【商业地产DOC】3月宁波房地产市场研究报告21页.doc

目 录【3月宁波楼市研究】2一、市场总体特征2二、分类市场分析4三、2月楼盘成交排行榜7【宁波土地市场3月研究】8一、本月土地供应分析8二、本月土地成交分析9【宁波最新楼盘信息】11【3月宁波楼市广告营销分析】13一、广告投放特点13二、广告主标题特点13三、SP活动促销特点13【政策与市场信息关注】15一、国政头条15二、全国楼市热点追踪15三、宁波楼市信息报道16【外地服务项目市场动态】17一、赣榆近期市场动态17二、池州近期市场动态19【3月宁波楼市研究】 一、市场总体特征1、市场综述2009年3月宁波商品房市场呈现比较强劲的上升势头，供应量方面3月宁波商品房新增供应11.55万平方米，环比上月大幅增长139.63%。但相比08年，09年初的市场连续3个月供应量出现萎缩。成交方面本月商品房成交39.52万平方米，环比上月大幅增加61.57%。成交价格方面本月商品房成交均价为9288元/平方米，环比上月上涨11.34%。商品房的量价齐升这主要是一方面受利好政策效果显现的带动，另一方面开发商也积极采取打折促销的策略，带动销售量上涨，使得楼市迎来了“小阳春”。 但是，对于市场出现的“小阳春”，也不能急于做出“市场回暖”的判断。随着时间的延续和推移，项目的打折促销和营销活动依然是市场营销的主流声音。2、供应量分析：宁波市六区3月商品房新增供应量11.55万平方米，环比上月增加139.63%，同比减少62.84%。市场在去年12月达到高峰以后供应量连续3个月呈现萎缩的态势。供应量的减少对市场后期的成交价格会产生直接影响，预计全市商品房市场成交价格将会出现攀升。3、成交量分析：2009年3月，商品房成交量为39.52万平方米，环比上月增加61.57%，同比增长94.11%。去年12月以来，宁波的商品房均有明显的回升，逐步恢复到正常，但并不能得出楼市回暖的结论，楼市是否回暖还需要市场的进一步验证。4、区域成交分析： 3月份宁波鄞州区仍是成交主力，为20万平方米，占各区总成交面积的51%，其中盛世天城、上上城等楼盘均表现出销售强势；北仑区本月也在新开盘金城花园和荣安花园等楼盘的带动下，成交量达到6.25万平方米，占各区总成交面积的6%；海曙区由于新盘不多，成交量为各区最低，仅为0.68万平方米；其它各区成交均较为平稳。二、分类市场分析1、 住宅市场3月宁波市六区商品住宅成交3091套，成交面积达到35.39万平方米，环比上升了90.27%。从区域成交情况来看，本月鄞州区仍为各区成交主力，该区在盛世天城、上上城、格兰春天铂园等楼盘销售量的带动下，成交18.79万平方米，遥遥领先于其它各区；北仑区也在金城花园、荣安花园等楼盘成交量的推动下，成交486套，成交面积为5.65万平方米；其它区域变化不大，较为平稳。从各区商品住宅成交均价来看，在湖景花园的成交带动下，江北区成交均价仍占据各区榜首，为13888元/平方米；而科技园区以11714元/平方米的成交均价排列第二，主要是由于受江南一品成交的影响，使该区域的价格维持在高位；同样原因江东区的成交价格仅次于科技园区，为11288元/平方米。2、 商业市场3月宁波市六区商业用房成交117套，成交面积1.22万平方米，仍处于低位。本月鄞州区成交量仍占各区首位，成交54套，成交面积4365平方米，占总成交面积的35.9%，其中联盛商业广场成交28套，成交面积为1771平方米，为该区成交主力；本月北仑区商业用房也有很大起色，成交31套，成交面积为3423平方米，均为各楼盘的底商。 本月鄞州商业用房成交均价为19737元/平方米，主要为联盛商业广场的成交，高单价将鄞州区商业用房的整体价格大幅拉升；其他各区仍以底商成交为主。3、 写字楼市场3月宁波市六区办公用房成交82套，成交面积为1.14万平方米，六区均有成交。其中江东区凭借松下国际商务中心的大量成交占据各区鳌头；其它各区均为零星成交。 本月海曙区由于只有原嘉和中心单个楼盘有成交，使整个区域成交价格达到了26708元/平方米，为各区成交价格的榜首；其它区域价格变化不大。三、2月楼盘成交排行榜序号 项目名称 区县 销售套数  1 盛世天城14-19#楼  鄞州区  312 2 上上城  鄞州区  274 3 湖景花园西区  江北区  177 4 金色水岸二期住宅、车位  鄞州区  135 5 江南一品二期南区  科技园区  118 6 蔚蓝水岸1、2、4-8、11、12、商铺、车位  鄞州区  116 7 锦绣东城一期东区  江东区  113 8 风格城事8、9组团  鄞州区  111 9 金城花园  北仑区  91 10 荣安花园  北仑区  87【宁波土地市场3月研究】 一、本月土地供应分析1、土地供应走势分析 3月份宁波六区共有15幅地块挂牌，分别为住宅用地、工业用地和公建配套用地，总计占地面积为15.7万平方米，可建筑面积约为28.87万平方米。供应地块幅数环比减少58%，同比减少17%；占地面积较上月减少76.25万平方米，降幅达到83%。本月挂牌土地用途种类较少，其中工业用地挂牌11幅，占地面积占总挂牌土地面积的93%；住宅用地挂牌2幅，占总挂牌土地面积的5%；公建配套用地挂牌2幅，占总挂牌土地面积的2%。2、土地出让公告列表公告号宗地名称区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元/亩）甬镇土告字 20097号旗杆格弄地块东侧1号地块镇海区住宅30191.0R1.1314甬镇土告字 20097号旗杆格弄地块东侧2号地块镇海区公建1223无建筑物布设938仑土挂告 200904号穿山疏港高速公路北、龙潭山路南1#地块北仑区工业39952.60.6-2.0仑土挂告 200904号穿山疏港高速公路北、龙潭山路南2#地块北仑区工业43532.31.0-2.0甬镇土告字 20096号海天路东侧D-2镇海区工业236710.6且1.531甬鄞土告字（2009）07号鄞州区小城花园东侧地块鄞州区公建1533129甬鄞土告字（2009）07号鄞州区黄泥桥村安置C地块鄞州区住宅44322.65283甬鄞土告字（2009）06号石碶栎社村7号工业地块鄞州区工业A:2088B:29360.6且1.540甬镇土告字 20095号镇浦路南侧A-1地块镇海区工业24890.8且<1.530甬镇土告字 20095号镇浦路南侧A-2地块镇海区工业10001.0且<1.529甬镇土告字 20095号镇浦路南侧A-3地块镇海区工业66700.8且<1.530甬镇土告字 20095号镇浦路南侧A-4地块镇海区工业31121.0且<1.530甬鄞土告字（2009）05号集士港董家桥村1号地块鄞州区工业33691.0且1.531仑土挂告 200903号小港姚墅村、五盟村1#地块北仑区工业5564.40.8-2.026仑土挂告 200903号小港姚墅村、五盟村2#地块北仑区工业12373.50.8-2.026二、本月土地成交分析1、成交土地走势分析 3月份宁波市六区共有11幅地块均以底价出让，占地面积为13.24万平方米，环比下降74%，同比下降59%，无流标地块。其中成交商住用地1块，位于北仑区，面积为4972平方米，占总成交土地面积的4%；办公用地2块，分别位于北仑区和海曙区，面积为69775平方米，占总成交土地面积的52%；其余均为工业用地，分别位于北仑区、鄞州区和镇海区。2、土地成交公告列表宗地名称位置用途占地面积(m2)容积率成交总价（万元）成交单价万元/亩竞得人集士港镇董家桥村1号南面、西面到规划道路工业33691.0且1.515731鄞州顺安纸箱厂镇浦路南侧A-1澥浦镇镇浦路南侧工业24890.8且<1.511130镇海螺钉厂镇浦路南侧A-2规划一路北侧、镇浦路南工业10001.0且<1.54429镇海润和毛织品镇浦路南侧A-3镇浦路南侧工业66700.8且<1.529730宁波铝亿合金公司镇浦路南侧A-4镇浦路南侧、规划二路东工业31121.0且<1.513930镇海腾龙通信器材小港姚墅村、五盟村1#小港街道工业5564.40.8-2.021726球冠电缆制造公司小港姚墅村、五盟村2#小港街道工业12373.50.8-2.048326球冠集团公司新星商业2#东至环城西路，新星路北办公676851.5-1.648733480颐莫尚置业公司镇海区棉丰村大件堆场蛟川街道棉丰村工业230910.6且<1.2119034镇海炼化北仑新矸长江路西、明州路北A地块新矸长江路西、明州路北商住4972.3保持现状1432192宁波港股份公司北仑长江路西B地块新矸长江路西、明州路北办公2090.2保持现状1003320宁波港股份公司【宁波最新楼盘信息】 中海东湖熙岸 小高层、叠墅 未定地址: 东钱湖旅游渡假区东钱湖鄞县大道中海东湖观邸东开发商: 宁波中海兴业房地产开发公司代理商:自销销售情况:尚未开盘开盘时间: 09年4、5月份开盘交付日期: 2010年户型面积:117-186销售动态:中海东湖熙岸小高层预计4月底开盘，推出3套样板房：186叠墅户型欧式西班牙新古典风格，137平层大户型欧式新古典，80平米简约欧式新古典精装修。3月28日正式预约登记,当日交诚意金五千可抵一万!合生国际城“翡翠居” 别墅 约9000元/.地址: 镇海新城钟包路1号开发商: 合生创展集团有限公司代理商: 宁波迪赛房地产咨询有限公司销售情况: 尚未开盘开盘时间:09年4月面积: 260左右销售动态: 合生国际城“翡翠居”联排别墅预计4月中旬推出，户型面积在260左右，价格和以前相似均价在9000元/，中央景观别墅预计推出100套房源。南熏别院 高层、小高层 小高层7500元/左右、高层7300元/左右精装单身公寓7500-7800元/左右地址: 镇海南大街入口(新华书店对面)开发商: 宁波维科置业有限公司代理商:华星面积:88-151开盘时间: 预计2009年4月18日交付日期:2010年底销售情况: 尚未开盘，接受内部预定。销售动态: 南熏别院预计2009年4月18日开盘，户型面积有88-151，主打120-140户型，共有300多套，工程进度部分已经开始建造第二层，预计2010年底交付。自08年7月份开始内部预定，目前累计的内部客户已预定房源近60%，暂无购房优惠措施。该楼盘凭借地段优势，市场认可度较高。利时卢森堡 小高层、精装SOHO 8000-8500元/左右地址: 鄞州区堇山路以南,天童北路以东开发商: 新江厦置业代理商:双赢开盘时间: 2009年4月交付日期:2010年3月面积: 40-120销售情况: 尚未开盘销售动态: 利时·卢森堡预计3月底4月初开盘，1-4F为宝润商场，5-9F为精装单身公寓，户型为40-120，价格在8000-8500元/左右，预计明年3月份交付。【3月宁波楼市广告营销分析】 一、广告投放特点1、 广告投放数量3月份共有48个楼盘投放报纸广告，其中住宅类44个，商业类2个，写字楼1个，北仑楼盘1个。从广告投放力度看，滨江国际广场以6个跨版4个半版成为这一阶段广告投放量最多的楼盘。蔚蓝水岸第二，总共投放了5个整版3个半版广告。维科·水岸枫情居三，投放1个跨版，3个整版，3个半版。2、 广告投放时间：大多楼盘选择周四、周五作为重点投放时间。3、 广告投放版面：跨版、整版、1/2版各有一定比例投放。比较以往，1/2版面的投放量有所增加。二、广告主标题特点广告标题类型五花八门，滨江国际广场广告主题广告语富有时代特征，“风险来袭，它是保险柜；时机降临，它是提款机”“滨江国际广场 金融危机下的财富避风港？”“经济低迷时期的秘密投资通道”等迎合了当前处于金融危机中的房地产市场，扣住了消费者的购房观望心理。三、SP活动促销特点宁波楼市促销战全面爆发。延续之前的“低单价起”与“低总价起”的促销手段，新增赠礼、单价优惠、低首付低月供、购房抵用券、统一价格等优惠措施，形式丰富。在市场成交量减少，消费者观望情绪浓厚的情况下，楼盘各项促销策略的推出，吸引了消费者，也使得楼盘形象更具有亲和力，以此带动销售。1、低单价，低总价起促销策略水木清华，特价房4760元/起湖景花园，12700元/起小骆花园，低总价30万起蔚蓝水岸，低总价主打48万起2、购房赠礼促销策略荣安和院新老业主赠送电器礼券明天广告部分房源送品家电蔚蓝水岸购房送金牛、免费洗车、送精装修设计方案上上城赠送大礼包缘园赠送购房券、车位抵用权、享受万元购房优惠等万科金色水岸购房送礼品3、单价优惠促销策略明天广场购房享受50-800元/M2不等的单价优惠雍景苑3期购房享受200-600元/M2不等的单价优惠半岛华府·简爱最高单价优惠380元/M2格兰春晨单价优惠30-100元/M2不等缘园购房单价优惠100-300元/M2不等，购房抵用权和总价优惠等4、SP活动蔚蓝水岸，现场冷餐音乐酒会5、低首付低月供策略促销策略小骆花园，低首付6万起，月供1500元起半岛华府·简爱，首付15万起6、打折促销策略雍景苑3期，减后按揭9.8折，一次性付款9.6折7、楼市消费券促销策略雍景苑3期按照不同阶段价格，使用楼市消费券8、以旧换新促销策略荣安和院以旧换新置业9、统一价格促销策略格兰春天铂园不分楼层高低，同类房源价格完全统一10、增值促销策略滨江国际广场“5万变8万”活动都市丽湾2期购车位“交5千抵4万”明天广场“2万超值变”11、特惠房促销策略东方商务中心推出3套特惠房源【政策与市场信息关注】 一、国政头条发改委：中央将对廉租房给予补助3月6日上午，十一届全国人大二次会议举行记者会，国家发改委主任张平表示，在4万亿投资计划中，中央政府计划用部分资金对廉租房建设给予一定补贴，具体中部地区每平方米补助300元，西部地区为400元，对东部地区不给予补助。商务部将发布境外投资管理办法下放核准权限商务部最近制定的境外投资管理办法将下放核准权限，仅保留对少数重大的境外投资的核准权限。办法体现了便利化、管理和服务相结合以及权责一致的原则。今后，商务部将继续根据形势发展需要，及时调整完善办法内容，不断推进境外投资便利化，支持企业更加积极稳妥地走出去。 国土部：下达09年全国土地利用计划日前，国土部编制下达了2009年全国土地利用计划l（草案），计划强调加强和改进土地利用计划执行监管，确保各地批地和用地都严格控制在土地利用计划范围内。新土地管理法：国家征地权受到严格限制近日，有消息指出，土地管理法(修订草案)征求意见稿显示，限制国家强制性征地权力，缩小国家征地范围，强化农民土地权利的保护，已成为此次土地管理法修订中最为重要的工作。二、全国楼市热点追踪日认购548套新房 南京楼市创去年来新高南京市商品房（包括办公、商业）认购548套、成交352套；其中商品住宅认购505套、成交345套。网上房地产显示，楼市的反弹在近日迎来阶段性峰值，新房及住宅的认购量双双突破500套，创下2008年来单日认购量新高。沈阳房交会5天成交52亿完美谢幕历时5天的沈阳房交会近日落下帷幕，据统计，成交均价达3276元/，创下沈阳房交会有史以来的最高价。 此次房交会实现房屋成交159.35万平方米，成交额52.21亿元。河北普通商品住房开发项目实行“一日备案”为促进房地产行业健康稳定发展，鼓励住房合理消费，河北省日前改变房地产项目管理模式，对符合规定和标准的普通商品住房开发项目实行“一日备案”。上海三月新盘“井喷” 开发商憧憬“金三银四”经历了新年前两个月的推盘低迷,3月上海的新盘出现了供应“井喷”。综合易居中国和搜房网的信息,发现三月新推房源的一手楼盘达到了42个,而一二月份的新推房源总计才38个。3月12日,今年首个大型房展会“上海之春”房展将拉开帷幕,此次房展会也成为大量新盘最好的“秀场”。在2月成交大幅回暖的背景下,开发商正卖力打造“金三银四”。投资客重回楼市 上周成交量创近70周新高在房展会和部分投资客“重出江湖”的双重影响下，3月第2周（3月9日-15日）本市商品住宅（不包括配套动迁商品房）成交量创下了近70周新高，这一成交水平相当于2007年10月的水平。浙江流动人口用上居住证 住房等享受市民待遇已经施行14年的流动人口暂住证制度将有望终结，在浙江省的1800万流动人口今年年底前将用上居住证。三、宁波楼市信息报道江北将崛起六大商业场所 市民将有更多选择江北区正加快商贸设施建设，六个特色鲜明、品牌效应明显的商贸服务业项目将在江北崛起，市民逛街购物、休闲娱乐将有更多选择。伴市民18载 宁波影都10月重生变身五星级影城从3月30日开始，伴随市民年的宁波影都将停业装修改造，月重新开业。据介绍，新影都外形不会有大的变化，但将配备一系列电影配套服务，更加宽敞和现代，集购物、餐饮、娱乐于一体。图为影都装修效果图。售楼处如菜场 格兰春天三期再掀购房热潮3月28日格兰春天推出3期第二批房源(3、5、11号楼)，共有160多套房源，本次开盘的主力套型为89平米、115平米、127平米，均价在8000元/平米左右。早上7点， 格兰春天的销售案场购房者早已在此等候开盘，这样的情景好像很久没在宁波楼市出现了，售楼处一楼供购房者查看沙盘和选定房源，二楼用于购房者的签约，楼梯口挤满了购房者，吵嚷着要到二楼选房。【外地服务项目市场动态】 一、赣榆近期市场动态2009年赣榆房地产市场延续2008年的低迷形势，商品房成交价量仍然低位徘徊，整体市场不景气和较高的购房成本使市场观望气氛浓厚。目前已进入传统的商品房成交“金三银四”时期，全国多数城市出现商品房成交“价量齐升”局面，房地产市场“回暖”的呼声此起彼伏。就赣榆房地产市场而言，进入三月份以来，赣榆在售楼盘成交量较前两个月有小幅提高，如观澜国际1、2月份总共成交15套，3月份至今已成交26套，预计3、4两个月成交量将在30套以上，另外维多利亚花园3月销售量达到29套，为近4个月来新高。就赣榆新城在售楼盘而言，所售房源基本以2008年推出的房源为主，且成交主要集中在2008年上半年，余房经过半年多时间消化，目前所剩房源不多，但2008年赣榆申请商品房预售房源在50万平方米以上，较07年增长38%，市场存量较大。赣榆商品房价格相对平稳，维持在1950元/左右，个别楼盘依托地段等资源优势均价相对较高，如观澜国际均价在2000元/以上，结合2008年赣榆居民人均收入12315元，购房成本偏高。市场竞争楼盘分析楼盘名称项目规模产品类型主力户型热销户型销售价格销售动态观澜国际约18万高层、小高层85-132多层103、115、小高层131多层2300元/、小高层2150元/一期余房约25套，面积为91、97、103购房享受9.4折优惠；预计5月底推出二期三栋多层、三栋小高层房源蓝湾御景约5.7万多层、小高层90-1371361800元/一期推5栋80-140房源，余房约20套，其中1325套、1157套。4月30日前购房者购车库可优惠1万元维多利亚花园约38万花园洋房小高层8216281、108、137景观房2500元/、北区1750元/南区只剩几套景观房，北区余房不多，整体销售较平稳佳景雅居约12万高层、小高层102-1351351800元/目前封盘中二、池州近期市场动态2009年一季度，池州房地产市场相比08年底市场趋于稳定，交易量有所回升，出现了一定“回暖”迹象，市场供应量较08年有一定减少，进入2月以来，销售情况出现明显好转，房价总体保持稳定，无大涨大跌现象。截止09年4月，市场新增供应主要以中档小盘为主，以静安新城、清溪南苑为代表。基于目前房地产市场的现状，很多项目仍在静观其变，择机开盘，预计上半年新增供应量将不会出现井喷现象，以稳定为主。目前市场主力需求以中档楼盘为主，葫芦公社、静安新城、清溪南苑等一批中档楼盘销售状况良好，静安新城6栋多层，成交均价2300元/，2个月销售逾70%，葫芦公社756套房源，成交均价2200元/，已销售过半，每周平均成交11套左右。而诸如华邦·阳光城、碧桂园等高档楼盘在08年主力出货后，09年销售状况比较平稳。目前池州房地产市场住宅均价上下调动幅度不大，基本趋于稳定，各大楼盘纷纷以优惠、价格等多种方式突出自身产品的性价比，不断刺激市场需求，促成客户签约成交。09年一季度池州房地产市场供给充裕，商品房销售明显好转，虽然国家宏观经济环境并未彻底恢复，但池州房地产市场消费信心渐渐趋于稳定，市场同步出现“回暖“迹象，暖流是否能够持续，市场是否能够真正回暖，整体局势尚未明朗，市场走势依然难以判断，保守估计，市场整体形势仍处于”盘整“阶段。08年项目分析总结&09年销售计划玫瑰花园项目销售部2009年1月目 录一、2008年销售总结（一）2008年大连别墅市场销售情况总结1、市场概述2、别墅项目销售情况汇总3、市场总结（二）2008年本案客户情况分析汇总1、客户来访量统计2、客户群体分析3、看房情况统计4、渠道销售统计（三）本案2008年销售总结二、2009年销售计划（一）09年别墅放量（二）本案SWOT分析优势、劣势、机会、威胁（三）销售策略1、营销手段2、推广方案（四）销售计划三、结束语第一部分 2008年销售总结（一）2008年大连别墅市场销售情况总结1、市场概述随着别墅消费者的日益成熟和国家对房地产宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。中国别墅已经从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想的具体实现。与国内房地产一线城市甚至一些二线城市相比，大连的别墅市场长期以来发展相对滞后，集中表现在别墅供应量小和别墅品质一般。没有好的产品，自然不会得到市场的认可，使那些有别墅购买能力的高端消费者，买房时的第一选择也不是别墅，而是其他豪宅产品。这种情况显然与大连经济发展，尤其是房地产行业发展水平不符，同时，也使得市场上积蓄了一批希望购买优质别墅产品的高端消费者。 然而08年国土资源部再次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，将从源头上使别墅产品日益减少，别墅将更加以稀为贵。不过，08年本市别墅面市项目并没有减少。这主要是因为前些年审批的别墅用地从07年起全面开工，为市场提供了丰富的别墅产品。“对稀缺资源，尤其是景观资源的占有”是别墅的最大优势。从07年开始，大连市场上开始出现一些高品质别墅产品，如万科·溪之谷等，这些项目的出现，带动了大连别墅市场的发展，也让更多开发商将精力投入到别墅的开发之中。08年，则是大连别墅市场从量变到质变的一年，有十几个以上的项目亮相，其中既包括纯别墅项目、以别墅为主的项目，也包括有一定数量别墅产品的项目。仅从数量上看，08年的大连别墅市场就远远超过往年。从分布区域来看，无论是主城区，还是旅顺、金石滩等新城区，均有别墅产品上市，分布之广也是前所未有的。 从品质来看，大连别墅也有一个新的跨越。首先是别墅的建筑风格呈现多元化，既有传统中式风格、意大利风格、法国风格，还有北美风格可以说，各种建筑风格在别墅这一产品上，得到了最明显的体现。在产品的细节上，开发商也一改前几年用建普通住宅的方式建别墅的做法，使别墅的每一个细节都力求完美。 2、 别墅项目销售情况汇总名 称位 置08年别墅放量、价格及销售情况工程进度购买群体东方优山美地开发区 金石滩08年9月开盘联排：164套，315-485平 325-510万/套 （售18套）双拼：18套， 480-550平 660-892万/套 （售3套）独栋：15套， 495-853平 761-1360万/套09 .12入住东三省：70%北京：20%大连：10%莱茵海岸金州08年4月27日开盘双叠拼：230平 12套 （售11套）330平 12套 （售3套）均价8600元/平09.2.入住东三省：50%南方：20%大连：20%国外：10%万隆 托斯卡纳海之韵广场西侧08年7月开盘双拼：22套 300-400平左右 1000-1348万/套 （售20套）联排：78套 320平 658-878万/套 （售30套）09.7.31.入住万科溪之谷甘井子区红旗街道07年11月开盘联排：300套 220平 1500018000元/平（售100套）双拼：220 平1400万/套现 房大华御庭沙河口区南兴街联排：40套 230、260平15000-16000元/平（售20套）09.4.入住大连：50%外地：50%合生江山帝景旅顺口区铁山街道08年9月末开盘联排：112套 195-200平 195-320万/套 （售70多套）09.10入住大连：50%东三省：30%阳明园中山区植物园西门2007年12月25日开盘19户318-333平738万元/套中海华庭高新园区海事大学西侧2008年9月开盘联排： 62套 190、240平15000元/平 （售30套）09上半年入住大连：80%外地：20%亿达蓝湾旅顺南路塔河湾07年9月开盘独栋：172套 170-260平 300-700万/套 （08年售20套 目前仅余几套）08.4入住星海湾壹号沙河口区星海广场08年9月10日开盘联排：8套 420平 2050-2700万/套 （售8套）2010入住3、市场总结 外地人占有市场比率较大大连是一座临海城市，海景房已经成为大连房地产对外销售的最大卖点。对于别墅市场，尤其是海景别墅，外地人群购买比率已达到一半以上，其中以东三省人群居多。 别墅市场供过于求进入2008年以来，由于国家货币、土地政策调控力度加大，尤其是08年上半年5次上调存款准备金率，致使别墅供求受到严重的影响，市场观望态势较为明显。供应猛增，需求锐减的市场表现使得大连别墅市场供过于求态势更为明显。 别墅供求发生结构性变化进入2008年，由于未来别墅用地受限等多项因素影响，联排别墅的市场供应份额逐步提升，其在别墅市场中的主导地位逐步得以确认，相应提升了独栋别墅的稀缺性。 经济型别墅仍是市场成交主力别墅成交单价集中于16000元/平方米以下价位，而套总价集中于500万元以内，套型面积集中于300平方米以下，三项需求特征均能反映经济型别墅已完全成为别墅市场的热宠。（二）2008年本案客户情况分析汇总1、客户来访量统计自2008年2月至2008年10月共登记客户769组，具体情况如下：2、客户群体分析根据客户登记表统计，已确认居住地区客户有643组，具体分布如下： 由于外埠市场宣传投放较少，所以以大连及周边区域人群居多，占总比率的79%，其次为东三省共占8%，北京地区人群的购买力也不容忽视，占总比率的3%3、看房情况统计有明确看房意向的客户共计310组，所看房型分布如下：352平户型的面积、价位都比较适中，且所处位置及景观都相对较好，所以关注的客户相对较多，占48%；其次为563平户型，因为其为一线海景别墅，故选看的客户仍较多，占总看房人数的21%。4、 渠道销售统计 根据统计显示网络宣传还是具有一定的成效，占总访问量的13%；另外口碑销售也起到了很大的作用，所以对于老客户的维护也是很有必要的。（三）本案2008年销售总结根据08年别墅市场的总结，可以看出虽然受到大的经济环境的影响，成交量明显下滑，但是仍存在一定的购买需求。从现有的客户访问量来看，本案在08年未形成销售主要有以下几点原因： 销售人员专业素质的溃乏在08年这样举步维坚的市场环境下，销售人员的专业素质就显得尤为重要。尤其是别墅产品，如果不够了解产品，不能把项目的卖点、优势适时的灌输给客户，想要产生销售就是难上加难。 没有行之有效的营销策略 本案仅余十几套房源，已不适合大幅度的宣传，但还是要有相应的推销手段。一年来销售部没有及时的对客户情况进行分析判断并作出相应的应对措施，也是项目滞销的一大原因。二、2009年销售计划（一） 2009年别墅放量统计名 称位 置放 量鸿伟澜山开发区大黑山独栋 双拼（规划未确定）中海英伦观邸沙河口新生路联排：82套 户型：198-310平中拥海山花苑旅顺口模珠街小双拼 联排红堡开发区金石滩中心独栋： 4套 户型：500平左右；双拼：12套 户型：280-308平；联排：12套 户型：230-270平万隆 托斯卡纳海之韵广场西侧独栋：8套 户型：400-600多平合生江山帝景旅顺口区铁山街道独栋5套小平岛河口独栋：200套 户型：374-601平大众 开世嘉年旅顺口长江路联排（规划未确定）受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。虽然08年别墅市场呈现出“供过于求”的市场态势，但这主要是由于加大宏观调控力度而引起市场异常的结果，这只是短期阶段性的现象，别墅作为稀缺产品，且市场潜在需求旺盛，09年放量远远低于08年，长期来看，别墅市场供过于求的矛盾将会有所缓和。（二）本案SWOT分析1、优势对于大连的别墅项目而言，单从品质及山海景观上已不足以打动客户，要想在众多别墅项目中脱颖而出，必须寻找市场的兴奋点，要用自身独特的卖点来说服客户： 风水宝地别墅的购买群体均为成功人士，大部分成功人士都对风水比较讲究。本案正是坐落在一个风水极佳的位置上。风水要求背山面水，这种格局，山可以起到涵养水源的作用。同时中国是位于北半球的，夏天的主导风向是东南风，冬天是西北风，风水要求背山面水，尤其是坐北朝南的住宅，山冬天可以起到挡风的作用，是比较暖和的，山还可以起到防寒的作用。夏天东南风，南面是水，可以起到加湿的作用。同时本案是坐落在一个北高南低的缓坡上。宅地的前面低下，后面高起，我们称之为“晋土”，住在这里非常吉利。由于门前的地面比住宅地低，给人一种上升向上的感觉，因此，在心理上令人感到吉祥。 西海岸潮湿度相对较低海边普遍潮湿，但是在一些地方，比如加州的西海岸，南非的西海岸，气候并不潮湿，降水很少，海边也比较干燥，相对湿度达不到100%。本案处于渤海西海岸，和以上地区一样，终年处在西风带，深受海洋气团影响，沿岸又有暖流经过，冬无严寒，夏无酷暑，气温年、日较差都小。而大连可开发的沿海地区唯有月亮湾地处西海岸。 附赠大面积花园在所有类型