某房产评估市场法.doc
一、 评估技术说明1、可比实例的选择通过市场调查和向有关部门查询，收集了与评估对象类似的市场交易案例，根据相关替代性原则，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择了与待估房产相近的3个交易案例作为可比实例。2、因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合评估对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等，区域因素主要有地理位置及繁华程度、基础设施完善程度、公共配套设施完善程度、交通便捷度、环境质量及周围景观等；个别因素主要有结构、装修、楼层、朝向、成新状况等。3、因素条件的描述评估对象和可比实例的各因素说明，详见表一表一比较因素说明待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3房地产名称北京市海淀区*花园*号楼北京市海淀区新纪元花园北京市海淀区新纪元花园北京市海淀区新纪元花园所在层数13-14复式/183/186/1611/16详细地址海淀万泉河万柳居住区海淀万泉河万柳居住区海淀万泉河万柳居住区海淀万泉河万柳居住区建筑面积285.04平方米220平方米166平方米177平方米产权证是否齐全,已有或尚缺何证齐全齐全齐全齐全土地使用权性质出让出让出让出让结构形式钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构总层数（地上）18层18层16层18层总层数（地下）1层1层1层1层交易价格元/平方米485万400万430万 交易条件交易是否正常一次性付款一次性付款一次性付款区域因素地理位置和繁华程度区位优劣描述:市中心较繁华地区一般地区偏僻地区较繁华地区，位于万柳商圈较繁华地区，位于万柳商圈较繁华地区，位于万柳商圈较繁华地区，位于万柳商圈人口和物业的聚集程度描述周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、北大学生公寓等周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等基础设施完善程度水电气热等基础设施描述七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套设施完善程度学校、医院、服务等公共设施描述周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等交通便捷程度附近主要干路及物业与他们的通达情况描述。临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道离车站、飞机场距离描述离北京机场、火车站交通便捷离北京机场、火车站交通便捷离北京机场、火车站交通便捷离北京机场、火车站交通便捷环境质量、周围景观空气和噪音、周围景观等描述北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好小区的建筑密度和容积率描述建筑密度和容积率一般建筑密度和容积率一般建筑密度和容积率一般建筑密度和容积率一般区域规划地区的规划及对物业使用的影响描述区域规划为商业及居住,符合规划条件区域规划为商业及居住,符合规划条件区域规划为商业及居住,符合规划条件区域规划为商业及居住,符合规划条件个别因素临街状况临街情况及对物业使用的影响描述临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利建筑物新旧程度期房/新房/旧房2003200320032003装修条件内外装修和主要材料的描述:一般装修中档装修高档装修中等装修中等装修豪华装修中等装修设施设备户内外主要设施、设备的型号和数量两部电梯两部电梯两部电梯两部电梯房屋权利类型商品房/经济适用房/房改房商品房商品房商品房商品房平面布置平面布置的优劣13-14复式住宅，室内布局合理，居住较舒适4房2厅2卫1厨2阳台，室内布局合理，居住较舒适3房2厅2卫1厨2阳台，室内布局较合理，空间利用紧凑3房2厅2卫1厨1阳台，室内布局较合理，空间利用紧凑朝向朝南朝南朝南朝南4、进行各种因素修正（1）进行时间因素修正交易日期修正=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数。设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，估修正系数均为100/100。（2）进行交易因素修正交易情况修正系数=待估房地产的正常交易情况指数/比较实例的交易情况指数。设定待估房地产的正常交易情况指数为100，比较实例的交易情况均为正常交易，交易情况修正系数为100/100。（3）进行区域因素修正区域因素修正系数=估价对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数。（4）进行个别因素修正个别因素修正系数=估价对象个别因素指数/比较实例的个别因素指数。比较因素条件指数见表二：比较因素条件指数表 表二比较因素权重待估房地产案例1案例2案例3交易价格1.00220452409624294交易日期修正指数1.00100100100100交易情况1.00100100100100区域因素地理位置和繁华程度0.20100100100100基础设施完善程度0.20100100100100公共设施完善程度0.15100100100100交通便捷度0.20100100100100环境质量、周围景观0.20100100100100区域规划0.05100100100100加权合计1.00100100100100个别因素临街状况0.10100100100100建筑物新旧程度0.20100100100100装修条件0.2010010095100房屋权利类型0.15100100100100平面布置0.0510010010098楼层0.10100949797朝向0.20100100100100加权合计1.001009998.799.65、计算评估价格：比准价格=可比实例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数比较因素修正系数表见表三比较因素修正系数表 表三比较因素待估房地产案例1案例2案例3交易价格220452409624294时间因素（ ）/1001.001.001.00交易条件100/（ ）1.001.001.00区域因素100/（ ）1.00 1.00 1.00 个别因素100/（ ）1.011.011比准价格23632222652433724294 对调整后的三个实例的比准价格进行算术平均得到评估对象的比准价格，即：评估对象的评估单价=（22265+24337+24294）/3=23632元/平方米，取整为23600元/平方米。待估房地产评估价格=评估单价×建筑面积 =23600元/平方米×285.04平方米= 6736065.28元, 取整为6736000元。
