精品资料钦州某项目前期市场调研报告.doc

钦州*项目前期市场调研报告 南宁*行房地产咨询有限公司二七年七月前言：Ø 调查地点：住宅物业市场的调查：中金名苑、世纪新城、广场丽园、东方巴黎、阳光丽城、金湖·国际、中央公馆、悉尼阳光、新天地花园、香江花园、新澳花园、金汇花园、恒基·国际城、锦绣家园、怡景花园、长荣新城等在售住宅项目的售楼中心；商业物业市场的调查：钦州市钦州湾大道、人民路、南珠西大街、南珠东大街、新兴街、新阳街、向阳街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新华路、一马路、二马路等十四条街道的商业网点，及协盛商业广场、福宁鑫都、金色海岸商铺、赛格新时代、万国广场商铺等主要商业物业的售楼中心。Ø 调查方式：问卷调查、同行交流、暗访踩盘、文献查阅；Ø 调查时间：2007年6月22日7月12日；Ø 调查对象：各主要街道过往市民、商铺的经营者，主要竞争对手的房地产销售人员；Ø 调查机构：南宁*行房地产咨询有限公司Ø 调查目的：了解钦州市各商业街区的经营户置业偏好、业态、租金、经营情况及主要竞争楼盘的商铺销售情况，为*项目的商铺业态定位及商业物业规划的决策提供市场依据；了解钦州市钦州市民置业偏好，各在售住宅房地产项目的产品概况、销售概况、推广概况等信息，为*项目的住宅产品定位及规划设计的决策提供市场依据。目 录第一部分：钦州市房地产市场宏观调研部分一、钦州城市简介8二、钦州市社会经济发展概况简述10（一）钦州市社会经济发展指标概述10（二）经济发展机遇与房地产发展关系概述20（三）钦州城市发展和规划概述22（四）有关政策对项目的影响概述24三、钦州市房地产市场宏观小结28第二部分：钦州市房地产市场微观调研部分I住宅市场部分一、钦州市各房地产板块概述30二、钦州市区各在建房地产项目概况35三、钦州市区各在建房地产项目产品特征情况42（一）、钦州市区各在建房地产项目户型配比 42（二）、钦州市区各在建房地产项目户型设计特点及分析 46（三）、钦州市区各在建房地产项目配套环境 61四、钦州市区各在建房地产项目销售情况65五、钦州市区各房地产项目营销推广情况68II商业市场部分一、钦州市商业市场经营状况调查 73（一）、钦州市主要街区商业群概况 73（二）、各个商业群分析 75（三）钦州市各商业群经营状况总结 79二、钦州市主要街区经营业态概况 80（一）、竞争情况较为激烈的行业83（二）、盈利相对稳定的行业84（三）市场空白点 84三、钦州市主要街区商铺租金概况 84（一）各主要街道租金情况 84(二)租金差异的原因 86四、钦州市商业街区消费群体构成 87五、钦州市整体商业市场经营分析 88（一）、商场档次参差不齐，无高档次商场88（二）、各大商场缺乏特色，同质化严重，经营堪忧88（三）、商业发展相对滞后，部分消费群体为周边城市分流88六、钦州市商业物业市场租售调查 89（一）、钦州楼市商业物业项目租售情况分析与竞争力研判89（二）、竞争对手威胁点评93七、本项目所处街区商业现状与发展趋势 95（一）、项目所处位置介绍95（二）、项目所处街区商业现状96（三）、项目所处商街SWOT分析 97第三部分：钦州市住宅产品解读I市场供给产品情况解读一、楼高控制 99（一）、电梯房日益增多99（二）、小高层（高层）物业楼高控制99二、单元布局 99三、主力户型及面积控制 100(一)、50亩以下的小型社区或单体楼（群） 100（二）、50亩以上的大型社区 100四、户型朝向 101五、装修标准 102六、社区内部配套 102（一）、会所配套 102（二）、运动配套 102（三）、园林配套 102（四）、停车配套 102（五）、商业/教育配套：102II钦州市民购房偏好解读一、调查对象五年内的购房需求103二、购买新房考虑的区域104三、市民对不同户型的需求情况105四、调查对象买房考虑购买的类型107五、调查对象买房的较为首先考虑的三个因素109六、市民对社区园林风格的偏好110七、调查对象购房的主要目的111八、调查对象获得楼房信息的渠道112九、钦州市民购房经济承受能力情况分析114十、市民对市中心房价的预期分析115第四部分：钦州市商业物业市场读解商业物业市场供给产品情况解读一、商业物业层高控制 116二、商业物业租售政策 118三、商业物业后期运营 118钦州市潜在商铺买家（经营户部分）解读一、商业经营户对所经营的铺面满意度调查 119二、商业经营户对商业物业的租售倾向 120三、潜在购铺群体购铺目的调查 121四、商业经营户购（租）铺考虑因素调查 124五、钦州商家购铺经验分析 127六、经营户对面积需求分析 127七、商业物业运作分析小结与建议汇总 128八、商业经营户选择进驻本项目的意向调查 129九、商业经营户对经营环境的偏好调查 130十、楼市信息传播媒介效果调查 131第五部分：钦州*项目产品规划建议项目规划思路架构132一、项目概况项目133二、项目SWOT分析 134（一）、项目优势（Strength） 134（二）、项目劣势（Weakness） 135（三）、市场机会（Opportunity）136（四）、市场威胁（Threat） 137三、项目市场定位138四、住宅产品规划设计思路140（一）、产品差异化策略 140（二）项目住宅产品定位141（三）、住宅产品定位理由 141（四）、风格诠释 144五、项目一期住宅产品总体规划建议149（一）、立面建议 149（二）、产品构成与单元户型组合 150（三）、户型配比及面积控制建议 152（四）、户型平面设计建议 153（五）、项目交通体系规划建议158（六）、社区内部配套构思159（七）、小区园林设计构想161（八）、小区园林设计构想163（九）、物业管理建议170六、商铺产品定位 175七、项目一期商铺产品总体规划建议 175（一）、项目一期商铺业态规划175（二）、商铺硬件规划的建议178第一部分：钦州市房地产市场宏观调研部分一、钦州城市简介(一)、城市地理、人口状况钦州位于广西南部沿海“金三角”的中心位置，历史悠久，南北宋代置宋宁寿郡，梁代设安州，隋开皇十八年（598年）改为钦州。1994年6月钦州撤地设市，是大西南最便捷的出海门户，拥有的天然深水良港钦州港已建成多个万吨级泊位。钦州市现辖灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口336.7万人，钦州市区人口20万，总面积10843平方公里。海岸线长520.8公里。(二)、城市区位调查钦州区位优势独特，位于广西沿海地区的中心位置，地处东南亚与中国大西南两个辐射扇面的中心，于中国东、中、西三个地带的交汇处，是华南经济圈与西南经济圈、港澳经济圈与内陆经济圈及国内经济圈与东南亚经济圈的结合点，也是大西南出海的最便捷通道。钦州已初步形成海、陆、空立体交通网络。海上交通优势突出，目前钦州直航能力达到6万吨。现正在建设10万吨级的航道。陆上交通便捷，有多条高等级公路和铁路在这里交汇，南防、黎钦、钦北铁路在这里相接，公路四通八达，全市公路总里程公里，其中高速公路公里。钦州的航空可利用周边的钦州和北海两个机场，相当便利。钦州市内的建设也日新月异。先后新建扩建了新华路、人民路、南珠大道等街道，并进行了绿化和亮化，纵横交错、四通八达的路网在成为一道城市景观的同时，也进一步扩大了城市框架，推进了城市化进程。(三)、产业结构情况钦州近年提出了大旅游、大港口、大工业的发展口号，并得到进一步的发展。1、大旅游：钦州先后成功开发了三娘湾、八寨沟、五皇岭、大芦村等一批具有浓郁滨海特色和钦州特色的旅游景点，构建了有山有海、山海相联的旅游新格局，使钦州一跃成为广西又一充满生机和活力的旅游新景区。2、大港口：港口建设方面，钦州港已建成码头泊位14个，其中万吨级以上深水泊位9个，年吞吐能力达800万吨，5个五万吨级码头、2个7万吨级码头正在建设，钦州港务局二期工程、3万吨级航道扩建工程已建成并投入使用，在建码头项目全部建成后，港口吞吐能力将达1000万吨以上。尤其是10万吨级航道扩建工程的顺利推进，将提升钦州港在国内港口中的地位。3、大工业：工业方面，钦州提出了以港区的石化、冶金、能源、粮油加工、林浆纸五大产业为基础。目前，钦州港经济开发区投产企业已达15家，其中规模以上工业企业12家，年产值超亿元的企业达7家。印尼金光、大洋粮油、新天德能源、永盛锰金属、恒星锰金属、中石油1000万吨炼油项目、金桂林浆纸一体化工程等工业项目也将纷纷投产，临海大工业的龙头作用进一步凸显。二、钦州市社会经济发展概况简述（一）. 钦州市社会经济发展指标概诉1. 国民生产总值（GDP）（1）、GDP发展状况几乎在所有的城市，房地产都成了现在是宏观经济的龙头，GDP的增长受房地产投资的拉动越来越明显，而房地产对GDP的贡献率也越来越大，所以，客观的说，对GDP的研究有利于判断一个城市的房地产所处的发展阶段，从而可以粗略推知房地产市场未来的发展速度和发展空间，为项目的发展作出宏观环境的前景评估。2001-2006钦州地区生产总值指数走势图142.55148.12152.89171.25205.52245.21050100150200250300123456地区生产总值（亿元）07上半年，全市生产总值完成97.33亿元，同比增长15.7%，增幅比去年同期提高3.5个百分点，为2000年以来同期最高增速；财政收入完成8.88亿元，同比增长32.94%，增幅比全区高10.74个百分点；规模以上工业总产值43.33亿元，增长64.84%，增幅同比提高16.28个百分点。从上面左图可以得知，钦州市GDP从2001年的142.55亿元增长到2006年的245.21亿元，五年增长了102.65亿元，增长了72%。可见钦州市的GDP总量较低。再从右图得知，除了2003年增长率为6.4%，出现下跌之外，整条曲线为递增的平滑曲线，说明钦州市近年来GDP持续稳定地增长，年平均增长率 12.12%，特别是最近三年来一直保持13%以上的增长速度。可见，钦州的GDP增长正处于起飞前的准备阶段，按这样的幅度增长，我们估计2007年GDP增长仍然保持平稳增长的良好势头。GDP总量与房地产发展关系比率图 从上图的比例走势分析，钦州最近五年间，房地产投资额占GDP总量的比例逐年加大，虽然2006年出现下挫，但总体呈现上升趋势。（2）、GDP总量水平与房地产发展分析根据国内外房地产业的发展规律，GDP总值变化与房地产行业发展具如下关系：GDP变化与房地产发展关系表GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展从关系表上显示，当城市增长率8时，是城市房地产行业高速发展时期，GDP增长率10时，是城市房地产行业的飞速发展期。从钦州近年的GDP增长情况看，除了2001年和2003年低于10%外，其它时间均保持超过10%的旺盛增长势头。根据上述GDP的走势分析，预计未来几年的GDP增长可以承受房地产飞速发展。2、 全社会固定资产投资全社会固定资产投资水平和房地产投资水平则决定了该区域的投资者对未来的预期以及推测未来一段时间房地产产品的供给水平。（1）、固定资产投资增长状况 07年上半年，钦州市全社会固定资产投资完成42.85亿元，增长38.37%，固定资产投资增速高于广西平均水平1.37个百分点。从图表可知，固定资产投资在2001-2003年期间都保持平稳增长，但从2003年开始呈现高速增长，年均增长17.79亿元左右。再看固定资产投资占GDP总值的比例走势，2001-2006年间，固定资产投资占GDP比例不断扩大，从2001年的19.6%到2006年的48%，占到GDP总值的将近一半，增长了28.4%，平均年增长5.68%，可见固定资产投资处于快速扩张期，对GDP增长贡献不断扩大，当然，比例大并非就是好的，还要分析用于基础设施建设、更新改造和房地产投资三部分的比例关系。因为前二者对于项目的价值实现和提升的作用在时间上会向后延迟3-4年，而直接用于房地产投资的部分会给项目提供快速实现和提升价值的空间，对本项目的意义也更大。 2001-2006年固定资产投资增长都明显高出GDP增长率。从2004年开始的快速增长表现出更强的拉动作用，该势头一直持续到2005年。进入2006年，固定资产投资增长率开始下降，但仍然处于高速增长的位置。但2007年上半年又有加速增长的势头，可见由于政府对房地产行业的调控和钦州地方招商引资的双重作用下，固定资产投资呈现较明显的波动。 从上图可以得知，钦州市房地产投资到2003年为止在固定资产投资中所占比例走势都是低速平缓的增长，而从2004年开始快速增长，在2005年达到增长的高峰，对固定资产投资起到越来越大的拉动作用。但是进入2006年，其增长速度又恢复到相对2004年的较平稳的增长状态。同时应该看到，虽然钦州市近年来房地产投资占社会投资总额的比例不断扩大，但是所占比例很低。（2）、固定资产投资水平与房地产发展水平分析据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25%35%是合理区间，超过35%过热特征开始出现。但是很明显，钦州市房地产投资完成额历年来都远没有达到这个合理区间，其原因是钦州房地产市场起步较晚，而且在刚起步的第三年即遭受国家政策的调控，抑制了其进一步提高发展速度。3. 社会消费品零售总额2006年社会消费品零售总额80.72亿元，增长14.07%，同比提高0.79个百分点。一是城乡消费市场趋于协调，市、县市场零售额增长略高于农村市场增长。在消费品零售总额中，市的零售额增长14.81%，县的零售额增长14.64%，县以下的零售额增长13.48%。二是消费结构呈现积极变化，以住房、汽车、旅游等为代表新一轮消费热点的逐步形成，标志着消费结构升级步伐正在加快，消费对经济的拉动作用不断增强。07年一季度全市城市市场实现消费品零售额107760万元，比去年同期增长14.93%；县及县以下市场实现消费品零售额136850万元，增长13.68%。城乡市场增幅差距逐渐缩小，农村市场消费增速继续回升，城乡市场呈现同步发展态势。4. 城镇居民可支配收入城镇居民人均可支配收入表明某个城市人们对包括住房在内的消费品的可支付能力，直接影响到人们的购买力和消费结构，这是衡量市场潜力的重要指标。（1）、城镇居民可支配收入增长状况2006年钦州市城镇居民人均可支配收入为10040.56元，同比增加1103.45元，增长12.35%。农民人均纯收入3405元，比上年增加314元，增长10.16%。 07年1-4月钦州市城镇居民人均可支配收入为4132元，同比增长15.83%。钦州近年来城镇居民人均可支配收入水平的增长率呈周期为一年的规律性波动，整体上呈上升趋势，但在2001-2002年降幅最大，达到4.6个百分点，增幅最大出现在2005-2006年，有6.4个百分点。（2）、城镇居民人均可支配收入水平与房地产发展水平关系分析从（下图）对比可以看出，钦州近年来商品房价格和居民可支配收入都保持持续稳定的增长，并且二者相近，商品房价格大体上并没有脱离居民收入水平。这说明钦州房市的发展并没有失控，对于市场来说这是个利好消息。但同时也应该看到，钦州房价上涨幅度除了05年低于居民收入水平增长幅度，06、07年的涨幅都高于后者。从供求关系的角度来说，房价上涨幅度大于居民收入水平上涨幅度，这是供给小于需求的表现，由此可以看出本项目在未来有在当前市场价格的基础上进一步提高单价的支撑点。5. 城市居民消费2006年城镇居民人均消费支出5396.30元，同比增长5.63%，呈平稳增长态势。2006年钦州市居民消费价格总水平上涨1.83%。全年价格运行较为平稳，价格总水平涨幅较去年有所下降，但食品、燃料、居住等方面的价格，居民必需品及服务项目价格的继续大幅上涨，影响全市居民消费价格总水平继续攀升。07年14月全市城镇居民人均消费支出为2220.10元,同比增长19.38%。在居民消费支出八大类支出中,除了医疗保健外,其他食品、衣着、家庭设备用品及服务、交通和通讯、教育文化娱乐服务、居住及杂项商品和服务等类同比均有上升。6. 地区房地产发展整体情况据该市房地产协会提供的数据显示，从2003年起到05年底，全市房地产开发企业已发展到70家，已开工建设的房地产开发项目30多个，已完成投资13亿元，商品房销售面积46.5万平方米。房地产行业在2003、2004这两年中就完成了投资9亿多元。进入2005年，钦州市有10多个上规模的房地产项目，市区比较大的楼盘达14个，发售项目达50个之多。实际上到2006年底各类房地产开发企业已发展到95家，比2005年增加了25家，其中具有三级开发资质的达8家，四级开发资质企业9家，暂定资质72家。钦州市统计局的统计数字显示，2006年全市房地产开发的土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积四大指标分别比上年下降了38.97%、47.64%、15.25%和14.38%。许多开发企业上半年持等待观望态度，全年房地产开发投资完成12.65亿元，比上年减少了19.83%。而在需求和销售方面，2006年全市商品房销售面积77.59万平方米，比上年增长18.6%，其中市区（含钦州港区）销售面积42.13万平方米，比上年增长了43.79%。商品房空置情况明显减少，2006年底空置面积只有15.28万平方米（主要是营业性用房），比上年下降了14.38%。与此同时，商品房销售价格一路飙升，第四季度达到了历史最高点，市区多层商品房住宅销售均价达每平方米1650元，比2005年的每平方米均价1380元增长了19.57%，小高层商品房住宅销售均价达每平方米2100元，同比上涨了20%。 目前市区可上市销售商品住宅仅剩约1.5万平方米，约合100多套房子。07年一季度房地产开发投资减缓,商品房竣工面积剧增,住宅销售价格明显上涨。1-3月份，房地产开发完成投资2.19亿元,同比下降19.5%。商品房竣工面积6.76万平方米,同比增长4.62倍。商品房销售面积12.77万平方米,同比增长22.53%,实现销售额2.06亿元,同比增长19.56%。其中，住宅销售面积12.23万平方米,销售总额1.85亿元,每平方平均售价1512元,比去年同期提高224元。从以上资料可以看出，钦州市房地产市场真正发展是从03年开始起步，03年以前的投资总额有很大一部份是被材料价格上涨冲抵，直接对土地和住宅开发做出贡献的份额相对较低。最为突出的2004年和2005年，至05年底，房地产开发的各项指标增量均翻二、三番，无论是房地产开发企业的数量，还是商品住宅开发的质量，无论是项目报建面积，还是预售面积均达到了一个全新的水平，房地产行业进入了有史以来发展最快时期。然而到了06年投资总额却出现负增长，全年完成投资总额比05年减少近20%。至07年投资总额继续减缓，但商品房竣工销售面积和销售总额都有不同程度上涨。分析：03年以前的钦州地产市场主要由单位房和居民自建房构成，进驻当地的开发上很少并且资质和实力尚浅，不能掀起开发热潮。04年开始，由于获知钦州房地产市场准入条件低，多家相对有实力的开发商迅速进入，因此开始掀起开发热潮。至05年，房地产市场投资开发总量仍然快速增长，但增长速度明显放缓。一是由于相对于04年，05年市场总量基数大大提高，即使市场投入仍然以翻倍的数额增加，相对的增长比率也会降低；二是由于05年开始，政府开始明确提出抑制高房价，矛头直指房地产投资过热。此后，从 3 至 5 月份的两个月内，中央政府四次出台政策调控全国房地产市场，到 2005 年年底，房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到遏制。这些政策同样也提高了钦州房地产市场的进入门槛，清洗掉部分实力浅薄的开发商，直接导致投资开发增幅减缓。2006 的房地产市场承受了前所未有的政策“振幅”，在短短的半年多时间里，国家共出台了十多条宏观政策，加强对房地产的调控，政策出台的频率和调控力度可谓史无前例。在市场供给方面，许多开发企业上半年持等待观望态度，同时也由于土地招拍挂的放量减少，致使06年的市场总投资额出现负增长，土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积四大指标出现不同程度的减少。但是，也要看到06年的商品房销售非常旺盛，空置率锐减，房价一路飙升。这说明在市场供给量减少的同时，需求仍然旺盛。在06年的政策打压之下，促使开发商一边减少土地资源投资，一边提高土地开发效率。同时，由于06年上半年开发商普遍持观望态度，因此大多项目是在当年减缓开发进度，因此到07年，在土地投资不断下降的同时，商品房销售面积和销售额持续升高，并且房价一再提高。这也说明钦州市场的需求仍然持续升高。（二）. 经济发展机遇与房地产发展关系概述1、 经济发展所面临的机遇（1）. “中国东盟自由贸易区”发展机遇中国东盟自由贸易区的建立，广西将成为最大的受益者之一。借着在海上和陆上都濒临东盟国家的区位优势，广西不仅因此成为中国与东盟贸易往来的物流中心，也将吸引越来越多的海内外实业投资。可以说，乘着中国与东盟建立更紧密经贸关系的东风，广西面临着空前的发展机遇。 钦州有广西最大的港口钦州港，将会给商家带来巨大的发展机遇中国东盟自由贸易区建设加快推进，使钦州市在中国东盟自由贸易区的地位日益凸显；（2）、“中越两廊一圈” 发展机遇中越“两廊一圈”经济合作圈是中越两国领导人于2006年11月在河内确立的，它合作范围是指“昆明老街河内海防广宁”、“南宁谅山河内海防广宁”两个经济走廊和“环北部湾经济圈”，合作领域包括基础设施、货物和旅客运输、资源开发与加工、农业、旅游业等九个方面，它的确立标志着中越“两廊一圈”的经贸合作正式启动，由此将中国与东盟国家的经贸往来带进了一个新的阶段。（3）、 泛珠三角经济区的积极推进发展机遇“泛珠三角”区域的经济联系在市场的作用下大大加强，在这个过程中，广东致力发展成为制造业基地，香港则重点发展物流、金融及服务业，这种“前店后厂”式的大珠三角世界级经济区的框架和功能已初步完成，呈现出对其腹地以及东南亚地区的强大经济辐射力和聚集力，初步形成了泛珠三角的人流、物流、资金流、信息流和商圈流。区域经济的一体化必然导致房地产业发展的一体化，这就为泛珠三角区域房地产业发展与合作创造了良好的基础条件。钦州位于北部湾之顶端，处在广西沿海的中心位置。泛珠三角经济区的积极推进，参与泛珠三角区域合作、与粤港澳台合作进一步加强，使其成为东部沿海发达地区产业往西部转移的重要地区。（4）、北部湾经济区发展机遇 北部湾（广西）经济区地处中国-东盟自由贸易区的中心，东部是广东雷州半岛和海南省，西面是云南，外环是新加坡、菲律宾、马来西亚、印尼、文莱等东盟国家。北部湾是中国通向东盟地区的惟一海湾，而处于湾顶北部的广西沿海，正是核心地带，拥有海岸线1595公里，海域面积12.93万平方公里，是中越“两廊一圈”合作的重要地区，将会成为中国的又一个增长极。自治区党委、政府明确把北部湾经济区作为广西“十一五”的重点发展区域，提出要把南北钦防建设成为我区改革发展和对外开放的龙头，建设以南宁为核心的沿海城市群，使钦州获得了新的发展空间。（5）、“大港口、大工业、大旅游”发展机遇 广西把钦州定位为沿海工业基地，钦州市未来规划是建设大港口物流中心、大型临海工业基地、大旅游滨海城市。目前正在规划以“一江两岸”开发为龙头，引领城市建设的发展，构建全新滨海城市。2、 经济发展机遇对房地产发展的影响（1）、外来人口增加，拉动城市消费力，扩张城市需求，拉动房地产业租赁、置业、办公、度假等市场需求，为钦州房地产行业的供给增量提供了市场可行性基础；（2）、随着南博会商机的不断涌现，在南宁进行的大区域性商业经营活动逐渐频繁，作为以南宁为中心的城市群中的一员，商务交流来往、商品展示交易等行为的区域辐射对钦州市的商业地产、商铺价值提升创造了空间。（3）、由于中国东盟博览会展现出的良好商机，众多