东莞商业地产市场研究报告(客户版).doc

内容摘要Ø 经济层面：视为世界经济“晴雨表”的美元、黄金、原油三者的表现：由于近来希腊推出欧元区风险激增，中东政局动荡，3月以来持续阴跌的国际大宗商品价格加速下跌；与此同时，2012年以来中国公布的一系列经济数据都表明其经济增长正在逐步放缓，特别是外需萎缩，内需不足也成型对大宗商品需求的下降，在宏观面消息不断恶化的情况下，所以国际原油价格、黄金价格下跌也就在情理之中。原油下行的同时，以往具有避险功能的黄金也持续走弱，其背后原因当属美元的走强，由于市场对希腊退出欧元区的担忧在升温，加上美国近期的房产数据在好转，因此，美元指数继续强劲上涨，创一年半以来新高。Ø 货币层面：2012年6月8日，央行首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2012年7月6日起，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。时隔不到一个月，央行再次降息，年内两次降息。Ø 市场层面：从2012年上半年商业地产的总体表现来看，供应套数和面积同比去年同期增幅明显，而成交面积和套数出现了较大幅度的下滑。2012年上半年，宏观经济环境发生明显变化。上半年全国GDP增长为7.8%，是近三年来首次跌“8”。欧债危机持续恶化、美国经济复苏缓慢，东莞作为一个外需型城市，深受影响尤为严重。全球经济环境不容乐观，企业订单减少，利润下滑，引发投资者对实体经济的担忧，入市信心大大减弱。上半年东莞商业地产的供应明显放量，成交相对低迷，导致库存呈走高趋势。上半年商业地产同比去年上半年，呈量跌价升格局，成交以商铺为主。Ø 总体表现：2012年上半年，东莞商业地产供应面积28.30万，合计1996套，按面积比去年同期上升56.95%；成交面积22.35万，合计1664套，按面积比2011年上半年下降47.65%；成交金额为31.01亿元，同比上升11.88%；成交金额占上半年东莞商品房成交总金额的13.67%，同比上升3.13个百分点。Ø 商铺：2012年上半年东莞商铺供应面积21.98万，合计1684套，按面积同比上升116.77%；成交面积15.25万，合计1375套，按面积同比下降58.36%；成交金额24.12亿元，同比减少1.72%；成交均价为15817元/，同比增加75.33%。Ø 写字楼：2012年上半年东莞写字楼供应面积6.32万，合计312套，按面积同比减少7.42%；成交面积7.10万，合计289套，按面积同比上升16.93%；成交金额6.89亿元，同比大涨116.77%；成交均价为9712元/，同比大涨85.56%。Ø 二手商业地产： 2012年上半年，二手商铺出售均价为22114元/，商铺出租平均租金为88元/平方米，二手写字楼出售均价为10284元/，写字楼出租平均租金为36元/。Ø 后市展望：下半年经济会呈平稳回升趋势。后市经济环境得到改善，投资者入市的入市会提高。年内的两次降息，明显地减少贷款的成本，下半年银根还会有进一步松动的可能性。对于投资者来言，降息减低投资成本，下半年将会迎来投资机会。第一部分：商业地产资讯1、宏观经济2012年黄金指数、原油指数下跌，美元指数不断冲高。视为世界经济“晴雨表”的美元、黄金、原油三者的表现：由于近来希腊推出欧元区风险激增，中东政局动荡，3月以来持续阴跌的国际大宗商品价格加速下跌；与此同时，2012年以来中国公布的一系列经济数据都表明其经济增长正在逐步放缓，特别是外需萎缩，内需不足也成型对大宗商品需求的下降，在宏观面消息不断恶化的情况下，所以国际原油价格、黄金价格下跌也就在情理之中。原油下行的同时，以往具有避险功能的黄金也持续走弱，其背后原因当属美元的走强，由于市场对希腊退出欧元区的担忧在升温，加上美国近期的房产数据在好转，因此，美元指数继续强劲上涨，创一年半以来新高。数据来源：东方财富2012年上半年GDP同比增长7.8%，增速三年来首次跌破八。上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%（注：GDP季度增速3年来首次跌破8%）。分产业看，第一产业增加值17471亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值110950亿元，增长8.3%；第三产业增加值98677亿元，增长7.7%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%(扣除价格因素实际增长14.3%)，增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点；其中住宅投资增长12.0%。房屋新开工面积92380万平方米，同比下降7.1%，一季度和上年同期分别为增长0.3%和23.6%；其中住宅新开工面积下降10.7%。全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比一季度缩小3.6个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积下降11.2%。全国商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%，降幅比一季度缩小9.4个百分点，上年同期为增长24.1%；其中住宅销售额下降6.5%。上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。全国商品房待售面积31408万平方米，增长33.1%。上半年，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%；其中，国内贷款增长8.1%，自筹资金增长12.9%，利用外资下降53.9%，其他资金下降0.7%2012-7-13 统计局网站统计局：上半年CPI同比上涨3.3%国家统计局公布居民消费价格变动数据显示，上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.3%。数据显示，6月份全国居民消费价格总水平同比上涨2.2%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.0%；食品价格上涨3.8%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨2.3%，服务项目价格上涨1.9%。 6月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.6%。其中，城市下降0.6%，农村下降0.5%；食品价格下降1.6%，非食品价格持平(涨跌幅度为0)；消费品价格下降0.9%，服务项目价格上涨0.3%。数据来源：国家统计局上半年贸易顺差扩大56.4% 因经济回落内需放缓今年上半年，我国贸易顺差689.2亿美元，扩大56.4%。海关总署新闻发言人郑跃声对此表示，根本原因是在外贸出口低位增长的同时，国内经济的自主回落、内需放缓，使进口增长明显慢于出口的增长。据海关统计，今年上半年，我国外贸进出口总值18398.4亿美元，同比增长8%。其中出口9543.8亿美元，增长9.2%；进口8854.6亿美元，增长6.7%；贸易顺差689.2亿美元，扩大56.4%。今年上半年我们的贸易顺差出现了较大幅度的增加，其根本原因是在外贸出口低位增长的同时，国内经济的自主回落、内需放缓，使进口增长明显慢于出口的增长。再叠加上去年上半年贸易基数偏低的因素，使今年上半年顺差增加的幅度较大。二季度人民币兑美元贬值幅度创18年新高在刚刚过去的二季度，人民币对美元贬值明显，0.88%的贬值幅度创下了自1994年以来的新高。在欧债危机下，美国经济表现较好，国际避险资本大量回流美国本土，使美元一直保持在高位，美元指数始终保持在80上方。影响人民币对美元走势的最大因素在于汇率制度改革的重要措施。2012年4月16日，中国人民银行将人民币与美元日交易波幅从原来的0.5%扩大至1%。波幅的扩大，预示着人民币摆脱了单边升值趋势，开始进入双向波动时代。而在中国经济进入艰难时刻的背景下，反映中国购买力的人民币必然出现市场预期分化。今年5月，人民币对美元的最大跌幅曾达到过0.97%。油价每升上涨四五毛 狂奔进入8时代国家发改委昨日发布消息，今日零时上调汽柴油零售价各600元/吨，其中，汽油约0.44元/升，柴油约0.51元/升。涨价后，93号汽油达8.17元/升，0号柴油为8.02元/升。 这是2009年5月8日实行成品油定价机制以来，在两会结束后，发改委在最短的时间内上调汽柴油零售限价。发改委表示，根据现行成品油价格形成机制，当国际市场原油连续22个工作日移动平均价格变化超过4%时，可相应调整国内成品油价格。2月8日成品油价格调整后，受伊朗核危机等因素影响，国际市场油价大幅攀升。2月下旬和3月上旬，美国西德克萨斯原油和英国北海布伦特原油期货价格分别达到每桶109.8美元和126.2美元，均创2011年4月份以来的最高水平。2月24日，国际市场三种原油连续22个工作日移动平均价格上涨即超过4%，目前涨幅已超过10%。因此，国家相应提高了国内汽、柴油价格。2012年上半年全国重要经济指标一览表：东莞：一季度GDP增速1.3% 今年以来，受外需萎缩的影响，东莞经济增速继续放缓。初步测算，一季度东莞完成地区生产总值1014.51亿元，按可比价格计算，同比增长1.3%。分产业看，第一产业完成增加值4.38亿元，与去年同期持平；第二产业完成增加值477.46亿元，与去年同期持平；第三产业完成增加值532.67亿元，增长2.6%。2012年一季度东莞重要经济指标一览表：2012年宏观经济大事一览:2、政策法规中山悄然执行楼市“新限价令” 据中山日报报道，中山市住建局和国土资源局证实，网签备案标准上调，楼市限价升至6590元/平方米。去年11月10日中山出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓受理网上签约手续，有效期至2011年12月31日止。限价标准作出了变动，但并没有明确发文通知。报道援引一位业内人士表示，2011年中山一手住宅均价约为5936元/平方米，如果今年新限价标准真的按照6590元/平方米的标准执行，约有80%的开发商可以避过限价令，一些别墅盘和豪宅单位仍要受限价令影响。西区一楼盘的负责人表示，虽然限价标准提高了对于普通住宅产品销售有一定利好，但别墅产品依然不能进行网上备案，从去年“限价令”实施开始，他们项目销售的别墅都没有网签备案，她说企业回笼资金压力较大，希望政府考虑放宽别墅产品的限价标准。南区一楼盘销售人员表示，因为限价标准调升，他们楼盘价格也调升了200至300元/平方米。正准备购房的黄先生表示，“限价令”若这样提升标准，实际上是对开发商松绑，对准备买房的人来说肯定不算是利好消息，但是比完全放开房价要好一些。央行：满足首次购房家庭贷款需求央行日前在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。安徽芜湖楼市新政发布3天后叫停昨日，安徽省芜湖市政府网发布通告，宣布暂停执行此前公布的芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知。这意味着2月9日公布的芜湖“楼市新政”3天后便告“夭折”。通告称，通知公布后，社会各界提出了有益的参考意见，考虑到该通知要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持房地产市场更加平稳健康发展，经研究决定该通知暂缓执行。人民日报11日报道指出，芜湖的这个意见引发一场有关地方政府救房市的讨论。在10日举行的新闻发布会上，芜湖市副市长洪建平斩钉截铁地告诉记者：“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。”央行24日下调存款准备金率中国人民银行网站18日晚发布消息称，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次下调可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20 .5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。这是自去年12月5日我国存款准备金率三年来首次下调之后，央行再次下调存准率，也是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。虽然准备金率已经连续两次下调，但是在专家看来，这并不意味着货币政策的放松，而是回归稳健。复旦大学经济学教授殷醒民表示，目前货币政策正从2011年的相对紧张状态回归稳健，但是并不意味着会大幅放松，在目前通胀仍然存在一定压力的情况下，短期内不会降息。上海：单身户籍人士限购第二套住房在各地纷纷祭出优惠政策刺激楼市之际，上海却进一步收紧了限购政策。综合上海各区县房地产交易中心的信息显示，目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。杨浦区、虹口区、金山区、松江区房产交易中心证实上述消息称，以家庭为单位执行限购政策，单身成年子女已经独立的，可以购置一套住房，但被限制购买第二套房。目前，在沪的部分中介机构则称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。8月1日起东莞公积金认房又认贷 二套房首付五成起记者昨日从市住房公积金管理中心了解到，从8月1日开始，东莞公积金贷款政策将收紧，从原来的只认贷不认房，调整成为既认房又认贷。这就意味着，从8月1日开始，无论你之前是否使用过公积金贷款购买住房，只要是购买家庭的第二套住房，就要按照“二套房”来认定，首付比例不低于5成，贷款利率则上浮为同期首次使用住房公积金贷款利率的1.1倍。过去，只要你是第一次使用公积金贷款购买自住房，都可以按照公积金贷款“首套房”政策来申请贷款，享受到最低两成首付的实惠。其中最为核心的一点就是，既认房又认贷。缴存职工家庭使用公积金贷款购买第二套自住房，首付款比例不得低于50%，贷款利率是同期首次使用住房公积金贷款利率的1.1倍，停止向购买第三套(及以上)自住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。3、全国宏观商业动态北京：一季度平均房租每月50元/平方米一季度全市住房租赁市场成交量在33.8万套次左右，同比增加8.7%。全市平均住房租金为50元/建筑平方米/月，同比上涨1.6%。去年下半年，北京市房地产中介行业协会曾首次发布房租情况和分区域的租金数据。协会会长李文杰表示，这也是为将来出台房租指导价进行试探性的铺路。对于一季度租金上涨的原因，主要受去年三次加息以及CPI持续高位，出租房屋持有成本和收入预期提高的影响。有业内人士认为，春节过后是北京的租赁高峰期，而且叠加了限购的影响，使得租赁市场的供需比依然悬殊，供需比为1比4.9，房源呈现紧缺，租金居高不下。此次公布的数据显示，租金有所上涨的区域有四大类。一是金融街、CBD、中关村、万柳等传统热点区域，租赁需求持续旺盛；二是受产业园区发展带动，如丰台镇、西北旺区域；三是因基础设施逐渐完善拉动，如大兴城区；四是受新交用住房比重增加影响，如清河、西红门区域。在同时公布的分区域租金监测数据显示，全市租金最高的区域为西城区的金融街，达到了78元/平方米/月，新街口、什刹海一带也达到69元/平方米/月。上海：商务地产成交大增 二季度租金仍看涨与住宅降价走量的市场形势不同的是，5月份上海商务地产价量齐升。上海大宗物业投资额继2011年底达到6年来历史高峰后，今年二季度伊始持续发力，仅在4月份，DTZ戴德梁行完成的四宗商办项目的大宗交易，总金额即达到65亿元，其中包括SOHO中国21.38亿收购绿城天山路项目，某内资银行以数十亿收购闸北区恒丰路隆宇国际商务广场，基金之间完成的一栋写字楼项目以及两个私人投资者之间的一家酒店交易。业内人士透露，上海写字楼5月成交活跃，主要得益于近期租金持续看涨，一些中型企业扩张办公场地等的推动。据上海搜房网了解，5月签约上海国际研发总部基地写字楼项目的企业，主要是发展中的IT和互联网企业。据上海搜房网数据监控中心分析师张银萍透露，5月份出现多个整栋写字楼成交的案例，推升了上海写字楼的整体成交量。天津：商铺供应外扩 社区商业迎良机2012年4月，天津商业市场成交量与上月相比略有下降，全月商业成交255套，成交面积4.03万平方米，环比下跌14.8%；成交主要集中在以宝坻区、武清区为代表的远郊区县，占总成交量近42.3%，以“华北城”、“保利上河雅颂”、“华悦楼”、“汇丰广场”等项目成交为主。近期天津商业市场新增供应仅分布在武清区及滨海新区，新增入市的重点商业项目为滨海新区的“融科贻锦台”、“贻成豪庭”及“中建御景华庭”，以小面积社区底商为主。从成交的商业物业来看，其单铺面积区间集中在150平方米以下及200至300平方米，根据项目档次、物业类型的不同各有侧重。同时，近期有多个社区商业项目成交火爆，如“馨逸家园”、“金城嘉园”、“幸福花园”、“保利上河雅颂”等，单铺面积以150至300平方米的中小型商铺为主，且单价较高，成交均价达到2万元至3万元/平方米。住宅项目建设的不断外扩，为远郊区县商业的发展创造了良好的机会。武汉：上半年买铺近万套 “熟铺”成新热点限购以来，商业地产成为武汉人投资购房主渠道。今年上半年，武汉人购买商业地产约9000套。亚贸广场、徐东等片区，开发商先运营培育市场，再将成熟商铺“重新”销售，成为市场新迹象。今年上半年，王家墩CBD、中央文化区等多个高端写字楼集中入市，推动写字楼均价达9690元，较2010年均价累计上涨61%。在商铺领域，随着数十个城市综合体上市，集中供应的局面有增无减。值得注意的是，今年以来，武汉商业地产流行“带租约销售”的同时，“熟铺”销售悄然兴起。所谓“熟铺”销售，即开发商在建筑建成后，先由其自主经营几年，待市场培育起来之后，再对外销售。去年以来，武汉地铁概念商铺、地下商铺、社区商铺开始集中供应，商业地产竞争明显加剧。而新建商业地产未来的回报如何，取决于经营业绩如何。那么成熟商圈的“熟铺”，市民能不能放心投资?业内人士认为，地段是商业地产投资的先决条件，但经营情况仍是投资回报的主要参考点，即市民购房后将商铺、酒店或写字楼反租给经营企业，对方的经营水平，也需要多加参考。深圳：上半年写字楼成交大跌6成2012年上半年，深圳一二手商铺成交仅28.24万平方米，同比大幅减少41 .07%。商铺受商业评估税的“风声”影响，加上开发商给出的价格更为合理，一手商铺会比二手商铺更受欢迎。预计二手商铺成交量将继续下跌，不同片区的商铺价格将有5-20%的降幅。上半年，二手写字楼成交量同比下降60%，环比5月降40%，价格下降5-10%。去年买入写字楼的客户，因价格涨幅不大，故持有心态较重，即便现在放盘出售，价格不会出现大落。另一方面，去年写字楼市场已吸纳一大批实力客户入手，下半年又不可能找到大批购买力来支撑成交高潮。因此，二手写字楼的价格会趋于稳定，而成交量会有20%-30%的跌幅。2012-7-11 南方都市报广州：上半年写字楼量价齐升 成交面积涨17.2%今年上半年，广州一手写字楼共成交了4548套，网签面积达56.5万平方米，网签金额更高达132.71亿元。中立地产总经理助理高德辉指出，一般情况下，上半年不会是写字楼的推售高峰，今年广州写字楼市场供应不算太多，整体经济形势也依然严峻，但企业，尤其是国内企业购买写字楼自用的热情却依然很高，如4月广汽集团整体购入保利中达广场的一栋写字楼，成交金额达14亿元。除大企业购买外，受住宅限购令影响，投资客对写字楼和商用公寓的购买热情依然很高。数据显示，今年上半年广州一手写字楼的成交金额环比涨幅高达26.4%。今年上半年，虽然整体经济形势依然严峻，但受住宅限购令刺激，广州一手写字楼市场（含商用公寓，下同）仍保持去年的上升态势，成交面积环比涨幅达17.2%。与此同时，广州甲级写字楼价格频频打破纪录，珠江新城甲级写字楼的最高成交价已突破4万元/平方米大关，而全市一手写字楼成交均价达23470元/平方米，环比涨了7.78%，再创广州写字楼价格新高。深圳：甲级写字楼均价48111元/平 环比连跌三季2012年上半年，深圳市甲级写字楼市场租金水平相对稳定，空置率同时也稳步下降; 而同期售价则延续2011年年末之颓势，环比连续三个季度下跌。第一太平戴维斯日前在发布2012年深圳商业物业市场半年度总结及展望时表示。2012年上半年，深圳市社会零售消费品总额同比增速较前两年有所放缓，但由于市场上无新增供应出现，因而优质零售物业市场上总体表现稳定。据第一太平戴维斯统计，上半年深圳市优质零售物业市场整体租金水平同比上涨1.5个百分点，至约1,072元/平方米/月。并且上半年无新增供应，全市总体体量保持在约150万平方米的水平。4、东莞商业市场动态虎门：多个城市综合体构建新商圈虎门服装一直是当地产业发展的一面旗帜。据不完全统计，2011年虎门全镇服装服饰产业集群拥有规模以上企业1200家，从业人员近30万人，年销售总额达200亿元，税收贡献约17亿元；拥有大型专业服装批发商场22个，面料辅料批发市场9个，服装机械城1个。虎门地处大珠三角地区的中部，黄金海岸与黄金水道的交汇，带动了当地商贸流通业的发达。在外人看来，虎门早已成为珠三角地区商家必争之地。虎门发展现代商贸流通业具有良好的基础条件，今后一定要充分利用区位交通优势和产业商贸基础，大力引进和培育配套完善、高效便捷、货通全国的商贸物流产业集群，以打造区域物流枢纽和地区物流总部为定位，力推制造业物流、港口物流和城市配送物流。未来，太平立交附近将变成虎门的新商圈，与富民商圈一起撑起虎门商贸。力争引进阿里巴巴进驻虎门富民商务中心，将虎门打造成华南地区的“网购物流配送集聚区”及“电子商务服务商集聚区”。对于虎门抛出的橄榄枝，阿里巴巴方面表示会认真考虑。塘厦：莲湖商业街 举行新品发布会日前，塘厦莲湖商业街举行春茶品茗会暨莲湖雅苑二期新品发布会。塘厦莲湖商业街位于莲湖南路，地处塘厦镇城区中心地段，周围有盈锋购物广场、沃尔玛超市、肯德基等商业配套，同时相邻塘厦大道、东深2路，交通便利。莲湖商业街分为住宅和商业两部分：9万平方米的洋房莲湖雅苑住宅部分和3万平方米临街商业莲湖茶艺街商铺部分。目前，莲湖雅苑一期已经售罄，现在主要推出二期95108平方米的二房、三房的户型和50150平方米的临街铺位。莲湖茶艺街在茶叶行业协会的鼎力支持下，通过专业的招商团队统一招商、统一经营，统一管理，做旺市场。通过茶博会、展览会、促销、品茶会等大力推广，最终引进了澜沧古茶、易武岁月之味、斗记普洱、老同志、荣珍等知名品牌。目前主街区主要经营批发普洱茶、铁观音、红茶、绿茶、黑茶、高山茶、大红袍、花茶及各类茶具、紫砂类、茶叶包装等。长安：掀起商业投资热潮长安万达广场日前传出首批商铺接受认筹的消息，长安万科中心的新一批商铺也即将在近日推出。两大地产巨头的商业项目，在同一时间段推出商铺，备受市场关注。藏富于民的长安镇，也掀起了一股商业投资的热潮。而去年就开始销售的长安万科中心商铺，截止到现在已热卖了三批，即将推出新一批商铺。在第一批商铺刚推出的时候，甚至有投资者连续购置7套，在当时引起不小的轰动。长安是一个藏富于民的城镇，万达和万科两大商业项目的推售，也在长安掀起了一股商业投资热潮。对于长安掀起商业投资热潮，有业内人士表示，一方面，东莞本地居民本来就有投资商铺的传统，万达、万科齐聚长安，开发商业项目，肯定会引起投资者的躁动，另一方面，也跟物价上涨和投资渠道狭窄有很大的关系。洪梅：网住4.5亿美元电商项目洪梅镇与上海益商有限公司举行电子商务华南总部项目签约仪式，正式确立合作关系，标志着洪梅镇电子商务产业链进一步完善，电子商务发展进入新的里程碑。据介绍，该项目总用地面积400.5亩，用地性质为国有，总投资4.5亿美元。益商广州有限公司（上海益商分公司）、“1号店”网上超市及一家大型国际百货有限公司合作，拟在洪梅镇投资建设电子商务华南地区总部项目，项目集办公、培训、研发、展示、产品销售、仓储物流等为一体，从事3C电子产品、家居百货、图书音像等产品的网购业务。据洪梅镇外经办介绍，该项目将由益商广州有限公司负责固定资产投资，包括购地、建设厂房，提供仓储管理服务等，“1号店”网上超市租用建成后的仓储空间，投资IT系统以及各类硬件设备开展网购业务。常平：美吉特砸15亿元掘金商业地产今年5月底，东莞美吉特塑料中心暨战略合作伙伴签约仪式启动。与此同时，还举行全国塑料行业协会峰会、广东省塑料工业协会会长扩大会议。该项目由温州商人许斌旗下的美吉特集团投资。该项目位于东莞常平镇常马路，总用地规划300亩，建筑面积31万平方米，投资额达15亿元，交易额预计将达300亿元。目前，该项目正在紧张施工中。该项目由美吉特（商业）广场、美吉特塑料中心、美吉特会展中心三大商业板块构成。其中，广场建筑面积9万平方米，涵盖日用百货、服装、餐饮、文化娱乐等多种形态；美吉特塑料中心建筑面积19.6万平方米，提供塑料行业全产业链精品展示、商品交易、质量检测、信息发布、技术转让、电子商务、仓储物流等功能。美吉特会展中心建筑面积2.4万平方米，主要作为企业、品牌、行业的展示和交易平台。美吉特集团东莞市美吉特置业有限公司总经理陶超明说，美吉特打造的是商业综合体，并非简单的塑料交易中心，走的是高端专业市场路线，不再是传统的沿街商铺，而是新型的写字楼式的商铺。凤岗：招商瞄准电子、制衣 与汽车零部件三大产业凤岗不缺企业，缺的是投资规模大、综合效益高和综合实力强的企业，我们今后招商引资，主要方向就是要在产出比、税收、高新技术、自主品牌等方面有突出贡献，能带动凤岗三重建设朝纵深发展。在可开发土地已接近极限的背景下，招引大项目是凤岗镇高水平崛起最直接、最有效、最关键的途径。为提升招大引强工作实效，凤岗镇提出了瞄准产业链条、推行镇村统筹招商、深挖企业潜力、盘活存量土地四大创新思路。在发展产业链条方面，凤岗镇将主打深圳牌、产业牌和“三重”牌，主动承接深圳产业辐射和带动，围绕电子信息、制衣与汽车零部件三大支柱产业招商选资，招引对该镇长远发展有较大影响的重大项目进驻。万达集团：改写东莞商业格局万达集团，中国商业地产开发领域的领头羊，作为东莞楼市新势力的代表，2012年，注定是万达集团在东莞的发展历程中具有划时代意义的一年，随着长安和东城万达广场浮出水面，东莞的商业发展也将进入一个崭新的时代。正如东莞万达广场有限公司相关负责人所说的，万达集团开发的万达广场，不仅仅是带来一个商业项目，更将提升一个地区的城市面貌和商业价值。东莞万达广场有限公司副总经理肖伟表示，东莞商业地产的发展很有特点。东莞最初的商业雏形由老城区发展而来，但之前存在商业分布不集中的现象，镇区分散了相当一部分的人流量与消费力。之后随着东城的雍华庭商圈、南城的中心商圈的形成，城市发展以及配套成熟，东莞逐渐形成了以东城核心的商业发展格局。长安作为东莞的经济重镇，投资环境、发展潜力、生活配套及消费力都在东莞各镇名列前茅，存在强大的商业发展潜力。万达选择以长安为起点，以东城为核心布局是经过慎重考虑的。东莞民盈大厦：拔高至398米 10月前后将奠基从东莞市规划局获悉，东莞市民盈房地产有限公司向市城乡规划局提出申请，将民盈大厦的最大设计高度由310米调整为398米。根据公示内容，民盈大厦项目被命名为环球金融中心，位于东莞大道与鸿福路交汇处，与目前东莞第一高楼环球经贸中心（台商大厦）仅一路之隔。根据市城乡规划局公布的环球金融中心规划条件调整批前公示，该项目申请变更后，用地面积仍然为104871平方米，容积率为6.13，建筑面积和绿地率不变。公示时间20天，从2012年6月28日至2012年7月17日，利益关系人有申请听证的权利，如需申请听证，需在公示期间提出书面申请。2012年初，由23家东莞民营企业组建的东莞市民盈集团股份有限公司，以15.64亿元底价拿下环球金融中心地块，宣布将筹建民营经济总部民盈大厦，高度预计将超过289米的“东莞第一高楼”台商大厦。这23家企业包括光大、新世纪、宏远、康华、以纯等本土知名民企。虎门富民服装城：生意冷淡 租金呈下降趋势今年以来，高库存已经成为困扰整个服装行业的难题，在高库存压力下，虎门的服装批发市场也面临着困境，在档主订单锐减的情况下，批发市场的租金直线下降。一位服装档口在北区入口处，他在富民服装批发市场内做了8年。2004年，他的档口位置处在二楼，租金6万多元/月，一直到2007年，这里的铺租都是处于上涨的趋势。而那几年，同样也是李志涛的生意最红火的黄金时期。从2008年开始，档口搬到了一楼北区，当时店铺租金是7万多元/月。当年，受金融危机影响，李志涛的服装生意也受到一定冲击，于是他强烈要求业主降低租金。经过多次协商，业主同意将租金降到6.5万元/月。从2010年开始，所在档口的铺租出现大幅下滑趋势。从2010年开始，铺租从每月5.5万元降到4万多，又一路下降到现在的3万元。虎门地一大道：举办商户采购峰会4月8日，“地一渠道 共赢未来2012地一大道（华南区）商户采购峰会”，在虎门地一大道启幕。通过本次华南峰会的举办，地一大道与各商户探讨了行业发展趋势和营销策略，共同探寻行业发展之路。据了解，此次品牌对接会，地一大道邀请了华南区经营女装和童装的主力商户参与，成功对接后将会为后期女装、童装品牌的宣传推广进行筹备，为商户的品牌进行免费的宣传推广，共享虎门地一大道30万零售商资源，为商户拓展更多的加盟商、代理商提供了一个广阔的平台。同时，地一大道表示，在华南峰会成功举办之后，地一大道将陆续会有同类型的服装品牌对接会举办。汇景·成品鞋批发中心：商家签约入驻 引领东莞鞋业市场潮流5月16日下午，由汇景·成品鞋批发中心举办，海云毫光广告有限公司承办的“汇景·成品鞋批发中心商家答谢会暨品牌商家签约仪式”在汇景·成品鞋批发中心一楼观景中庭隆重举办。据了解，东莞近年来的发展，进出口总额超过1千亿美元，总量占广东省15.46%，而厚街镇作为东莞的工业名镇，鞋业作为厚街的支柱产业，占全镇工业总产值的51.2%，占全省鞋类出口产值的四分之一。东莞台博会：四天创下27亿元商机2012年4月23日，为期四天的“2012东莞台湾名品博览会”正式闭幕。本届台博会创造了总采购商机约27亿元，其中现场零售7509万元，现场采购订单7.4亿元，一年内采购意向约18.9亿元。展会共吸引了超过30万人次进场参观、采购，其中专业采购商8634人次、一般民众超过29万人次。此外，本届台博会共创造了总采购商机约27亿元，其中现场零售7509万元，现场采购订单7.4亿元，一年内采购意向约18.9亿元。这比第二届台博会创造了更多的商机。第二届台博会创造总采购商机20亿元，其中现场零售6680万元，现场签订采购订单约4.42亿元，一年内采购意向约14.9亿元。鸿福商圈：全球最大体育用品零售商进驻鸿福商圈再添新丁。全球最大的体育用品零售商法国迪卡侬在鸿福商圈设立的分店正式开业。迪卡侬鸿福商场的选址显然经过了谨慎的市场考量。大中华区总监昨日也表示，计划在东莞开15家店，华南区的物流中心也定址东莞。迪卡侬鸿福商场占地面积约4000平方米，包括一个免费开放的300平方米左右的运动场，供周边居民或者顾客使用。该商场保持着迪卡侬一贯的全体育运动的零售模式，致力于为所有运动者从初学者到专业人士提供性价比最高的运动产品。迪卡侬相关负责人称，鸿福商场的选址经过了谨慎的市场考量，而进军东莞也是从四年前就考察了市场。目前，迪卡侬在中国市场的商场总数为39家，未来迪卡侬还计划在东莞地区继续开设14家大型商场。第二部分：二级市场一、商业地产总体分析2012年上半年东莞商业地产总体供需情况：据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年上半年，东莞商业地产供应面积28.30万，合计1996套，按面积比去年同期上升56.95%；成交面积22.35万，合计1664套，按面积比2011年上半年下降47.65%；成交金额为31.01亿元，同比上升11.88%；成交金额占上半年东莞商品房成交总金额的13.67%，同比上升3.13个百分点。2012年上半年商业地产供应增幅明显，成交大幅回落。从2012年上半年商业地产的总体表现来看，供应套数和面积同比去年同期增幅明显，而成交面积和套数出现了较大幅度的下滑。上半年，商业地产的月度供应高峰是1月，供应面积12.38万，当月供需比为3.87，达到半年内最高的比例。主要是1月份 正值临近春节，住宅市场低迷不振，开发商将重心放在商业地产的出货层面，1月份的集中供应导致全年商业地产的供应量比去年大幅增幅。从供需成交的情况看，商业地产的供应放量，成交相对低迷，导致库存呈走高趋势。上半年商业地产的成交套数和面积同比去年同期有了较大幅度的下滑，而成交金额却上升。上半年商业地产的成交均价为13878元/，同比去年6456元/上升1.15倍，整体呈量跌价升的格局，主要原因是：其一，2012年上半年，宏观经济环境发生明显变化。上半年全国GDP增长为7.8%，是近三年来首次跌“8”。欧债危机持续恶化、美国经济复苏缓慢，东莞作为一个外需型城市，深受影响尤为严重。第一季度东莞GDP增长仅为1.3%，属于全省垫底的一个城市。面对严峻的外部环境，而内需、消费也不足以拉动实体经济增长，企业订单减少，利润下滑，引发投资者对实体经济的担忧，入市信心大大减弱。其二，上半年欧债危机的恶化，使得美元指数走强呢，人民币贬值预期加剧，或导致部分外来投资者不看当前东莞的经济形式，短期内淡出东莞市场。其三，上半年住宅市场维持好转行情，尤其5月、6月持续热销，开发商将重心放在住宅市场的出货层面和营销推货上，大多商业地产处于自然销售状态。其四，个别品牌和高端项目的成交集中，致使上半年成交量虽然下滑，但是成交价格出现结构性的上涨。商铺热销的以长安万达广场、恒大雅苑、中熙弥珍道等项目为代表，这部分项目要么因开发商的品牌号召力较强，成功的商业运营模式，投资者处于稳健和风险性较低的考虑，青睐于选择品牌开发商的产品。如长安万达广场商铺首次开盘即被客户一抢而空。恒大雅苑延续恒大地产的快速走货策略，上半年该项目无论是住宅和商铺成交都持续受到市场关注，营销推广到位，价格合理，也使得出货较为理想。而中熙弥珍道邻近未来轻轨的出口，商铺升值空间大。写字楼热销的楼盘代表是台商大厦，上半年以85套的成交量位居写字楼成交首位，成交均价为16101元/。一线区域的商铺热销和高端的写字楼去货理想，导致上半年的商业地产均价走高。上半年商业地产供不应求。从2012年上半年商业地产供需比走势来看，1-6月供需比分别为3.87、0.05、0.88、0.62、0.99和2.45。除了1月和6月供需比大于1以外，其余4个月均小于1，2月份更是只有0.05。2012年上半年，商业地产需求仍旧旺盛，新增供应明显对接不上日益庞大的市场需求。二、商铺1、商铺市场总体分析2012年上半年东莞商铺总体供需情况：据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年上半年东莞商铺供应面积21.98万，合计1684套，按面积同比上升116.77%；成交面积15.25万，合计1375套，按面积同比下降58.36%；成交金额2