探讨 毛挂净交 思路提高地产市场价值.doc

探讨 毛挂净交 思路，提高地产市场价值探讨"毛挂净交"思路，提高地产市场价值海岛第二居近日，海口市国土环境资源局展开探讨，主要内容就目前全国房地产市场由低迷逐步回暖，而我市房地产价格相对偏低，有较高的升值空间的情形下，如何吸纳社会资金参与旧城改造，将"毛地"(地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，尚未获得补偿安置的土地)变为"净地"(在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地)达到开发建设条件，从而拉动消费和扩大内需。在符合国家有关土地的法律法规规章等相关政策和文件的要求下，"毛挂净交"(在"毛地"的情况下进行招拍挂形成土地交易，政府利用社会金将"毛地"变为"净地"，在规定的时间内将净地出让并交付给开发商的供地方式)的实施，既能缓解政府因城市旧城区改造所带来的资金压力，又能够降低房地产开发企业取得土地的成本，促进企业信心提升。"毛挂净交"适用范围为政府组织实施的旧城区(城中村)改造项目；政府组织实施的危旧房改造项目；政府组织实施的企业搬迁项目。它的实施前提需政府配套出台实施细则规范操作方法及其项目需纳入年度供地计划统一管理和协调。在实施过程中还必须注意以下的事项：1、做好项目前期工作。"毛挂净交"政策的执行，使交付土地的周期变长，市场较难预测，会影响到土地出让成交地价。因此"毛挂净交"的实施对政府相关部门提出更高的管理水平要求，政府相关部门需扎实做好项目前期工作，包括项目基础数据调查、片区控规的编制、确定出让地价和项目成本测算等。2、做好项目的策划包装推介工作。项目策划要求编制好片区控规、确定土地出让底价和算清开发成本，形成招商方案；项目包装是为了更好地提升土地的潜在价值；项目推介是为了吸引更多有实力的开发企业参与我市旧城改造工作，投资我市地产市场。3、挂牌前做好"毛地"签订拆迁补偿安置协议的工作。"毛地"签订协议必须约定好补偿款支付和安置落实的期限，以及相关违约责任。被拆迁户签订拆迁补偿安置协议超过80%，余下的少部分被拆迁户提出不正当理由，拒绝签订协议的，拆迁人可依照有关法律规定的权限和程序，为了公共利益的需要启动强制拆迁。4、做好土地出让善后管理工作。若因特殊原因暂时无法交付或不具备全面开发条件的已出让地块，则可通过协商按以下两种方式处理：(1)经批准并办理相关手续后，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延缓缴纳土地出让金。(2)按土地招拍挂出让时设定的条件和退款方式，还本付息退款处理。"毛挂净交"的实施可以突破政策规定的瓶颈，具有较强的可操作性，对旧城改造项目产生较大影响，并可提高我市的地产市场价值，达到保增长、保民生的重要指标。