【地产策划or报告】东莞凤岗某房地产项目前期评估报告.doc

凤岗项目初步评估报告说明：本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇，但项目更临近龙岗区，客户群主要来自龙岗，基本属于龙岗片区的项目，所以对项目的相关也分析主要针对龙岗区。第一章 龙岗区宏观经济分析一、概况龙岗区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。2005年龙岗区实现地区生产总值930.31亿元，比上年增长18.5%，其中第一产业增加值4.05亿元，同比减少20.1%；第二产业增加值616.86亿元，比上年增长20.9%；第三产业增加值309.40亿元，增长14.1%，全区三次产业结构为0.43：66.31：33.26。“十五”时期，生产总值年均增长19.6%。2005年，全区城镇居民人均可支配收入19328.28元，比上年增加1058.87元，增长5.8%。二、支柱产业分析龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。1、 高新技术和先进制造业龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前，全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50，眼镜出口量占欧洲市场的70，充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“92”片区中，龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙碧岭、葵涌大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64和54。近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77的速度高速增长。2004年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达到45.3。 2、物流产业物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位，2004年实现增加值约60亿元。2004年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地 （物流园区），以及众多大型商场配送中心。龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内，物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。3、旅游产业龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全市的57，森林覆盖率53.9，远远高于全市的43.4。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展布局中，龙岗区大鹏半岛是深圳市今后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。4、文化产业以大芬油画为代表的油画业，经过多年的发展，已经形成了油画生产、收购和集中外销一条龙体系，大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示范基地，拥有个人油画工作室 700间、门店300家及画工8000名，2004年出口交易额达1.4亿多港元，产品畅销全世界，成为国际知名的“油画制造工厂”。龙岗区还汇聚着 500家印刷企业，拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰，几乎可以包括印刷业的所有门类，形成了具有特色的印刷产业园。小结：龙岗区经济较为发达，经济总量大、增长速度快，居民收入高，市场容量大。龙岗区主导产业突出，竞争力强，未来经济增长潜力较大。宏观经济环境良好，适宜进行房地产项目开发。第二章 龙岗区地产市场分析一、概况1销售量2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3。其中，住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28。从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21上升到30；龙岗区居其次，所占份额从2004年18上升到20%，销售面积182万平方米；福田区销售量占全市的19（2004年占16）；南山区销售量占全市的18%（2004年占33）；罗湖区销售量占全市的11（2004年占10）。特区外两区合计占全市50，特区外置业已居主要地位。2006年上半年，特区外销售规模继续上涨， 共销售商品住宅21525套， 同比上涨6.88%，占总销售套数的 55.02%；销售面积 216.61万平方米，同比上涨 8.93 %，占总销售面积的 58.43%。其中宝安区销售住宅 11105 套，销售面积 110.32 万平方米；龙岗区销售住宅 10420 套，销售面积 106.29 万平方米。而同期特区内共销售商品住宅 17598套， 同比下降34.46%， 销售面积 154.11万平方米，同比下降 32.53%。其中，罗湖区销售套数 4935套，销售面积 36.05 万平方米；福田区销售套数 5500 套销售面积 41.23 万平方米；南山区销售 6485 套，销售面积71.53万平方米；盐田区销售 678套，销售面积 5.30万平方米。2价格2004年龙岗区均价为4,172元/平方米，较2003年上涨20%。2005年，均价上涨至5287元/平方米，涨幅达27。而06年上半年已经比上年上涨16，涨势明显。2005年全市及各区住宅平均销售价格指 标单 位2005 年2004 年同比 %全市商品住宅均价元7040.15997.5217.38其中：罗湖区元8310.067998.083.9福田区元9091.757801.1416.54南山区元8699.966413.5335.65盐田区元7806.488942.16-12.7宝安区元5386.24190.2828.54龙岗区元5287.984153.3827.322006年1-6月深圳各区住宅销售统计 行政区套数建筑面积金额均价(建筑面积)平均面积宝安111051103170.177654898817039.249799.339946福田5500412266.45514740488212485.62674.957536龙岗10420106288364977346266113.311102.00413罗湖4935360543.5334892589839677.774573.058466南山6485715345.11875723707212241.975110.30765盐田67852965.013671561866932.051778.119483二、板块分析1、 龙岗中心城2004年，和兴花园四期、煦苑、天健·郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。在一级市场方面，中心城土地市场也呈现出众兵密布的情况。中心区附近，九州地产、鸿荣源、鸿基地产拥有100多万平米的土地储备；西北面，招商地产、融发、天健拥有近50万平米的土地；东南面，星河地产、名居地产拥有近50万平方米的土地。目前中心城至少有200多万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市内的品牌发展商。2、 布吉布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪·水山缘、翠枫豪园· 湖光山舍、华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里、美杜兰华庭等项目也投放市场。在布吉新推的项目中，引入注目的有翠枫豪园· 湖光山舍、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境建设等方面都开创了布吉楼市先河。石岈岭片区的中海怡翠山居、华浩源·绿谷、承翰·慢城、锦绣河山相继推出，瞬间使石岈岭成为深圳楼市一大热点。而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也颇为引人注目。3、 横岗中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。4、 坂雪岗及周边区域 以万科四季花城、万科城、万科第五园组成的万科族三大盘在板雪岗站创造了奇迹，它们不仅使板雪岗由沧海变为桑田，而且也创造了楼市升值的奇迹，中国建筑的奇迹，四季花城从一期的均价2800元升值到现在的6000元，而第五园均价已在10000以上，第五园还成了中国建筑精神的写照，业主好评如潮，趋之如鹜。区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在6000元左右。第三章 龙岗中心城片区分析一、 龙岗中心城概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。1998年，15万平方米龙城广场面世，龙岗中心城成为万众瞩目的焦点。龙岗区政府在中心城投入了10多个亿进行市政设施配套建设。以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构，龙岗区政府及各职能部门大都位于中心城内，邮电、银行、商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院经过一年的努力完成了龙岗中心组团规划。按该规划，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。 龙岗区已形成海陆空立体交通运输网络。区内公路四通八达，高等级公路已形成网络，村村通公路。区内有一级公路7条，机荷（深圳机场-横岗荷坳）、深汕（深圳-汕头）、惠盐（惠州-盐田港）、盐坝（盐田港-葵涌坝光）等4条高速公路跨区而过。沿机荷高速公路，龙岗区中心城至深圳机场的车程仅20-30分钟。沿新建成的龙岗第二通道，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。铁路方面，广深铁路、平南（平湖镇-深圳市南山区）铁路、平盐（平湖镇-盐田港）疏港铁路贯穿龙岗区，在其交汇处建有大型的平湖铁路编组站。龙岗区南面紧邻国际大港盐田港，西距蛇口港约35公里，区内还建有沙渔涌等多个港口码头，可泊5000吨级的轮船。二、龙岗中心城区域房地产市场分析1、市场特征l 一般项目规模较大，为多期开发的大社区l 产品品质不断提升，戶型创新l 以9-12小高层为主，2005年以来1830层高层亦逐渐增多l 户型以三房、四房为主l 本地客户占绝大比例，自住居多，投资者较少l 一般均价约5,500-6500元/平方米，个别优质楼盘价格已经过7000元/平方米l 关内部分大品牌开发商开始扎根2、典型楼盘分析招商·依山郡位置龙平西路与黄阁北路交汇处东北侧发展商招商地产占地面积150442.6建筑面积289913.5户型125250花园洋房车位数1800总户数1500物业管理招商物管销售年份2006年5月27日销售均价7500元/平方米点评Ø 由品牌发展商开发；Ø 背靠山林，环境优美；Ø 大规模社区，具备升值潜力；Ø 低容积率，产品类型丰富；Ø 距离龙岗中心成较近。Ø 已售60%水岸新都位置龙岗区新城路与坪西路交汇处发展商佳兆业地产占地面积211762.51 建筑面积74300.01 （一期）户型房、房、房（80140 )联排别墅（200250 ）庭院house（108200 ）车位数2347总户数2583物业管理未定销售年份2006年3月销售均价小高层：5800元/平米 高层：6600元/平米 别墅：8000元/平米 点评Ø 由品牌发展商开发；Ø 大规模社区，具备升值潜力；Ø 容积率低，产品类型丰富；Ø 距离龙岗繁华区域较远；Ø 周边有工厂、农民自建房影响；Ø 销售超过70东方御花园位置龙岗中心城龙福西路 发展商中圳、建业房地产开发公司占地面积33092.9建筑面积66625户型6栋1118层总户数496物业管理中海物业管理公司销售年份2005年10月销售均价5600元/点评Ø 社区规模较大，具备升值潜力Ø 规划设计不错，户型设计较好Ø 近龙岗中心城繁华地段，生活便利Ø 品牌开发商开发。Ø 已售95中央悦城位置龙岗中心城龙平西路与长兴路交汇处北侧发展商大综艺地产占地面积97000建筑面积260000 户型一期户型面积：140-255总户数2034，一期254套house产品销售年份2006年7月9日销售均价1100012000元/ 点评Ø 社区规模大Ø 位处中心城边缘地带，片区目前正在开发，具升值潜力Ø 2.8的容积率规划的别墅数量过多，导致密度过高，楼栋对视严重Ø 销售情况较差，30%左右花半里位置龙岗龙岗中心城清林中路北侧（天虹商场旁） 发展商深圳恒祥基房地产开发公司占地面积30000建筑面积82523.51户型2栋2934曾高层6栋69层多层总户数529物业管理戴德梁行物业管理公司销售年份2005年5月销售均价5500元/点评：Ø 户型设计新颖，独有前厅后院设计Ø 位于龙岗中心城繁华地段，配套完善3、客户群分析Ø 以本区域客户为主，客户层面相对集中且单一，区域外客户少Ø 以自用为主，投资比例较低Ø 未来随着交通日益完善及地铁3号线将带来更多市内及外围地区置业者Ø 客户消费动机见下表客户类型行为购买动机关注点 龙岗原住民 与原生活相联系追求丰富生活，体现身份与普通阶层形成距离感私营企业主私有空间追求品质生活生活环境安静、舒适个体经营者与亲朋交往靠近生意场注重实用性公务员首次置业、家庭生活拥有自己物业，脱离原生活空间与单位距离近企业管理者社区生活改善生活环境，下一代成长生活配套齐全投资者多次置业，投资意在升值而非出租寻找投资机会价格便宜4、未来供应量分析l 龙岗中心城大盘林立，将成为未来市场的焦点。据统计，未来2-3年龙岗中心城及龙岗镇的总供应面积近400万 ；l 众多品牌地产商投入角逐（万科、中海、招商、振业、星河、鸿荣源等） ；l 中心城片区的成熟度对周边其它龙岗区域客户有较大的吸引力，将争夺其它区域的客源。l 近年来龙岗房价涨势明显，平均在15以上，随着龙岗的环境及配套的不断完善，与特区内交通的提升，龙岗房价依然有一定的上涨空间。l 新政对90平米以上户型的限制，对一直以3房为畅销产品的龙岗的影响会较大，众多发展商观望态度浓郁。5、近期土地出让价格宗地编号G010240005 土地位置龙岗区龙城北区荔枝园地段 土地面积145466.61 m2 容积率1.4 建筑面积203653 m2 拍卖时间2006年2月28日成交价格77000万元竟得企业深业集团（深圳）有限公司楼面地价3780.9元/ m2 宗地编号 G10205-0243 土地位置龙岗坪地 土地面积 38830.04 m2建筑面积 85426m2容积率 2.2拍卖时间 2006年3月29日成交价格 18800万元竟得企业深圳市南光房地产发展有限公司楼面地价 2200元/ m2 三、凤岗片区市场分析1概况 凤岗地处东莞最南端，东接深圳龙岗，全镇占地面积82平方公里，土地资源和景观资源丰富，在售楼盘质素不低，水岸山城、卧龙山别墅等多个项目在营销策略上直指深圳客户，对龙岗房地产造成的压力不容忽视。凤岗凤岗虽然住宅项目不多，但性价比较高，凭借片区内丰富的景观资源和相对低廉的价格，吸引了较多深圳关外（厂商、私企老板、外商等）客户前往置业。尤其今年7月开盘的水岸山城，更是有70的客户来自深圳关外，可见凤岗的住宅供应对龙岗房地产市场的影响同样不可忽视。2、典型楼盘水岸山城位置凤岗镇东深大道盘发展商东莞佳兆业占地面积70395 建筑面积112451规模别墅类产品35套（双拼、TH、叠拼）、6栋小高层及8栋高层户型别墅类产品：220-300洋房：81-160 物业管理佳兆业物管销售年份2006年7月21日销售均价洋房4500元/、别墅8800元/点评Ø 地处凤岗现代化城市中心，位置优越Ø 紧邻东深公路，交通便利Ø 品牌发展商物业Ø 山体建筑、产品特色鲜明Ø 性价比高，接受人群广Ø 现场包装到位，展示性强卧龙山别墅花园位置凤岗镇中心区卧龙山发展商东莞三正房地产占地面积400000 建筑面积200000规模500栋别墅户型别墅：200-1000 物业管理三正物业销售年份06年下半年销售均价预计8000元/左右点评Ø 地处凤岗现代化城市中心，位置优越Ø 紧邻东深公路，交通便利Ø 规模大，产品纯粹Ø 部分坡地建筑、产品特色鲜明Ø 景观资源丰富翡翠山湖位置凤岗镇竹塘风清路发展商永江集团 占地面积380000 建筑面积192202规模80栋别墅、12栋小高层洋房户型3房（110140 M2）；房（152-164M2 ）；别墅（360-370M2）物业管理长城物业销售年份2003年11月销售均价洋房3600元/、别墅6800元/点评：Ø 近风清公路、交通便利Ø 依山傍水，景观资源优质Ø 品牌物业管理公司Ø 售楼处包装完善，装修气派Ø 价格相对便宜，性价比高Ø 别墅已经卖完，剩余少量3房和4房，面积在145-160平方米蓝山锦湾位置凤岗镇雁田村新世纪英才学校南发展商东莞富麟实业占地面积272896建筑面积203306规模239套（别墅及洋房）户型别墅类产品：270-350洋房：80-125 物业管理中海物业管理公司销售年份1期05年10月推出、二期06年10月销售均价二期洋房预计4500元/平米左右点评：Ø 靠近深圳龙岗和平湖，客户源广Ø 建筑密度较大；Ø 自身配套完善Ø 现场包装到位，豪华气派Ø 品牌物业管理公司Ø 一期已售完。第四章 项目分析  一、项目概况l 位置：项目位于东莞凤岗镇*处。东距离招商依山郡约2公里。l 目前南坪快速路东段已全线贯通，直接与水官高速公路相连，深圳市区往龙岗的交通变得非常顺畅。项目距离水榭花都约40公里，车程约40分钟，其中水官高速路段收费10元。l 占地面积：（未扣除道路用地）l 容积率：l 建筑面积：l 现状：项目现状为农田及山林，地块上有大型高压线通过。地块北侧为官井头水库。二、SWOT分析优势：l 位置较好，靠近龙岗中心城，未来发展潜力较大lll 待添加的隐藏文字内容2规模大，开发空间大，具增值潜力l 项目周边为山地，靠近官井头水库，有一定景观资源l 行政区属东莞，地价不高劣势：l 周边配套较缺乏l 靠近龙平路，有一定的噪音污染l 扣除道路后，实际容积率可能较高l 目前道路尚未开通l 高压线迁移成本较高机会：l 特区内用地日渐匮乏，深圳购房向关外转移的趋势日益明显，将为关外带来新的客源。l 龙岗中心城和奥体中心的建设将提升整个片区的居住环境l 地铁建设、深惠路改造交通更加便利。威胁：l 70小户型政策，影响项目售价提升。第五章 项目经济测算一、 地价：按楼面地价1800元/平米。二、售价：目前龙岗中心城区域楼盘售价55007000元/平米凤岗区域楼盘售价：4000-4500元/平米本项目位于龙岗中心城与凤岗之间，更靠近龙岗中心城，估计现阶段可实现的售价为5500-6000元/平米。如果2年后项目发售，按每年5的价格增幅，至项目发售时，预期项目售价可达到60006500元/平米。由于项目总规模达100万平米，预计开发周期将长达810年，后期项目增值的可能性非常大，估计项目整体平均售价可能达到7500-8000元/平方米。实际估算按一期售价6000元/平方米，年增5，总体平均售价7547元/平方米计算。三、建安成本：一期2500元/平方米，年增长2，平均2737元/平方米。四、利息根据现金流量表中资金占用情况计算，为4.5亿元。五、项目总销售收入75亿元。六、项目总地价：18亿元，预计2年交清。七、项目毛利为：19亿元，销售毛利率：25，内部收益率：16。 （详见附件：凤岗项目测算表）第六章 结论与建议1、 宏观经济环境分析：龙岗经济比较发达，居民收入高，市场容量大，支柱产业清晰，未来发展潜力大，适宜进行房地产投资。2、 区域规划：龙岗中心城作为深圳重点发展的卫星城，规划起点高，环境优美，配套完善，较适宜开发地产项目。如果2011年大运会申办成功，加进一步加速该区域的发展。3、 交通：龙岗交通目前正在快速改善过程中。南坪快速路、水官高速、清平高速、盐排高速相继通车，大大缩短了龙岗与市区的车程。随着深惠路改造、地铁3号线的通车，将彻底改变龙岗交通不便的局面，届时龙岗与关内紧密相联，将有更多关内人赴龙岗置业。4、 地产市场：龙岗地产市场较为活跃，客户以龙岗本地客源为主，龙岗由于经济发达，人口数量多，本地住宅年需求量已达200万平米，客户来源较有保证。随着交通进一步改善，有可能吸引越来越多的关内客户，客户面将进一步拓宽，价格也有可能进一步提升。5、 地价：龙岗区地价已普遍升高到23000元/平米，本项目地价不高，如能进一步压低地价，或延长付款时间，则更为理想。6、 项目有一定的景观资源，同时规模较大，规划设计的空间大，有利于营造良好的内部环境，打造一个质素较高的楼盘。7、 项目收益较高，内部收益率达16，总毛利19亿元，可连续10年为公司年带来每年约2亿元收益，同时项目长期增值的空间较大。8、 项目靠近深圳，对我司来说管理更为便利，也可节约管理成本。9、 项目不确定的因素主要是高压线迁移成本，道路建设，实际可使用的土地面积，对水库的利用，70小户型问题等，需要在合作谈判中具体落实。综合以上因素，我们认为该项目是可行的。杭州市商品住宅市场调研分析报告一、 前言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。二、 杭州商品住宅市场宏观状况一) 杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。2006年为房产政策消化年，政策影响显现。2006年15月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米；完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米；二手住房成交68.1万平方米。住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：2006年15月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同比下降12.7%。住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。二) 杭州商品住宅市场发展现状1、 板块开发格局形成，产品供应多样化经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板块和富阳银湖板块等区域市场组成。各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。 目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览：板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平市中心板块老城区高层住宅150001800020000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好极少广厦檀香园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西文教区板块城西文一、文二、文三路沿线高层住宅130001500017000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好较少银马公寓枫华府第板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平钱江新城板块钱江北岸 高层住宅11000-14000毛坯房20000精装修25000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划完善好较大东方润园、金色海岸板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城东九堡板块艮山东路小高层住宅6000-70007500配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划交通设施完善，地铁沿线好较大万科魅力之城旅游红萍果板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北运河沿岸板块拱墅区，运河沿岸小高层、高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘基本生活设施较好一般协安景上锦昌文华板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北申花路板块拱墅区和西湖区交界处高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划有大型商业、交通设施较好一般广宇西城年华滨江万家花城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西三墩板块西湖区三墩镇周边多层、小高层、高层住宅7000-900011000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘教育配套完善较好一般耀江文鼎苑亲亲家园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平闲林五常板块余杭区02省道沿线多层、小高层5000-65008500(精装修)配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘较差一般大翡翠城江南春城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平滨江、闻堰板块钱塘江南岸滨江区高层住宅滨江6500-9000闻堰5000-600010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘一般较好大盛元慧谷、旅游水印城2、 品牌房企汇聚，行业竞争专业化受国家宏观调控政策影响，经过05和06年长达2年的调整期，杭州商品住宅市场的市场份额开始集中到本地几家具规模和实力的房地产开发企业手中，本土大量中小型房地产开发企业开始走出杭州寻求发展，逐步形成了以少数几家品牌实力房企为主导的市场结构，目前占市场份额较大的本土房地产开发企业主要为绿城房产、滨江房产、金都房产、坤和建设等。与众多本土房企被迫离开杭州发展的情况相反，国内和境外品牌房企一直看好杭州房地产市场并伺机进入。据了解，目前已经进入杭州市场开发的房地产开发企业有万科地产、凯德置地、华润、世茂、中海、新鸿基、嘉里建设、复地等境内外知名品牌。而其中万科在杭州首个楼盘开盘遭遇哄抢一空的现象充分说明的品牌的魅力和价值，随着众多品牌房企在杭州开发楼盘的逐渐启动，各住宅楼盘在产品设计、营销推广、客户服务等各个方面展开深层次的竞争，促使杭州楼市进入一个国内最高水平的角逐。3、 市场比调控更残酷，杭州房企开始新一轮淘汰赛如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力,市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。4、 资源向优势房企集中，资本成为推动房企成长重要力量今年以来杭州的土地出让竞标现场，已经难觅中小房企的影子。近期的土地出让因为实力企业参加比较多，竞争非常激烈，土地价格被不断抬高，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。目前的杭州房地产市场正处于一个变革的时期，土地、资金、人才正不断地向绿城这样的具有良好融资渠道和资本实力的企业集中。5、 市场趋好形势逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐的明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。根据杭州市住宅建设规划(2006.6-2007.12)，在规划期内，总出让商品住宅用地约400500万平方米(约60007500亩)，总建筑面积约8501100万平方米，约10.5万套。截至2006年12月30日，当年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中主要的出让集中在7、8月份和年底。预计2007年杭州将有近5000亩(含2006年推迟出让的1000余亩)的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。6、 个案销售形势各异，市场进入分化在当前的杭州房地产开发市场，尽管越来越多的楼盘销售呈现火爆势头，但是大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。新政之后的楼盘，由于产品比较成熟，从而成为目前杭州房地产市场的一个热点，而那些处于尾盘阶段的老盘压力很