兼管，每月可降低成本1500元左右；2、在实际管理中加大能耗的管理进一步降低成本；3、充分利用共用部位进行广告招商以及开展摊位租赁中介服务等工作进一步增加收入弥补亏损争取保本微利。XXX综合市场管理方案成都XXX市场管理有限责任公司XXX农贸市场前期物业服务合同甲方： 成都XXXX房屋开发有限责任公司 ；法定代表人： XXX ；住所地： XX路东三段XXX巷；邮编： 888888 。乙方：成都XXX市场管理有限责任公司；法定代表人： XXX ；住所地： XX市XX区XX街XX号；邮编： 888888 ；资质等级： XX级 ；证书编号： 888888888888 。 根据市场管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 XXX.XXX农贸市场 提供前期市场管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称：XXX.XXX农贸市场；物业类型：农贸综合市场；座落位置：XX路XX段XX巷；建筑面积：1245.65平方米。其中：一楼总面积：358.95 夹层面积：129.15二楼总面积：757.55共有摊位：145个。一楼摊位：40个；夹层摊位：7个；二楼摊位：98个。第二章 服务内容与质量第二条 服务内容1、市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、维修与养护；2、市场共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的运行、维修与保养；3、市场公共环境的卫生保洁；4、市场公共秩序的管理及维护；5、市场交通及停车秩序的管理和维护； 6、市场消防安全管理；7、项目物业档案资料管理；第三条 乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：1、摊位租赁服务2、 。第四条 乙方提供的前期市场管理服务应达到约定的质量标准： 1、市场商家、摊主入驻管理有序规范。 2、市场商家、摊主咨询、投诉、求助、报修处理及时。 3、市场管理区域内无违章搭建或擅自占用共用部位和共用设施设备现象。 4、共用部位、共用设施设备完好率达95%以上。 5、管理区域内垃圾日产日清、定时保洁。6、管理区域内无因管理责任而引起的重大安全事故和质量事故。7、项目档案资料管理齐全。第三章 服务费用第六条 本市场管理区域摊位管理服务费用收费标准如下：管理费45元/月.摊位，水电公摊及垃圾清运费45元/月.摊位（水产、点杀等摊位为55元/月），摊位管理服务费共计90/月.摊位（水产、点杀为100/月.摊位）市场管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）市场管理区域秩序维护费用；（5）办公费用；（6）市场管理办公室固定资产折旧；（7）法定税费；（8） 实施上述服务必须的消耗材料、器具、购置费等。第七条1、本市场第一年市场管理费、水电费、垃圾清运费等全免，由乙方与甲方实行实销实报。2、本市场第二年只收取水电公摊及垃圾清运费45元/月（或55元/月）。市场管理费免收。3、本市场自第三年按第六条所述费用全额收取。4、第四年物管费可根据实际运行成本进行调整。第七条 本市场前第一、二年管理成本支出由甲方实报实销。第八条 摊主或摊位租用人约定由摊位租用人交纳市场管理费用的，从其约定，摊主负连带交纳责任。摊主或摊位租用人之间的交费约定，摊主应及时书面告知乙方。摊主如未及时履行前述告知义务，乙方有权直接向摊主收取全额市场管理费用。市场管理费用按季度交纳，摊主或摊位租用人应在交费首月15日前履行交纳义务。甲方转让物业时，须交清转让之前的市场管理费用。按政府每年公布的物价涨跌幅及根据市场管理成本费用变化（如新增添大型设施设备而引起运行维护费用增加），市场管理费用收取标准进行适当的调整。摊主产权范围内，市场建筑自用部位和自用设施设备、毗连部位及设施设备的维修、养护费不属于市场管理费支出范围，应由摊主向乙方另行交纳服务费。第九条 铺面、水产、腌卤、点杀、冷冻、日杂、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行户表，其户表水电费由摊主或租用人自行承担。其他无户表的摊位水费由摊位租用人自行购买。第四章 管理与经营第十条 前期市场管理中未出售摊位和铺面由乙方统一招租，甲方向乙方支付委托租赁中介费 。第十一条 已出售摊位和铺面摊主可委托乙方代租，乙方按一个月摊位租金收取委托租赁中介费。第五章 物业的承接验收第十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、 市场建筑本体共用部位、共用设施设备；2、 附属建筑物、附属配套建筑和设施；3、 公共环境以及交通设施等。第十三条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在以下问题：1、质量问题； 2、有损坏； 3、 缺失。 甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1、 更换或修复完善 ；2、 更换或修复；3、 配备完善；4、 如小修范围内的事项乙方应在接到报修五日内予以妥善解决，如中修范围内的问题乙方应在接报修一月内予以妥善解决。第十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和市场管理方面承担责任的依据。第十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、规划设计图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、市场管理所需的其他资料。 第十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第五章 物业的使用与维护第十七条 摊主大会成立前，乙方应配合甲方制定本市场管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、摊主和摊位租用人应给予必要配合。第十八条 乙方可采取规劝、制止、责令整改、责令恢复原状、责令赔偿等必要措施，制止摊主、摊位租用人违反市场管理区域内市场管理规章制度的行为。第十九条 乙方应及时向全体摊主通告本市场管理区域内有关市场管理的重大事项，及时处理摊主和摊位租用人的投诉，接受甲方、摊主和摊位租用人的监督。第二十条 因维修物业或者公共利益，甲方或其他摊主确需临时占用、挖掘本市场管理区域内道路、场地的，应征得相关摊主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本市场管理区域场地的，应征得相关摊主和甲方的同意。临时占用、挖掘本市场管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十一条 甲方应于交房前向乙方提供能够直接投入使用的市场管理用房。第二十二条 市场管理用房属全体摊主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第二十三条 本物业内摊主不得擅自架设各类广告牌。若摊主违反摊主市场管理规定擅自设立广告牌的，在乙方发出限期整改通知后仍未拆除的，乙方有权将其强行拆除；摊主除承担乙方拆除物件的费用外，还应赔偿由此而引起的其他损失。小区内所有标识系统由乙方统一制作并负责维护。第七章 专项维修资金第二十四条 维修资金的管理、使用与续筹按2004年XX市人民政府令XXX号执行。第八章 违约责任第二十五条 摊主或摊位租用人违反本合同第七条的约定，未能按时足额交纳市场管理费用的，应按所欠缴金额每日5 的标准向乙方支付违约金。第二十六条 乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高市场管理费用标准的，摊主和摊位租用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，摊主和摊位租用人有权要求乙方返还。第二十七条 甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，摊主、摊位租用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十八条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致市场管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知摊主和摊位租用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、为维护公众、摊主、租用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，根据民法通则及对紧急避险的司法解释，乙方不承担民事赔偿。第九章 其他事项第二十九条 本合同期限在摊主委员会代表全体摊主与市场管理办公室签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条 本合同终止时，乙方应将市场管理用房、市场管理相关资料等属于全体摊主所有的财物及时完整地移交给摊主委员会；摊主委员会尚未成立的，由甲、乙双方协商解决。第三十一条 摊主可与摊位租用人就本合同的权利义务进行约定，但摊位租用人违反本合同约定的，摊主应承担连带责任。第三十二条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。第三十三条 本合同一式 两 份，甲、乙双方各执壹份。甲方（签章） 乙方（签章）法定代表人 法定代表人 年 月 日 年 月 日XXX综合市场（摊位/铺位）租赁协议甲方（出租方）：XXX综合市场管理办公室乙方（承租方）： 经甲乙双方友好协商，甲方同意将位于XX市XX路XX段XX巷XXX综合市场 号 （摊位/铺位）租赁给乙方作 经营。协议内容如下：一、租用期限： 年 月 日至 年 月 日二、租金及及管理费用：1、租金标准：人民币 元/月（大写： ），并一次性缴纳租赁保证金 XXXX元整。2、摊位/铺位管理服务费： 元/月。摊位管理服务费共计90/月（水产、点杀为100/月.摊位），含管理费45元/摊位、水电公摊及垃圾清运费45元/摊位（水产、点杀等摊位为55元/月）。 3、付款方式：管理服务费每季度交纳一次,在应交费季前10日内缴纳。4、如乙方所租用 （摊位/铺位）装有水电表。乙方所租用 （摊位/铺位）自用水电费由乙方自行承担。5、如乙方所租用 （摊位/铺位）未装水表，乙方用水由乙方自行解决或向甲方购买。三、双方责任：1、乙方租用该 （摊位/铺位）仅作 经营使用。2、本协议终止后，乙方负责将 （摊位/铺位）设施恢复至租用前状态。乙方在使用该摊位时，保证服从市场管理办公室的统一管理。3、乙方在营业时间内应注意防火、防盗，乙方的财产、人身安全由乙方自行负责。如因乙方过错造成责任事故，乙方应承担法律责任以及经济赔偿责任。4、租用期间，乙方不得擅自转租，一经发现，甲方有权终止租用协议，收回 （摊位/铺位），并不退还租用保证金。5、协议期满，乙方如需继续租用该 （摊位/铺位）或退租，应提前一个月通知甲方，甲乙双方协商租用或退租事宜。四、租用期间，甲乙双方不得随意终止合同。乙方因非人力不可抗拒因素不能履行合同，甲方将不退还该 （摊位/铺位）租赁保证金。五、该 （摊位/铺位）因人力不可抗拒因素导致损毁，本合同自然终止，互不承担责任。六、双方其它约定：1、该 （摊位/铺位）如有关政府部门禁止经营，该协议自行失效，双方互不承担责任。租用期满后，乙方在同等条件下，有优先租用权。如乙方不再续租，（摊位/铺位）经甲方验收后，退还乙方租用保证金。七、违约责任：2、乙方应按时交纳 （摊位/铺位）租金、管理费，若延迟 天交纳，甲方有权收回该（摊位/铺位），本协议自然终止。但协议的终止并不影响甲方对乙方拖欠费用实施追缴的权利。八、本协议未尽事宜，双方协商解决。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，具有同等法律效力。同时，甲乙双方签定消防安全责任书作为本协议的附件，具有同等法律效力。甲方：XXX综合市场管理办公室 乙方：代表人： 代表人：年 月 日 年 月 日摊位/铺位委托出租合同甲方： 号（摊位/铺位）（摊主/铺主） 。家庭地址： 。邮编： ； 联系电话： 。乙方：XXX综合市场管理办公室地址： 。法人代表： ； 联系电话： 。甲乙双方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将其在XXX综合市场的（摊位/铺位）委托乙方出租事宜达成一致意见，订立本合同。第一条 委托出租（摊位/铺位）情况地址： 。建筑面积： 平方米；使用面积： 。附属设备： 。物业类别： 。第二条 委托出租期限 年 月 日至 年 月 日。第三条 出租价格甲方确定（摊位/铺位）出租价格为： 人民币。甲方授权乙方在 幅度内可调整（摊位/铺位）出租价格。第四条 委托报酬 第五条 甲方责任合同签订后甲方应向乙方提供证明其为该（摊位/铺位）合法所有权人的证明文件。第六条 乙方责任1、乙方严格按甲方的委托出租（摊位/铺位）。 2、乙方及时将（摊位/铺位）出租情况通知甲方。 3、 。 第七条 租金收取（摊位/铺位）租金由乙方代为收取。第八条 市场管理费的交纳双方约定该摊位/铺位的市场管理费 （90元/100元）由 （甲方/承租方）交纳。第九条 其他1、在合同有效期内，甲方不得委托第三方出租本合同项下的（摊位/铺位）。2、在合同有效期内，甲方不得自行出租本合同项下的（摊位/铺位）。第十条 违约责任1、 。2、 。3、 。第十一条 争议解决本合同未尽事宜，双方可签订补充协议进行约定。 本合同自双方签字、盖章后生效。本合同一式 份，双方各执 份，具有同等法律效力。甲方：XXX综合市场管理办公室 乙方：代表人： 代表人：年 月 日 年 月 日XXX农贸市场前期物业托管合同本协议当事人：甲方：成都XXX物业管理有限责任公司乙方： 本物业名称：XXX农贸市场乙方所购置摊位/铺位基本情况：座落位置：XX市XX区XX路XX段XX巷物业类别： 经营业态： 摊位/铺位编号： 摊位/铺位规格 根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签定XXX农贸市场购销合同时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 托管有效期限（五年）： 年 月 日至 年 月 日。 第二条 物业管理服务内容：1、市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、维修与养护；2、市场共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的运行、维修与保养；3、市场公共环境的卫生保洁；4、市场公共秩序的管理及维护；5、市场交通及停车秩序的管理和维护； 6、市场消防安全管理；7、项目物业档案资料管理；第三条 乙方提供的前期市场管理服务应达到约定的质量标准： 1、市场商家、摊主入驻管理有序规范。 2、市场商家、摊主咨询、投诉、求助、报修处理及时。 3、市场管理区域内无违章搭建或擅自占用共用部位和共用设施设备现象。 4、共用部位、共用设施设备完好率达95%以上。 5、管理区域内垃圾日产日清、定时保洁。6、管理区域内无因管理责任而引起的重大安全事故和质量事故。7、项目档案资料管理齐全。第四条 双方的权利和义务一、甲方权利和义务：1、对本市场的共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据政府有关法规和政策，结合实际情况，编订物业的管理方案、制定本市场的管理制度，开展物业管理服务活动；3、建立健全本市场的物业管理档案资料；4、制止、处理（或提请有关部门处理）违反本市场的物业管理制度、国家相关法律法规的行为,针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止、要求赔偿等措施；5、依据本协议向乙方收取物业服务费用； 6、不得占用本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能；7、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；8、依据与建设单位签订的前期物业服务合同实施物业服务。二、乙方的权利和义务1、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；2、遵守本市场的物业管理制度；3、依据本协议乙方向甲方交纳物业服务费用和其他应缴费用，或督促其摊位/铺位租用人按时交纳物业服务费用和其他应缴费用；4、装修房屋时，提前向甲方申请并遵守政府部门的有关规定和甲方告之的限制条件和注意事项。5、不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。6、转让摊位/铺位时，应事先通知甲方，并告知受让方履行本协议；转让摊位/铺位后，应会同受让方到市场管理办公室办理备案登记；7、乙方出租或出借摊位/铺位，必须将出租或出借协议以及使用人的身份证复印件送甲方签收备案；在此情形下的新的使用人，应当与乙方一样，同等地受本协议的约束。乙方出租物业时，物业服务费的交纳从其约定，业主负连带交纳责任；乙方与物业使用人之间交费约定，乙方应及时书面告知甲方，乙方如未及时履行前述告知义务，乙方有权直接向乙方收取全额物业服务费用。8、对承租人、使用人违反本市场的管理制度和市场市场管理规定等造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面相邻关系，不得损害他人的合法权益。10、本物业内摊主不得擅自架设各类广告牌。11、若摊主违反摊主市场管理规定擅自设立广告牌的，在乙方发出限期整改通知后仍未拆除的，乙方有权将其强行拆除；摊主除承担乙方拆除物件的费用外，还应赔偿由此而引起的其他损失。 第五条 物业服务费用 1、本市场管理区域摊位管理服务费用收费标准如下：管理费45元/摊位，水电公摊及垃圾清运费45元/摊位（水产、点杀等摊位为55元/月），摊位管理服务费共计90/月（水产、点杀为100/月.摊位）。市场管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）市场管理区域秩序维护费用；（5）办公费用；（6）市场管理办公室固定资产折旧；（7）法定税费；（8） 实施上述服务必须的消耗材料、器具、购置费等。2、本市场第一年市场管理费、水电费、垃圾清运费等全免，由乙方与甲方实行实销实报。3、本市场第二年只收取水电公摊及垃圾清运费45元/月（或55元/月）。市场管理费免收。4、本市场自第三年按本条第一款所述费用全额收取。5、第四年物管费可根据实际运行成本进行调整。 6、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；7、物业服务费按季度交纳，乙方须在应交费季前10内缴纳。8、乙方产权范围内自用部位和自用设施设备的维修、养护的费用不属于物业服务费支出的范围，就由乙方另行交纳服务费。第六条 甲方可接受乙方委托，并依据市场具体规划统一招租，甲方按一个月摊位租金收取委托租赁中介费。第七条 维修资金的管理、使用与续筹按2004年成都市人民政府令103号执行。第八条 违约责任1、甲方的管理服务达不到本协议第二、三条约定的服务内容和质量标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济损失。2、乙方或使用人违反本协议第五条约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按欠缴全额每日5的标准向甲方支付违约金。3、甲方违反本协议第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用的，乙方和物业使用人就超额部份有权拒绝交纳，如已交纳，有权要求甲方返还。 第九条 为维护公众、摊主、摊位使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十条 如果对任何装置或设施进行必要的修理和维护，而影响到第二条提到的服务，双方约定甲方不对乙方承担任何责任，乙方也不应追究甲方责任。第十一条