太原房地产市场研究报告.doc

太原易居房地产研究所太原房地产市场研究报告 2009年6月本月导读2易居视点2后市走势预测2数字楼市2第一篇 市场背景篇2第一章、政策资讯2一、政策法规2二、市政动态2三、市场资讯2第二篇 市场分析篇2第一章、土地市场2一、本月公告土地分析2二、本月成交地块分析2三、重点地块分析2第二章、商品房市场2一、市场综述2二、供求关系分析2三、供应量分析2四、成交量分析2五、成交均价分析2第三章、商品住宅市场2一、市场综述2二、供求关系分析2三、供应量分析2四、成交量分析2五、成交均价分析2第四章、办公市场2一、市场综述2二、市场成交量分析2三、成交价格分析2第五章、商业市场2一、市场综述2二、市场成交量分析2三、成交价格分析2第六章、产品分析2一、产品综述2二、案例分析2第七章、市场营销篇2一、营销透视2二、媒体分析2第三篇 区域数据篇2一、小店区2二、杏花岭区2三、万柏林区2四、迎泽区2五、尖草坪区2六、晋源区2本月导读山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见公积金、建筑报批手续、小产权房屋以及行政事业收费等新规出台详情请见P9本月土地市场放量供应全月共有9块土地挂牌出让，占地面积共计159.57万平方米。详情请见P18本月商品房市场供求两旺商品房供应成交均大幅增长，供求关系紧张程度缓解详情请见P24易居视点2季度来的市场回暖，使得6月的太原房地产市场供求双方对于未来的预期发生了较为明显的变化。6月楼市，涨价的项目比比皆是。由于部分项目房价上涨过快，打压了刚性需求购房者的积极性，造成6月市场成交量有所减小。另外，由于4、5月部分项目为了达到快速销售的目的，大量将小户型产品抛售，造成6月的产品供应中出现大面积户型居多而小面积户型偏少的局面，市场产品供求失衡明显。6月太原市住宅市场整体依然处在调整期，未来市场预计仍会保持相对平稳上升的态势。我们认为，在目前的条件下，自住以及改善性需求消费者可以选择合适项目出手买房。房价在经历了本轮市场调整后，房价短期内有所下行的空间极为有限。开发商也应抓住这个难得的市场机遇尽快出货，切不可为了一时的利益盲目提价。后市走势预测6月的住宅市场，数据面上供求总量均有所提升。但是从市场实际情况来看，除了几个品牌大盘在价格有所上涨的前提下依旧保持了较为乐观的去化量，众多小盘的去化仍以中小面积户型为主。另外，由于房价的上涨，使得购房者因经济问题二无奈选择了小产权房。6月市场需求仍以刚性需求占主要地位，改善型和投资型需求有所提升，但仍未能达到较大比例。我们认为，后市仍将以刚性需求释放为主，而随着整体经济的逐步回暖，今后（3季度）如果不出现大的政策变化（如紧缩货币政策）或通胀预期可以降低的情况下，后市太原楼市的改善型需求将逐步增加。而房价将随着这部分需求的释放以及投资性需求的出现而保持温和上涨的态势。对于3季度的市场，谨慎乐观应该成为我们未来一段时期的行为依据。数字楼市2009年6月，太原市商品房供求比为1.42，供求矛盾得到缓解。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房成交均价为5196元/平方米，环比上涨4.55%。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品住宅市场供求比为1.22，市场继续呈现供不应求的局面。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品住宅成交均价为4786元/平方米，环比上涨0.69%。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规2009年6月山西房地产相关政策时间来源政策名称主要内容6月7日山西省政府办公厅山西征收农用地补偿费标准大幅提高n 山西省人民政府办公厅下发通知，在未正式出台新的征地补偿标准前，每征收一亩农用地，暂由用地单位在现行补偿标准基础上，按各县(市、区)平均征地统一年产值标准的五倍提高征地补偿费用，划入县级被征地农民社保资金财政专户，专项用于支付社保费用。n 用地单位支付的社保费用中，60%用于支付农民个人应承担的费用，40%用于支付农村集体应承担的费用。6月9日山西省建设厅山西省将专项整治非法建设项目n 山西省从6月9日起到10月31日对建设单位安全生产专项整治工作进行检查。n 本次检查将依法查处非法建设项目，坚决关闭取缔非法运营的城市市政公用企业，停产停业整顿证照不全或者存在重大安全隐患的建筑施工企业、市政公用企业和在建工程项目，加强对具备安全生产条件的建筑施工企业、市政运营企业和在建工程项目的监管，实现建筑施工安全和城市市政运营安全生产状况的稳定好转。6月10日山西省政府山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见n 调整住房公积金贷款政策。个人住房公积金贷款按照中国人民银行公布的同期同档次利率执行，最长贷款期限由20年延长到30年，最高贷款额度可根据各市房价情况适当提高；开展个人住房公积金异地贷款业务，允许住房公积金缴存人在全省范围内异地申请办理公积金贷款。n 建立建设手续限时办结，经济适用住房用地供应监管，保障性住房供应申请、审核、公示和轮候，经济适用住房价格和廉租住房租金审批4项市场管理制度。n 开展城市建成区内集体土地上房屋权属登记试点。城市建成区集体土地上建设的房屋，凡符合城市规划和土地利用规划，经竣工验收备案的，按同类地段地价补缴土地出让金及缴清相关税费，并按规定办理相关手续后，可申请办理房屋权属登记。n 规范行政事业性收费和政府性基金的收取。收取行政事业性收费和政府性基金的商品住房建设项目，在商品房预、销售后按收费标准的下限收取。6月10日太原市政府太原市非本地户籍人口租赁房屋治安管理规定n 居住证将全面取代暂住证。凡离开常住户籍所在地，到太原市居住的人员都需办理居住登记、申领居住证。n 连住五年可转常住户口。连续居住5年以上并申领居住证的，经当地公安机关审定无违法犯罪记录的，按照户籍管理规定可申办太原市常住户口。n 城中村小旅馆实行日租房管理。n 租赁人员信息进行网络管理。6月17日太原市政府房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案n 规划、监察部门将对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理。是否调整容积率指标、是否改变土地使用性质是此次检查的重点。n 明年年底前，太原市将针对容积率管理中存在的问题建章立制，进行长效管理。6月25日山西省国土资源厅关于转发国土资源部 关于深入推动保增长保红线行动切实做好土地保障与监管工作的紧急通知的通知n 从6月5日开始用三个月的时间，在全市范围内开展进一步严厉查处房地产开发违法占地建住宅专项行动。对国有土地和集体土地上的所有房地产开发建住宅在建项目进行全面的排查梳理，特别是占用耕地和基本农田的。对发现的各类违法行为一律叫停，依法依规及时进行查处，并启动共同机制，请求相关部门协助停水、停电。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市房地产相关政策密集出台。从内容上看，涉及行业政策、行政制度、房产及土地管理的诸多方面。从目的上看，体现在几个点上：1、 太原乃至山西房地产市场管理混乱程度，已经到了很严重的程度了。对于市场整顿的话题也是年年有，年年新，但年年鲜有成效。希望这次的清理、整顿房地产市场行为，能够真正达到理顺行业管理制度，保障行业健康、稳定发展，发挥房地产行业的重要支柱产业的作用。2、 严格落实土地政策，执行耕地保护并保护农民利益。3、 城市建成区内集体土地上房屋权属登记试点制度的颁布，一方面体现出政府为了为了整顿市场产权混乱局面的决心而勇于采取试点，另一方面，“试点”也就意味着只是为了积累经验，一直以来的“小产权”的转正问题，可能还需要在积累经验的基础上，寻找出更合理，妥善的解决方法。太原“小产权房”大批量的清理和整顿，预计还需要相当长的时间。二、市政动态2009年6月山西房地产相关市政动态时间来源事件主题主要内容6月2日太原市交通局太原市“大交通”指日可待n 客货运出租同步发展。城市是人流物流的集散地，一个完整的出租体系，既包括客运出租，还应包括货运出租，两者应同步发展。目前，我市货运出租五花八门，造成了一些问题。在组建太原市货运出租公司的问题上，市交通局已取得市法制办、编办的支持。货运出租公司成立后，散装运输要改为箱式货运，车型要基本统一，不仅可以减少粉尘污染，还能减少景观污染。n 建立综合运输体系。“大交通”的最终目的是要建立综合运输体系，让各种交通方式的优势得到充分发挥，让各种交通方式有效衔接。实施“大交通”后，太原综合运输体系要整体规划，统一建设，统一管理，统一调度，充分发挥各种交通运输方式的优势。6月3日太原市规划局龙城新区规划网上公示n 重要的区位优势。规划范围东起太榆路、西至滨河东路，北起龙城大街北侧300米，南至南环高速防护林带和武宿机场用地北边界，总面积约14平方公里。龙城大街的沿线将集中发展商业、金融、商务、新闻出版等行业，还将新建龙城公园，并以此为核心大力开发建设龙城新区。n 多层次开发土地。新区将充分考虑到龙城大街两侧土地的开发价值，“迄大道沿内心趋自然”分层次合理布局城市各类土地。龙城大街南北两侧将分别设置公共设施开发带、生活服务带和居住生活带等。n 珠状串联特色园。新区内将沿龙城大街由东向西形成不同功能组团，包括空港物流园区、综合服务区、核心商业区和生态商务区。6月3日太原市规划局太原枢纽西南环线方案网上公示n 太原枢纽西南环线工程起点为太原市北部西山支线的汾河车站，终点为晋中市太中银铁路的北六堡站，全长约535公里。全线建设总工期计划4年，投资总额120亿。n 太原枢纽西南环线建成后，增加了铁路运输组织的机动灵活性，实现客货分流。西南环线出于太原市中心边缘区，连接了未来主城、新城、晋阳生态区和城北工业组团以及晋中市榆次区，对发展市郊客运具有独特的交通优势。6月3日太原市规划局太原市汾东教育城片区用地规划修改方案公示n 汾东教育城片区位于小店区南侧，规划范围北起四号线，南到十八号线，西起唐槐路，东到三号线，总用地1809.8公顷。规划区北侧有太原市经济技术开发区，东北侧有武宿机场，西侧为小店新城，隔汾河有晋阳古城，东侧为榆次经济技术开发区。n 按照修改后的规划方案，整个片区也进行了精心定位，要打造成为太原城市战略发展的发动机，太原人才孕育的摇篮，以及城市生态的重要协调区域。6月3日山西省建设厅山西78万平米既有居住建筑开始进行节能改造n 国家下达山西省到“十一五”期末要完成460万平方米的既有居住建筑供热计量及节能改造任务。今年我省计划完成改造206万平方米。截至4月底，我省共确定改造工程项目69个，面积218.6635万平方米；已竣工项目面积18.282万平方米。n 截至4月底，已开工项目面积77.9549万平方米。太原、长治市还率先明确了市级财政既改补贴政策，已列入市级财政预算计划。其中，待太原市人大批准后执行，该市每平方米拟补贴90元。6月8日太原市汾河景区管理委员会汾河湿地公园将北延n 汾河湿地公园北延补充段，南起湿地公园堵头堰，北到太古岚铁路桥，全长4.3公里，面积约200万平方米。n 在设计上，汾河湿地公园北延补充段的总体布局为“一心一区两带十六景”，即以汾河为核心，建设1个体育健身园区，同时，在滨河东、西两岸，打造两带特色景观生态长廊，分布亲水平台等16个特色景观。6月10日太原市规划局太原市公共交通规划方案公开展示n 新的 太原市公共交通规划方案规划了公交专用道、快速公交、公交枢纽、常规公交线路、旅游公交、公交首末站、公交停车场、服务市域公交枢纽站点、出租车营业站等。n 未来我市市域层面的公交包括市域轨道、城际轨道和公共汽车交通等多模式的公交服务方式。6月10日太原市规划局西华苑、丽华苑、杏花岭-14、小店-06四大片区规划方案网站公示n 丽华苑片区位于河西中部，东与汾河公园为邻，是突出“汾河景观”的重要景观节点区域。该片区规划的目标是：建成配套设施齐全、环境优美、居住舒适的汾河沿线地区居住生活区，成为城市形象的窗口。n 小店-06片区处于太原市“南移”战略的主要方向，发展条件优越。规划范围东起坞城路，西至体育路，北起长风街，南至许坦西街，东西跨度约1.3公里，南北跨度约1.8公里，规划用地总面积为240公顷。n 杏花岭-14片区的规划范围，北起规划的高速公路立交桥口，南至杨家峪村村界，西起东山过境高速公路，东至规划的石太货运铁路专线，规划总用地为663.7公顷。n 西华苑片区将成为省城的西部门户区，同时成为迎泽西大街区域的重要形象展示、居住商务区。6月11日太原市规划局钟楼街鼓楼街地区详细规划将出台n 钟楼街、鼓楼街地区位于太原市旧城核心地段，是城市传统的商业区，太原市历史文化名城保护规划又将其定位为历史风貌区。n 通过高标准的规划，将该地区建设成为建筑设施完善、居住条件优越并富有地方特色的城市历史风貌街区、市级传统商业中心。6月18日太原市园林局太原市申报国家园林城市n “国家园林城市”的命名始于1992 年，每两年评选一次。评选的标准包括城市规划设计、景观保护、绿化建设、园林建设、生态环境、市政设施等。在全国已有的139个国家园林城市中，我省仅有晋城市和长治市两个。n 目前我市三大绿地指标分别为绿化覆盖率34.65、人均公共绿地9.62 平方米、绿地率29.84，均达到创建国家园林城市标准。6月19日太原市万柏林区政府万柏林3大工程提升西山潜力n 万柏林区采煤沉陷区综合治理工程，新建九院住宅小区总用地近573亩，建筑面积约50万平方米，总投资约67亿元，可安置总户数5271户，涉及18470人，可实施对王封、化客头地区26个村的整体搬迁。n 千峰路打通工程，北起南内环西街、南至义井东街，道路规划红线宽度40米，全长2780米，双向六车道设置，施工内容包括道路、排水、桥涵、照明、拆迁征地等，总投资约15亿元，现已竣工通车。n 万柏林生态园工程，北起红沟、南至西峪煤矿林区、东至高速路、西达桃杏村，总面积14万余亩，总投资约17亿元，分三年建成。6月25日山西省人民政府山西大医院昨日开工奠基 2011年国庆将投入使用n 山西大医院建设项目是建国以来，省政府一次性规划建设的最大医疗卫生项目。该医院选址于太原市龙城新区，北靠太原高新区，南临晋中市，左右分别是连接太原与榆次的榆太公路和贯通太原南北的滨河大道，门前是通往机场的龙城大街，区位优势明显，交通十分便捷。n 山西大医院建设成医疗、教学、科研、防保、急救、康复六位一体的综合性医院，建设成设施一流、管理一流、技术一流、服务一流的现代化医院。6月28日太原市规划局学府街以北、长风街以南 区域路网规划方案公示n 本次规划疏理从实际出发，调整了沿干渠控制道路和绒织印染厂南北两侧的东西向控制道路。n 在“一品嘉园”北侧和南侧分别规划一条东西向道路，均连接平阳路和穿越石林苑的南北向道路。在绒织印染厂南侧规划控制的东西向道路,向东接一条规划的南北向道路，再向东接干渠东侧道路后与寇庄西路相接。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，各项酝酿已久的市政规划和区域规划及片区规划纷纷进入公示阶段。从公示的情况看，广大市民对规划所展示的我市未来发展蓝图都充满了期待和向往。今后，随着各项配套工程的陆续上马，太原市城市发展速度和水平都将得到极大程度的提高。我们认为，太原市房地产市场未来的发展前景不容置疑。房地产从业人员，尤其的房地产开发企业，要紧跟规划步伐，准确判断我市未来城市发展的方向和主流，力争在提供更多更好的产品同时，达到企业、社会的双赢。三、市场资讯2009年6月山西房地产相关市场资讯时间来源资讯主题主要内容6月2日太原市房地局太原18个棚户区改造项目中 半数已开工建设n 今年，“保障性住房建设”作为市政府为民办的“十件实事”之一，将开工建设经济适用住房14.3万平方米，改造城市居民棚户区19万平方米，新建廉租住房4.2万平方米，为260户农村贫困残疾人家庭实施危房改造。n 2009年，太原市确定的18个棚户区改造项目中，9个项目已开工建设，其他9项工程部分已实施拆迁，正在加速建设。6月10日国家统计局5月份太原房价上涨0.2%n 太原市新建商品房同比上涨1.5%，环比上涨0.1%；二手房价同比降幅有2.6%，环比下降0.1%。此外，在90平方米新建住房方面，继4月份后，再次出现降幅，同比下降1.9%，环比下跌0.2%。n 全国70个大中城市中，新建住房销售价格同比上涨的城市有28个，而环比价格上涨的城市则有60个。此外，太原市周边的四个省会城市中，石家庄降幅最大，达5.1%，西安下跌1.7%，呼和浩特下跌1.2%，而郑州上涨1.4%。6月16日山西省重点工作办公室太原保障性安居等六月重点工程开工计划确定n 1至5月份，省市两级重点工程累计完成年度投资65999亿元，占年度投资计划的2408。其中，太原市完成投资97亿元，占年度投资计划的247。6月18日山西省政府山西确保落实10.35万套廉租房建设改造计划n 山西针对保障性住房建设存在的问题，将通过加大监管力度、追加任务、追加资金等方式解决，确保落实10.35万套廉租房建设改造计划。6月23日山西省发改委1到5月消费保持活跃 山西经济出现回暖迹象n 15月份全省城镇固定资产投资完成867亿元，同比增长28.1%，增幅高出去年同期1.2个百分点，比14月份加快6.8个百分点。n 今年前五个月，全省社会消费品零售总额完成1093.1亿元，同比增长18.5%，增幅比全国平均水平高3.5个百分点。6月23日山西省统计局我省CPI连续三月下降 4月居住类价格下降1.8%n 继 2009年2月、3月我省CPI（居民消费价格指数）分别比去年同月下降18、16后，4月CPI继续下降，降幅为13。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市房地产市场所释放出的信息令人振奋。经济层面，各种数据显示我市经济已经表现出向好迹象。固定资产投资快速增长。保障性住房方面，政府主导的经济适用房和廉租房已经开工建设。商品房市场价格稳中有降，市场成交量及供应量均大幅回升。我们认为，今年下半年我市房地产市场逐渐走出金融危机所带来的影响，到年底市场将回到正常轨道。第二篇 市场分析篇第一章、土地市场一、本月公告土地分析1、土地供应情况2009年6月新增土地列表宗地名称区域土地用途土地面积（）建筑面积（）容积率起始价（万元）出让方式CG-0918晋源区商业3743.55615.251.5315挂牌CG-0919万柏林区商业、住宅41962.34167849.36415107挂牌CG-0921万柏林区商业14629.4251202.973.55157挂牌CG-0925迎泽区商业、住宅、医疗卫生、小学607721.8810767.850300挂牌LG-0922杏花岭区住宅、教育195826.5355664.6713219挂牌CG-0923小店区住宅、商业88039325744.33.711890挂牌CG-0924迎泽区住宅（含托幼）51588.7216672.544.24260挂牌CG-0926尖草坪区商业534065.7640878.841.252072挂牌HGZ-0908迎泽区商业、住宅58121.2215048.443.77148.9076挂牌数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市土地供应全面恢复，全月共有9块土地挂牌出让，占地面积共计159.57万平方米。区域分析本月出现地块位置涉及全部市区六区，得益于国家的经济刺激计划和太原市全新的城市规划以及陆续出台的各个片区的规划，我市各项基础设施建设工程全面展开。房地产项目的发展对于城市发展水平的提升无疑起到重要的推动作用，政府也希望通过大力度的土地供应，推动城市建设的全面、快速开展。本月出让土地大都涉及全新的片区规划，是未来城市发展的重点的方向。土地规模与用途分析本月供应的土地中，面积较大的依旧较少，只有两块土地面积超过50万平方米且地块现状条件相对较差。其他供应土地多是由于位于老城区或城中村附近，面积普遍较小且开发难度较大。本月出让土地全部为商业及住宅用地。易居点评本月新增土地供应惊人，政府加大土地供应提振市场意图明显。土地出让前景地块出让底价（万元/亩）楼板价（元/平米）后期因素CG-091856.09560市政配套CG-0919240900城市改造CG-09212351007城市改造CG-092556.18620城市规划LG-092245371.67旧城改造CG-092390365城市发展CG-092455.1196.61片区品质CG-092665812.51城市发展HGZ-090882332.43城市规划数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月新增土地现状条件普遍较差，但大多处在城市规划收益位置或城市未来主要发展区域内，发展潜力较大。可以看出，预计初期拿地成本较低，但后期拆迁、配套等投入较大，开发难度较高。2、土地供应走势分析太原市2008年2月2009年6月土地供应走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市土地市场一声惊雷。全月新增土地供应159.57万平方米，是5月份的33倍。6月份的新增供应量几乎达到了2008年全年的60%，这是我们始料未及的。虽然我们预见了本月土地供应的增长，却无论如何都想不到会是现在的规模。随着太原市总体城市规划的落实以及各个区域和片区详细规划的出台，太原市城市发展的蓝图基本确定。太原市政府也相继开展了对外招商的动作，以本月土地供应的量来看，几块大面积土地的出让价格动辄几亿，从本图开发商实力有限的情况上分析，这几块土地一定是给外来开发商准备的。全国土地市场成交活跃，也在5月太原市场上有所体现。而6月土地供应大幅度提升，也基本符合了目前房地产市场中土地市场的特点：持续回暖给了土地市场信心，带来“地王”的频繁出现。、我们认为，6月的大幅土地供应，无疑也是给了市场一个明确的信号：政府对我市城市建设的招商力度在加大，而太原这个以前基本保持封闭的房地产市场，由于存在着大量的优质客户，已经成为全国一些地产大鳄的目标，各个全国发展的实力房企对太原市场的未来发展充满信心。3、供应结构分析太原市2009年6月土地供应面积结构数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司与前几个月情况不同，本月新增土地以10万平方米以上地块为主，其占比达到87%。前期占据主要比例的5万平方米以下的小地块，本月只占到了很小的比例。供应结构的变化也清晰的反应出了城市规划思路的转变以及水平的提高。过去那种零敲碎打的土地出让模式已经不能适应城市今后发展的需要。大规模、高水平开发在未来将是太原市城市土地开发的主流。当然，发生这样的转变一方面是市场的需要，同时也是市场发展的必然结果。二、本月成交地块分析1、成交地块列表2009年6月成交土地列表宗地编号区域用途成交方式占地面积(m2)规划建筑面积(m2)容积率底价(万元)成交总价（万元）溢价率土地单价（万元/亩）楼面地价(元/m2)CG-0915小店区商业住宅挂牌111798.7地块一、地块二、地块三容积率不大于4.0；地块四、地块五容积率不大于3.528510295103.51%175.97LG-0916万柏林区商业挂牌4508.1320286.5854.5202821284.93%314.691048.97HGZ-0904小店区住宅挂牌5238.814982.9682.86628.656628.656080419.58HGZ-0905杏花岭区住宅商业挂牌8876.564798.457.33348.65973348.65970251.50516.78HGZ-0906万柏林区商业挂牌1539.854019.00852.61369.564369.5640160.00919.54HGZ-0907小店区商业住宅挂牌18744.892599.3124.944571.85634571.85630162.60493.72数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市土地成交6块，面积共计15.07万平方米，区域涉及除迎泽区和晋源区以外的其他全部区域。本月土地成交量较上月有较大幅度的提升，加之本月新增土地供应量惊人，预计未来23个月内我市土地仍将保持高成交，并可能出现土地价格逐渐上涨的局面。2、成交土地面积走势太原市2008年2月-2009年6月土地成交面积走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市土地市场回暖信号明显。土地成交已经连续3个月保持稳定，随着6月大量新增土地的面市，7月的成交局面将出现大幅增长。重点区域如长风街东延断，将会迎来又一个大型房企的到来。我们认为，随着国家、我省以及我市各项经济数据指标的相好，太原市土地市场有望在短期内重拾去年年末的高成交态势。三、重点地块分析1、地块指标分析地块经济指标列表地块名称CG-0915地址小店区北张村，体育南路以东、军民南路以西、西吴南路以北、北张退水渠以南出让方式挂牌土地用途待添加的隐藏文字内容3商业、住宅所在区域小店区环线位置/占地面积（）111798.7起始总价(万元)28510总建面积（）/成交总价（万元）29510容积率地块一、地块二、地块三容积率不大于4.0；地块四、地块五容积率不大于3.5成交楼板价（元/）/备注/数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2、拿地企业分析本地块由山西新弘祺房地产开发有限公司、太原市光辉房地产开发有限公司以及李自奋联合竞得。山西新弘祺房地产开发有限公司是以房地产开发、建设、经营为主的专业化地产公司。公司成立于2002年，注册资金5000万，开发资质为二级。其开发和正在开发的项目有“北美枫情”、“北美铂宫”、“北美晶域蓝湾”、“北美新天地”等。太原市光辉房地产开发有限公司是一家2007年成立的房地产开发企业，目前资质等级为暂定级。其他资料无法获知。地块SWOT分析表优势劣势1、区域内居民收入水平相对较高2、区域内市场环境相对较好1、地块周边环境有待改善2、城市配套设施尚未及时跟进机遇威胁1、区域市场长期供不应求2、居民对高品质房地产产品有很大期待1、潜在竞争对手较多2、市政规划仍有调整可能数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司易居点评：CG-0915地块地理位置优越。小店区是目前太原市房地产成交最活跃的区域，也是太原未来最重要的发展区域。地块所处的高新区板块属于小店区次中心位置，未来南中环街及南中环桥的竣工无疑将极大的提升该板块的区位优势。值得注意的是，由于毗邻高新区，未来此板块的人文品质较区域内其他板块好。目前，板块内房地产项目水平普遍较差，品质较低，小产权项目所占比例加大。开发商应把握好开发节奏，保证产品质量和品质。争取通过此项目树立企业品牌，为将来的发展打下坚实的基础。第二章、商品房市场一、市场综述市场的持续回暖使得供求双方对于未来的预期发生了较为明显的变化，加之进入传统的市场旺季，市场信心的提升显而易见。目前太原市住宅市场整体依然处在调整期，未来市场的走向预计仍会保持相对平稳的态势，供求双方均需要根据自身条件，选择适当的行为方式。我们认为，在目前的条件下，自住以及改善性需求消费者可以选择出手买房，在经历了本轮市场调整后价格下行的空间已极为有限。开发商也因抓住这个难得的市场机遇，在加大市场供给的同时重点提升产品品质，切不可为了一时的利益盲目提价。二、供求关系分析2008年7月2009年6月太原市商品房市场供求对比情况资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房市场成交供应两旺，供求之间的矛盾得到一定程度缓解，市场依旧呈现供不应求的局面。数据显示，供应量增幅大于成交量增幅，在一定程度上反应出开发商对于后市的判断相比需求方乐观。市场调研的结果也显示，在消费者仍有一定程度观望的情况下，开发商已经准备加大市场投放量或已经着手实施，相当部分开发商甚至在准备涨价。三、供应量分析新增供应量分析2008年2月-2009年6月太原市商品房新增供应面积走势资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司新增供应大增，仍全部为住宅供应2009年6月，市场供应全面恢复，全月供应总量达到16.38万平方米，较上月大涨164%。市场的持续回暖无疑给了开发商更大和更强的信心，他们在进一步消化前期存量的同时，也积极推出新的供应，以期分享市场回暖所带来的收益。本月推出新增供应的项目涉及本地、外地以及大型和小型各类开发商，供应方对市场回暖的判断基本保持一致。新盘数据分析本月新增供应有圣湖观澜国际、滨河水岸、半山绿地、双水湾名门以及恒大二期。具体新盘数据将在住宅部分详细介绍。四、成交量分析1、成交总量2008年6月-2009年6月太原市商品房成交备案面积走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司成交量大幅增加2009年6月，太原市商品房成交备案面积大幅增长，达到23.3万平方米，较上月增长35.5%。我们认为，结合太原市的实际情况，成交备案量的增长不排除其中补充备案的因素，但所占比重应该不大。市场调研结果显示，6月份各个楼盘人气明显好于以往，无论来访以及来电量也均好于预期，客户成交量也有比较明显的增加。所以，成交备案数据可以在很大程度上反映出6月份市场的实际情况。预计下月仍将维持这一态势。2、区域成交分析2009年6月太原市商品房成交备案区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月商品房成交备案区域分布基本保持不变。小店区作为城市发展的方向和热点区域，长期占据成交量的最大比例。迎泽区作为太原市传统的城市中心区，其成交量所占比例稳居第二的位置。万柏林区及杏花岭区作为城市新兴区域，其所占比例正在缓慢增大。尖草坪区作为太原市最北部区域，其所占比例最小。3、成交面积段分析2009年6月太原市商品房成交备案面积段、套数对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房成交面积段及套数分布图中可以看出，从时间上看除个别面积段成交较上月有所减少外，大部分面积段本月成交面积均大于上月成交面积。从结构上看，本月成交面积段集中在80160平方米区间内，本区域也一直是太原市商品房成交的最主要区域。我们认为，商品房成交面积段分布中可以看出，中小面积户型一直是本轮市场回暖中成交最主要的支撑因素，其背后所代表的自住以及改善性需求是我们需要特别关注的。值得注意的是，本月200平方米以上户型成交增长明显，这可能是非刚性需求客户入市的信号，我们将持续予以关注。4、预定量分析2009年6月太原市商品房预定情况分析数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房预定量整体较上月有所增加，达到14.95万平方米，较上月增加34%。从预定时间来看，本月预定主要在前半月，与上月预定主要发生在月中有所不同。从预定强度来看，本月全月预定始终维持一定强度，这也与上月情况明显不同。我们注意到，本月预定量增加34%，本月成交量增加35.5%，预计下月成交量增加幅度也将维持30%的水平。2009年6月太原市商品房预定区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房预定以小店区为主，但较上月有所下降。本月迎泽区预定量较上月有所增加，预定总量居全市第二位。本月杏花岭区预定总量增长显著增长，主要是由于富力城项目大量预定导致。其他区域所占比例变化不大，基本保持稳定。5、退房情况分析2008年6月2009年6月太原市商品房退房走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房退房量较大，达到近1.4万平方米，较上月增长32%。退房量的增加是特别需要我们关注的。上月退房量的减少正值全国“假按揭”舆论盛行之时，曾我们感到轻松和欣慰。本月退房量的增加不排除前期退房本月补充备案的可能，但这个现象必须引起我们的高度关注。我们也将对这一问题给与重点关注。2009年6月太原市商品房退房面积区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月退房量区域分布较为平均，小店区、迎泽区、杏花岭区占到了总量的78%，其中杏花岭区退房量增长明显，这与其区域内商品房品质差及消费者消费范围扩展至区域外有直接关系。五、成交均价分析2008年6月2009年6月太原市商品房成交均价走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品房成交均价止跌回