物流园区的定位策划.doc

物流园区的定位策划一、定位策划关系到物流园区可持续发展“定位策划决定物流园区提供服务的内容及范围，直接关系到园区的经济效益及社会效益。定位策划应该根据园区的地理位置、交通状况、本地区的经济结构、产业发展情况、流通业发展、货物流向及货载结构等来确定园区的市场定位。做好定位策划工作是物流园区开发最重要的工作，是关系到物流园区可持续发展的关键问题”。全国物流园区协作联盟观察员李芏巍一直是这样理念，并在实战中指导物流园区取得成功的法宝。物流园区根据市场需求来选择目标客户，提供相应的服务。物流园区的目标客户有来料加工企业、外贸公司、制造企业、跨国公司采购中心、批发（分销）企业、零售企业、码头、船公司、货运代理公司、第三方物流公司等；提供的服务有仓储（保税仓、监管仓、普通仓）、运输、集装箱堆存、CFS、多式联运及国际中转、国际采购物流、国际配送、VMI、物流增值服务等。物流园区市场定位确定之后再确定所提供的服务功能，根据服务内容设置相关功能区域及配套服务区域。按照便于交通组织及政府相关部门监管、节省用地等原则进行功能区域规划，以达到最优化布局。物流园区的定位策划物流园区的定位策划，是指物流园区的战略定位、业务定位、客户定位、功能定位、运营模式定位、市场定位和形象定位等等诸多主要方面。物流园区定位策划主要依据任何事物的定位都不是人们随心所欲的产物，必须具备一定的客观依据。物流园区的定位策划是根据以下因素来确定的：1.物流园区的服务对象；2.物流园区的辐射范围； 3.物流园区的地域特征； 4.物流园区特定的或富有特色的商品； 5.物流园区的特色服务功能； 6.广告、艺术、文化等人文概念的注入。现代物流园区定位策划的内容业务定位。物流园区的业务定位是指物流园区准备干什么，也就是从事什么行业的物流服务业务。比如，有的只是从事百货超市的物流服务业务，有的只是从事建材方面的物流服务业务，有的也可能从事综合性的物流服务业务； 功能定位。物流园区的功能定位是指物流园区准备承担什么样的业务功能，如除了传统的货物配送功能外，还要承担商品的博览功能、交易功能、信息功能、综合服务功能等； 客户定位。物流园区的客户定位是指物流园区的服务对象是谁，也就是指物流园区的目标顾客是谁。不同的目标顾客具有不同的业务需求和满足需求所需要的特定服务方式，因此它直接决定了物流园区的经营磨损和服务方式的选择； 4、市场定位。物流园区的市场定位是指物流园区所经营的市场区域范围有多大，是定位于一个能够对国际物流提供有效服务的经济实体，还是一个能够对区域物流或本地物流提供提供有效服务的经济实体。也就是说，物流园区是准备适应跨国公司全球经营战略需求的国际物流运作系统，还是高时效性的区域物流综合服务运作系统，或是能够提供快速、准时、高速服务的本地配送服务系统。5、形象定位。物流园区的形象定位是指物流园区的市场形象特征，也就是说准备在广大客户的心目中树立一个什么样的美好形象，它涉及到企业的品牌、声誉和竞争实力的问题。对于物流园区来说，形象设计首先是指高品质的服务形象设计，包括服务内容、服务方式、员工的语言行为的设计，其次才是广告、环境、服饰等的设计。定位策划与成功作品案例 -走出园区项目动辄投资过亿元的误区项目简介物流园区项目新建的固然好看，形象也好，规划、设计、咨询、建筑、装修单位都乐意承接此类项目，但是给投资者投资规模增加了巨大的压力，有投资就会有风险，这是规律！如何降低风险呢？利用了闲置的仓库设施改造做物流园区。对物流园区研究策划与运作有较深造诣的李芏巍担任热河物流中心副总经理和总策划，在2006年开发投资物流园项目农易升果蔬配送中心，并由广州李芏巍物流策划机构承担全程策划(从项目调研、立项、建设、招商、管理至成功运营全程策划服务)，就走出了物流园区项目动辄投资过亿元的误区，这对物流园区理论研究和实践研究提供了题材和思路。项目题材：闲置的仓库寻出路；利用了闲置的仓库设施改造做物流园区项目动机：创意 在改造项目上动脑筋, 创新意。策划 从个利用率低的仓库做文章，寻商机。项目背景：走出了物流园区项目动辄投资过亿元的误区。项目机遇：闲置的仓库利用率低,租用单位少；经改造做物流园区成功概率分析深入研究。研究动机：不仅给投资商交上一份满意的答卷，更重要的是通过对设施改造做物流园区探索一条新路子。项目依据：由于一次性包租这么大的面积，租赁期按国家法定限期。由于租用时间长，通过谈判，达到预算的价位，项目条件：租用时间达到一定长度，改造投资新增部分留给房东。谈判技巧：通过谈判技巧，租期长租金定价自然下降，为当时当地租金的三分之一，低于预算的价位。定位策划：演绎需求链与价值链完美相结合的经典项目定位：定向：专业性、物流园区定位依据：对现有资源的整合利用；香港水果和蔬菜一直靠广东供给；菜蓝子工程项目从中央到广东省、深圳市和香港特区政府都非常重视。功能定位： 针对特殊物品；水果和蔬菜；冷链物流；配送中心。服务方式：封闭管理；水果和蔬菜质量与安全；保证畅通绿色通道；保障当天入场新鲜果蔬货物24小时内实现分捡、清洗、保洁、保鲜、包装、加工、计量、分装、装车、离场、过关，抵港，交货、上市供应。特色定位：水果蔬菜物流配送专业性强；特殊物流技术条件；仓储与储运配置冷藏设备装备。客户心理分析：客户入园投资大，需要稳定的场所，入园后流动性小。战略定位：倍受两地政府高度重视；菜蓝子工程；绿色物流；农副产品物流。方向性、整体性、全局性定位：粤港两地政府非常重视；符合投资政策；符合投资方向。目标定位: 水果和蔬菜配送中心。目标客户定位：内地与香港两地果蔬批发商；内地与香港两地果蔬经营商；内地水果和蔬菜供应商；从事果蔬配送的物流企业。服务对象定位：香港、深圳果蔬采购商；香港、深圳各大商场、酒店、水果批发市场采购商、经营商。运作定位：做出特色、专业、 配送中心广告定位：独特形象，独树一帜， 广告词定位：这个市场好；这个市场兴；这个市场旺广告评价：勿需过多特别说明，简单明喻。推广策略：花小钱 ，办大事 ，投资少，回报大，见效快。推广策划：1.临时性巨幅广告2.宣传资料3.初步效果4.固定广告限制策略：限制普通的货运、货代、仓储、物流公司驻场经营；限制普通的快件、快递公司驻场经营；限制普通商品经营户驻场经营。分析：普通的货运、货代、仓储、物流公司、快递公司、普通商品经营户接受不了高房租；严禁入场经营户一家独大。限制理由：保持专业性布局；保持整体布局；保持驻场经营户高投入、高收益，园区才能实现高效益。招商定位：1.信息传播、网上传播；2在大型专业会议上进行宣传；3.将潜在目标客户接到现场；4通过客户向潜在客户传递信息“攻心”策划：组织已入场客户的联谊会，交流沟通，听取意见，“礼轻仁义重”派发能让外部人看的见的礼品。运作定位：经济实惠；充分利用资源。运作功能：向社会提供专业服务时段定位：具人气 ；活跃 ；满场 ；旺场 全部实现6个月/单位时间市场培育定位：满场 ；旺场； 6个月/单位时间时限定位：限定时间为6个月/单位时间拓展定位：培育市场 ，招商下功夫模式定位： 量身打造运营模式 生存定位： 限定一定长度生存考验时间；10月/单位时间市场定位：以向香港供应为主；深圳供应为辅的配送中心；满足市场需求的特点。功能定位：向香港供应水果蔬菜的配送基地之一投资定位：改造工程 投资策略：利用了闲置的仓库设施； 节约开发成本，风险小，时间快。当年投资，当年受益。投资规模定位：1.花较少的钱在原仓库进行改造，利用空间高度，改造成二层，即增加面积、又增加收入；2.原仓库租赁满场后在空地上建二期；3.租赁满场后再新建办公室,公寓房。投资效果：当年投资，当年见效，当年收益，专家定位： 引领项目实战运作专家的价值定位： 助力项目风险最小化，成功最大化发展定位：成功运作一定长度时间再寻场地发展；再发展规模为现规模2-3倍。价值定位：具效益；符合市场需求；改造工程比开发建设工程投资节省。绩效评估： 1）每平方米租金为当地综合类物流园区的N倍，为改造前原租金N倍；投资收益是综合类物流园区的N 倍率；2）投资回报是综合类物流园区的N倍率；3）改造工程比开发投资节省大量的人力、财力、物力、精力；4）改造工程在实战应用中取得良好的成果。经济指标、经济分析、经济评价 ：投资规模小：单位/万元/三位数；投资时间短：单位时间/月；投资回报率高：投资N倍；投资回报快：单位时间/月效果评价：投资、经营、消费、管理、政府个个满意项目综合指数测评： 项目投资人满意度 ： 物流园区开发想要成功定位策划是关键物流园区定位策划的准确与否，关于物流园区做什么、为谁做、怎样做的大问题，关系到物流园区的组织设计、经营模式、服务方式设计的大问题，关系到物流园区经营是否成功的大问题。因此在进行物流园区开发规划时，投资商特别需要关注其定位策划的科学性。