湖北某市房地产市场调研报告.doc

目录第一部分 前言3一、调研目的3二、调研范围及方法4第二部分 调研分析5第一章 宏观环境5（一）城市概况5（二）自然资源8（三）宏观经济环境9第二章 房地产市场15（一）全国房地产形势分析15（二）京山县房地产市场运行状况23第三章 地块分析27（一）区位分析27（二）地块概况28（三）SWOT分析32第四章 商业竞争分析34（一）京山商业现状调研34（二）三个综合性商业个案53（三）京山城区商业规划54（四）项目商业价值判断58第五章 住宅业主问卷调研62（一）受访者基本资料62（二）受访者置业特征63（三）价格敏感度及付款方式70（四）信息渠道72（五）消费者问卷调查结论72第六章 商铺业主问卷调研74（一）基本资料74（二）市场预期与商铺经营要求74（三）价格敏感因素79（四）信息渠道81（五）商铺问卷调查结论81第七章 竞争楼盘分析82（一）竞争楼盘分析依据82（二）竞争楼盘个案分析83（三）竞争楼盘调研总结112第八章 市调总结分析114第一部分 前言在接受开发商委托之后，我们从深入的市场调研着手，以科学的研究方法以及顾问公司的专业地产分析，客观、系统地收集、整理、研究、分析京山县有关数据资料，将其转化为决策所需信息，全面深入了解和掌握京山县宏观经济及房地产市场，以确保在项目开发过程中及时作出准确的定位。我们认为全面准确地把握市场是策划工作的基础，也是我们与开发商精诚合作的重要前提和保证，因此特拟定本报告，旨在通过全方位详尽的市调和分析研究为下一步策划建议提供可靠的决策论证依据。一、调研目的目的一：把握京山县宏观经济对房地产市场的影响。通过深入的分析，全面把握京山县房地产市场宏观环境及其对房地产市场的影响，分析本项目面临的市场机遇及威胁。目的二：分析并预测京山县房地产市场走向。通过多渠道的市场调研，全面分析及预测京山县房地产市场整体现状及走向。目的三：分析京山县目前住宅市场，为项目定位提供依据。通过深入的实地调查，全面分析京山县住宅市场同性质楼盘的整体现状及发展趋势。目的四：分析项目主要竞争对手，寻求项目开发机会。通过实地调查，对本项目的主要竞争对手进行深入研究，分析其优势、劣势、成功或失败原因，为项目提供借鉴并寻找市场的差异点。目的五：挖掘项目优劣势。透过对项目所处区位、项目地块的调研，挖掘项目的优劣势。结合竞争对手分析，找出项目的特质，从而发掘项目的相对优势，以制定鲜明的策划路向。目的六：把握目标客户群的消费心理。了解掌握目标客户群体的组成特征、地域分布以及心理偏好等各方面共性，为制定项目的销售策略以及营销推广策略提供市场依据。二、调研范围及方法Ø 京山县宏观经济背景调研媒体、年鉴资料、网上收集各类年报数据、政府部门走访Ø 京山县在售中高档楼盘调研实地踏勘Ø 京山县消费群消费行为调研问卷法Ø 项目地块调研实地踏勘第二部分 调研分析第一章 宏观环境（一）城市概况（1）区位及简介京山县位于湖北省中部。地处大洪山南麓，江汉平原北端。跨东经112°43113°29，北纬30°4231°27。周边县市有：东面为安陆、应城，南面为天门，西面为钟祥，北面是随州。京山东西横距75公里，南北纵距86公里，总面积3520平方公里（含屈家岭管理区、太子山林场），占全省总面积的1.78%。京山全县总人口64万，下辖14个乡镇。（2）交通 铁路：长荆铁路过境。公路：省道汉（口）宜（昌）、皂（市）当（阳）、应（城）随（州）、安（陆）京（山）公路呈“丰”字型贯穿全境，武（汉）荆（门）和随（州）岳（阳）高速公路交汇于工业新城东南12公里处。一个小时左右车程范围可达武汉、宜昌、襄樊、岳阳、随州、荆州等大中城市。县乡（镇）公路主要有京绿线（京山至绿林公路）、客店至排落河公路（京山段）、双河到曹武公路、京山至王宝公路、坪坝至客店公路（京山段）、京山至石龙公路，公路等级为三级标准。航空：武汉天河国际机场距京山120公里，1小时左右可抵达。宜昌三峡国际机场距京山180公里，一个半小时可到达。水运：武汉港对外籍船舶开放，常年通航5000吨级以上远洋货轮，距京山120公里，1小时左右可抵达。（3）历史文化 屈家岭文化遗址及大洪山新石器时代的“屈家岭文化”遗址，是国家大洪山风景名胜区的一部分。大洪山风景区境内的空山洞被誉为“鄂中第一洞”。汤堰温泉为省重点自然保护区。丁家冲、八字门、小焕岭等地是抗战时期鄂豫边区的重要根据地。4000多年前的屈家岭文化，苏家垄文化和1900多年前的绿林文化世代流传于长江中游地区，成为中国古老文化的代表之一。其中由新市（即今京山）人王匡、王凤领导的绿林起义，是我国历史上继秦末陈胜、吴广起义后的第二次大规模农民起义。鸦片战争以来，京山人民在反抗帝国主义、封建主义、官僚资本主义的斗争中，前赴后继，作出了不可磨灭的贡献。1911年由刘英、刘铁在永隆河地区组织1500多民众响应武昌起义；1925年，在武汉求学的袁传鉴、刘素珍、张国兰（张文秋）等受董必武、陈潭秋派遣，回京山组织领导了以打击土豪劣绅、铲除贪官污吏、推翻封建制度等为主要内容的农民运动，京山成为湖北七个“农运”先进县之一；1931年10月，中国工农红军第三军领导机关和湘鄂西苏维埃政府襄北代表团进驻京山雁门口田家门楼，在这里建立了京山县苏维埃政府；1939年，李先念、郑位三、陈少敏、陶铸、任质斌、杨学诚等立足京山，指挥了武汉外围敌后抗日武装斗争。（4）气候特征京山县属北亚热带季风气候区，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒；光照充足，热量丰富，间有冷害；雨量充沛，但分布不匀，常有旱涝发生；气候年差较大，年平均气温16.3。中部新市镇月平均气温7月最高，28.2；1月最低，3.1。极端最高气温40.3，极端最低气温-6.2。山地、平原温差明显，年平均气温南北相差1左右。无霜期，南部243天，中部234天，北部223天。夏季受热带海洋东南季风影响，高温多雨；冬季受大陆反气旋影响，干燥寒冷。因海拔高度不同，南北气候稍异。日照年平均1978.82012.8小时，年太阳总辐射量108110千卡厘米，年均降雨10201150毫米，4145的雨量集中在夏季。光热丰富，降雨充沛，雨热同期，具有发展农业的优越的气候条件。（二）自然资源京山物产丰富：国宝桥米，驰名中外；燕牌香菇，远销海外；对节白蜡，有活化石美名；“中国甘栗”（板栗）美味可口；白花菜、葛粉风味独特。京山独特的自然风貌，厚重的文化底蕴，浓郁的风土人情，丰富的名特产和诱人的美味佳肴，使其成为观光游览、觅古猎奇、漂流探险、娱乐休闲和科学考察的绝好去处。3520平方公里的灵山秀水中，分布着200多处景点。京山的旅游业发展迅猛，配套设施日渐完善，综合接待能力明显提高。京山温泉属国内罕见的中高温性含氡双料保健温泉，日出水量达6000多吨，水温可达74摄氏度。为利用这一独特的温泉资源，京山以山地温泉为核心依山建起了集客房、餐饮、会务、娱乐、休闲等多功能于一体的现代综合型温泉度假村，日接待游客3000人次。（三）宏观经济环境（1）全国宏观经济发展态势n 2011年上半年中国经济总体运行态势良好据统计，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%，其中一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。上半年，城镇居民家庭人均总收入12076元。其中，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长7.6%；农村居民人均现金收入3706元，同比增长20.4%，扣除价格因素，实际增长13.7%。n 内需扩大无力，经济结构调整尚未有力推进上半年，社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。6月份，社会消费品零售总额同比增长17.7%，环比增长1.38%。观察近年来的社会消费品零售额，呈现稳定增长，但一定程度上也反映了内需扩张无力的现状。反观近年固定资产投资的上涨幅度均超过20%，仍然保持较快增长，2010年全社会固定资产投资278140亿元，同比增长23。8%。2011年上半年，全国城镇固定资产投资124567亿元，同比增长25.6%，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。仅看2010年1-11月的社会消费品零售总额增长幅度就低于1-11月的固定资产投资增速。可以说中国经济结构的转型调整尚未有力推进。n 通胀成为经济显疾，政府加紧管理流动性问题CPI持续16个月走高，6月份同比上涨6.4%，上半年PPI同比上涨7.0%，6月份同比上涨7.1%。CPI和PPI双双处于高位，国内通货膨胀压力明显。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。央行年内三次加息，说明通胀问题已经不是经济隐患而是显疾。政府已经下决心启动加息通道控制通胀压力。央行自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。今年以来，央行已3次上调存贷款基准利率共0.75个百分点，目前金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。上半年人民币贷款增加4.17万亿元，6月末人民币贷款余额同比增长16.9%。6月末，国家外汇储备余额为31975亿美元，同比增长30.3%。上半年人民币存款增加7.34万亿元，同比少增1846亿元。 上半年新增贷款持续高位，说明当前信贷需求依然稳定，预计下半年，信贷将继续保持平稳增长，预计达3万亿3.2万亿元，全年信贷投放将增加达7万亿7.3万亿元。n “十二五”规划明确未来五年经济计划“十二五”把保持经济平稳较快发展作为一项重大任务进行了专门阐述，强调要加强和改善宏观调控，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强针对性和灵活性，提高宏观调控的科学性和预见性，把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，加强各项政策协调配合，促进经济平稳较快发展。其中重要的几点是坚持扩大内需，充分挖掘我国内需的巨大潜力，着力破解制约扩大内需的体制机制障碍，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面；调整经济结构，确保价格总水平基本稳定，就业持续增加，国际收支趋向基本平衡，增加城乡居民收入，努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，低收入者收入明显增加，中等收入群体持续扩大，贫困人口显著减少，人民生活质量和水平不断提高。n 全国宏观经济发展态势及未来走势2011年我国依然面临着CPI持续走高，国内通胀压力加大，PPI震荡上扬，国外输入性压力加大等等问题。当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较多。下阶段将继续宏观调控，确保CPI稳定或下降来抑制通胀的压力，控制物价的上涨，促使经济平稳较快发展。另一方面中国经济的三驾马车中，内需仍然未成为主导动因，中国的经济结构调整、经济发展模式转型将是未来政府抓经济的一大重心。根据中央经济工作会议精神，2011年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，保持经济平稳较快发展，总体稳定是目标。展望2011年，这是第十二个“五年计划”的开局之年，政府已经多次强调扩大内需，推进农业现代化，加快现代化进程等，有理由相信在这开局之年，政府会采取多种措施，确保经济运行良好。（2）京山县国民经济发展状况十一五期间，全县地区生产总值从56.6亿元增长到145亿元；人均地区生产总值从8918元增长到25398元；工业增加值从17.2亿元增长到72亿元；地方财政收入从2.94亿元增长到7亿元，地方一般预算收入从1.65亿元增长到3.89亿元；固定资产投资从18.75亿元增长到102亿元；社会消费品零售总额从25.04亿元增长到59亿元；城镇居民人均可支配收入从6531元增长到11800元，年递增12.6%；农民人均纯收入从3746元增长到6700元，年递增12.3%。 1）国内生产总值2009年京山地区生产总值达到122.34亿元。2006-2010年京山GDP从64亿元增加到145亿元。2）城镇居民收入2009年城镇居民人均可支配收入10554元，同比增长10.1%；农民人均纯收入5991元，同比增长11.7%。2010年城镇居民人均可支配收入11800元，年递增12.6%；农民人均纯收入6700元，年递增12.3%。3）固定资产投资平稳较快增长近几年，京山县固定资产投资额迅猛增长。2010年固定资产投资额已达到102亿，同比增长41。4）社会消费品零售总额持续上涨2009年京山县社会消费品零售总额为48.1亿元，其中零售行业销售额40.9亿元，2010年已达到59亿元。5）旅游市场较为活跃京山旅游市场游客量实现了大幅增长。全县接待游客人数从2006年的75万人次增长到2009年的202万人次，旅游综合收入从2006年的2.2亿元增长到2009年的8亿元，年均递增39.3%和54.1%，2009年，京山荣获“全省旅游发展先进县”称号。2010年1月至8月，京山共接待游客222万人，实现旅游综合收入8.79亿元，同比分别增长72%、80%。据统计，2011年上半年全县接待游客242.78万人次，创旅游综合收入13.97亿元，同比分别增长54%、62%。今年“五一”小长假期间京山共接待省内外游客8万人，实现旅游收入3200万元，游客人数同比增长20%，旅游收入同比增长37%，旅游接待数量和质量与平日相比有明显提高。本次小长假期间，京山旅游呈现三大新特点：一是出现外国入境团，由法国、俄罗斯、瑞典等组成的50多人非英语国家入境团来京山踏青休闲，成为景区一道靓丽风景；二是自驾游出现井喷态势。小长假期间，来京山自驾游的游客占接待总量的60%以上。其中，湖南华天国际旅行社发起了有50余辆自驾车的“绿林山之旅”，县城、景区更是随处可见来京山打网球、漂流、拓展训练的自驾游客；三是省外游客不断增长。武广高铁贯通了湖南、广东等地至京山的旅游“绿色通道”，拓展了京山旅游市场。6）财政收支增长较快在2011年上半年全县规模工业总产值、增加值、销售收入、利税分别达到176亿元、56.5亿元、171亿元、11.9亿元。截至六月底，全县地方财政总收入完成48747万元，占年计划的61.6%，同比增长53.1%；地方一般预算收入完成34221万元，占年计划的65.2%，同比增长55.6%，确保了双过半任务的超额完成。其中财政部门完成地方财政总收入8516万元，占年计划的60.8%，增长53.2%。n 京山县国民经济发展状况小结及“十二五”规划2011年上半年，京山全县经济发展平稳，总体表现良好。未来五年，京山县将以“一区三园”为平台，推进招商引资和项目建设，打造机械、桥米、畜禽、矿业四大百亿产业集群；着力培育新兴产业，发展休闲旅游，商贸物流等低碳产业。京山借助自身所有的轻工机械、国宝桥米、温泉、中国网球之乡的资源优势，将其打造成武汉城市圈装备制造业配套基地、消费品工业生产基地、优质农副产品生产加工基地、生态旅游度假基地，使之与武汉对接。同时京山也将借助独特的温泉资源优势，成为武汉的后花园。第二章 房地产市场分析（一）全国房地产形势分析1、2011年上半年全国房地产运行状况概要n 房地产开发投资额维持较快增长，但增速放缓趋势十分明显。2011年16月，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，增幅比1-5月下降了1.7个百分点。由上图可以看出，2011年上半年全国房地产投资总额持续上涨。2011年6月全国房地产开发投资总额为7513亿元，比5月份增长2116亿元，比去年同期增长1683亿元。2011年上半年房地产开发投资与上年同期比较与2010年上半年相比，本年度上半年各月全国房地产开发投资额均高于2010年同期，但同比涨幅基本低于2010年，且呈下降趋势。n 新开工面积增速放缓，竣工面积总体呈上升趋势。2011年上半年新开工面积达9.9亿平米，同比增长23.6%。6月份新开工面积2.3亿平米，环比和同比分别增长了21.0%和22.8%。2011年上半年商品房竣工面积2.8亿平米，同比增长12.8%，增长趋势比较缓慢。n 商品住宅价格平均涨幅明显缩小，房价环比下降城市个数增多。从70个大中城市房价变化的个数来看，2011年上半年，房价环比下降和持平的城市有所增加。同比来看，上半年同比涨幅回落的城市个数均维持较大数量。另据中国指数研究院数据显示，2011年1月5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到初步遏制。2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平米，环比5月上涨0.41，其中75个城市价格上涨、25个城市下跌。环比涨幅在1以内的城市数量共有73个。n 信贷持续收紧，利用外资和自筹资金增速较快，显示开发商资金压力加大。2011年1-5月房地产企业开发资金来源32340 亿元，同比增长18.5%，符合预期。其中国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486 亿元，增长30.9%。其他资金13785亿元，增长14.6%。其中1-4月份定金及预收款6449 亿元，增长23.1%。个人按揭贷款2753 亿元，下降6.8%。n 2011年土地市场相比2010年明显冷清不少，开发商拿地更加谨慎，土地成交楼面均价同比下跌。2011年上半年土地市场一直处于较为冷清的局面，1-6月全国130个城市共推出土地11706宗，推出土地面积54260万平米，同比增加12%；其中住宅类用地3495宗，推出面积19463万平米，同比减少15%。保障性安居工程推出16476.92公顷，同比增长24%，增速明显，确保了保障性住房项目建设用地。在成交方面，1-6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平米，同比增加24%；其中住宅类用地2854宗，成交面积16179万平米，同比减少6%。在价格方面，2011年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场，成交价格非常理性。1-6月，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，同比下跌5.5%。130个城市成交楼面均价为1061元/平米，同比下跌13%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。随着宏观经济的持续向好，房地产调控政策的“组合拳”作用得到有效发挥，“新国八条”把限购推向全国，并上调了二套房贷，而后又实施三次加息，开发商拿地更加谨慎，土地市场呈现逐步稳定、回归理性的良好发展态势。土地供应量稳定增长，房地产楼面价格逐渐回落。反观2010年，开发商拿地热情高涨，各城市土地出让金屡创新高，各类用地均有较为明显的增长。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70%，实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105%。n 6月份房地产开发景气指数创年内新低，释放市场低迷信号。2011年上半年一线城市商品房销售持续低迷，市场整体热度下降。全国房地产开发景气指数为101.75，创年内新低。2、未来房地产市场发展背景因素国务院总理温家宝2011年7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势。会议研究表明将继续加强房地产调控工作。目前，我国经济运行中出现的一些新问题、新情况，主要表现在：物价上涨压力依然较大，中小企业融资难，一些地方电力供求矛盾加剧，一些企业生产经营出现困难。受制于国内外环境十分复杂的经济背景，特别是通胀居高和经济增速下降这两个自相矛盾的经济现象交织在一起，使得宏观调控政策出现极端两难选择。现在既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动，实际上要做到这一点非常之难。一些专家、房地产业界人士大肆夸大楼市的调控对经济的影响并且以此为借口呼吁放松楼市调控的声音一浪高过一浪。对此，社会各界开始担心：未来会不会因为经济增速出现大的波动而放松房地产调控政策，恢复房地产对经济的非理性、泡沫式的虚幻拉动力，使得房价再次出现报复性、非理性上涨。在这次会议上温家宝尖锐的批评：“有的城市调控力度有所放松”，这就释放出不会受任何干扰从严从紧调控房地产的明确信息，会议提出了更严厉的房地产调控政策：新国五条。新国5条明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关的政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购措施不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市。同时，新国5条重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，加大保障性住房建设，遏制房租过快上涨等等。3、新国五条具体内容（1）严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。（2）完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。（3）继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。（4）认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。（5）规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。4、2011年上半年陆续颁布的加强版政策Ø 央行年内三次加息 2011年7月6日晚间，中国人民银行宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存贷款基准利率分别升至3.5%和6.56%。这是央行今年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。Ø 住建部上调个人住房公积金贷款利率从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。Ø 确保千万套保障性住房用地供应 国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，会议强调的是：一定要防止个别地方政府在1000万套保障房的建设上耍花腔，比如：6月初保障房开工不到三成，社会各界、各类媒体予以曝光，中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。而截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。时隔不到一个月，开工率惊人的高。5、未来房地产发展趋势判断从政府不断出台的对房地产市场的调控政策来看，下半年放松调控的可能性不大，未来的房地产市场将会逐渐趋向于理性。由于信贷紧缩，一些中小型的房地产开发企业，将会面临贷款难、融资难、以及贷款放贷时间长等问题，因此下半年中小型房地产企业的资金压力较大，为此开发商可能会在下半年靠促销商品房来回笼资金。正是基于这些基本判断，市场上涌现了较多房价可能出现拐点的声音。（二）京山县房地产市场运行状况2011年1-7月京山县商品房销售表1月2月3月4月5月6月7月商品房（套）337259571254139373280住宅（套）279242555238136367277商业（套）313148363车库（个） 542120002011年1月-7月中旬，京山商品房销售总计2213套，其中住宅销售1994套占90.1%，商业销售50套。商业及车库销售总量均较小。1、从经济发展角度来看，京山的房地产市场将进入快速发展阶段2010年，京山县GDP达到145亿元，人均GDP已达到25398元，折合3751美元（按2010年美元对人民币平均汇率6.77计算）。2011年，人均GDP若按8增长计算，今年京山的人均GDP将达到4000美元以上。京山的房地产市场将进入快速发展阶段。2、京山县人均购买商品房面积较低2010年京山县总人口64万，其中城镇人口30.29万，县城区人口16万。据统计2010年京山县城区商品房销售总量为242303平方米，则年人均购买商品房为1.52平米。对于一般人均GDP达到4000美元以上的城市来说，年人均购买商品房一般应该在2平米以上。2011年，京山的人均GDP将突破4000美元，人均商品房购买量尚存较大空间。3、京山县近年房价不高，处于合理水平2010年京山县城镇居民人均可支配收入11800元，以每户3.39人计算，户均全年可支配收入40002元，商品房成交均价为2500元每平方米，可以得出京山县目前的房价收入比是6.25：1。一般而言，中西部地区中小城市居民可承受的房价收入比的合理范围是7至8倍，说明京山的房地产价格还是处于一个合理水平。4、城乡居民人均存款额较高2010年京山县存款总额86.5亿元，平摊64万总人口，人均存款13515.6元。以每户3.39人计算，户均存款45817元。5、居民消费偏好项目组在与京山县房管局领导的访谈中得知，目前京山地区100-120平米的三房户型比较受欢迎，占销售总量的80左右。两房户型约占10。6、计划出让土地宗地编号面积（平米）容积率出让年限地址用途备注（2010）G022号15682等于140京山县原种场汤堰分场住宿餐饮（2010）G120号35455等于140京山县原种场汤堰分场住宿餐饮（2010）G123号19291等于3.270京山县新市镇京源大道其它普通商品住房用地其中商业建筑面积1674平米（2010）G131号95764等于1.870京山经济开发区其它普通商品住房用地其中商业建筑面积3万平米（2010）G012号2480等于1.870京山县三阳镇绿林路其他普通商品住房用地商业建筑面积占总建面3%（2010）G076号1333等于0.640京山县杨集镇杨集南路批发零售（2010）G078号270等于570京山县绿林镇万福路其他普通商品住房用地（2011）G09号11083等于1.870京山县雁门口镇建政路住宅用地中低价位、中小套型普通商品住房用地面积不低于总用地面积的70%（2011）G06号1327等于2.270京山县罗店镇清风路立志巷住宅用地商业面积占总建筑面积42%（2011）G07号9342等于1.870京山县罗店镇罗马风情街住宅用地商业面积占总建筑面积19%（2011）G31号1620等于3.89570京山县三阳镇绿林路南侧住宅用地商业面积占总建筑面积12%（2011）G12号4279等于3.570京山县新市镇申公路南中低价位、中小套型普通商品住房用地商业面积不大于1200平米（2011）G55号45212等于2.570京山县新市镇文峰村中低价位、中小套型普通商品住房用地商业建筑面积占总建筑面积40%（2011）G42号3129等于2.270京山县坪坝镇东岳村中低价位、中小套型普通商品住房用地商业建筑面积占总建筑面积的6%（2011）G56号4478等于2.840京山县钱场镇汉宜路南住宿餐饮用地（2011）G33号8406等于2.270京山县孙桥镇京安路北中低价位、中小套型普通商品住房用地（2011）G34号10870等于1.870京山县孙桥镇皂当公路中低价位、中小套型普通商品住房用地（2011）G11号2165等于1.870京山县新市镇友谊路中低价位、中小套型普通商品住房用地（2011）G20号3558等于1.240京山县绿林镇厂河村批发零售用地（2011）G43号2868等于270京山县罗店镇清风大道中低价位、中小套型普通商品住房用地（2011）G44号3320等于1.870京山县绿林镇万福大道中低价位、中小套型普通商品住房用地商业建筑面积占总建筑面积30%2011GP130430等于270京山县新市镇新市大道东中低价位、中小套型普通商品住房用地商服用地占10%，受9070政策限制2011P218634等于270京山县新市镇新市大道东中低价位、中小套型普通商品住房用地商服用地占10%，受9070政策限制（2011）G63号34596等于2.970京山县新市镇文峰村中低价位、中小套型普通商品住房用地其中内含批发零售用地，商业建筑面积30000.00平方米（2011）G70号100000等于1.0570京山县温泉景观大道东住宅用地（2011）G49号981等于2.470京山县罗店镇清风路住宅用地（2011）G15号1747等于1.570京山县永兴镇镇中路住宅用地（2011）G60号2540等于0.840京山县石龙镇石龙村批发零售用地（2011）G81号2157等于1.770京山县新市镇新市大道住宅用地（2011）G37号13784等于270京山县三阳镇三坪路南中低价位、中小套型普通商品住房用地宗地内批发零售用地建筑面积占总建筑面积18%备注：用地面积省略小数点后几位。该表不包含工业用地和医卫慈善用地。2010年12月份，政府计划出让土地170275平米，2011年1-6月份政府计划出让土地316526平米，其中住宅用地面积是305950平米，商业用地面积52470平米。据了解，京山县预计在十二五期间，新增城区人口15万人，需提供4万套住房。因此，政府近年可能增加土地出让力度，房地产市场将得到进一步发展，未来商品房上市量将可能逐步增加，加剧市场竞争。7、京山县未来房地产市场状况随着京山县的经济高速发展，人均可支配收入不断提高，城区人口不断增加，未来京山商品房的需求量将会不断扩大，京山房地产市场将呈稳健上升的趋势。但是由于政府大量出让土地，房地产开发加剧，未来京山房地产市场将是一个机遇与竞争并存的市场。目前，京山的商品房开发依然以住宅市场为主导，商铺销量有限。随着京山县GDP的不断增长，消费水平的不断提高，未来的商业地产的发展值得关注。第三章 地块分析（一）区位分析京山县区位优越，交通便利；东临安陆、应城，西接钟祥，南连天门、沙洋，北倚随州，有武荆（武汉荆门）、随岳（随州岳阳）高速公路，皂当（皂市当阳）、汉宜（武汉宜昌）、京安（京山安陆）、应随（应城随州）公路和长荆铁路穿境而过。本项目位于京山县城北区域，占地面积172亩。项目西北望京山火车站，西邻春风客运站和八里途客运站，西南邻县城主轴新市大道，东南接京山经济开发区，南面临新阳大道，临街面长400米左右。新阳大道是京山县新市城区“东西五横、南北八纵”道路主干网之一，道路宽敞、规格较高。本项目所处区位交通便捷，沿新市大道驱车6分钟可达老县城中心城中路，驱车2分钟可达新城区政务、商业中心的玉丰酒店附近。新阳大道往西可达钟祥、荆门、宜昌，东接京宋公路、随岳高速，往东可达应城、孝感、武汉等城市，周边省道、高速等道路架构完善。（二）地块概况1、经济指标总用地面积115075.476其中：使用面积89447.443代征道路面积25628.033建筑层数：低层、多层建筑密度36%容积率2绿地率25%交通出入口临近地块中间道路2、土地资质状况项目地块形状规则，呈矩形，地势基本平坦，有部分区域是微坡起伏，但坡度不大。地块内目前有少量待拆迁民居，杂草茂密，大型树木较少，西部及西北部有少量农家菜园，南面临路有一个小型水塘。地块西南角有部分土方堆积，但整体开发难度不大。但项目北界有高压走廊穿过，高压走廊将是本项目规划设计的一个难点。 地块内部靠近南面的小水塘 现有杂草植被 少量民居及菜田 西南角堆积的土方3、周边状况项目的北面有国宝桥米的仓储基地，东面沿新阳大道进入经济开发区有若干个企业及一个昌利源汽车交易城。项目周边一公里范围内有4-5个居住项目在售，目前成熟的住宅小区有京都花园，南面还有京山小学，新市大道再往南一公里有丰富的商业配置。可预见未来几年项目周边将形成成熟的居住环境。 项目北界围墙及高压走廊 地块内远眺西北面的京山火车站及北面山景 远眺西北面的住宅小区和金色家园 东北面的桥米仓储及住宅 沿新阳大道往东依次是八里途客运站（左图）和春风客运站（右图） 地块内远眺西南面的京都花园 项目南界的新阳大道 新阳大道往东的还建房（三）SWOT分析1、优势分析（S）u 本项目地块平整，规模较大，形状规整一体，利于规划设计及集约开发，建成之后将具有规模优势。u 项目土地基本平整，坡度不大，草本植物较多，待拆迁建筑较少，土方工程及基础工程难度不大。并且项目内的自然水塘可保留作为景观特色。u 本项目所处区域是京山县城的新城区，新市大道成为城市的中轴线。周边在售项目多达5个，1.5公里范围内可达京山的政务中心和商业中心（轻机大道和新市大道交汇），已然成为城市房地产开发的热点区域，成为政府公务员、富裕阶层等人群的购房首选区域。u 项目临近京山小学。2、劣势分析（W）u 本项目周边虽然在售楼盘较多，但是已入住的成熟住宅小区较少，特别是新阳大道以北，目前还缺少良好的居住环境和氛围，属于新城区稍偏的北界。3、发展机会分析（O）u 京山位于武汉宜昌襄樊大三角中心地带，区位交通优势明显，正在建设中的武（汉）荆（门）高速公路将武汉至京山距离拉近到94公里，进入武汉一小