地产拓展工作手册.doc

和昌地产（集团）拓展工作手册地产拓展中心二零一一年一月目录第一章拓展中心工作职能2一、项目拓展部门职能2二、项目拓展工作原则21、直接高效原则22、客观汇报原则23、系统性思考原则2第二章 地产拓展中心项目拓展工作流程3第一节地产拓展中心工作流程图3第二节 土地信息搜集、分析4一、土地信息搜集：4二、土地信息分析：4三、土地信息调研4四、土地信息的分析评判工作主要从以下方面入手：5第三节 土地状况调研7一、调研目的：7二、调研依据：7三、前置工作条件：7四、工作要求7五、工作描述：8第四节 编制可行性研究报告制度9一、作业目的：9二、作业要求：9三、紧前工作条件：9四、作业描述：9五、初步可行性研究报告内容：10六、深度可行性研究报告内容：12第五节 土地接管制度14一、作业目的：14二、作业依据：14三、紧前工作条件：14四、作业描述：14第六节 办理建设项目选址意见书流程16一、选址阶段所需资料16二、规划设计阶段所需资料16第七节 申报计划立项17一、作业目的：17二、作业人员：17三、紧前工作条件：17四、作业描述：17第八节 一书两证流程图18一、办理建设项目选址意见书18二、办理建设用地规划许可证18三、办理建设工程规划许可证18第九节 办理建设用地规划许可证22第九节 办理国有土地使用证23第三章 拓展相关基础知识25一、规划知识25二、建筑知识29三、结构知识30四、成本测算知识32五、工程建设各主要节点35第一章 拓展中心工作职能一、项目拓展部门职能集团地产拓展中心作为六大职能中心之一，主要负责在集团全国化发展过程中，紧密围绕集团项目全国化的战略目标，落实集团及个分子工作的项目拓展情况，为集团业务全国化提供可持续开发的项目资源。具体有以下三个职能：1. 收集整理各种渠道的土地信息，及时跟进项目进展情况，负责从土地信息获取、项目市场调研及可行性分析，进行项目招拍挂程序，最终办理两证一书等相关手续，为集团投资计划提供合适的项目；2. 配合集团及各分子公司，对郑州市三改项目（城中村改造、旧城改造、企业改制）进行技术及人员支持，3. 关注宏观经济及政策研究，了解城市发展规划，为公司项目拓展提供经济及政策性建议；二、项目拓展工作原则1、直接高效原则 项目信息的沟通要及时高效，确保公司决策层能在第一时间掌握土地信息；项目汇报不以提交项目报告为目标，要得到公司决策层的信息反馈； 2、客观汇报原则 对项目基本情况的汇报要能够反映项目的客观情况，切忌有个人主观判断或代公司决策；3、系统性思考原则作为一名拓展工作人员，关注外部市场及政策风向变化要有全局意识，对公司内部运营，现金流管理、销售进度进行全面了解，及时掌握土地市场的变化；第二章 地产拓展中心项目拓展工作流程第一节 地产拓展中心工作流程图地产拓展中心收集相关信息项目看地，双方面谈房地产市场调查项目各类信息数据整理录入土地信息息，跟进投资收益分析项目可行性评估成本概算分析信息入库国土部门招、拍、挂公告信息公告法院及拍卖行信息政府招商部门提交决策层讨论确定项目概况汇总确定拿成本、获取土地方案设计项目精确评估指导成本控制中间人介绍其他第二节 土地信息搜集、分析一、土地信息搜集土地信息搜集由经营开发部开发专员主要负责，完成战略区域有效土地信息的搜集、整理、价值评判、机会分析、汇报等工作。土地信息的搜集主要通过以下途径：1.报纸、杂志上土地信息公告；2.通过政府信息网：(1)综合性土地网站中国土地市场网 中华房地产金融网郑州市国土资源局土地搜集原则：以郑州，合肥为核心，重点关注京津唐地区，长三角地区，珠三角地区等经济发达区域中心城市群，国内重点省会城市，不断推进集团全国化战略。二、土地信息分析土地信息分析主要从以下方面进行筛选：1、 宏观位置项目应位于城市主城区内或近期潜在发展区域，具有较大的发展前景。2、 区域市场成熟度3、 片区规划发展方向4、 项目优劣势分析及比较三、土地信息调研1.调研目的取得直观的地块信息，为决定是否参加招牌挂做好前期资料准备。2.调研要求踏勘现场须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成。 3.调研描述3.1 调研外部环境3.1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能；3.1.2 能源环境：包括供电、供水、供燃气等能源容量现状与本地块最理想的接口位置；3.1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置；3.1.4 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑；3.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。3.2 调研内部环境3.2.1 地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上；3.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图；3.2.3 空中障碍物：有否途径和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上；3.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线；3.2.5 本项目比较理想的出入口位置；3.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，查询有无淹涝的历史纪录。四、土地信息的分析评判1.区域宏观市场分析1.1城市状况分析1.1.1地理位置、城市性质1.1.2城市发展战略1.1.3城市规划人口规模1.1.4城市用地规模1.2交通设施1.3经济环境1.3.1国民生产总值，人均年收入分析1.3.2所在区域政策、经济及产业环境2.区域土地市场动态分析2.1项目所在地土地市场总体供求现状2.2项目周边土地供应情况2.3结论3.项目微观分析3.1地块特征分析3.1.1项目区位分析3.1.2项目交通分析3.1.3项目人流分析3.1.4项目周边配套规划3.2项目经济指标分析3.3项目SWOT分析3.3.1项目优势分析3.3.2项目劣势分析3.3.3项目机会分析3.3.4项目威胁分析4.风险分析4.1项目主要风险识别4.2风险程度分析4.3防范风险对策5.综合评价5.1经济评价（定性）5.2.社会评价（定性）5.3环境评价5.4存在问题与建议5.5总体结论及建议第三节 土地状况调研一、调研目的：通过土地调研工作，取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书做好前期资料准备工作，并且建立土地档案，为土地市场研究提供资料。二、调研依据：公司年度开发计划，土地招拍挂文件，地区地形图，地区管线图。三、前置工作条件：已获取相关土地将要招标的信息。四、工作要求1.踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。2.踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相薄，也可以是电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案投标结束之前整理完成。3.本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。五、工作描述：1.调研外部环境：1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。1.2 能源环境：包括供电、供水、供燃气等能源容量现状与本地块最理想的接口位置。1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。1.4 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。2. 调研内部环境：2.1 地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。2.3 空中障碍物：有否途径和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。2.4 地下障碍物：地照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。2.5 本小区比较理想的出入口位置。2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。第四节 编制可行性研究报告制度一、作业目的：项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。二、作业要求：为保证可行性研究报告的质量，应切实做好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。三、紧前工作条件：初步可行性研究：已进市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。四、作业描述：1.总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。2. 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。3. 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。4. 小组集体讨论，议题为：4.1 市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。4.2 项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。4.3 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。五、初步可行性研究报告内容：5.1 市场分析5.1.1 整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.1.2 细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。5.2 法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。5.3 项目分析5.3.1 项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。5.3.2 项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。5.3.3 项目优劣势分析（SWOT分析）项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。5.3.4 项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。5.4 项目开发建议与评价5.4.1 项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。5.5 项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发/产品类型（商业/居住/办公/其他）。5.6 项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.7 项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。5.8 项目财务分析建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。5.9 项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。5.10 项目研究结论和建议。5.11 附件（包括附图和附表）。六、深度可行性研究报告内容：6.1 总论项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。6.2项目区位分析项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。6.3产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测、风险分析。6.4建筑方案选择建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。6.5项目实施进度建设工期，实施进度表（或横线图）。6.6投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。6.7财务评价财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。6.8风险分析项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。6.9结论与建议6.10附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。6.11附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。6.12附件土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。第五节 土地接管制度一、作业目的：土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接工作搞得较为简单，如果土地接管人员不认真履行自己的岗位职责，众多的土地遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。二、作业依据：土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。三、紧前工作条件：收到土地开发单位的土地移交通知书。四、作业描述：1.收到土地开发单位的土地移交通知书后，应立即编写土地附属物拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。2.通知总经济师到场主持接管。带好有日历的照相机。3.现场查勘和拍摄，由对方带领查勘全场，（做好全景拍摄）本主办岗位同时引导双方在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。（做好局部针对性拍摄）。4.需要重点关注的问题（土地转让合同另有约定的从约定）：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩边界线距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物（本公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域周边5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。5.召开现场会议，商讨三通一平的整改措施和整改期限，由总经济师视现场情况和对方的诚信态度，并听取本主办岗位意见后决定。决定一般分三种情况：（1）同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。6.签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。7.本主办岗位负责督促检查整改内容的落实情况。8.本主办岗位负责委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。9.整理所有土地资料，经总经济师审核后归档。第六节 办理建设项目选址意见书流程办理建设项目选址意见书 一、选址阶段所需资料 1、建设单位申请书 2、项目建议书或相关部门批准文件 3、营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件） 4、1/1000数字化地形图两套。 5、国有土地使用证及双方协议。 6、建设单位经办人身份证。 办理时限：30日 二、规划设计阶段所需资料 1、申请书 2、项目初步设计或可行性研究报告 3、项目初步设计或建设投资计划批准文件 办理时限：30日第七节 申报计划立项一、作业目的：取得项目的开发经营权。二、作业人员：主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位 土地开发：具体经办本项作业。三、紧前工作条件：规划方案已经由规划主管部门批准。四、作业描述：1.规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下：1.1项目概况：建设地点、内容、规模的设想；1.2建设条件介绍；1.3投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算；1.4项目建设进度计划；1.5经济效益和社会效益估计；1.6结论2.项目建议书经上级主管单位或所属区发展与改革委员会向上海市发展与改革委员会申报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。3.本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。4.项目建议书经市发展与改革委员会批准后，项目即已立项。5.商品房项目在扩初设计批准后，本主办岗位应填写*年固定资产投资项目信息标准表式，申报新建或继建项目的投资计划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部门或区发改委填报，经上海市发展与改革委员会批准后，列入上海市基本建设投资计划并分批下达。第八节 一书两证流程图一、办理建设项目选址意见书1.选址阶段所需资料1.1建设单位申请书1.2项目建议书或相关部门批准文件1.3营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件）1.41/1000数字化地形图两套。1.5国有土地使用证及双方协议。1.6建设单位经办人身份证。办理时限：30日2.规划设计阶段所需资料2.1申请书2.2项目初步设计或可行性研究报告2.3项目初步设计或建设投资计划批准文件办理时限：30日二、办理建设用地规划许可证1.规划设计总图或初步设计方案2.1/1000数字化地形图办理时限：60日三、办理建设工程规划许可证1.合法的建设计划文件2.建设申请报告3.建设用地规划许可证4.土地权属证件或证明5.取得勘察设计证书的勘察设计单位所作的设计图纸及说明两份6.按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的1/1000地形图和平面布置图四份7.有关部门的审查意见8.其它办理时限：30日办理建设项目选址意见书流程图建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批建设单位领取发证窗口咨询窗口书面答复现场踏勘局业务会研究专家、论证评审省会规划委员会研究协调、咨询有关部门意见批前公示、听证局长审批市政府或省建设厅审批办理建设用地规划许可证流程图建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批建设单位领取发证窗口咨询窗口书面答复市政府联合收费办公室现场踏勘局业务会研究专家、论证评审省会规划委员会研究协调、咨询有关部门意见批前公示、听证局长审批市政府审批办理建设工程规划许可证流程图建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批建设单位领取发证窗口咨询窗口书面答复市政府联合收费办公室现场踏勘局业务会研究专家、论证评审省会规划委员会研究协调、咨询有关部门意见批前公示、听证局长审批市政府审批批后公告技术指标、日照分析复核第九节 办理建设用地规划许可证一、办理建设用地规划许可证流程 1.建设单位申请书 2.项目建议书或相关部门批准文件 （土地出让合同和补充协议(复印件) 3.营业执照、开发企业须有资质证书、组织机构代码证（原件审核，复印件盖章保留各一份）。（国有企业须有上级主管部门批准文件） 4.1/1000数字化地形图（原件一套，复印件2套）5.国有土地使用证及双方协议6.建设单位经办人身份证及授权委托书公示费：4300元办件地点：郑东新区管委会土地规划局所需资料：选址意见书复印件1份办件地点：郑东新区管委会土地规划局所需资料：1.办理建设用地规划许可证的书面申请2.土地出让合同(复印件)3.填写建设用地规划审批表4.经审定的总平面图2份5.航测图2份6.规划定界图2份办件地点：郑东新区土地规划勘测中心所需资料：总平面图 放线图所需时间：3天收费标准：648元/点所需时间：5天所需费用：无办事流程：1、资料齐备，由主管局长安排经办人办理；2、经办人资料审查完毕交主管副局长签字；3、主管局长、管委会主任签字后由发证室发证第九节 办理国有土地使用证办证地点：郑州市国土资源局申请人需提交的材料1.登记申请 2.营业执照、组织机构代码证、法人代表证明、法人代表身份证、授权委托书、受委托人身份证（原件审核，留复印件一套） 3.相关权属、权源证明文件原件，如原土地使用证、房屋所有权证等 4.有关批准文件 5.出让合同、转让协议等 6.税费缴纳凭证 7.建筑规划许可证等规划文件 8.相关图件，如宗地图、航测图等 9.其他应提交的材料 承诺时限：资料完备后，14个工作日。办证地点：郑东新区土地规划局、郑州市国土资源局所需资料：1.出让金发票及契税的完税证明（原件）2.航测图2份（原件） 3.经过批准的总平图（原件）4.分村图（勘测中心） 5.可研、立项批复 6.用地书面申请 7.批次批文 8.补偿到位证明（原件） 9.补偿安置方案 10.开发资质（交复印件验原件） 11.土地登记申请表12.招、拍、挂相关文件13.指界通知书14.土地定界图所需资料： 国有土地出让合同 用地批复办件地点：郑东新区土地规划勘测中心所需时间：3天所需费用：648元/点备 注：1.提前准备招待测绘人员 2.让工程建设部提前准备定界的界石、民工、铁锹、大锤 3.付费的时候尽可能协调到最低。4.营业执照、法人任命书、委托书、组织机构代码证、经办人身份证、经办人委托书、法人身份证复印件（交复印件验原件）；5.土地出让合同及补充合同1份；7.经办人委托书及身份证复印件；8.宗地所在位置批次图；9.确定项目及地价的会议纪要；所需时间：10天所需费用：契税：4%；土地登记费：依据土地面积和费率计算；办事流程：1.资料备齐在东区土地规划局进件，由主管副局长安排经办人审件；2.审查无误后由主管副局长、局长、管委会副主任、市长签字；3.由市国土资源局审查出证 第三部分 拓展相关基础知识一、规划知识1. 建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。2. 日照系数：多层条形居住建筑间距： 被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西030南偏东或南偏西30以上改造区片1.21.1新建区片1.51.0高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑；建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3. 建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4. 建筑退线要求：建筑主体高度道路宽度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米510155. 道路红线 boundary lines of roads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。6. 建筑红线 building line城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。7. 建筑密度 building density,building coverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积8. 绿地率 greening rate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。9. 容积率 plot ratio , floor area ratio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积10. 什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容： （1） 给定与建设项目有关的道路红线；（2） 给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求； （3） 建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等； （4） 城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺； （5） 涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见； （6） 建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求； （7） 临街建筑的退让道路红线要求； （8） 必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等； （9） 其他要求。11. 规划设计条件包括哪些内容 城市规划法第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括： （1） 该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。（2） 根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。 （3） 综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。 （4） 该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。（5） 提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。 （6） 提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。 （7） 对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。（8） 有关的特别要求，如人防、净空限制等。 城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据此进行拟建设项目总平面布置设计。附图1：12. 各种建筑类型容积率对比：独栋别墅：0.3 0.4联排别墅：0.6 0.8多层住宅：小于1.5二、建筑知识1. 建筑类别与层数建筑类别层数区间别墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多层公寓5.56.0小高层7.09.0高层10层以上超高层100米以上2. 基座面积估算阶段经济范围：建筑形式基座尺寸或面积建筑面积双拼；TOWNHOUSE6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多层公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座x层数点高450650M2基座x层数地下车库车位35-40 M235(40)x车位数地上车位25 M225x车位数3. 电梯的设置：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。4. 双电梯的设置：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。5. 封闭楼梯间： 是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。6. 防烟楼梯间：是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于6m2，并设有防排烟设施)或设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。7. 关于连廊：板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊三、结构知识1. 结构形式的确定一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式，有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例（除宁河、汉沽抗震设防烈度为8度外，其他地区均为7.5度）（1） 7层（6.5层计为7层）：一般采用砖混结构（8度区为6层）（2） 12层：一般采用框轻结构（部分省市不允许采用框轻结构，如北京，在此地区，可以考虑采用框架结构或剪力墙结构）（3） 16层：一般采用短肢剪力墙结构（4） >16层：一般采用剪力墙结构以上为一般规定，但是也有例外，如半岛豪庭项目，它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止，新的框轻规范尚未颁布期间，所以采用了短肢剪力墙结构；还有根据产品形式划分，一般独体别墅、TOWNHOUSE采用框轻结构（虽然层数不多，但是平面布置相对不规整，不宜采用砖混结构，但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构，这是因为施工图设计方为北京的设计院，不认同框轻结构）。2. 建筑物高度的成本界限：从成本因素考虑，建筑物总高度有个成本的界限，当高度超过此界限值，土建成本增长较为明显。对于框架结构30m为界限，对于剪力墙结构80m为界限（此限值尤为突出，亦即当总高稍稍超过80m时，不经济，要么控制总高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超过100m或120m）注：100m为7度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值，120m为7度区普通剪力墙结构的限值，如突破此值则为超限建