花桥市场调研.doc

花桥项目市场营销调研一、花桥镇整体环境研究1、 花桥镇区域环境：花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。2、 花桥镇交通环境：花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。3、花桥国际商务城规划：根据功能策划和总定位，花桥国际商务城将充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐射，承接上海商务外溢，着力打造服务外包基地和国家级金融服务外包示范区，大力发展四大产业：一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目，力争通过510年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山办公”品牌，建设成为上海国际大都市的卫星商务城。 作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区，花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势： 花桥国际商务城是江苏省唯一以现代服务业为主导产业的开发区；国际服务外包基地，将按照省委、省政府提出的“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，发挥上海的区位优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势，高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设国际有影响，国内称一流的以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城。根据商务策划和产业定位，高标准规划建设服务外包基地、区域总部基地、现代物流基地，加速主导产业集聚。服务外包基地将主动承接国内外公司的外包业务，重点发展信息技术、数字内容、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。通过加快中信花桥外移外包及金融后台处理中心产业园等项目的建设，大力引进金融服务外包项目，力争成为国家级金融BPO示范区。今天签约的江苏远洋数据处理中心是一家金融服务外包企业，标志着商务城金融服务外包示范区建设已经迈出了实质性的步伐。区域总部基地将大力吸引跨国公司地区总部、研发中心、服务中心、营销中心、培训中心和咨询公司落户，形成区域企业总部集聚优势。现代物流基地将延伸昆山出口加工区物流保税叠加功能，充分发挥区内现有项目的辐射作用，将展览展示、国际采购等物流业的高端部分吸引到商务城，努力发展成为沪宁线上重要的物流配送集聚区。目前，商务城将重点 推进三大业态集聚的形成，一是以亚太广场为重点，形成总部产业集聚；二是以远洋数据为重点，形成服务外包产业集聚；三是以宝湾物流为重点，形成物流产业集聚。4、花桥经济与人口状况根据江苏政府网站获取的数据显示，2008年的GDP增长预期目标在45亿元。根据江苏政府网站获取的数据显示，外来人口与本地人口的不断增长，促进经济的同时，也带了区域的繁荣。根据江苏政府网站获取的数据显示，花桥国际商务城规划，可以从历年来房地产的投资增长数据上获得这一认证。5、花桥土地成交信息地块位置土地面积用途竞得花桥镇花桥经济开发区C2010867其他商服业（企业总部、研发办公）江苏格林德斯投资有限公司花桥镇花桥经济开发区C2110867其他商服业（企业总部、研发办公）江苏爱知投资有限公司花桥镇花桥经济开发区C2226214其他商服业（企业总部、研发办公）玉源国际贸易有限公司花桥镇花桥经济开发区B25、B26、B10、B1135778其他商服业（企业总部、研发办公）中城联合投资有限公司花桥镇花桥经济开发区C833333.3其他商服业（企业总部、研发办公）昆山苏豪投资有限公司花桥镇花桥经济开发区兆丰路东侧16547其他商服业（企业总部、研发办公）晨风（昆山）国际会议中心有限公司花桥镇绿地大道南侧200000居住、商业配套鑫苑（中国）置业花桥镇绿地大道南侧30000商业（娱乐）苏州置业花桥镇光明路北侧A97956办公江苏哥伦投资花桥镇顺陈路东侧、花集路南侧169500商业迪卡农花桥镇光明路北侧、徐公桥路西侧A19、A2018545办公昆山伊斯摩利斯花桥镇徐公桥路西侧36564商业昆山捷美电子花桥镇徐公桥路东侧49224商住国峰置业花桥镇徐公桥路东侧C2534223办公、科研上海城开、恒地锦亭、荀声软件花桥镇绿地大道南侧、塞纳河大道西侧106519北块： 餐饮、娱乐南块：商业办公上海绿地集团6、嘉定安亭土地成交信息地块位置土地面积用途竞得安亭镇老街11号地块建造商品住宅一、二期88300住宅上海新申房产建设有限公司安亭老街建造商品住宅16000（总建）住宅上海新申房产建设有限公司安亭镇旧城区7号A、B地块建造商品住宅项目52581住宅上海紫元房地产有限公司2006年3号公告轨道交通11号线墨玉路站地块52500住宅;办公;商业上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司安亭镇民丰路北侧地块138245住宅上海新申房产建设有限公司花桥市场土地以“商办”为主，而安亭墨玉路板块土地以“住宅“为主。由此可见二地的发展方向各有不用。7、信贷政策 商品房预售条件：公寓、商业、办公（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百 分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（四）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。注：比如，某小区总建面为10万平米，一期建面为6万平米，一期分3个组团，每个组团建面2万平米，当开发商销售一期，“报建“时须将一期6万平米全部报至建设局，但可根据3个组团开发时间的先后，可分别取得“预售许可证”，进行销售。 商品房预售：1、公寓：（1）初次购房者：90平米以下，首付不低于20；90平米以上，首付不低于30。小面积的精装修房首付比例不低于30。 （2）二次购房者：90平米以下，首付不低于30；90平米以上，首付不低于40。以后每增加一套首付比例提高5。 （3）144平米以下，契税为总房价的2，144平米以上，契税为总房价的4。 （4）购房者所需资料：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、工作单位出具的收入证明原件、已婚的需提供结婚证原件及复印件。2、商业用房及办公：首付不低于50。 购房者所需资料：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、工作单位出具的收入证明原件、已婚的需提供结婚证原件及复印件。注：如以单位名义购买商品房，需提供：单位的营业执照原件及复印件、法人身份证原件及复印件、组织机构代码证原件及复印件、税务登记证原件及复印件。8、竞争产品市场花桥市场楼盘名地址产品形态开盘日期售价（元/）建筑面积备注亚太广场一期昆山花桥兆丰路8号商铺/办公2006年8月一期均价：70008000元/15万1、2007年12月交房2、分两期开发，目前二期正在动工大上海国际商务广场三星路北侧、外青松公路两侧多层/小高层/四星级酒店/两个四层商业广场2006年5月多层一期：5000元/商铺：8500元/24万1、12层为商铺，35层为公寓2、销售率达70%，商铺余二层部分单位，住宅余45层部分绿地家世界花桥绿地大道291号办公/商铺2007年12月办公：8000元/商铺：12000元/26万商铺剩余部分，办公预计08年6月推出绿地启航社花桥绿地大道211号高层公寓2007年5月均价：6000元/21.3万1、此项目为全装修小户型房，目前已销售至第四期绿地孝贤坊花桥绿地大道555号高层/联排/独栋2004年3月公寓：6000元/双拼：8500元/独栋：12000元/28万高层公寓售至第二期，别墅尚未推出中城花桥国际花桥蓬青路漕浦路联排/小高层2007年11月均价：8000元/36万项目主体已基本落成，目前二区剩余30套未售中泰大厦花桥花园路花溪路商铺/办公2006年10月办公均价：3580元/商铺均价：5000元/5万办公（挑高3.3米）已全部售罄西郊世纪华城花桥晨风路曹新路小高层/双拼/独栋2005年年底公寓：6000元/双拼：10000元/独栋：15000元/10万临近上海与轨道11号线仅一路之隔赛格电子广场曹安路曹新路商铺（一期）2008年6月未定18万近期即将推出鑫隆广场花桥花园路花溪路商铺2007年11月均价：5000元/10万目前工程进度为地面两层嘉定安亭市场楼盘名地址产品形态开盘日期售价（元/）建筑面积备注嘉正国际大厦墨玉路28号办公、商业06.12.15办公楼8000-9000产权酒店式公寓10000-1200073-1475-16层办公楼、17-25层产权式酒店欧韵艺墅新源路818号商业06.8.1713000-15000117-213沿街商铺出售澳丽嘉园新源路1025弄住宅、商业05.10.15住宅6200-6500商业12000-13000住宅76-130商业135-224目前还剩余170套住宅V6时代新源商务楼新源路近曹安办公07.5.155000-600054.76-87.02售完上海国际汽车城大厦嘉定区墨玉南路888号办公06.5.242.6-2.8元（租金）90-2509、目前市场客户分析随着轨道交通11号线江苏段、沪宁高铁规划的确定， 加之花桥地区独特的地理优势，未来必将吸引上海嘉定乃至江苏省的大、中型企业入驻。同时会带来大量的人口以及投资客户。， 潜在客群（住宅）花桥商务城投资者，以小博大，投资生利花桥商务城大量企业上班族，小有积蓄，首次购房者陆家、昆山东部开发区内部分上班白领，追求独立自由生活方式上海嘉定、青浦等区域企业上班族，看中交通地利、价格优势者其它经营者，整层购买作为经营之用潜在客群（商办）花桥商务城政府机关、行政事业单位等区域内企业区域内个体经营者昆山开发区企业上海嘉定、青浦企业、大型江苏省企业10、重点楼盘分析：绿地21城启航社1）基本资料项目地址：绿地大道211号开发商：上海绿地集团（昆山）置业有限公司总建规模：261027占地面积：117579.8物业类型: 多层 小高层规划：启航社一、二、三期售完，目前在售四期精品房源。本案总户数3000户住宅，该项目位于绿地21城S地块，项目现一期施工状态，一期开发5栋，其中高层2栋（16F）,小高层2栋（11F）,多层1栋（5F）；1、2号楼开发为北约户型，楼梯间挑高5.6米，其中一半可以分割成上下两层，但只计算一层的销售面积，从而获得半室的赠送面积；4、5号楼为平层；3号楼为LOFT户型，层高挑高4.5米，可以分割为上下两层。同时小区设有会所，会所设在小区主入口。建筑面积5111平方米，功能包括有健身房、跑步（机）区、瑜伽房、动感车房、器械室、冲淋室/室内游泳馆、乒乓球室、台球室、羽毛球馆、网球场（室外）、销售馆、咖啡吧和室外茶室，另外在室外还将设置1个篮球场；交付使用时间08年8月。上市时点： 07年5月目前报价：6000元/ 客源：主要以上海人占70%，另外江苏和浙江投资者占20%，本地占10%左右。2）交通距地铁11号线墨玉路站3.5公里，公交102经过小区门口，小区巴士3）分析目前销售推出的房型中76平方米的二房备受购房者关注，由于面积较紧凑，总价较低，对于存款积累不多的年轻置业者来说，减轻了购房压力。同时，该房型在设计上也尽量追求紧凑与功能齐备，次卧、主卧分置东西两侧，且面积均不超过12平方米，以此突出客厅在整个室内空间中的主导作用，使小户型也能拥有宽阔的活动空间。整个社区规划又是超大规模，居住在上海的年轻人是该楼盘主力客源。绿地总部办公楼1）基本资料 项目地址：江苏昆山市花桥镇绿地大道291号开发商：昆山联合商业发展有限公司总建规模：13.5万占地面积:100亩绿化率：25%物业类型:2栋高层办公、数栋7-8层的创业园区规划：绿地企业总部位于占地50平方公里的花桥国际商务区内，是绿地21城东端的一部分，整个绿地21城规划用地13平方公里，是集商业、办公、娱乐、居住、物流于一体的国际化社区。而绿地企业总部主要承担社区内商业及办公的功能。绿地企业总部规划用地100亩，建筑面积13.5万平米，主要由中心区域的2栋塔楼和周边区域的数栋7-8层的创业园区组成。开盘时间：2008年6月面积范围： 601200（整层）；单价范围：估计开盘价格为8000元/客源：伴随着城际高铁规划及轨道交通江苏段规划的确定，本项目客源预计主要有以下几方面构成：1、 江苏省内大型企业总部及研发机构的落户；2、 周边区域包括昆山出口加工区、千灯张浦工业区内企业的迁入；3、 上海市内及嘉定、青浦区内中小型企业的迁入；4、 小面积低总价势必也会吸引部分投资客的目光。2）交通距地铁11号线墨玉路站3.5公里，公交102经过项目入口，绿地巴士3）分析花桥国际商务城是江苏省发展现代服务业的重点工程和示范区，由国际著名策划咨询机构麦肯锡公司进行商务策划，整个商务城初步规划为启动区/核心区、居住配套区、物流区和规划控制区。绿地21城属于居住配套区范围之内。而绿地企业总部无疑是整个花桥国际商务城办公项目的先行者。中泰大厦1) 基本资料项目地址： 绿地大道花园路开发商：中泰置业（昆山）有限公司总建规模：33000占地面积：50000物业类型: 商住规划业态：本地块为商住两用地块，分为商务住宅、商铺。开盘时间2006.10。容积率1.5，总户数280户，房型面积35-70，层高3.3米，精装修的商住两用房去化：目前已经全部售完。单价报价：3580-3800元/2）交通：距地铁11号线墨玉路站3.5公里3）分析该楼盘位于花桥商务城，以发展商务、服务为重点。区域内写字楼项目林立，正在迅速形成商务区的外在形象。目前区域为省级开发区，注册区域内的企业可享受特惠支持政策，如税收等优势。总体评价：政府主导区域发展；企业队伍参差不齐；写字楼项目品质较高，景观、硬件设施较完备；实际出租入住率较低。存在办公产品供应量过于密集并且项目处于住宅区和生活性服务区，办公软件硬件环境均不具备。