绵阳项目房地产市场调研报告.doc

前 言 为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于2001年9月1722日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。第一部分 目标地块环境分析第一节 目标地块(财贸校地块)环境分析一、地块位置及边界：地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。（详见附图一）二、面积指标：该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。三、地块形状：地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。四、地表附着物：整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于±0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。五、 现有街道状况目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。六、 地块权属及相关情况成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函2001136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。第二节 周边环境区位分析一、 自然环境（一）、自然景观：目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，（广场计划今年11月份竣工）。（二）、环境污染状况 由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀，所以该地块环境污染状况良好。二、 人文景观1、 紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。2、 在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。三、 社会环境（一）、人居环境该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。 各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，具备了居家的方便性、舒适性。（二）、社会治安环境绵阳市整体社会治安情况较好，目标地块位于城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在一定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。（三）、商务状况由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。第三节 社区生活配套一、市政配套1、 道路与交通目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二，（成都市居全国第七）。 经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。2、 管网设施 由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。 目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。3、 市政单位 目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。4、 文化教育在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。5、 体育设施 紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。6、 银行、邮政、电信系统 由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。二、生活配套设施1、 商业服务网点 目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买还是较方便，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短（500米以内）。2、 休闲娱乐设施 当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不理想。整体看来，这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。3、 医疗卫生设施在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的医院。4、 农贸市场 在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。5、 住宿、餐饮设施较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。在这里需要特别注意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。第四节 目标地块分析一、 目标地块价值分析 综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，根据周边规划建设的不断完善，住宅开发的价值较大。二、成本分析在目标地块距地面高差约3米的情况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为：地段临园路东段滨河南路荷花西路长虹大道北段（丝绸厂）山江花园地价（万元/亩）20030080604040备注：根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。第二部分 项目运作环境分析第一节、 自然历史环境绵阳位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区地势平坦，总体以平坝、浅丘为主。附近有富乐山等山脉。辖区内地势西北高，东南低。西北部为山地，山脉有摩天岭、岷山山脉和龙门山脉，包括市境内最高峰海拔5400米的雪宝顶；东南部为平原和丘陵地带。绵阳古名涪城，素有西川第一重镇之称。自公元前201年（汉高祖六年）置涪县以来，已有2100多年历史。晋朝以后，历代都在此设置郡洲，其地理位置险要，是古剑门蜀道南段的起点，史称“控制西川”之“蜀道咽喉”。三国时期刘备入川后在此设立郡府，至今仍可以在三江汇合处看到古城遗迹。绵阳现已升格为副省级计划单列城市，下辖涪城区、游仙区、高新区以及安县、江油等十个区县，总面积2万多平方公里，人口520万人，“九五”期间人口平均增长率为0.46%。市区面积60平方公里，人口约66万。第二节、 经济环境绵阳是四川省第二大城市，2000年国内生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；全社会零售商品总额为101.6亿元，为全省的6.7%；城乡居民储蓄存款余额为179.5亿元，人均可支配收入为6223元，在岗职工平均工资为7745元；房地产投资为14.6亿元。绵阳是三线建设的老工业基地，科研机构云集，科研力量很强，共有8万科研人员和20名两院院士。绵阳国营厂矿，特别是军工企业较多。近年很多国营工厂由于经营不善、不适应市场竞争而破产倒闭，很多职工下岗，绵阳市的利税大户长虹厂也面临很大困难。由于国有经济不景气，绵阳去年国内生产总值比上年上升5.9个百分点，落后于四川省平均水平。第三产业的发展速度远高于一、二产业，但整个经济结构仍属于“二、三、一”结构。市场物价总水平稳中略有回升，在上年物价水平下降的基础上全年商品零售价格总水平比上年再次下降2.5%，居民消费价格总水平下降1%，农业生产资料价格总水平下降1.8%。企业景气状况以及企业家信心指数处于景气区间，出现了逐步向好的迹象。绵阳市2000年消费品市场实现零售总额101.57亿元，比上年增长8.1%。已经有多家外资投资的商业企业在绵阳开业，包括家乐福、沃尔玛、麦当劳和KFC快餐等。全市城镇人均消费支出为4844元，市区平均每户彩色电视机保有量134台、空调25台、自行车115辆，摩托车5辆。全市私人汽车共2.57万辆。2000年绵阳市职工人均工资收入7267元，事业单位人均工资收入8119元，农村人均收入9250元，城镇居民人均可支配收入6223元，城乡居民人均储蓄存款余额3455.8元。总体而言，绵阳经济在国家发展国有企业的政策扶持下，努力发展多种经济成分，积极吸引外资，已经开始逐步摆脱国企效益下滑的不利影响，在国家批准建设中国科技城的大背景下，绵阳正面临“千载难逢”的机遇，将迎来一个发展的新时期。但目前绵阳市民总体收入不高，购买力有限。部分私营企业老板、个体经营者和拥有灰色收入的政府官员收入较高。第三节、 基础配套绵阳市近年来投入巨资进行市政设施建设，整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤，使其达到了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；整治了三江上游的污染企业，通过旧城拆迁改造使市区面貌焕然一新，修建了大型市政广场、公园，大力进行新机场的建设，建设三江水利枢纽等。通过上述努力，绵阳现在已经成为一个交通便利，环境优美的国家级卫生城市，现在正在积极申报成为国家级环境模范城市。绵阳交通便利。成绵高速公路通车以后，由成都至绵阳仅需1个小时；宝成复线贯穿绵阳；新建的飞机场已经开通了至北京、广州等地的七条航线；修建中的至广元的高速公路一旦通车，可以连通广元-九寨沟旅游黄金线路和通达陕西，成为绵阳经济发展的又一助推器。市区公交线路较多，收车时间大都在22时以后，市区内交通通畅，很少有堵车现象。乘公共汽车和骑自行车是市民主要的出行方式。绵阳市共有出租车1500余辆，都以红黄色油漆作为标识。由于绵阳今年来对出租车进行总量控制，顶灯被炒到了30多万元，但出租车司机普遍反映生意“还行”，其收入在绵阳属于中上水平。（驾驶员2000元/月左右，车主6000元/月左右）市区有星级宾馆饭店31家，包括四星级绵州酒店等，客房入住率普遍较高，经营状况较好。绵阳有西南科技大学等大中专院校21座，南山中学是国家级重点中学，绵阳财贸学校是全国重点中专。全市教育水平较高，高考成绩在四川省内名列前茅。绵阳市长黄学玖明确提出“搞好绵阳教育，吸引周边地区的生源，带动绵阳房地产的销售，促进本地经济发展”的政策，广开多种渠道、引入多种力量办学。近年已有东辰国际学校、绵阳外国语学校等股份制学校陆续开始招生。绵阳通讯设施良好，中国电信、中国移动和联通公司在绵阳展开了激烈的竞争，推动了绵阳通讯事业的发展。2000年城市固定电话用户为25.08万户，比上年增长了47.35%；城区移动电话用户为24.91万户，比上年增长了134.96%；Internet用户达2.45万户，增长469.57%。电信服务商的竞争也使消费者得到了实惠。联通在绵阳的业务发展的很好，其固定电话装机率远高于成都。最近联通推出了话费优惠计划，中国移动则在大绵阳的范围内推出了单向收费、市话标准的“小灵通”业务，很受市民欢迎。第四节 城市发展规划与政策环境绵阳市由于其在科研力量方面得天独厚的优势，最近被国务院确立为中国科技城，这是全国唯一的国家定位的科技产业开发中心城市。国家将在资金、税收和城市规划等方面给予绵阳特殊的优惠政策，把绵阳建设成为西部乃至全国的科技产业中心之一。绵阳计划充分利用建设中国科技城的机遇，实现城市的跨越式发展。计划到2010年将市区面积由现在的60平方公里扩大到80平方公里，市区人口由52万增加到80万，继而增加到100万人，将绵阳建设成为一座具备中等发达国家水平的山水园林城市。在此过程中，国家和地方将投资百亿元进行建设，提供大量投资机会。绵阳市区地域狭小，主要繁华地带集中在涪城区的小片城区，城市的进一步发展需要更大的空间。绵阳市计划将市政府各机关搬到西山二环路边的科技创业园侧，以此带动整个城市重心向北向外迁移。现在市政府已经征地2000余亩用于新市政府办公区及宿舍区的建设。另外绵阳市计划把科创园建设成为另一个高新区， 在科创园修建西南科技大学新校区，规划用地1000亩。成都倍特股份公司已经以“工程换土地”的方式介入了绵阳科创园的开发。绵阳现有已高新技术开发区，各区县也在建设自己的开发区、实验区和加工区等，总数超过十个。各地借此圈了大量土地，大都开而不发，闲置现象严重。为了吸引内外投资、促进绵阳经济发展，市政府制定了多种鼓励投资的优惠政策。据市招商局经济技术协作办公室张主任介绍，除了各项优惠政策外，对于投资项目和投资额满足一定条件的投资，采用“一事一议，特事特办”的特殊政策。可以由经济协作办公室等部门出面，召集相关单位协商，从快从简地办理相关手续。各项税费可比照省上的政策，“省里有的我们有，省里没有的我们经过协商，也可以给”，“该减的减，该免的免”。为了加快办事的速度，提高工作效率，绵阳市政府在市中心嘉益大厦设立了行政管理中心，各职能部门在这里设立了办事办证机构，在一起统一办公，为企业提供了不少方便。绵阳的城市发展规划很有气魄，但仅依靠市政府的力量和本地的财政收入，要将这个图纸上的蓝图变成现实是很困难的。在实践中绵阳市政府采用了“工程换土地，材料换土地”等政策，体现了较大的灵活性。这其中也有许多灰色地带，许多开发商、建筑商也由此获得了廉价的土地，成为一夜暴富。绵阳当地的实力开发商如汉龙集团、富临集团都采取了这种运作模式。在建设新区的问题上市政府下了很大决心，尽管如此，许多政府官员认为，要启动新城区建设至少需要两年时间。在和政府部门的接洽中我们感到，绵阳市的高层领导在于吸引外资，为企业提供帮助中表现出很大的诚意，但中层干部工作推委、拖沓和效率低下等情况较为普遍。其对外来企业的优惠政策能否落到实处还有待检验。第五节 营销宣传支持系统一、 报纸广告当地报纸主要绵阳晚报、绵阳日报、绵阳广播电视报；其中绵阳晚报的发行量约3万份，主要销售渠道是零售，是市民最喜爱的报纸，每周四有一个“建设与房产周刊”，该报社的体制与成都商报类似。报版广告收取标准：头版头条5000元/则，A版整幅3万元/次，B版整幅2.4万元/次，“建设与房地产周刊”整版3万元/次，其余版面根据大小测算，但该报的广告刊登控制较严。绵阳日报为政府党报，发行量较高,但市民购买量较晚报而言较少，报版广告收费标准见附件。广播电视报为周刊，每周三出刊，在全绵阳范围内发行，发行量近10万份。广告收费标准见附件。 外来报纸主要是华西都市报、成都商报。华西都市报在当地的发行量约2.1万份；商报的发行量为8000份，其夹页广告收费为：1/2版为0.13元/份，16开为0.09元/份。报刊在绵阳市区只限于150个报亭、书摊及200多个走卖的人中进行销售，就不象成都随处都可见卖报的人和摊位。二、 电视广告当地电视共有三个频道，分别为一套、二套、三套。其中一套是无线台，辐射面为6县3区，城区内收视率不高；三套是有线台、经济频道，在城区内收视频非常高，该套每晚7：00左右有“绵州房地产信息”专栏，其中汉龙（益多园）、长兴（二十一世纪花园）、花园房产（花园小区）、房地产开发总公司（金阳公寓）、富临集团（阳光新城、外滩花园）在该套节目中投入的广告费用较多。分别附一套、三套各时断的广告收费标准。三、 户外广告该市的户外广告主要分布在临园干道、火车站广场、兴力达百货大楼广场内及三座立交桥上。临园干道上共有60柱灯柱广告位，分为六段，每段的收费为14.522万元/段.年（含灯箱的制作、安装、城市共建、公关、发布、维护、工商管理等所有费用）；若六段广告位全包，则一年约需90万的费用；火车站广场路牌广告位收费为：30元/M2.月，火车站候车室广告位为：40元/M2.月；兴力达百货大楼广场路牌广告位为：85100元/M2.月，科技大楼为60元/M2.月；汉龙桥、天津桥、富临桥广告位为发布布幅广告，80160元/条.天。四、调研过程中，了解到该市的公交车车身广告还未开发出来，建议我公司可以开发这方面的流动广告位。第三部分 绵阳市房地产行业分析第一节 绵阳市房地产行业概况根据有关资料，绵阳市房地产行业已经进入了快速发展时期。2000年完成房地产投资14.6亿元，比上年增加近三成；市区房地产开发投资11.68亿元，住宅开发投资6.5亿元；商品房销售面积54.89万平方米，其中销售给个人46.71 万平方米，占总销售的85.1%，市区商品房空置面积36.83万平方米，控制率为20%，已经出现了一定程度的空置现象。绵阳市现有房地产开发企业近110家（截止今年5月），其中具有二级开发企业10家，三级企业65家，外地企业2家。110家开发企业中活跃的（有开发业绩的）近50家，年开发量5万平方米以上的不足20家。截止今年7月底绵阳城区已开发楼盘（包括小区，不包括1万平方米以下的单体商住楼）60余个，其中中心城区23个。近期规划尚未开工5万平方米以上的大型楼盘2个，分别是高水片区中房世纪景苑和游仙片区的世家豪宅。第二节 绵阳市土地供应状况与绵阳市房地产行业快速发展相对应，原本面积狭小的涪城区内的土地早已被征用一空，游仙区内的较繁华地段也拿不到一手地了。现在城区内土地转让价格一般在50万/亩以上，中心繁华地段甚至高达300万/亩。现在只有在五桥以外离中心区较远的地方还有一手地资源。要在城区内取得土地只有通过下列方式：1） 通过转让取得二手地2） 购买破产企业土地资产3） 购买搬迁企事业单位土地资产4） 参与旧城改造5） 通过项目合作的方式取得开发土地目前在绵阳市下述区域可以取得一手地，价格在6-20万/亩不等。1） 游仙区部分地区2） 市政府规划的科技创业园内，紧靠市政府新区3） 永兴经济技术开发区等几个开发区4） 南山附近规划用地5） 科技城规划区域 据2000年绵阳市统计年鉴，截止2000年底，全市房地产开发企业购置土地75.83万平方米（1137亩），其中直接从国家购买31.06万平方米（466亩）。2000年新开工土地开发面积224364平方米（336.5亩）。根据绵阳市政府绵府发（2000）137号文件，市国土局发布了新的城区执行基准地价，作为土地买卖和转让的标准，见附件绵阳城区现执行基准地价第三节 主要竞争对手及典型楼盘分析虽然现在绵阳有110家房地产开发商，但我们认为其中真正有实力的不过数家。我们结合这些开发的楼盘作如下分析。一、绵阳富临房地产开发有限公司富临房地产开发有限公司是绵阳市较有影响的房地产开发公司之一，成立于1994年，隶属于绵阳富临集团有限责任公司。富临房产具备房地产开发二级资质，荣获“2001年四川省房地产开发企业综合实力20强”和“2001年四川省房地产开发企业市场占有份额20强”。自成立以来富临房产开发总面积超过30万平方米，已在当地确立了自己的品牌，在绵阳市民中口碑效应较好。其开发的项目包括普通住宅、高层电梯公寓、商业大厦、大观园仿古商业街等。其开发的富临百胜广场和富临大观园商业项目十分成功。1999年富临房产进军成都，开发了成都富临花园，在竣工前100%售罄。2000年开发了成都富临大厦（32层高档电梯公寓），公司目前主推“阳光新城”项目，而且准备明年在成都开发“沙河花园”项目。显示出较强的实力。去年12月份以来房产和集团公司以土地抵押融资3500万元，显然另有大动作。富临房产前期开发的项目主要为中档普通住宅，由于其推出的楼盘市场定位准确，房屋质量较好而受到欢迎。公司开发的两个商业地产项目非常成功，现在成了绵阳市民日常休闲购物的主要场所。而后公司涉足高档电梯公寓开发，由于其较好的运作能力和口碑效应，在外滩花园一、二期高层公寓项目上取得了成功（竣工入住前半年前100%售完）。目前开发的阳光新城开盘4个月以来，销售超过了40%。富临成功的秘诀在于注重房屋质量和物业管理，在绵阳市民中建立了信任，形成了口口相传的良好效果。富临率先在绵阳提出了建筑质量三大承诺：房屋渗漏，双倍赔偿；面积短缺，缺一赔二；质量不好，可退可换。在绵阳开发商中独树一帜，其物业管理水平在绵阳也属于较高水平。阳光新城位于一环路内、安昌河畔饮马桥头。在阳光新城项目的营销中，除了“放心房”三大承诺和物业管理外，富临引入了高档会所和社区幼儿园，主推健康运动和智能空间概念，提供智能安防、智能物业、智能服务和智能网络，提供厨卫精装修，赠送炉具和热水器。其配套设施较齐，但仍然存在容积率高、楼间距小、整体规划水平低等问题。阳光新城没有修建独立的售楼处，现有售楼处显得简陋，沙盘制作也较粗糙；工作人员态度热情，但销售水平不高；销售代表形象气质在绵阳属较高水平，但着装不整齐，细节上尚存在不少问题；阳光新城楼书制作比较精美，但缺乏关于楼盘的细节信息。二、四川亚东世纪房地产开发有限公司亚东房产是成都进入绵阳的外籍军团，是继锦官城后到绵阳发展的第二家成都房地产企业。据称亚东房产有8年从事房地产开发的经验，在成都亚东只是一家不知名的房产公司，但在绵阳她被视为房地产界的一匹黑马。亚东山水御园是亚东房产在绵阳开发的第一个项目，定位于高标准、高品质的欧陆风格商品房。项目位于游仙区涪江三桥侧，背靠富乐山，面对芙蓉溪。这个区域交通便利，周边已有亨利房产亨利花园、中房集团富乐城市花园等项目正在开发，人气渐旺。山水御园由四川省建筑设计院设计，环境设计由深圳景典环境设计有限公司完成，其操作模式和设计在绵阳属于先进水平。小区总用地面积52.5亩，住宅面积4.05万平方米，容积率1.15，属于较低水平。绿地率58%，总户数272户。小区采用区域围合式（双围合式）总平布局，中央区域分布5栋欧典别墅，周边为5-6层的高标准花园洋房。亚东房产在操作山水御园这个项目时体现出了绵阳开发商缺乏的大气和远见，规划设计在当地属于较高水平。为了保持小区住户不受嘈音干扰，小区建筑沿道路后退了65米。公司栽种两株大数就花费了5万多元。环境设计突出了欧陆风格，在2万平方米的环境设计中规划有各种植物与入口广场、欧式罗马柱、跌水幕墙、溪流、亭子、400米晨跑道等设施，形成了高低错落的景观。小区规划有地下车库，有高档次的业主会所，配套有超市等设施，这在绵阳是罕见的。亚东公司先做环境、后卖房子的销售模式在当地是开创性的，售楼处修建得比较精致，销售代表素质较高。其销售人员都由本公司销售经理薛世稳（硕士）一手培训出来。公司高层在房地产开发上显得较有经验。但其楼书设计显得较为粗糙。在营销方面，亚东公司连续在绵阳本地晚报、日报等大报上推出整版彩色广告，投入较大，在较短时间内达成了一定的知名度。但其广告渠道显得单一，没有形成全面、立体的广告攻势，效果打了折扣。亚东山水御园还没有拿到预售许可证，正在进行排号工作。从销售代表那里了解到，目前到现场咨询的消费者较多，目前已经排到60多号。顶楼的屋顶花园标价450元/平方米，开发商做绿化。这个安排违反了房地产销售管理有关规定，将来可能因此产生纠纷，对开发商产生不良影响。亚东山水御园是绵阳较具水准的高档楼盘，其操作有不少可圈可点之处。但绵阳市民是否接受还有待观察。其定价显得较为保守：多层均价1700元/平方米，4层联排别墅均价2300/平方米，显然吸取了锦官城高开低走的教训。我们认为，就其品质而言这个项目完全可以做到更高的价格。估计开发商采用低开高走的策略，为快速聚集人气和进一步发展打下基础。三、中房集团绵阳房地产有限公司中房集团是较早介入绵阳市房地产开发的企业，成立于1983年，具备2级资质。公司组建以来累计开发量达110万平方米，实现利税近3000万元。早期开发的大量普通住宅小区都属于低档次的公用住房，最近几年随着国家住房制度改革的推行开始进入商品房市场，参与市场竞争。富乐城市花园位于涪江三桥桥头、东津大道中段，背靠富乐山，前临涪江，在亚东山水御园对面。小区占地40亩，共266户，规划容积率2.2。为双围合式布局，外圈为7层多层公寓，内圈为4层联排别墅，形成高低错落的排列。建筑采用“欧式”外观，主推馆藏自然、地段、园林、规划、户型、物业、智能和配套的“为您一生珍藏”营销理念。小区所处地段较好，交通便利；从规划上实现了人、车分流；规划了较为气派的入口广场，在狭窄的内部空间里布置了儿童游乐场，水池，雕塑等景观。小区引入智能社区概念，配备宽带网接口。物业管理由中房下属物管公司负责，提供安防、环境绿化、家政等服务。小区没有地下车库，只有一些露天车位。车位只出租，没有提供租金价目。富乐城市花园多层均价为1500元/平方米左右，联排别墅为2300元/平方米。上述报价包含厨位精装修。开盘一个月以来销售率约为40%。富乐城市花园和绵阳其他大部分楼盘一样存在规划水平低、环境营造差、楼间距低等缺点。其宣扬的“欧式”风格只是在阳台、栏杆等细节上做了一些处理，显得名不符实。其户型均为120平方米以上的大户型，所有套型都为明厨明卫、飘窗设计，有三款户型名列“绵阳市民最喜爱的户型”，在户型上有独到之处。在营销方面富乐城市花园聘请了成都阿佩克斯作为其项目全程营销，也采用先做环境，后卖房子的模式。售楼部质量不错，销售代表素质教高，楼书制作精美。四、绵阳市樊华集团樊华集团是绵阳市排名前几名的房地产开发商之一，具备房地产开发二级资质。樊华集团是做建筑工程承包起家，其开发的项目涉及多层住宅、高层电梯公寓、大型商场等。前期开发的南河花园等楼盘销售很好，但近期操作的樊华商业城等项目销售情况比较差。南河花园是绵阳市较早开发的临河楼盘，位置在绵阳市财贸校地块旁边，对财贸校项目有一定借鉴价值。所以我们把这个楼盘也列入典型楼盘。南河花园所有商品房均为8层公寓，25栋共700余套，价格在1100-1650元/平方米，均价为1400元/平方米，99年底开盘，已销售完毕。这个楼盘整体规划很差，除了一点中心花坛和道路旁的草皮而外几乎没有环境建设；配套设施很少，既没有会所，也没有其他运动休闲设施；楼间距很小，除了临河的几栋外，其他各栋均看不到河。小区物管较差，据业主说，物管只负责看门、收信和打扫卫生等。小区临街底层全部作为铺面，租金为25-30元/平方米.月。南河花园距市中心很近，交通便利，周边学校、医院等设施齐备，价格不高，对绵阳市普通市民有较大的吸引力，也吸引了一部分外地客户。我们认为这就是南河花园成功的原因。三、 纵观绵阳市房地产行业的发展状况，我们有以下结论：1、 绵阳市房地产相当于成都三年以前的状况。1） 大部分楼盘几乎没有环境建设，配套设施很少，很少有楼盘提供会所等服务设施；楼间距小，容积率高。2） 开发商品牌建设处于初级阶段。3） 开发商普遍实力弱小，开发中短期行为明显。房屋渗漏、面积短缺和物业承诺不能兑现等现象层出不穷。以前的楼盘多层都为8层，层高普遍不足3米。今年才规定新开发楼盘多层必须为7层以下，高于7层要配备电梯。4） 大型楼盘偏少，小型楼盘偏多，很多楼盘占地仅十几亩甚至几亩。5） 项目策划和营销水平尚处于初级阶段。6） 物业管理意识和水平都较差。7） 户型设计缺乏新意，追风和抄袭现象严重。8） 楼盘和小区缺乏文化气息。2、 绵阳市房地产市场仍然是一个价格驱动型的市场。1） 绵阳市民收入普遍不高，价格成为市民购房时第一选择要素。低价楼盘往往热销，高价楼盘销售往往比较困难。2） 绵阳民风淳朴，市民不喜欢华而不实的概念化宣传而更倾向于得到真实的实惠。比如有两个楼盘，一个提供较好的环境设施，同时价格较高；另一个环境相对较差，但价格便宜。很多消费者会选择价格较低的。其理由是小区的环境是大家的，花了钱但看到小区绿化的时间很少；家里的环境是自己的，自己可以随时享受。所以他们宁愿买便宜的房子，省出钱来做装修、买家电或者买轿车。3） 各楼盘的价差无法拉开。绵阳目前低价楼盘的均价为1000元/平方米左右，较高档楼盘的均价只能做到1500元/平方米左右。而容积率仅1.15的目前绵阳最高档欧陆风格楼盘的公寓均价只能做到1700元/平方米。成都锦官城在绵阳投资的山江名园将均价定在2300元/平方米，结果销售情况很不好，不得不将价格一再下调，现在也只出售了小部分。由此可见，绵阳市场对高价格高档次楼盘较为排斥。3、 绵阳市城区居民人均居住面积为12平方米，属于较低水平。市区很多居民住宅为80-90年代修建，显得破旧不堪，市民改善住房条件的愿望很强。在居住享受投资住宅消费三个层次中，绵阳市目前处于居住层次。出于享受和投资目的购房的消费者较少。4、 目前绵阳市有很多消费者具有购买高档商品房的经济实力，或者有能力通过按揭方式购买高档房产，他们也有意愿进一步提升自己的居住质量。问题在于第一绵阳市目前还没有真正的高品质的高档房产，因此没有具体的对象引发他们的消费欲望；第二是绵阳本地的消费观念的束缚，造成他们主观上对高价位，而不是高品质的排斥。这些问题将随着诸如置信这样的高水平开发商的进入，以及市民消费水平和消费观念的逐步转变而得到解决。5、 绵阳市房地产业竞争日渐激烈，拥有品牌和品质的企业才能在竞争中脱颖而出。1） 由于房地产行业的收益率相对其他行业为高，吸引了大量资金进入这个行业，在绵阳有上百家房地产公司。由于各家房地产公司的激烈竞争，导致绵阳市的地价飞涨，炒地现象很普遍。2） 另一方面，绵阳市市民较低的购买力和消费意愿又决定了商品房销售的价格无法提高，所以竞争在较低层次上日渐激烈。3） 目前绵阳市的开发商中，具备一定品牌的有富临集团、汉龙集团、中房集团等。由于市民对有开发业绩的企业有信赖感，所以这些在绵阳有品牌影响力的开发商的经营状况较其他企业为好。良好品牌对销售的促进作用越来越明显。6、 市区内要做商住楼。城市中心区地价相对很高，而且面积较小，所以在市区中心必须做商住楼项目，在商用铺面上取得收益。7、 外地购房者成为绵阳商品房的重要购买力量。随着经济的发展，绵阳市已经日益成为川北地区的中心城市。交通、市政和教育等条件得到了很大的改善和提高，因此吸引了周边江油、平武、三台、广汉、德阳乃至成都等地的人们来绵阳居住和生活，绵阳有很多楼盘是外来的购房者购买的。市政府已经把吸引外来购房者作为发展本地经济的重要措施。8、 绵阳市民目前倾向于居住在城区和离城较近的地方。绵阳市民不愿意出五桥（涪江、安昌河和芙蓉溪上的五座桥梁）居住，即使出五桥居住也要尽量选择离城近的地方。因此在开发离城较远的楼盘时必须寻找独特的卖点，提供方便的交通等等。9、 集资建房等阻碍房地产发展的因素依然存在。虽然绵阳市政府已经停止了集资建房，但目前仍有单位通过种种途径集资为职工建造住房。10、集团购买是绵阳市商品房的重要购买力量。停止福利分房后很多单位通过集团购买方式为职工解决住房问题。11、绵阳市民不愿意购买高层电梯公寓，市区内高档电梯公寓楼盘销售情况普遍不理想。市民认为住高层电梯公寓价格高、公摊高、物业管理费高，不划算。12、很多新开楼盘主力户型面积在120平方米以上，错层、跃层户型设计较为流行，临江住宅很受欢迎，临江住宅单价高而且好销。13、商品房物业管理费较低，多层一般为0.25元/平方米.月，高层一般为0.5元/平方米.月，亚东房产的“山水御园”物管收费为0.8元/平方米被认为是“天价”。14、绵阳已经有一些外地开发商进入，他们的项目策划和运作水平比本地开发商高。本地开发商开始注重“借脑”，聘请外地中介机构为其楼盘作建筑设计、营销策划和物业管理等。15、新开中档以上楼盘都配备有宽带网、分段计价电表、单元防盗门等设施，中高档楼盘还流行赠送厨卫精装修。第四部分 项目报建流程及投资概算一、项目报建流程项目报建与成都相比较，环节少，办理集中。所有报建手续办理都集中在“新益大厦”内一至三层的“行政服务中心”内，“行政服务中心”内集中了所有市级各职能单位的服务窗口。若在此注册项目公司，只需四小时就能完成。因该项目的报建是采用走上层路线，从而在环节