【精品】射洪房地产市场调查报告.doc

射洪县房产市场调查报告一、调查日期2007年3月8日13日二、调查机构四川联商投资管理有限公司三、调查成员A、主要成员：何智、蒋春林B、辅助人员：张小燕、杨秀丽、付敏、赵津景、任青华、陈静四、概述A、调查目的为了本项目在营销策略更实际、产品设计更合理、销售速度更快、销售价格更贴切市场需求、一切以消费者即市场为中心，通过对本区域房地产通盘详细调查，要对本区域房地产市场有清晰的认识，以便在以后对本项目定位、营销、广告、价格、销售模式、销售政策等决策提供市场客观依据。1、了解和掌握本区域城市发展方向、房地产土地供给、房产供销市场；2、了解和掌握本区域房地产广告、媒体推广形式、广告推广价格及成本；3、了解和掌握本区域房地产产品情况；4、了解和掌握本地区房地产销售价格、销售政策、销售模式、销售进度、合同形式等内容；5、了解和掌握房地产消费者消费习惯、消费心理、消费水平、消费人群结构等内容；B、调查途径及方法主要以典型调查、实地调查为主，文案调查为辅，通过实地走访、参观、考察、咨询的形式获取一手资料。随后对资料进行聚类分析等方法对一手资料的数据整理、筛选、研究、评估后真实填写市场调查详细表。1、必须逐一实地认真的参与调查；2、保证获取的数据资料真实无误；3、通过调查能得出总结性、客观性结论；C、调查内容本县城区域所有在售项目，即将推出市场的项目，其中包括主要内容有开发商背景、资质、供给数量、产品特征及品质、开盘时间、交付时间、价格、销售状况、销售周期、产品质量、入住情况、租赁情况、推广策略、广告策略、广告成本、媒体策略、等等内容。具体调查内容数据请见附表房地产项目信息调查表的详细记录：1、县城区域发展调查根据射洪县政府对射洪县的宏观规划，跟据城市总体规划要求，射洪未来城市发展方向是向东、向南发展。从功能上将城北、城西规划成工业园区、城东为行政片区、城南为居住区。2005年重点构建”三大体系”，即子昂城服装专业街、虹桥路建材专业街、文艺巷通讯器材专业街、人民街电器经营专业街等特色专业街建设，川中印务2.5万平方米的现代购物广场、东方世纪乐园4.5万平方米的银丰国际商业中心建设；启动县客运站搬迁，建设现代购物城；年内涪江东汇综合批发市场和宏达生资综合批发市场建设工程要全面竣工；根据城市和交通发展，搞好仓储设施和物流配送中心的发展规划，布局一批物流仓储设施，积极培育城区仓储体系。2006年以来，全面启动沱牌大道两侧的地块规划，重点大型项目有“子昂金都”，“子昂雅苑”，城市发展规划逐步向成外新城发展。县城总体规划图2、人口和生活水平调查射洪县县城非农人口22万人左右。据统计，2006年射洪城镇居民人均可支配收入6412元，农村居民人均纯收入3903元，分别增长11.4%和16.5%，农民收入增长速度首次超过城镇居民。4996名下岗失业人员实现再就业，城镇登记失业率控制在5%以内。筹集资金8000万元，妥善解决了县城地区失地农民征地拆迁安置的补偿问题，1026户城镇拆迁户搬入新居。11300名失地农民进入了社保、落实了低保，按政策发放了低保金，发放养老保险金115万元。全年发放"两个确保"和"低保"资金7114万元，发放率达到100%。农村劳动力转移28.3万人次，其中县外输出21.8万人，实现劳务收入13.4亿元。2004年，城乡居民储蓄余额达到 39.6亿元，同比增长19.1%；社会消费品零售总额23.6亿元，同比增长17.2%，高于GDP15.2%增长1%，表现出较强的消费购买力。3、射洪住宅格局调查（射洪县新起住宅小区分部图）五、调查结论1、城市发展格局根据城市规划图和现有的城市建设格局可以得之，射洪县未来主要发展格局是：A、城东城东沿涪江以东是政府行政规划新区，目前还是城市发展的空白区域，土地虽然被征用，但生活配套为零，所以近两年还不能成为城市发展的主要方向。如：现有的公安局以及公安局宿舍。C、城南城南沿太和大道以南主要为商业性质的综合片区。如、诚信花园·世纪商城、川中食品城、宏达生资市场。外加少两的住宅生活小区，如：世纪虹桥电梯公寓、诚信花园·富强小区等等。B、城西城西沿沱牌大道两测、太阳湖水上公园周边、子昂广场附近为居住型生活社区。沱牌大道要改城商业一条街，外加环城公路。如：富贵华城、黄金苑、景湖嘉苑、东泰嘉园、碧韵金都、安河家园、欣泽佳苑、诚信·子昂小区、明珠小区、兴科华苑、致远花园等等。从以上数据可以看出，城西是近两年住宅发展的主要方向。D、城北城北沿太和大道以北两旁为发展的主要方向，在发展的过程中，主要以旧城改造为主，投资成本大，给城市发展带来制约因素。所以城北在近两年发展速度很慢、新起的项目不多。E、城中城中沿太和大道中段两测，主要以商业、购物、休闲、娱乐、餐饮等商业模式发展。由于地处老城中心，人口密集，交通方便、城市建设发展成熟、土地地价高。所以以商业服务业发展为主。如：世纪摩登、银丰国际、时代广场、新世纪商业广场、恒业旺街等。2、住宅项目营销特点：A、规划、设计等情况主要以多层为主，电梯公寓为辅。单个项目小、规划设计单一、绿化率低、容积率和建筑密度高、开发商经营不规范、无专业的物业管理、交房无正式标准，大部分就是安居工程用房。但如诚信花园系列，有一定的知名度，小区规划和户型设计合理，在消费者眼中有一定份量。B、销售背景、销售模式、销售进度情况销售背景：大部分项目还没有进场施工或刚进场施工主体还没有初现就开始接受咨询和预定，没有销售所具备的手续和条件。售楼部规模小，装饰装潢简陋。销售员素质较差，没有经过专业的学习和培训，销售道具简单，作业流程混乱。销售模式：主要以一次性付款为主，一次性付款有一定的优惠百分比。按揭购房为辅，按揭基本上没有优惠措施，以建设银行首付50%直贷式购房的方式，外加少量的分期付款方式，（403030）有一定的优惠条件。购房者满意后缴纳1000元10000元不等的购房定金，后签订房屋预定合同，定金不能退还。7天后缴纳全款和部分房款，签订房屋定购合同，到办到预售许可证式或交房时转签订正式商品房买卖合同。承诺90天内办理产权。销售进度：多层销售进度大于电梯公寓，从项目售楼部开放接受预订开始就可以销售，（电梯公寓出外）由于项目小，数量少。只要户型设计不是特别差、项目地段不是特别差（如银翔苑户型设计差、兴科华苑地段差），销售进度比较理想。出现供需两旺的局面。销售价格：城市区域类型最低价最高价销售均价备注城东：涪江以东无盘销售无盘销售无盘销售城南电梯128018801380多层9181180980城西电梯无无无多层8801100950城北电梯128015801300多层8801280980城中电梯138028001500多层9181180980多层住宅部分销售价格继续向上攀升，从2006年6月份以来，多层住宅价格从均价800元/平方米，到2007年3月份多层住宅销售均价达到950元/平方米，多层价格最高价格突破1200元。营销推广：在营销策略手法上很单调，如：优惠、赠送礼品等，在媒体策略上没有所依靠的主流媒体，各种媒体途径比较分散，如：户外、公交车、站台、导示旗、电视、报纸、邮政投递等，在广告设计表现上设计水品很低，无美感、无时尚文化感、无整体感，在广告投入大部分开发商都较小。在整体作的比较好的有诚信虹桥房产系列。广告投入量大、设计水平高、整体感很强。物业管理： 物业管理方面在大多数项目都没有专业的物业管理公司，物业服务无质量保障，只有少数的企业和楼盘才注重物业服务的质量，如：富贵华城、诚信花园系列。物业管理费用也高低不一，从10元户月0.7元平方米月不等。购房人群： 由于射洪县是劳动力输出大县，外出务工人员较多，每年反乡人群中购买房屋的人的 比例很大，购买人群的分部依次为：城乡反乡人群、公务员、个体经营户、退休职工等等。购买人群没有明显的划分区域。六、本地块周边商业独立门面现况调查典型项目类型一层最低价一层最高价销售均价销售周期销售率备注致远花园三期商住2580358031001年20%住宅售完沱牌大道南段商住3000600040001年30%世纪商城商住3680660040001年半35%零散底层门面商住2500350030001年15%城市区域商铺产品规划落后，营销理念无创新，销售速度慢，再加上商业门面供给过量，社区型商铺商家入住率低。（射洪房产交易一年盘存2005年7月至2006年12月，截止2006年12月，城区新竣工房屋建筑面积84.8万平方米，其中营业房建筑面积6.54万平方米；住宅75.82万平方米；其它房屋3.5万平方米。另外，截止2006年12月，城区在建工程规划建筑面积105.73万平方米，其中营业房28.32万平方米，整个商业营业房、电梯公寓销售在30%左右，销售及为不理想）。七、射洪房产开发主要行政成本费用调查收费项目建设规模收费标准备注1、城市基础设施配套费按建筑面积35.00元可减2、防空地下室异地建设费满足规划按建筑面积15.00元3、城市排水设施有偿使用费按工程总投资额的5可减4、城市房屋拆迁管理费按房屋拆迁补偿安置费用的45、垃圾处理费按建筑面积3.00元可减6、人行道路建设费按人行道面积50.00元无7、建设用地测量定桩费按投资总额的1.5可减8、异地绿化费宽度20m上的一类街道320-350元；16-20m的二类街道300-320元；其它街道250-300元。9、白蚂蚁防治费按建筑面积1.6元无10、散装水泥费按建筑面积1.2元无11、工程质监费按建筑面积1.00元无12、轻型材料保证金按建筑面积6.00元可减13、招投标定额测定费按建筑总额1.5无14、交易费按建筑面积2.00元15、渣土费按建筑面积2.00元可减16、施工人员人生伤害保险费按建筑面积0.7元-2.00元17、环境噪音污染费八、结语1、射洪房地产整体开发水平低，土地供给量大，土地地块偏小；2、射洪多层住宅供小于求，价格水平低，价格攀升速度快，有较大上升空间；3、射洪商业门面供大于求，销售速度慢，空置率高，租金较低，投资回年限长；4、电梯公寓销售速度慢，消费者认知度较低，具有价格高和居住成本高等劣势；5、射洪发展趋势主要向城南、河东、沿江一带发展；四川联商投资管理有限公司2007-3-13