淮南市商业市场调研分析报告.doc

淮南市商业市场分析目录PART1 淮南城市概况一、 淮南概述二、 淮南宏观经济分析三、 淮南零售市场状况四、 淮南房地产市场发展现状PART2 淮南市商业市场分析一、 淮南现有主要商圈二、 龙湖路商圈主要商业分布三、 龙湖路商圈主要项目基本情况PART3 淮南消费市场主要供应及需求分析一、 市场供应状况分析二、 市场需求方面分析PART1 淮南城市概况一、 淮南城市概述淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗邻合肥。东与滁州凤阳、定远县毗邻，南与合肥市长丰县接壤，西南与六安寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市颍上县，亳州市利辛、蒙城县交界。淮南全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。全市东西长78公里，南北宽51公里。淮南总人口240.9万，市区人口180万人，下管辖潘集区、田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。二、 淮南宏观经济分析1、近年淮南经济产值淮南市GDP产值自2005年至2010年一直呈现稳步上涨的趋势，只是近两年在同比递增幅度上有所下降，但从整体来看，淮南市经济发展依然始终处在一个高速发展的轨道上面，还是可以给予投资者一定的信心度。2、淮南与其他城市的横向比较经济指标合肥阜阳蚌埠滁州淮南人口（万）491884352447242（5）GDP（亿元）2702.5721.8636.9695.7603.5（5）GDP增长率（%）17.513.614.515.613（5）零售总额（亿元）839326.7269.9214.8187.2（5）人均可支配收入（元）1915812692134831336714046（2）尽管经济发展速度较快，但淮南的经济总量（GDP）在安徽临近城市中处于中下游水平，由于人口的限制，使得淮南的消费水平也比较低，然而人均可支配收入在各城市中处于前列，表明了淮南商业市场潜力巨大。三、 淮南零售市场状况消费相关指标增长趋势图年份2002200320042005200620072008200920102011销售额4814525259506718764187039916113111291714766增长率11.8%9.1%13.3%12.9%13.7%13.9%14.1%14.2%14.3%14.3%淮南零售市场主要消费特征：1、 零售市场发展迅速。2、 零售业发展处于初级阶段。3、 零售结构不均衡。4、 超市和百货公司业态占主导地位。PART2 淮南市商业市场分析一、 淮南现有主要商圈淮南主要有龙湖路商圈、淮舜商圈、洞山商圈等三个零售商圈。龙湖路商圈是目前唯一一个市级商圈，代表了淮南当今的消费水平，是目前淮南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。龙湖路商圈1、 范围：龙湖路商圈以龙湖路和人民路为纵轴，国庆路和朝阳路为横轴的“井”字型商业网络。2、 主要网点：华联商厦、新百百货、家乐福、商贸文化广场、商之都、龙湖路1号、百大购物中心等。3、 特点：龙湖路商圈无论从规模上还是人流上，都是淮南最先进的商业群，拥有多种步行街、百货、超市等多种业态，经营档次高，客户范围涉及全市及外地，吸引了大量的消费者，现年销售额达80亿元，目前龙湖路商圈仍处于上升期，前景无限。淮舜商圈1、 范围：淮舜商圈是以淮舜路为纵轴，以淮滨路、青年路和香港街为横轴的“丰”字型商业网络。2、 主要网点：大润发、红府超市、金太阳广场、金湾名街等。3、 特点：淮舜商圈处于老城区中心区，主要有超市和一些沿街商业网点，已经形成了特色文化传统商业和装饰建材一条街，但档次较低，业态混乱，缺乏主题，属城市次级商圈。洞山商圈1、 范围：以陈洞南路为纵轴、东山路为横轴的“十”字型商业网络。2、 主要网点：华联商厦。3、 特点：靠近高校和淮南矿业集团，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。二、 龙湖路商圈核心区域及主要商业网点分布三、 龙湖路商圈典型商业网点概况（一）百货店1、华联商厦华联商厦位于龙湖路与朝阳路交叉口西北角，是淮南目前最具领导地位的百货公司，但管理水平相对落后。商场经营面积12300平方米，是中低档次综合性百货公司，年销售额约4.5亿元。商厦共七层，负一层为华联超市；楼层业种主要品牌经营状况一楼珠宝周大福、上海瑞宝、周大生、上海老庙、上海老庙黄金、三星地质优化妆品DHC、欧莱雅、佰草集、韩国爱丽、羽西、雅诗兰黛、Dior、sooryehan、香奈儿、Olay良皮鞋鳄鱼恤、金利来、BOOS、Playboy、森达、百丽、goldlion、富贵鸟、奈茵诗 良名表瑞士梅花表、瑞士天骏表、瑞士英纳格、诺曼纳、CASIO、瑞士美度表、格雅表、非雅达、帝驼良二楼男装利奥纳多、鄂尔多斯、老爷车、Playboy、caser、mongut、goodluck cladius、法撒、波司登（大面积）、雅戈尔（大）、洛兹、爱登堡、博士,邦尼、罗兰丹顿、步森、卡洛奇、九牧王(两家店) 、GXG、旗牌王、蒙卡奇亚、G丨Y、银色保罗、杰凡尼、杰克琼斯(大规模) 、buloca、周织、BOSS、卡丹路优三楼女装哥弟(大) 、阿玛施(大) 、EP(大)、声雨竹(大) 、福太太、影儿(大) 、北极熊、莱迪雅、名典屋、sierli.collection、伯妮斯茵、粉红玛丽、亨奴、巴地娅、DOLAND、天轩、般努尔、莱次、炫日、ELLASSAY、NAERS、依佈、LA chapelle、慕天姿、威兰西、逸阳、季候风、E.land、VERO moda、snoopy、only、lile、若雨 良四楼运动装耐克、阿迪达斯、骆驼、雷速户外、361度、彪马、特步、天伦天户外、李宁、北脸良床上用品宝缦家纺、富安娜、花雨伞、博洋、恒源祥、莎鱼、橙杏、恐龙、爱死普瑞特针织内衣针织内衣：雪竹（男女睡衣，针织品）、欧林雅生态竹纺、依莱姿（男女睡衣，针织品）、春竹男女装、艾斯黛梦女装、锦族花蒂、歌帝男装、梦特娇女装、恒源祥男装、米皇男女装、斯维特男女装、猫人女装羊绒羊毛海尔曼斯、天山羊绒、恒源祥羊绒、鄂尔多斯、企鹅羊绒、帝王羊绒居家用品大自然家具、TAYOHYA居家用品（台灯、摆饰、玻璃瓷器等）五楼电器（三星、苹果、等）、步步高复读机 格力 海尔 长虹 科龙 海信 美的 创维 海信 美的 赛亿 容声 晶弘 美菱类 BOE MALATA. LG. TCL东芝 夏普 海信 联想 创维 同方 长虹 海尔 飞利浦 康佳 三星 数码类 佳能 卡西欧 索尼九阳 格兰仕 苏伯尔 荣事达、按摩器 电话 风扇。文具类：得力文具联想、 戴尔 翠丽达珠宝诺克斯 AO史密斯 哈佛欧万和 光芒 好太太 海尔 阿里斯顿 华帝 、三星 东芝 卡萨帝LG海尔 赛亿 美菱 威力 小天鹅 东芝 西门子 三星 三洋LG一般六楼儿童用品耐克、 好孩子、 皇家宝贝、 好孩子童车 、青蛙王子、 红黄蓝、 凡兜童装、 娃哈哈、 361、 贝恩宝、圣拉途童鞋、美勒贝尔羽绒、 红孩儿、玛米玛卡、 梦特娇童鞋、 爵士兔。红双喜体育用品 好宝贝 手工坊 玩具 乐园 时代假发 清华小博士太阳能 进口衬衫 罗蒙2、大金新百大金新百购物中心位于龙湖路与朝阳路交叉口东北角，是由安徽福源珠宝首饰有限责任公司和安徽金龙投资有限公司共同精心打造的大型现代化购物中心，是收购原胜发大厦后，经过重新装修和资源整合，于2006年12月9日开业，2008年元月26日二期项目扩建成功。营业面积约24000平方米，是中低档次综合性百货公司年，销售额约1.5亿元。楼层业种主要品牌经营状况一楼珠宝爱迪尔，上海亚一，明牌珠宝，四福珠宝，三星地质，国翠源，上海亚一金店，金茉莉琥珀优化妆品佰草集，悠莱，自然堂，LOREAL，嘉媚乐，路花浓，丸美，韩后，屈臣氏，蓝秀，olay，maxfactor良皮鞋playboy，montagut，鳄鱼恤，骆驼，nellen，bulltitan，木林森，意尔康，蚂蚁城，米而奇，红草帽，爱旅儿，吉尔达，哈森，caretlo，皮尔世绅，男主角，达芙妮，josiny 良名表落西尼，雷诺，citizen，瑞士英纳格，瑞士梅花表良二楼男装男装，ALT，C.A.C，wolf.zone，诺奇，九鹿王，playboy，鸭鸭，骆驼，美特斯邦威，阿迪达斯，七匹狼，toread，威鹏，悉尼亚，杉杉，威纳王，九牡王，渡森，雅鹿，亚戈尔，培罗家，leonardo，inda（大），梦特娇（大），罗蒙，布森，才子，恒元想，波仕名奇，太平鸟，爱登堡，爱夫杰尼，虎豹男装，琴曼，麦克麦迪，telent，ERQ，狼道，优三楼女装少淑装：verpmoda,达衣岩，艾格，ES，LINCTES，UKFAFHION，DETREE,秋水伊人，茉莉坊，莎米尔，自由秀，TANGY，维艾，声雨竹，高氏杰，台秀，拉夏贝尔，伊雨菲，杰施，LAGOGO,三彩，飘蕾，太平鸟，婉旬，浪漫宣言，素言，伊泰莲娜，天堂伞，歌迪丝，衣登，菀草壹，村上春，零典 良四楼女装雪丹枝，弗，诺菲妮，衣典，七麻，寇玲，风笛，伊佩佳人，鸭鸭，圣丝帛尔，诗织，BANUER，FELAREISH,兰开夏卡尔丹，床品：富安娜，恒源祥，井，OK太空枕，凯盛家纺，顶，洁丽雅，梦洁家纺，富玖科技家纺，内衣：鹿王，帕兰朵，七匹狼，曼诗婷，好波，HSIA，逸兔，三枪良五楼电器LG，海尔，西门子，格力，美的，飞利浦，创维电器（电视、冰箱、空调、电脑、小家电）一般。3、商之都安徽商之都位于商业街龙湖路中段、商贸步行街对面，处于核心商圈内，项目占地约面积10000平米，总建筑面积约70000平米，年销售额约1.5亿元，其中：地下一层面积约为5000平米，为设备层及大型停车场；1-5层为商场，建筑面积22000平米；6-30层为两幢高层住宅，建筑面积约48000平米，商场为中档次的综合性百货公司。楼层总面积（）业种主要品牌经营状况一楼4400珠宝老庙，金伯利，戴梦尔，周大福优男鞋LEONARDO、沙驰、皮尔卡丹、金利来、骆驼、木林森、奥康、梦特娇良化妆品欧莱雅、羽西、玉兰油、清妃、露华浓、美宝莲、ZA、资生堂日化良女鞋哈森、菲柏丽尔、卡琳、米兰春天、百丽、康莉、达芙妮、纤纤妙语良钟表罗西尼，杜朗，天梭，梅花良二楼4400女士休闲Lady201、三彩、宝贝双星、M2、艾莱依、玖姿、敦奴、路逸沙美、艾可儿、名师路、可可尼、城市丽人、优三楼4400精品男装虎都，罗蒙，依立胜，迪迪公子，苏雅，九牧王，雅戈尔，杉杉良箱包金利来，老人头，cartelo良四楼4400休闲服饰ADIDAS、双星、耐克、特步、杰克琼斯、佐丹奴良内衣猫人、兰卓丽、鄂尔多斯、花雨伞、梦特娇、圣大保罗良儿童海尔兄弟、阳光鼠童、儿童玩具良五楼4400电器LG，海尔，西门子，格力，美的，飞利浦，创维一般床上用品凯胜，富安娜，梦洁一般4、 百大购物中心百大购物中心投资3亿元，面积2.62万平方米，是目前淮南市营业面积最大、设施最为完善的单体商场。项目设计以个性、时尚、现代为经营理念，定位流行时尚百货中心，在传统百货经营基础上，利用集团资源引进了诸多特色服务和商业业态，如超市、护肤中心、咖啡、电玩城、皮鞋美容等。楼层总面积（）业种主要品牌经营状况一楼6550超市合家福（食品、百货、日化）一般珠宝周大福、金至尊、通灵、宝庆、潮宏基优男鞋沙驰、皮尔卡丹、奥康、梦特娇、木林森等一般化妆品欧莱雅美宝莲、ZA、资生堂日化、羽西、玉兰油、清妃、露华浓、一般女鞋哈森、菲柏丽尔、卡琳、米兰春天、百丽、康莉、达芙妮、纤纤妙语良二楼6550女装、内衣影儿、娜尔斯、玖姿、敦奴、路逸沙美、艾可儿、名师路、可可尼、城市丽人、F1（幻觉）、伯柔、塞瑞娜；良美容丽研春天美容会所良三楼6550运动休闲阿迪达斯、耐克、背靠背、361度、花花公子、LEE、Levis、杰克琼斯一般精品男装迪莱、威可多、爵士丹尼、蔓哈顿、雷迪波尔、卡拉里尼、九牧王、海澜之家良茶社城市花园咖啡一般四楼6550儿童好孩子，红黄蓝、儿童乐园一般电器格力，惠而浦，美的，西门子一般(二)商业地产项目1、淮南家乐福时代广场家乐福时代广场位于朝阳中路，是淮南第一家集购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能于一体的大型商业综合体，包括地下三层和地上五层，总面积约8万平方米，家乐福超市位于三、四层。项目共计有650家商铺。商业为产权式商铺，返租三年，每年9%三年27%，租金充房款，三年后可自营也可再租。楼层售价（元/m2）面积（m2）经营范围主要品牌-1层1800017000鞋类、小商品大头鞋业、义乌小商品城1层街铺700001300珠宝、食品、眼镜、童装等通灵、吴良才眼镜、楚味占记、周黑鸭、维纳斯、巴拉巴拉、亚一金店、蝉之云等1层内铺3300010000服装、珠宝、化妆品、鞋类等中国黄金、佰草集、自然堂、ONLY、VERO MODA、淑女坊、哎呀呀、康莉、纤纤妙语、米兰春天等2层2000011000服装培罗蒙、PLAYBOY、威鹏、户外休闲、卡帝玛斯等3层1800011000服装、儿童、餐饮土大力、嘻哈涮涮锅、玛索、稻草人、摩奥、金摇篮孕婴、欢乐多、达芙妮等4层1800011000儿童、餐饮傣妹、奇乐儿等5层11000餐饮、影院顶呱呱火锅、麻辣香锅、欢乐谷游戏城、欢乐牧场、长野拉面、粥面世家、横店影视城等 龙湖路地下步行街淮南市龙湖路地下步行街位于龙湖路、朝阳路地下部分，由淮南市世博宏置业有限公司投资建设。项目总建筑面积22200m2，分割为499间30m2-70m2铺面，销售单价为20800元/m2，没有返租，项目计划于4月15日开业，目前已入驻开业的品牌主要有花花公子、真维斯、红蜻蜓、奥康、恒源祥、百斯顿、森马、康奈、美克、金狐狸、稻草人、富贵鸟、特步、乔丹、双星、金莱克、卓诗尼等，多为休闲运动类，缺少餐饮、小吃等配套，从家乐福、新天地等项目地下经营情况来看，地下步行街给市场会带来新一轮的考验。未来竞争对手海沃世贸商城 海沃世贸商城项目位于龙湖南路西侧，淮南火车站对面，建成以后，将形成一个集休闲、购物、娱乐、美食、商务、办公、住宅等于一体的超级国际化城市综合体，是淮南市重点招商引资项目，自立项以来就受到全市各界的广泛关注。项目扼守着淮南门户火车站，成熟商圈，绝对的龙头宝地，目前政府将规划打造火车站南广场，与现有的北广场组成一个市标城市生活广场，伴随着淮南市"东进南扩"战略的逐步落实，山南新区的崛起，此地必将成为新区与老城区的纽带，海沃世贸商城是淮南市重点招商引资项目，自立项以来就受到全市各界的广泛关注。项目位于龙湖南路西侧，淮南火车站对面，建成以后，将形成一个集休闲、购物、娱乐、美食、商务、办公、住宅等于一体的超级国际化城市综合体。项目扼守着淮南门户火车站，成熟商圈，绝对的龙头宝地，目前政府将规划打造火车站南广场，与现有的北广场组成一个市标城市生活广场，伴随着淮南市"东进南扩"战略的逐步落实，山南新区的崛起，此地必将成为新区与老城区的纽带，承上启下，横贯东西，财富之地，空前绝后，项目地段具备巨大升值潜力。楼层面积（m2）经营范围备注-113826.8超市、礼品、滋补、母婴用品店、数码健身18575.1化妆品、名表、珠宝、黄金、女包、租金200/月/平28323.8女装、女鞋、女包、特业租金160/月/平38323.8户外、休闲男装、男士正装、男鞋、皮具租金140/月/平48323.8餐饮、万达影城租金120/月/平58323.8饮食、健身、万达影城租金100/月/平楼层规划定位标杆品牌地下一楼大型综合超市，品牌未定一楼第一层突出品牌概念形象，体现前沿概念，品牌展示以及购物能力淮南首家苹果直营店，黑标麦当劳、太平洋咖啡，时尚主流品牌欧莱雅，DHC，悠然，亨得利钟表廊-浪琴，CK，天俊，卡西欧，梅花等国际民品二楼第二层定位立志为淮南女性及儿童打造级次最优，品类最全，最具时尚的品牌集中地，涵盖少淑女裝馆和亲子主题馆淮南旗舰店-拉夏贝尔，一线潮牌服饰集合店-大嘴猴，淮南首家专业亲自乐园-沃乐园，麦当劳黑标淮南首家三楼男士潮流时尚，运动户外，商务休闲，数码体验馆，潮流休闲品牌主题馆运动户外品牌-哥伦比亚，狼爪，阿迪，耐克，艾里斯特，潮流休闲品牌-CK，卡宾，ALT,GXG，格兰奥维，JCAKJONES，美容美发-曼都发型，数码体验馆-三星，索尼，蓝光，尼康，时尚百货-纪念日，凡人，豪享来西餐四楼特色餐饮及万达影城万达影城IMAX巨幕影厅五楼大型餐饮及万达影城 万达影城IMAX巨幕影厅世纪天成欢乐谷世界天成欢乐谷坐落于患难时龙湖路核心商圈，是淮南又一高端城市商业综合体，一站式家庭时尚假日消费及理念及欢乐一座城的体验式主题概念，已经成为高端品牌商家的必争之地，势必触发淮南新一轮商业投资热潮，多种物业满足多种需求，世界天成欢乐谷位于龙湖路27-号（龙湖路1号南侧）占地面积约6.8万平米，项目由两栋五层的商业裙楼，一栋公寓，两栋住宅，一栋办公组成，其中公寓面积从40-90不等，住宅面积从100-140不等，户型主要有单身公寓，两房两厅住宅，三方两厅两卫住宅，商业裙楼不仅有少量沿街稀缺商铺，还有购物中心绝版商铺推出，面积由20-100不等，可满足投资及经营的不同需求，欢乐谷，欢乐一座城楼层经营范围备注-1特色小吃及餐饮层高5.1米，租金100/月/平1黄金 珠宝 名表 箱包层高5.1米，租金120/月/平2服装服饰层高5.1米，租金80/月/平3孩子王层高5.1米4餐饮及中影影院层高4.7米，租金50/月/平5KTV及中影影院层高4.3米东方国际广场东方国际广场项目位于淮南商业核心稀缺地段，独占传世商脉，环宇之内再无他城，以王者之气破望淮南未来之商机，数淮南商业还看东方国际，12万方城市中心商业撼动整个淮南，打造商贸商圈跨时代消费高地，银泰百货+东方国际广场+精品公寓+高级住宅+商贸文化广场+家乐福超市+华联商厦=淮南徐家汇360度全能商铺理念，开创淮南商铺市场全新篇章。楼层经营范围备注-1大型综合超市目前租金价格，合同文本仍未出台，预计十一左右能够出台商务条件，预计明年10月份1黄金 珠宝 名表 箱包2男女精品服饰3特色餐饮4博纳影院5量贩KTV（三）龙湖中路沿街专卖店种类分析龙湖中路两侧专卖店集合了淮南最知名的服装、配饰品牌，反映了淮南现有零售品牌的进入情况，经营面积60m2-200m2。主要品牌有劲草、法派、恒源祥、报喜鸟、利郎、海澜之家、杰克琼斯、大头鞋业、亚一金店等。 （四）淮南商业特点分析通过我们对淮南商业地产开发以及商业经营环境的进一步研究，发现淮南商业环境呈现以下特点：1、 淮南商业整体处在消费档次逐步提升的阶段，年轻家庭消费、女性消费和儿童消费凸显。2、 休闲运动和时尚消费有一定基础。3、 商业市场层次不一，呈现出档次低、经营分散、主题不明确等特征。4、 从百大进入淮南经营状况来看，传统百货已被完全分割，几乎没有市场空间。5、 从几个商业地产项目运作来看，差异化、创新的市场定位和规划是未来必经之路。综述：目前淮南宏观经济快速发展，房地产投资持续升温，使得项目开发具备了良好的经济环境。虽然当地人口不多，但居民的收入水平和消费能力位居安徽前列，零售总额实现跨越式发展。今年随着国家的新一轮“限购令”、“限涨令”、“提高贷款首付比例”等政策陆续出台，在抑制住宅市场的同时，对商业地产的市场发展起了一定的促进作用。同时，淮南作为有着一定文化和经济基础的皖北重要城市，商业发展一直没能太多突破，部分项目的不成功给市场带来一定负面影响，整体商业档次低、形象差，不能抓住消费需求来完善商业市场，正在筹备的中央国际、东方国际等项目仍在走传统百货路线，缺少消费主题。但明年开业的海沃商城和世纪天成欢乐谷具备体验式消费的雏形，加大了娱乐餐饮休闲的比例是未来核心商圈的主要竞争对手。综合淮南的消费、商业环境、商业地产开发现状，我们认为，在未来的西部商业地产开发项目中，一定要抓住主题消费，特别是电影院、综合型超市，儿童、年轻家庭的餐饮、娱乐类消费，探索新的商业规划和商业管理模式，给淮南商业西部带来一次真正意义上的变革。